РЕШЕНИЕ
ИФИО1
<адрес> 15 декабря 2020 года
Домодедовский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Жуковой С.С.
при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО3
с участием представителя истца ФИО5, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ и адвоката Домодедовского филиала МОКА ФИО6, ордер 86849 от ДД.ММ.ГГГГ ;
представителя ответчика ФИО4, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №
по иску ФИО2 к ФИО8 об изменении условий пункта 3.1. договора аренды торговой площадки и пункта 2 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в части размера арендной платы и её уменьшении до 10-ти процентов в месяц; взыскании авансового платежа за апрель 2020 года за минусом 10-ти процентов от арендной платы, взыскании обеспечительного платежа за минусом 10-ти процентов от арендной платы за май и июня 2020 года, взыскании судебных расходов, суд
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с иском к ООО «Торговый квартал «Домодедово», с учетом уточнения исковых требований, просила суд изменить условия договора аренды №-КДС-ДМД/2017 и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ об установлении стоимости арендной платы, и уменьшить размер арендной платы по договору аренды №-КДС-ДМД/2017 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ответчиком, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за период, когда истец была лишена возможности пользоваться объектом аренды по независящим от нее обстоятельствам, до 10%, что составляет 9500 (девять тысяч пятьсот) рублей в месяц, взыскать с ответчика в пользу истца 38000 (тридцать восемь тысяч) рублей, составляющих авансовый платеж за апрель 2020г, за минусом 10% от арендной платы, взыскать с ответчика в пользу истца 171950 (сто семьдесят одну тысячу девятьсот пятьдесят) рублей, составляющих обеспечительный платеж по Договору аренды №-КДС-ДМД/2017 от 28.09.2017г., за минусом 10% от арендной платы за май и июнь 2020, взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы.
Истец в судебное заседание не явилась, представители истца ФИО5 и ФИО6 заявленные исковые требований поддержали, в обоснование которых пояснили, что между ФИО2 и ФИО9 был заключен договор аренды торговой площади с целью организации детской площадки. Истцом во исполнение обязательств по договору аренды был уплачен обеспечительный платеж в 190000 рублей, поскольку в период введенных ограничений истец не могла использовать арендованное помещение по назначению, просит суд изменить условия договора, уменьшить размер установленной арендной платы до 10%, учитывая деятельность истца по организации детских площадок оказалась наиболее пострадавшей в условиях введенных ограничений, она совсем не имела никакого дохода, вынуждена была прекратить статус индивидуального предпринимателя. Просили зачесть в счет арендных платежей, с учетом их уменьшения, внесенный обеспечительный платеж, оставшуюся сумму взыскать с ответчика в пользу истца. Поддержали доводы, изложенные письменно, в том числе об уменьшении неустойки. Также просили взыскать судебные расходы.
Представитель ответчика в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, пояснил, что внесенный обеспечительный платеж не подлежит возврату, кроме того, истец долгое время не вывозила оборудование детской игровой комнаты, т.е. занимала арендованное помещение. Договор аренды считался заключенным на неопределенный срок, поскольку соглашения о продлении договора аренды стороны не подписывали. Просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме.
Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем прекращения правоотношения.
В соответствии с положениями 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").
В соответствии со статьей 23 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» статья 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" дополнена частью 4 следующего содержания: «Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях ФИО1 экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.
На основании ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с принятием решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ, а именно, с того момента, когда наступила невозможность использования такого имущества по изначально согласованному назначению. Размер сниженной арендной платы может быть определен с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
По условиям части 4 статьи 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», в случае отказа Арендатора от договора на условиях данной статьи обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит.
Постановлением <адрес>№-ПГ от 24.03.2020г. введен запрет на деятельность детских игровых площадок с ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из представленных доказательств, между истцом в качестве арендатора и ответчиком в качестве арендодателя был заключен Договор аренды торговой площади №-КДС-ДМД/2017 от 28.09.2017г. Согласно условиям указанного договора, целевым назначением является использование арендатором торговой площади с целью открытия и функционирования на ней детской игровой зоны "Песочница".
Истцом ДД.ММ.ГГГГ был внесен обеспечительный платеж по договору аренды в сумме 190000 рублей, что подтверждается банковским чеком.
ДД.ММ.ГГГГ истцом внесена арендная плата в размере 47500 руб. за апрель 2020 года, что подтверждается банковским чеком и отражено в акте сверки № от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленным ответчиком. Акт сверки представлен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ истец снята с налогового учета в ИФНС в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается копией уведомления от 19.08.2010г. №.
В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано.
В претензии, направленной ответчиком на электронную почту истца от ДД.ММ.ГГГГ также указано, что договор аренды был заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Переходя к оценке срока действия договора, суд учитывает, пояснения представителя истца о том, что в связи с ограничениями, введенными в период пандемии, обмен документами проходил по электронной почте и у истца на руках не оказалось подлинного дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, которым продлен срок действия договора аренды на 11 месяцев, до ДД.ММ.ГГГГ, ежемесячная фиксированная арендная плата за торговую площадь установлена 95000 рублей. Вместе с тем, оценивая в совокупности представленные доказательства, суд учитывает, что и сам ответчик, представитель которого ссылался отсутствие данного дополнительного соглашения в документах ООО «Торговый квартал «Домодедово», указывает на размер арендной платы в 95000 рублей ежемесячно и указывает срок действия договора аренды – до ДД.ММ.ГГГГ – как в претензии, так и в акте сверки взаимных расчетов.
Переходя к оценке требований истца о снижении размера арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд считает установленным, что в указанный период действовали ограничительные меры. Суд учитывает, что введенными ограничениями истец лишена была возможности использовать арендуемое помещение в связи с запретом на деятельность детских игровых площадок в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ установленным Постановлением <адрес>№-ПГ от 24.03.2020г.
ДД.ММ.ГГГГ стороной ответчика истцу направлено предложение об установлении арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по 31.05.2020г. в размере 100% ( по 95000 руб. в месяц) и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 55%.(47500 руб). Истец, не согласившись с размером арендной платы, направила претензию ответчику и обратилась в суд с настоящим иском.
Суд, оценивая в совокупности все исследованные обстоятельства, приходит к выводу о необходимости уменьшения арендной платы по договору аренды торговой площади №-КДС-ДМД/2017 от 28.09.2017г., заключенному между сторонами по делу, до 55% от установленного размера арендной платы в 95000 рублей на основании части 3 статьи 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, согласно заявленных исковых требований.
Оснований для уменьшения арендной платы до 10% от установленной договором суд не находит, считает данный размер нецелесообразным, при учете соблюдения баланса интересов каждой из сторон договора аренды. Также суд не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца уплаченного авансового платежа за вычетом 10-и процентов в сумме 38000 рублей.
Из вывода суда об уменьшении арендной платы до 55% следует необходимость взыскания в пользу истца с ответчика части внесенного обеспечительного платежа в сумме 52250 руб. за май 2020 года и 52250 руб. за июнь 2020 года. Оснований для удовлетворения остальной части требований о взыскании 67450 руб. суд не усматривает.
Оценивая требования о компенсации судебных расходов, суд учитывает, что согласно положений ст. 98, 100 ГПК РФ, понесенные стороной судебные расходы, в том числе расходы по оплате услуг представителя, подлежат компенсации пропорционально удовлетворенных требований, в разумных пределах. Учитывая, что суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, принимая во внимание категорию сложности дела, расходы по оплате услуг представителя, понесенные истцом на основании представленной квитанции Домодедовского филиала МОКА в сумме 25000 рублей, суд считает необходимым взыскать с ответчика частично в сумме 20000 рублей, во взыскании 5000 рублей отказать.
На основании изложенного выше, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.
Изменить условия пункта 3.1. Договора аренды торговой площади №-КДС-ДМД/2017 от ДД.ММ.ГГГГ и пункта 2 Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к Договору аренды торговой площадки №-КДС-ДМД/2017 и уменьшить размер ежемесячной фиксированной арендной платы за торговую площадь с 95 000 рублей 00 копеек до 52 250 рублей 00 копеек ( до 55% или 42 750,00 руб.) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В уменьшении размера ежемесячной арендной платы до 9500 рублей 00 копеек ( до 10%) отказать.
Во взыскании в пользу ФИО2 с ФИО10 с уплаченного авансового платежа ежемесячной арендной платы за минусом 10-им процентов в сумме 38 000 рублей 00 копеек отказать.
Взыскать в пользу ФИО2 с ФИО11 внесенный обеспечительный платеж в сумме 52 250 рублей 00 копеек за май 2020 года и 52 250 рублей 00 копеек за июнь 2020 года. Во взыскании 67 450 рублей 00 копеек отказать.
Взыскать в пользу ФИО2 с ФИО12 судебные расходы, состоящие из представительских услуг в размере 20 000 рублей 00 копеек. Во взыскании 5 000 рублей 00 копеек отказать.
Председательствующий судья Жукова С.С.
