Дело № 2-121/2021
УИД 52RS0054-01-2021-000076-57
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 апреля 2021 года г. Чкаловск
Чкаловский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи: Коротковой Н.В.,
при секретаре судебного заседания: Корневой Г.А.,
с участием ответчика Евстюничева И.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гаршина Александра Александровича к Евстюничеву Илье Александровичу о досрочном расторжении договора аренды, взыскании просроченной арендной платы, неустойки, компенсации причиненных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Гаршин А.А. обратился в суд с исковыми требованиями к Евстюничеву И.А., с учетом уточнения исковых требований просит расторгнуть договор аренды квартиры от 12.10.2020 года, заключенный между ним и Евстюничевым И.А., взыскать с Евстюничева И.А. в пользу Гаршина А.А. задолженность по арендной плате за ноябрь 2020 года в размере 13000 рублей, за декабрь 2020 года в размере 13000 рублей, за январь 2021 года в размере 25000 рублей, за февраль 2021 года в размере 25000 рублей, за март 2021 года в размере 25000 рублей, неустойку, возникшую 16.11.2020 года в размере 25000 рублей, неустойку возникшую 16.12.2020 года в размере 25000 рублей, неустойку возникшую 16.01.2021 года в размере 25000 рублей, неустойку возникшую 16.02.2021 года в размере 25000 рублей, неустойку возникшую 16.03.2020 года в размере 20000 рублей, часть суммы обеспечительного платежа в размере 12500 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ в размере 779 рублей 89 копеек, расходы на оплату юридических услуг в размере 35000 рублей, расходы по уплате госпошлины в сумме 7086 рублей.
В обоснование заявленных исковых требований указано, что 12.10.2020г. между арендодателем Гаршиным А.А. и арендатором Евстюничевым И.А. заключен договор аренды, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование следующее имущество: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 42,8 кв.м., этаж 23 на срок до 11.09.2021г. Передача имущества подтверждается подписанным обеими сторонами актом приема-передачи от 12.10.2020г. (Приложение № 1 к Договору). Согласно п. 6.2 договора арендатор обязался уплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 12 числа в размере 25 000 рублей в месяц. Но ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату. С 12.10.2020 г. ответчиком было уплачено истцу: 12.10.2020 г.- 25000 рублей, и 12000 рублей в счет обеспечительного платежа; 17.11.2020г. - 12000 рублей, 23.12.2020г. - 12 000 руб., а также 13000 руб. в счет обеспечительного платежа согласно п. 6.6 договора.
Согласно п. 7.5.2. договора в случае просрочки оплаты аренды квартиры более чем на три календарных дня арендатор обязуется выплатить неустойку из расчета 5 процентов от размера арендной платы за каждый день просрочки, но не более 100 процентов от размера аренды платы. В соответствии с п. 8.2.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор в случае просрочки оплаты арендной платы на срок более 30 календарных дней. В соответствии с п. 7.5.4. договора в случае досрочного расторжения договора в течение первых 4 месяцев арендатор обязуется выплатить арендодателю 50 % суммы залога.
Предупреждение истца (претензионное письмо) об установлении срока уплаты задолженности по арендной плате, направленное истцом через мессенджер ответчику, а также отправленное на электронную почту согласно п. 9.3. договора, ответчик проигнорировал.
Ответчик уклоняется от переговоров по вопросу исполнения договора аренды от 12.10.2020г.
В судебное заседание истец Гаршин А.А. не явился, обратившись с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие.
Ответчик Евстюничев И.А. в судебном заседании исковые требования признал частично и пояснил, что между ним и Гаршиным А.А. 12.10.2020г. был заключен договор аренды жилого помещения квартиры по адресу: <адрес>. В период с 12.10.2020 по 14.01.2021 он проживал в указанной квартире. Арендная плата составляла 25000 рублей в месяц, а также оплата коммунальных услуг. Оплату арендной платы он производил посредством системы Сбербанк Онлайн и наличными платежами. Перечислял деньги с октября по декабрь 2020. В октябре перечислил 37000 рублей, из которых 25 000 рублей за аренду первого месяца и 12 000 рублей в счет обеспечительного платежа. В ноябре 2020 он заплатил 38 000 рублей, из которых 25 000 рублей аренда за второй месяц и 13 000 рублей в счет обеспечительного платежа. В декабре заплатил арендную плату 25 000 рублей. Также оплачивал коммунальные услуги. Денежные средства передавал частями, часть наличными, часть переводил через Сбербанк Онлайн. В октябре 2020г. переводил через Сбербанк Онлайн. В ноябре 2020 - часть наличными, часть через Сбербанк Онлайн. В связи с получением 04.01.2021 года на электронную почту от истца претензионного письма с требованием покинуть квартиру до 15.01.2021 года, он выехал из квартиры. В письме было указано, что имеется задолженность по коммунальным услугам, в связи с чем образовалась неустойка. 14 января 2021 года его в квартире уже не было. Договор между ними не был расторгнут в письменном виде. Ключи от квартиры он оставил в почтовом ящике. Доступ истца в квартиру был обеспечен. С требованием о расторжении договора аренды согласен. С требованием о взыскании с него аренды в сумме 13000 рублей за ноябрь не согласен, т.к. арендная плата перечислена, задолженности не было, соответственно и с требованием о взыскании неустойки не согласен. С требованием о взыскании арендной платы за декабрь 2020 года также не согласен, так как оплачивал истцу аренду наличными денежными средствами, но расписку о получении денежных средств не взял, соответственно с неустойкой не согласен. С требованием о взыскании арендной платы за январь, февраль, март 2021 года не согласен, поскольку в указанное время в квартире не проживал, соответственно с неустойкой за январь, февраль, март 2021 не согласен, считает неустойку завышенной. С требованием о взыскании части суммы обеспечительного платежа не согласен, так как инициатором расторжения договора аренды был сам арендодатель. С требованиями о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами не согласен. Компенсация за юридические услуги является завышенной, с требованием об оплате госпошлины согласен частично.
Заслушав объяснения ответчика Евстюничева И.А., проверив материалы дела и дав оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с ч.2 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма договора, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В силу статьи 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Статьей 678 ГК РФ предусмотрена обязанность нанимателя использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения (п. п. 1, 3 ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а так же неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Гаршин А.А. является собственником жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о государственной регистрации права № от 06 марта 2014 года, выданного на основании договора участия в долевом строительстве от 31.05.2012 № НИЗ-5/3-23-360-1/АН, акта приема-передачи от 30.09.2013, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.06.2013 № RU50315000-56.
12 октября 2020 года между Гаршиным А.А. (арендодатель) и ответчиком Евстюничевым И.А. (арендатор) заключен договор аренды квартиры, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование для проживания квартиру, принадлежащую ему на праве собственности, общей площадью 42,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды квартиры установлен с 12.10.2020 года по 11.09.2021 года.
Согласно п.6.2 договора арендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату за владение и пользование квартирой не позднее 12 числа в размере 25000 рублей в месяц. Расчеты по договору осуществляются путем передачи наличных денежных средств или перечислением денежных средств на расчетный счет (п.6.4 договора). Пунктом 6.6 договора установлено, что в течение 32-х календарных дней с момента подписания договора арендатор передает (перечисляет) арендодателю сумму обеспечительного платежа в размере 25000 рублей. В случае просрочки арендатором уплаты любых сумм, подлежащих перечислению в пользу арендодателя по настоящему договору, арендодатель имеет право на удержание этих сумм из обеспечительного платежа, о чем он уведомляет арендатора в письменном виде. Арендатор обязан возместить удержанную сумму до установленного размера в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления.
Согласно п.6.7 договора по истечении срока действия аренды сумма обеспечительного платежа возвращается арендатору в течение 2 календарных дней путем передачи (перечисления) денежных средств арендатору.
В соответствии с п.7.5.2 договора в случае просрочки оплаты аренды квартиры более чем на 3 календарных дня, арендатор обязуется выплатить неустойку из расчета 5 % от размера арендной платы за каждый день просрочки, но не более 100 процентов от размера арендной платы.
В случае не возврата квартиры арендодателю после истечения срока аренды, предусмотренного договором (и отсутствия иного соглашения о продлении срока аренды), арендатор обязуется выплатить неустойку из расчета 5 % от размера арендной платы за каждый день задержки возврата квартиры, но не более 100 % от размера арендной платы (п.7.5.3 договора). Пунктом 7.5.4 договора установлено, что в случае досрочного расторжения договора в течение первых 4 месяцев, арендатор обязуется выплатить арендодателю 50% суммы залога.
Арендодатель вправе расторгнуть договор в случае, если арендатор просрочил оплату аренды квартиры на срок более чем 30 календарных дней (п.8.2.1 договора).
12 октября 2020г. сторонами по договору составлен акт приема-передачи квартиры от арендодателя к арендатору. Согласно указанного акта квартира передана в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и приложениям к нему. Осмотр квартиры не выявил никаких недостатков.
Как следует из копий расписок в получении денежных средств от 12.10.2020 г. (на сумму 12000 рублей), от 17.11.2020г. (на сумму 13000 рублей), Евстюничевым И.А. оплачен обеспечительный платеж в сумме 25000 рублей по договору аренды от 12.10.2020 г.
Согласно справке № 4141851 от 25.03.2020г. о состоянии расчетов (доходов) по налогу на профессиональный доход за 2020 г., выданной инспекцией Федеральной налоговой службы № 20 по г.Москве, Гаршин А.А. получил доход, облагаемый налогом на профессиональный доход, в интересуемый период: <данные изъяты>
Доказательств внесения иных платежей в счет арендной платы ответчиком не предоставлено. Размер задолженности по арендной плате за ноябрь 2020 года составил 13000 рублей, за декабрь 2020 года составил 13000 рублей, за январь 2021 года составил 25000 рублей, за февраль 2021 года составил 25000 рублей, за март 2021 года составил 25000 рублей, а всего 101000 рублей. Указанная задолженность до настоящего времени ответчиком не погашена.
Оценивая представленные доказательства, суд исходит из того, что 12.10.2020г. сторонами был подписан договор аренды квартиры, с 12.10.2020 г. ответчик пользовался помещением, тогда как арендную плату в полном объеме не вносил с ноября 2020г., чем нарушил условие договора по оплате арендных платежей, о чем арендодатель поставил ответчика в известность, направив Евстюничеву И.А. претензионное письмо в электронном виде.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования истца о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий и взыскании с Евстюничева И.А. задолженности по арендной плате являются законными и подлежащими удовлетворению.
При этом суд принимает во внимание условие заключенного сторонами соглашения о возврате обеспечительного платежа по окончании срока действия договора аренды (п.6.7 договора).
В распоряжении истца имеется обеспечительный платеж ответчика в размере ежемесячной арендной платы 25000 руб., оплаченный Евстюничевым И.А. 12.10.2020 г. (на сумму 12000 рублей), от 17.11.2020г. (на сумму 13000 рублей) по договору аренды от 12.10.2020 года. Этот взнос, при отсутствии данных о зачете уплаты сумм, подлежащих перечислению в пользу арендодателя, не может быть удержан арендодателем и потому должен быть зачтен в счет погашения задолженности арендатора по оплате за наем. Таким образом, с Евстюничева И.А. подлежит взысканию задолженность по арендным платежам в размере 76000 рублей. (101000-25000=76000)
Доводы ответчика Евстюничева И.А. о том, что он выехал из квартиры в январе 2021 года, судом отклоняются, поскольку по условиям договора аренды квартиры № 061-1 от 27.09.2020г. возврат квартиры оформляется актом приема-передачи, подписываемым сторонами. Уклонение стороны от подписания акта-приема передачи рассматривается как отказ от обязанности по передаче квартиры. Как пояснил ответчик, акт приема передачи квартиры не составлялся, ключи от арендованной квартиры он истцу не передавал, следовательно, суд приходит к выводу о нарушении ответчиком условий договора.
Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании неустойки возникшей 16.11.2020 года в размере 25000 рублей, неустойки возникшей 16.12.2020 года в размере 25000 рублей, неустойки возникшей 16.01.2021 года в размере 25000 рублей, неустойки возникшей 16.02.2021 года в размере 25000 рублей, неустойки возникшей 16.03.2020 года в размере 20000 рублей, а всего на общую сумму 120000 рублей.
Условиями заключенного сторонами договора от 12.10.2020 г. предусмотрено взыскание неустойки в случае просрочки оплаты аренды квартиры более чем на 3 календарных дня из расчета 5 % от размера арендной платы за каждый день просрочки, но не более 100 % от размера арендной платы. В связи с тем, что размер задолженности по арендной плате составляет 101000 рублей, неустойка подлежащая взысканию с ответчика подлежит уменьшению до указанной суммы, т.е. до 101000 рублей.
Представленный истцом расчет неустойки судом проверен и является арифметически верным.
Истцом заявлено требование о взыскании с Евстюничева И.А. части суммы обеспечительного платежа в размере 12500 рублей, согласно п. 7.5.4 заключенного сторонами договора, которым предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора в течение первых 4 месяцев, арендатор обязуется выплатить арендодателю 50% суммы залога.
Поскольку настоящим решением договор аренды квартиры от 12.10.2020 года расторгнут, с момента заключения договора и до его расторжения истекло более четырех месяцев, требования истца о взыскании 50 % суммы залога удовлетворению не подлежат.
Также не подлежит удовлетворению и требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ в размере 779,89 рублей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Как указано в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 ГК РФ, то положения пункта 1 статьи 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (пункт 4 статьи 395 ГК РФ).
В связи с тем, что с ответчика взыскана договорная неустойка, проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, взысканию не подлежат.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика Евстюничева И.А. в пользу истца Гаршина А.А. подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4714,27 руб. (177000 рублей х 5842,8 рублей / 234279,89) руб. - пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
Кроме того, истцом Гаршиным А.А. заявлены требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 35000 руб., которые подтверждены договором № С-106 от 16.01.2020г. на оказание юридических услуг с физическим лицом, заключенным Гаршиным А.А. и ИП П.Г.Р., дополнительным соглашением к договору об оказании юридических услуг от 25.03.2021 г., кассовыми чеками от 16.01.2021г., от 02.04.2021г.
В соответствии с ч.1 ст.100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Положения действующего гражданского процессуального законодательства предоставляют суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение расходов по оплате услуг представителя. Реализация данного права судом возможна лишь в случаях, если он признает эти расходы чрезмерными с учетом конкретных обстоятельств дела. Сумма вознаграждения, в частности, зависит от продолжительности и сложности дела, квалификации и опыта представителя, обусловлена достижением юридически значимого для доверителя результата.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17 июля 2007 г. N 382-О-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.
Для установления разумности рассматриваемых расходов суд оценивает их соразмерность применительно к условиям договора на оказание услуг и характера услуг, оказанных в рамках этого договора, их необходимости и разумности для целей восстановления нарушенного права. Оценке подлежат также объем выполненной представителем стороны работы, ее успешность, длительность участия, сложность спора, значимость защищаемого права.
С учетом категории данного дела, объема защищаемого права и проведенной представителем истца работы, степень его сложности, принцип разумности, предусмотренный гражданским законодательством, принимая во внимание, что требования истца подлежат частичному удовлетворению, суд определяет размер подлежащих взысканию с истца в пользу ответчика расходов на оплату услуг представителя в сумме 3000 рублей.
Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Расторгнуть договор аренды квартиры от 12.10.2020 года, заключенный между Гаршиным Александром Александровичем и Евстюничевым Ильей Александровичем
Взыскать с Евстюничева Ильи Александровича в пользу Гаршина Александра Александровича задолженность по арендной плате в размере 76000 рублей, неустойку в размере 101000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в сумме 3000 рублей, расходы по уплате госпошлины в сумме 4714,27 рублей.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Чкаловский районный суд.
Судья Н.В.Короткова. Решение не вступило в законную силу.
