44RS0001-01-2023-000845-48
(2- 878 /2023)
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
24 октября 2023 года г. Кострома
Димитровский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Моховой Н.А., с участием прокурора Левиной Н.О., при секретаре Куприяновой М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Муниципальному образованию городского округа город Кострома в лице администрации города Костромы об изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд и по иску Муниципального образования городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы к ФИО1 об изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд,
У С Т А Н О В И Л:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Муниципальному образованию городского округа город Кострома в лице администрации города Костромы об изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд. Требования мотивированы тем, что ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 16.03.2023 года является собственником квартиры с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, а также доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № под многоквартирным домом с кадастровым номером № по адресу: г<адрес> Постановлением Администрации города Костромы от 06.05.2016 года № 1126 «О признании многоквартирного дома 3 по ул. Беленогова Юрия в городе Костроме аварийным и подлежащим сносу и его дальнейшем использовании» многоквартирный жилой дом по указанному адресу признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации города Костромы от 26.07.2022 года № 1456 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером № и жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>» принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером № и жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> Согласно проекту соглашения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <...> и жилого помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, направленного ответчиком в адрес истца предложено к выплату истцу согласно отчету об оценке за изымаемое имущество 2 931 963 руб., в том числе 823 549 руб. за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, 2 028 014 руб. за квартиру, 80 400 руб. за возмещение убытков. С вышеуказанным предложением истец не согласен. Просит взыскать с муниципального образования городской округ город Кострома в лице администрации города Костромы за счет средств бюджета города Костромы путем перечисления денежных средств с расчетного счета Управления финансов администрации г. Костромы в пользу ФИО1 выкупную цену изымаемого для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером № по адресу <адрес> и жилого помещения с кадастровым номером № по адресу <адрес> в размере, определенном судебной экспертизой по определению рыночной стоимости изымаемого имущества; прекратить право собственности ФИО1 на квартиру с кадастровым номером № по адресу г. <адрес>, погасив запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество; признать право собственности муниципального образования городской округ город Кострома на жилое помещение № по адресу г. <адрес>
В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и в окончательной редакции просил:
- определить выкупную цену изымаемого у ФИО1 для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером <адрес> расположенного по адресу: <адрес> и жилого помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в размере 3 205 815 руб.;
- изъять у ФИО1 для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и жилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес> путем выплаты возмещения в сумме 3 205 815 руб.;
- после выплаты ФИО1 выкупной стоимости изымаемого имущества и прекратить право ФИО1 на квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и погасить в ЕРГН запись о регистрации права собственности ФИО1 № №-2 от 16.03.2023 года;
- признать право собственности муниципального образования городской округ город Кострома в лице администрации города Костромы на квартиру № 2 по адресу: <адрес> с кадастровым номером №
Муниципальное образование городской округ г. Костромы в лице администрации г. Костромы обратилось в суд с иском к ФИО1, заявив следующие требования:
- принудительно изъять для муниципальных нужд у ФИО1 в пользу муниципального образования городской округ город Кострома земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 142 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирный дом, под многоквартирным домом с кадастровым номером № по адресу <адрес>, пропорционально размеру площади жилого помещения, а также жилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 61,2 кв. м по адресу <адрес> путем выплаты возмещения в размере 2 931 963 руб.;
- прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение и земельный участок пропорционально размеру площади жилого помещения;
- признать право собственности муниципального образования городской округ город Кострома на земельный участок пропорционально размеру площади жилого помещения и на жилое помещение;
- выселить ФИО1 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения со снятием ее с регистрационного учета.
Требования мотивированы тем, что заключением межведомственной комиссии дом признан аварийным и подлежащим сносу, проведение капитального ремонта дома экономически нецелесообразно. Собственником квартиры № 2 по адресу: <адрес> является ФИО1 Постановлением Администрации г. Костромы от 04.07.2019 года № 1131 утверждена муниципальная программа г. Костромы «Переселение граждан аварийного жилищного фонда на территории городского округа г. Кострома», в которую включен и названный дом. Постановлением Администрации г. Костромы от 26.07.2022 года № 1453 принято решение об изъятии помещений дома и земельного участка под ним для муниципальных нужд. В связи с этим в адрес ответчика направлены письма с приложением проекта соглашения об изъятии квартиры и земельного участка. Размер возмещения за изымаемые объекты определен на основании отчета об оценке ЗАО «Аудит-Центр». До настоящего времени соглашение с ответчиком не подписано, вопрос об изъятии имущества для муниципальных нужд не разрешен.
Определением Димитровского районного суда г. Костромы от 29.09.2023 года объединены гражданское дело № 44RS0001-01-2023-000845-48 (производство №2-878/2023) по иску ФИО1 к Муниципальному образованию городского округа город Кострома в лице администрации города Костромы о взыскании выкупной цены жилого помещения, прекращении права собственности на жилое помещение и признании права собственности и гражданское дело № 44RS0001-01-2023-001006-50 (производство № 2-1008/2023) по иску Муниципального образования городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы к ФИО1 об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд в одно производств.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление муниципальным жилищным фондом администрации г. Костромы.
В судебном заседании истец (ответчик) ФИО1 и ее представитель ФИО2 исковые требования поддержали в полном объеме. Требования Муниципального образования городского округа город Кострома в лице администрации города Костромы признали частично. Полагали, что сумма должна быть определена согласно проведенному судебному заключению. Требование о выселении полагали должно быть исполнено ФИО1 после выплаты выкупной стоимости.
Представитель ответчика (истца) администрации г. Костромы ФИО3, действующий по доверенности также от имени третьего лица Управления муниципальным жилищным фондом администрации г. Костромы, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, поддержав ранее данные пояснения по делу, полагал, что иск ФИО1 не подлежит удовлетворению и необходимо удовлетворить исковые требования Муниципального образования городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы.
Третьи лица Управление финансов Администрации г. Костромы, Управление Росреестра по Костромской области, УМВД России по Костромской области, надлежаще извещенные о слушании дела, своих представителей не направили.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы настоящего гражданского дела, заключение прокурора Левиной Н.О., полагавшего требования о выселении обоснованными после перечисления выкупной стоимости за земельный участок и жилое помещение, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по гражданскому делу являются любые фактические данные, на основе которых в определенном законом порядке суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Эти данные могут устанавливаться объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменными доказательствами.
В силу положений ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
На основании ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В силу ст. 17 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией.
Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ФИО1 принадлежит на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> Согласно выписке ЕГРН право собственности за ФИО1 зарегистрировано 16.03.2023 года на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Истец зарегистрирован по месту жительства в вышеуказанной квартире с 30.07.2004 года.
Согласно заключению Межведомственной комиссии по оценке жилых помещений жилищного фонда города Костромы от 08.04.2016 года № 8, многоквартирный дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением Администрации города Костромы от 06.05.2016 года № 1126 «О признании многоквартирного дома 3 по улице Беленогова Юрия в городе Костроме аварийным и подлежащим сносу и его дальнейшем использовании» признан необходимым снос многоквартирного дома. Срок отселения жителей из указанного дома установлен до 31.12.2019 года.
На основании постановления Администрации города Костромы от 09.08.2019 года № 1433 «О внесении изменения в пункт 3 постановления Администрации города Костромы от 06.05.2016 года № 1126 «О признании многоквартирного дома 3 по улице Беленогова Юрия в городе Костроме аварийным и подлежащим сносу и его дальнейшем использовании» слова 31 декабря 2019» заменены на «30 сентября 2022».
Постановлением Администрации от 16.05.2022 года № 919 «О внесении изменения в пункт 3 постановления Администрации города Костромы от 06 мая 2016 года № 1126 «О признании многоквартирного дома 3 по улице Беленогова Юрия в городе Костроме аварийным и подлежащим сносу и его дальнейшем использовании». В целях реализации муниципальной программы города Костромы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории города Костромы», утвержденной постановлением Администрации города Костромы от 04 июля 2019 года № 1131 внесены изменения в пункт 3 постановления Администрации города Костромы от 06 мая 2016 года № 1126 «О признании многоквартирного дома 3 по улице Беленогова Юрия в городе Костроме аварийным и подлежащим сносу и его дальнейшем использовании», заменив слова «30 сентября 2022 года» словами «31 декабря 2023 года».
В целях реализации региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Костромской области на 2019 - 2025 годы», утвержденной постановлением администрации Костромской области от 01.04.2019 года № 115-а «Об утверждении региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Костромской области на 2019 - 2025 годы», постановлением Администрации города Костромы от 04.07.2019 года № 1131 утверждена муниципальная программа города Костромы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории городского округа город Кострома» (далее - Программа), в соответствии с которой многоквартирный дом по адресу: <...>, включен в перечень многоквартирных домов, признанных до 01.01.2017 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.
Паспортом Программы предусмотрено, что целями и задачами этой Программы являются:
- переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01.01.2017 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции связи с физическим износом в процессе их эксплуатации;
- обеспечение благоустроенными жилыми помещениями граждан, переселяемых из многоквартирных домов, признанных до 01.01.2017 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации;
- предоставление собственникам жилых помещений многоквартирных домов, признанных до 01.01.2017 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации, возмещения за изымаемые жилые помещения.
Срок реализации Программы: 2020 - 2024 годы.
Администрацией города Костромы принято постановление от 26.07.2022 года № 1453 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером № и жилых помещений, расположенных по адресу: Российская Федерация, Костромская область, городской округ город Кострома, город <адрес>», согласно которому Администрация города Костромы постановила изъять для муниципальных нужд, в частности:
- земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1 142 кв. м, с кадастровым номером № под многоквартирным домом, расположенным по указанному выше адресу пропорционально размеру общей площади помещений;
- находящееся в частной собственности жилое помещение - квартиру, общей площадью 61,2 кв. м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>
В адрес ФИО1 направлено письмо от 19.05.2023 года № 01-51исх-293/23 с приложением проекта соглашения об изъятии земельного участка, эксплуатации.
Вышеуказанное письмо ФИО1 получила 19.05.2023 года, что не оспаривалось участниками процесса.
В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Федеральный закон от 21.07.2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (ст. 1).
В п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» определено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст. 32, 86, ч.ч. 2 и 3 ст. 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Статьей 16 Федеральный закон от 21.07.2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» предусмотрено, что региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (ч. 1).
Полученные за счет средств Фонда средства бюджета субъекта Российской Федерации и (или) средства местных бюджетов могут расходоваться на: 1) приобретение жилых помещений; 2) выплату гражданам, в чьей собственности находятся жилые помещения, входящие в аварийный жилищный фонд, возмещения за изымаемые жилые помещения в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации; 3) предоставление указанным в пункте 2 настоящей части гражданам, не имеющим иного пригодного для проживания жилого помещения, находящегося в собственности или занимаемого на условиях социального найма, субсидии на приобретение (строительство) жилых помещений; 4) предоставление субсидий лицам, заключившим договоры о комплексном развитии территорий жилой застройки; 5) предоставление субсидии юридическому лицу, созданному субъектом Российской Федерации и обеспечивающему реализацию решения о комплексном развитии территории, на оплату расходов, указанных в пункте 4 настоящей части; 6) приведение жилых помещений в состояние, пригодное для постоянного проживания граждан (ч. 6).
Согласно ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (п. 1).
В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок (п. 2).
Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (п. 6).
В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).
Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
Согласно ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Указанная правовая позиция изложена в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 года.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом установленных обстоятельств применительно к приведенным выше правовым нормам и разъяснениям по их применению, суд приходит к выводу о том, что поскольку жилой дом, в котором находится принадлежащее ФИО1 жилое помещение, признанное аварийным и подлежащим сносу, указанный жилой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. ФИО1 избран способ обеспечения своих прав путем взыскания выкупной стоимости жилого помещения, а Муниципальным образованием городского округа города Костромы в лице Администрации города Костромы заявлены требования о выплате выкупной стоимости.
Против изъятия жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд, прекращения права собственности на жилое помещение с выплатой денежной компенсации ФИО1 не возражала, однако выразила свое несогласие относительно выкупной стоимости жилого помещения.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно отчету об оценке № ЗАО «Аудит – Центр» на дату проведения оценки 20.04.2023 года, рыночная стоимость объекта оценки: квартиры общей площадью 61,2 кв. м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, включая общее имущество в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество составляет 2 028 014 руб., рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 142 кв. м с кадастровым номером № по указанному выше адресу пропорционально общей площади помещения составляет 823 549 руб., размер убытков – 80 400 руб. Итоговая выкупная стоимость объекта в целом – 2 931 963 руб.
Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения.
Названное законоположение конкретизируется Жилищным кодексом Российской Федерации, часть 1 статьи 36 которого относит к общему имуществу в многоквартирном доме следующие объекты: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса РФ установлен порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в соответствии с которым доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Исходя из положений приведенной правовой нормы доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме определяется путем деления площади помещения, находящегося в его собственности, на общую площадь всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, принадлежащих собственникам (без учета площади помещений, входящих в состав общего имущества).
О стоимости такого имущества не приведено выводов в отчете проведенном по заказу ответчика (истца) Муниципального образования городского округа города Костромы в лице Администрации города Костромы.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.0.2014 года, если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд пришел к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Как указал Конституционный Суд РФ в постановлении от 12.04.2016 года № 10-П, статья 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», будучи дополнительной гарантией права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, имеет обеспечительно - гарантийный характер и направлена на защиту имущественных и жилищных прав таких граждан.
Данные нормы не предполагают прекращение обязанности публично-правового образования - бывшего наймодателя по договору социального найма жилого помещения произвести капитальный ремонт многоквартирного дома при смене собственника приватизированного помещения.
Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у ответчиков жилого помещения на юридически значимый момент времени должна быть определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии.
Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у ответчиков убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент времени. Указанные убытки возникли у ответчиков по вине органа местного самоуправления, не обеспечившего нормативное состояние дома в установленном для этого порядке и сроки.
Обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома, если он требовался на дату приватизации, сохраняется у муниципального образования до того момента, пока такой ремонт будет произведен, изъятие помещения для муниципальных нужд преобразовывает данное право требования ремонта в право требования денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
В силу вышеизложенного, в отчете об оценке № ЗАО «Аудит – Центр» не приведено выводов о размере компенсации ответчикам за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома при определении выкупной стоимости изымаемого имущества.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В связи с несогласием истца (ответчика) ФИО1 с выкупной ценой, установленной стороной ответчика (истца) Муниципального образования городского округа город Кострома в лице администрации города Костромы на основании отчета о рыночной стоимости, для определения рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества, определением Димитровского районного суда г. Костромы от 31.07.2023 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «НОСИБ «Ладья».
Согласно экспертному заключению № от 11.09.2023 года (дата обследования 22.08.2023 года) на дату проведения экспертизы:
- рыночная стоимость жилого помещения с учетом общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество составила 2 671 310 руб.; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составила 456 505 руб.; рыночная стоимость за переезд составила 6 000 руб.; рыночная стоимость услуг по поиску другого помещения и оформлению документов составила 70 000 руб., оформление права собственности на другое жилое помещение 2 000 руб., а всего 3 205 815 руб.
Заключение судебной оценочной экспертизы составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, результаты исследования с указанием примененных методов, является последовательным и полным. Эксперт имеет необходимые для производства оценочной экспертизы образование, квалификацию. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, ему были разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ. Выводы эксперта сделаны на дату рассмотрения спора.
При определении стоимости эксперт использовал сравнительный подход. При определении результатов расчетов объекта исследования, руководствовался результатами, полученными в рамках сравнительного подхода.
При определении стоимости эксперт рассматривал сопоставимые объекты собственности, которые предложены в продажу, произвел поправки на различия, которые существуют между рассматриваемыми и сопоставимыми объектами. Также при выборе объекта-аналога эксперт принимал во внимание объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Эксперт учитывал материалы, из которых дом построен, учитывался материал фундамента дома, обеспечение дома инженерными коммуникациями, реальное состояние квартиры.
Стороны заключение судебного эксперта не оспорили, поэтому суд полагает возможным принять заключение судебного эксперта по определению рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества, поскольку соответствует требованиям Федерального закона от 29.08.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона Российской Федерации от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ.
Оснований ставить под сомнение компетентность и правильность расчетов данного эксперта, обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, а также сомневаться в размере рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества, составленного экспертом - оценщиком, не заинтересованным в исходе дела, у суда также не имеется.
Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, сторонами суду представлено не было, ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы суду также не поступало. Аргументированных оснований, по которым судом могли быть поставлены под сомнение выводы эксперта, не приведено.
Отчет ЗАО «Аудит – Центр» № № не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость изымаемого имущества и убытков, связанных с изъятием земельного участка, поскольку указанный отчет не определял стоимость квартиры, земельного участка и убытков, связанных с изъятием земельного участка на момент рассмотрения дела; отчет составлен более шести месяцев назад, установленная в нем стоимость изымаемого имущества и убытков, связанных с изъятием земельного участка, не является допустимой, поскольку не отражает объективную стоимость выкупаемого жилого помещения, исходя из внутренних и внешнеэкономических процессов в стране, оценщик не предупреждался об уголовной ответственности.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об установлении выкупной стоимости жилого помещения с учетом стоимости земельного участка по адресу: <адрес> в размере 3 205 815 руб.
В силу ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 ГК РФ). В силу положений ст.ст. 235, 239.2 ГК РФ после выплаты ответчику выкупной цены за изымаемое жилое помещение и земельный участок, право собственности ответчика на спорную квартиру и земельный участок пропорционально размеру площади жилого помещения подлежит прекращению, жилое помещение и земельный участок пропорционально размеру площади жилого помещения переходят в муниципальную собственность.
Как установлено ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (ст. 292 ГК РФ).
В соответствии со ст. 30 ЖК РФ - собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 года № 713 утверждены Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства и месту пребывания в пределах РФ. Согласно п. 3 указанных Правил, местом жительства гражданина является место, где он постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма или иных законных основаниях. В соответствии с пп. «е» п. 31 указанных выше Правил, снятие гражданина с регистрационного учета производится органами регистрационного учета в случае признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением на основании решения суда.
Поскольку основания для изъятия у ФИО1 жилого помещения и земельного участка путем выкупа судом установлены, процедура изъятия жилого помещения администрацией г. Костромы соблюдена, выкупная цена жилого помещения определена судом. После выплаты денежной компенсации, право собственности на недвижимое имущество перейдет к муниципальному образованию, то ФИО1 утратит право пользования жилым помещением, ввиду чего она подлежит снятию с регистрационного учета и выселению.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования ФИО1 <данные изъяты><данные изъяты> к Муниципальному образованию городского округа город Кострома в лице администрации города Костромы (ИНН <***>) об изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд удовлетворить.
Исковые требования Муниципального образования городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы (ИНН <***>) к ФИО1 <данные изъяты> об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд удовлетворить частично.
Принудительно изъять для муниципальных нужд у ФИО1 в пользу муниципального образования городской округ город Кострома земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 142 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирный дом, под многоквартирным домом с кадастровым номером № по адресу <адрес>, пропорционально размеру площади жилого помещения, а также жилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 61,2 кв. м по адресу <адрес>, путем выплаты денежной компенсации в размере 3 205 815 рублей.
После выплаты выкупной стоимости прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 61,2 кв. м по адресу <адрес> и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 142 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирный дом, под многоквартирным домом с кадастровым номером № по адресу <адрес> пропорционально размеру площади жилого помещения.
Признать право собственности муниципального образования городской округ город Кострома на жилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 61,2 кв. м по адресу: <адрес> и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 142 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирный дом, под многоквартирным домом с кадастровым номером <адрес> по адресу № пропорционально размеру площади жилого помещения.
После перечисления возмещения за изымаемые земельный участок и жилое помещение и перехода права собственности, выселить ФИО1 из жилого помещения - квартиры по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения со снятием ее с регистрационного учета по указанному адресу.
В удовлетворении исковых требований Муниципального образования городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы к ФИО1 об установлении иной выкупной стоимости жилого помещения отказать.
Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Димитровский районный суд г. Костромы в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Н.А. Мохова
Мотивированное решение изготовлено 26.10.2023 года.
