УИД 27OS0000-01-2021-000158-25
Дело № 3а-154/2021
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
13 августа 2021 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре С.Е.Джиба,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЮНИВ» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л:
ООО «ЮНИВ» в административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, оспаривает кадастровую стоимость объекта недвижимости, и просит установить её в размере рыночной стоимости. Обосновывая свои требования, административный истец сослался на то, что является собственником объекта – пристроенного здания, назначение: нежилое, общая площадь 2797,4 кв.м, кадастровой №, находящегося по адресу: <адрес>, просит установить её в размере рыночной стоимости объекта. Как собственник, он обязан платить налог на имущество юридических лиц, а налоговая база для этого объекта налогообложения определяется как кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость здания по состоянию на 01.01.2019 года утверждена приказом Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 №103 в размере 79 844 290,40 рублей. Отчетом об оценке № 39-ОН от 07.06.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 года определена в размере 37 934 000 рублей.
Определением судьи от 13.07.2021 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо Правительство Хабаровского края.
В судебном заседании представитель административного истца ООО «ЮНИВ», - Белоусова А.П., поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.
Представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края, - Гладков Е.С., в судебном заседании просил отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на отсутствие доказательств, подтверждающих рыночную стоимость объекта недвижимости. Считает, что отчет об оценке не соответствуют требованиям, установленным федеральным законодательством. Для расчета рыночной стоимости оценщик использовал значения «типовых операционных расходов арендатора» в величине удельной валовой арендной ставки в процентах. Базовым значением для этих расчетов им принят потенциальный доход от сдачи в аренду здания. Но, оценщику ООО «ЮНИВ» представил сведения о размерах операционных расходов на содержание объекта оценки, которые при расчете итоговой рыночной стоимости не были использованы, а была принята за основу наименьшая величина, полученная в результате экспертной оценки. Обоснование этому в отчете не приведено. Ставка дисконтирования оценщиком принята в размере 12,2% (максимально среднее значение текущей доходности на неактивном рынке присущее для высококлассной торговой недвижимости), и для её определения были использованы данные Справочника оценщика недвижимости – 2018 под редакцией Лейфера Л.А., исходя из уникальности объекта. Но в отчете не приведены данные, свидетельствую об уникальности объекта оценки.
Представители Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Правительства Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившиеся лица не просили об отложении слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению по существу административного дела, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.
В письменных возражениях представитель Правительства Хабаровского края просит отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на нарушение требований закона при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №. Применяя для оценки доходный подход, а в его рамках метод дисконтирования денежных потоков, оценщик рассчитывал расходы, связанные с объектов. Для этого он использовал значения «типовых операционных расходов арендатора» в величине удельной валовой арендной ставки в процентах. Базовым значением для этих расчетов принят потенциальный доход от сдачи в аренду здания. Этот же расчет был применен и при определении итоговой стоимости объекта оценки. Оценщику ООО «ЮНИВ» представил сведения о размерах операционных расходов на содержание объекта оценки, но при расчете итоговой рыночной стоимости оценщик использовал не эти показатели, а наименьшую величину, полученную в результате экспертной оценки. Обоснование этому в отчете не приведено. Это повлекло искажение итоговой стоимости объекта оценки. Для определения ставки дисконтирования оценщиком были использованы данные Справочника оценщика недвижимости – 2018 под редакцией Лейфера Л.А., и ставка принята в размере 12,2% (максимально среднее значение текущей доходности на неактивном рынке присущее для высококлассной торговой недвижимости). Но в отчете не приведены данные, свидетельствую об уникальности объекта оценки. Правительство Хабаровского края также считает, что не является заинтересованным лицом в данном деле, так как исполнение краевого бюджета, в который зачисляются налоги на имущество юридических лиц, осуществляется министерством финансов Хабаровского края.
Заслушав объяснения лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 28.06.2012 года на кадастровый учет принят объект недвижимости, кадастровый №, наименование – пристроенное здание, количество этажей – 3, в том числе подземных – 1, назначение - нежилое, площадь 2797,4 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>. Право собственности ООО «ЮНИВ» зарегистрировано 09.11.2009 года.
В соответствии с частью 1 статьи 372 Налогового кодекса РФ налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Налоговая база в отношении некоторых видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, к которым относятся и административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (часть 2 статьи 375, пункт 1 части 1, часть 2 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ).
Законом Хабаровского края от 10.11.2005 года № 308 «О региональных налогах и налоговых льготах в Хабаровском крае» введен налог на имущество организаций. Законом установлено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 2 000 кв.м. и помещений в них, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, исходя из положений статьи 378.2 Налогового кодекса РФ (пункт 3 статьи 1.1).
Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 утверждены результаты проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края, кадастровая стоимость определялась по состоянию на 01.01.2019 года, кадастровая стоимость применяется с 01.01.2020 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 79 844 290,4 рублей, сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10.02.2020 года. Государственная кадастровая оценка проводилась в соответствии с порядком, определенным Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закона о государственной кадастровой оценке).
Приказом министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края от 21.12.2020 № 269 определен на 2021 год перечень недвижимого имущества - торговых центров (комплексов) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, в который включен (порядковый номер 112) объект с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (части 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).
В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (часть 15 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ).
Являясь плательщиком налога на имущество организаций, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, ООО «ЮНИВ» имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в его собственности объекта недвижимости, поэтому вправе обратиться в суд с таким требованием.
ООО «ЮНИВ» с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости обратилось в суд 23.06.2021 года, в иные инстанции с таким заявлением общество не обращалось.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
По заказу ООО «ЮНИВ» оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № произведена оценщиком ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества» Бабуриной Т.А. (имеет высшее профессиональное образование по программе «Оценка стоимости предприятия», свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная детальность»; с 17.06.2011 года (регистрационный номер 0426) является членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»), отчет № 39-ОН составлен 07.06.2021 года.
Изучив содержание отчета об оценке № 39-ОН от 07.06.2021 года, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2019 года, на эту же дату определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).
В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).
В отчете об оценке № 39-ОН от 07.06.2021 года указано, что заказчик предоставил информацию о ставках аренды по заключенным договорам и о расходах, связанных с объектом оценки. Располагая этой информацией, учитывая специфику объекта оценки (торговый центр), и информацию о рынке коммерческой недвижимости в г. Комсомольске-на-Амуре, оценщик выбрал для определения рыночной стоимости объекта оценки доходный подход, в рамках которого применил метод дисконтирования денежных потоков. Такой метод применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени, путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость. Обоснования отказа от использования затратного и сравнительного подходов и иных методов в рамках доходного подхода оценщик привел в отчете (страницы 50-51, 52-53 отчета).
Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 15-17 ФСО №1).
Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость (пункт 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611).
Длительность периода прогнозирования, в течение которого предполагается, что объект недвижимости будет приносить прибыль, оценщик установил до 2024 года, так как у него имелась информация об ожиданиях участников рынка по доходности высококлассной торговой недвижимости на этот период.
Заказчик предоставил прогноз арендного дохода по состоянию на дату оценки. Проанализировав эту информацию и рынок аренды коммерческой недвижимости в г.Комсомольске-на-Амуре, оценщик пришел к выводу, что рост ставок аренды для коммерческой недвижимости в ближайшие 5 лет маловероятен, так как с 2015 года имеется устойчивая тенденция к снижению, и значительно больше факторов, оказывающих негативное влияние на рынок недвижимости.
Из представленных заказчиком типичных договоров аренды, заключаемых в отношении объекта оценки, оценщик установил, что в арендную плату включается стоимость всех коммунальных услуг. Поэтому иных расходов, кроме арендной платы, арендатор не несет. Рассчитывая выручку (действительный валовый доход) оценщик использовал ставку аренды, определяя её как средневзвешенную ставку из существующих договоров аренды на дату оценки (представлены заказчиком), если они соответствуют данным рынка аренды недвижимости. Поскольку по данным заказчика ставки аренды значительно различались, то они были усреднены по диапазонам площадей - менее 50 кв.м. и более 100 кв.м., и для всех площадей, в зависимости от диапазона, были рассчитаны средние значения ставки. Минимальные и максимальные ставки по диапазону площадей аренды до 50 кв.м. были исключены (4000 руб/кв.м/мес и 0,24 руб/кв.м/мес), как несоответствующие рыночному диапазону (0,36 – 0,78 тысяч руб/кв.м/мес). По результатам таких расчетов была определена средневзвешенная ставка аренды для основных площадей, размер которой 0,71 тыс.руб./кв.м./мес.. Это соответствует анализу рынка коммерческих помещений г.Комсомольска-на-Амуре (ближе к максимальному значению диапазона арендных ставок 0,78 тыс. руб./кв.м./мес.).
Оценив представленные заказчиком данные, оценщик установил, что на дату оценки в аренду было сдано 60% от общей площади объекта оценки. Так как фактический уровень загрузки может зависеть не только от сложившейся рыночной ситуации, но и от особенностей управления объектом оценки, оценщик, применяя экспертного мнения о средней рыночной недозагрузки объектов высококлассной торговой недвижимости на неактивных рынках, опубликованного в Справочнике оценщика недвижимости – 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка доходного подхода / под ред. Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2018 (стр. 42) принял среднее значение загрузки площадей для высококлассной торговой недвижимости - 19,8%.
Заказчиком были представлены данные об операционных расходах, связанных с объектов оценки, которые были проверены оценщиком на соответствие рыночным показателям, и были распределены по отдельным статьям на основе экспертных оценок, опубликованных в Справочнике оценщика недвижимости -2019. Операционные расходы по коммерческой недвижимости / под ред. Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2019 год (стр. 71-83). Базой для расчета операционных расходов, из данных справочника, принят потенциальный валовый доход от сдачи в аренду здания в размере 18 693 000 рублей (общая площадь объекта оценки*валовая ставка аренды в год=2 188,1 кв.м.*8,543 тыс. руб.). Для расчета величины коммунальных платежей и эксплуатационных расходов потенциальный валовый доход был умножен на среднее значение доли «типовых операционных расходов арендатора» объектов торговой недвижимости Дальневосточных городов (информация взята из справочника). Полученные экспертные оценки операционных расходов сопоставлялись с данными, представленными заказчиком. Для расчета денежного потока использовалась наименьшая из полученных величин. В случае, если в справочнике отсутствовали экспертные оценки доли соответствующих расходов, то при расчете использовались данные заказчика (вывоз мусора, дератизация).
Для расчета прогноза изменения различных статей расходов оценщик использовал данные, приведенные: в Стратегии социально-экономического развития муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» до 2032 года, утвержденной решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 28.12.2016 года № 116 (для прогноза изменения заработной платы сотрудников); в прогнозе социально-экономического развития РФ на период до 2036 года, опубликованного на официальном сайте Минэкономразвития РФ. Долгосрочные темпы роста оценщиком приняты на основании представленных в Справочнике оценщика недвижимости -2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода / под ред. Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2018 г. (стр. 130) данных. Оценщик предположил, что расчет денежного потока в постпрогнозный период будет равен NOPLAT (читая операционная прибыль за вычетом скорректированных налогов (налога на прибыль)) последнего прогнозного года. Ставка дисконтирования оценщиком определена в размере 12,2% (высококлассная торговая недвижимость) на основании Справочника оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода / под ред. Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2018 г.
Стоимость единого объекта недвижимости (земельного участка и находящегося на нем объекта капитального строительства), рассчитанная с использованием метода дисконтированных денежных потоков определена как сумма текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости реверсии (остаточной стоимости), и составила 46 545 000 рублей (21 272 руб./кв.м, что укладывается в диапазон цен предложений торговых центров в г. Комсомольске-на-Амуре (от 18 188 до 45 082 руб./кв.м, со средним значением 28 917 руб./кв.м). Расчет представлен в таблице 15 отчёта.
Для расчета рыночной стоимости объекта оценщик, используя приведенные в Справочнике оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода / под ред. Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2018 г., и в НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» данные за 4 квартал 2018 года, определил доли объекта капительного строительства в едином объекте недвижимости, которая составила 0,815 (0,78+(1-0,15))/2).
По расчетам оценщика рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № составляет 37 934 000 рублей.
Содержание отчета об оценке № 39-ОН от 07.06.2021 года свидетельствует, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на рыночную стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление об исходных данных, положенных в основу расчетов, и методах, применяемых в произведенных расчетах.
Как указано в статье 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости суду не представлены, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено. Поэтому суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены.
Довод министерства имущественных отношений и Правительства Хабаровского края, что в отчете не обоснована квалификация объекта оценки и не приведены данные о его уникальности, опровергается содержанием отчета об оценке.
На страницах 37-39 отчета указано, что относя объект оценки к высококлассной торговой недвижимости, оценщик исходил из квалификации торговой недвижимости, представленной в «Справочнике оценщика недвижимости – 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, под ред.Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2018г (стр. 52-53)». К высококлассной торговой недвижимости отнесены объекты, посторожённые после 2000 года, обычно имеющие отдельную парковку - торговые центры, торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы и торговые помещения, расположенные в них.
Результаты произведенного оценщиком осмотра объекта оценки показали, что это пристроенное здание, общей площадью 2797,4 кв.м., имеется отдельная парковка. Пристроенное здание имеет несколько отдельных входов, в наличии все системы инженерных коммуникаций, год постройки – 2003. Дом с пристроенным зданием находится на «красной линии», текущее использование здания – торговое, (таблица 5 стр.18).
Остальные доводы министерства имущественных отношений и Правительства Хабаровского края о неверно применяемых оценщиком исходных данных, используемых при расчетах методиках и значениях, по мнению суда не заслуживают внимания.
Как указано в статье 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценку объектов недвижимости могут производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 утверждены Федеральные стандарты оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», которые определяют, в том числе, и подходы к оценке (раздел VII). При этом указано, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (пункт 25).
В отчете оценщик обосновал выборы используемых им методов, методологий расчетов, логика процесса определения стоимости понятна.
Представители административного ответчика и заинтересованного лица не является оценщиками. Поэтому их субъективное мнение о необоснованном использования тех или иных значений при расчетах, не может быть принято судом во внимание, поскольку выражено лицом, не являющимся специалистом в исследуемой области.
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Мнение Правительства края, что оно не является заинтересованным лицом в рассматриваемом деле, не принимается во внимание судом.
Как установлено частью 1 статьи 56 Бюджетного кодекса РФ доходы от налога на имущество организаций подлежат зачислению в бюджеты субъектов Российской Федерации - по нормативу 100 процентов.
В соответствии с положениями части 1 статьи 125 Гражданского кодекса РФ, от имени субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В части 1 статьи 1, пунктах 2, 3, 5 части 2 статьи 16 Закона Хабаровского края от 27.11.2001 года № 349 «О Правительстве Хабаровского края», статьи 36.1, пунктах 2, 3 статьи 37.1 Устава Хабаровского края, принятого постановлением Хабаровской краевой Думы от 30.11.1995 года № 150, указано, что Правительство края является постоянно действующим высшим исполнительным органом государственной власти Хабаровского края. Правительство края разрабатывает для представления Губернатором края в Думу проект краевого бюджета и отчет об его исполнении, а также обеспечивает исполнение краевого бюджета и готовит отчет об исполнении краевого бюджета, ежегодные отчеты о результатах деятельности Правительства края, сводный годовой доклад о ходе реализации и об оценке эффективности государственных программ Хабаровского края, ежегодные отчеты о ходе исполнения плана мероприятий по реализации стратегии социально-экономического развития Хабаровского края для представления их Губернатором края в Думу. Правительство края в соответствии с действующим законодательством реализует на территории края полномочия края в области финансов, бюджетной и налоговой политики.
Поскольку Правительство Хабаровского края является постоянно действующим высшим исполнительным органом государственной власти Хабаровского края, обеспечивающим проведение единой финансовой политики края, и осуществляет функции по организации исполнения бюджета Хабаровского края, одной из основных задач которой является разработка основных направлений и осуществление бюджетно-финансовой и налоговой политики края, то именно этот государственный орган в рассматриваемом случае является заинтересованным лицом, права и обязанности которого могут быть затронуты принятым по делу решением.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
р е ш и л:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЮНИВ» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый №, назначение - нежилое, наименование – пристроенное здание, площадь 2797,4 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, равной его рыночной стоимости 37 934 000 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 23 июня 2021 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда Е.А. Бузыновская
