Буденновский городской суд гражданское дело Ставропольского края №2-361/2018
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
01 июня 2018 года город Будённовск
Будённовский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Соловьевой О.Г.,
при секретаре Бровченко Н.А.,
с участием
представителя истца Шабановой В.А. по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ Блохина В.И.,
представителя ответчика - администрации Буденновского муниципального района <адрес> по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ Воробьева Р.А.,
представителей ЗАО «Прасковея» Сидельниковой А.В. по доверенности отДД.ММ.ГГГГ, Барышникова К.М. по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шабановой Валерии Александровны к администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края, Закрытому акционерному обществу «Прасковея», администрации муниципального образования Терского сельсовета Буденновского района Ставропольского края о признании отказа в предоставлении земельного участка незаконным, признании дополнительного соглашение к договору аренды земельного участка незаконным и исключении государственной регистрации данного соглашения, обязании предоставить земельный участок в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации
УСТАНОВИЛ:
Шабанова В.А. обратилась в суд с иском к администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края, Закрытому акционерному обществу (ЗАО) «Прасковея», что ДД.ММ.ГГГГ она обратилась с заявлением в администрацию Буденновского муниципального района с просьбой о предоставлении ей в соответствии с п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ земельного участка для целей сельскохозяйственного производства в аренду сроком на 49 лет из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ№ ей в удовлетворении заявления отказано по тем основаниям, что испрашиваемый земельный участок используется на праве аренды ЗАО «Прасковея» в соответствии с договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ№.
Ознакомившись с указанным договором, она установила, что он заключен между Администрацией Буденновского муниципального района Ставропольского края и ЗАО «Прасковея» в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью <данные изъяты>.м. с учетными номерами частей №, являющихся частью земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>».
То есть к испрашиваемому ею земельному участку данный договор отношения не имеет.
Однако, дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между администрацией муниципального образования Терского сельсовета Буденновского район и ЗАО «Прасковея» в указанный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения и пункт 1.1. договора изложен в новой редакции, согласно которой предметом договора аренды стал земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, обшей площадью <данные изъяты>. м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>
При этом вопреки смыслу дополнительного соглашения в нем упомянут также акт приема-передачи земельного участка, составляющего предмет аренды.
То есть правоотношение аренды, якобы возникшее из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и подвергшееся уточнению дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ является фактически новым договором аренды, возникшим в отношении нового предмета аренды, отсутствовавшего в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, с другим арендодателем - поселковая администрация вместо районной и с новой передачей предмета аренды в фактическое владение по акту приема-передачи.
Таким образом, договор аренды, выдаваемый ответчиками за изменение другого договора по закону, является новым договором, заключенным в отношении нового имущества.
В дальнейшем указанное незаконное правоотношение реализовано путем предоставления ответчику ЗАО «Прасковея» преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, посредством заключения между ответчиками - Администрацией Буденновского муниципального района и ЗАО «Прасковея» договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>».
В соответствии с законом, регулирующим арендные отношения договор аренды в силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесен к консенсуальным договорам, то есть считается заключенным не с момента акцепта оферты (пункт 1 статьи 433 ГК РФ), а с момента фактической передачи имущества в соответствии пунктом 2 статьи 433 ГК РФ.
Заинтересованным лицам право аренды на земельный участок из земель государственной, муниципальной собственности предоставляется на конкурсной основе в порядке аукциона.
Имея правой и экономический интерес в создании крестьянского (фермерского) хозяйства, реализуя право на его создание и обеспечение земельным ресурсом гарантированное законом она обратилась за получением указанного земельного участка и получила отказ в его предоставлении, мотивированный наличием незаконной сделки между ответчиками - администрацией Буденновского муниципального района Ставропольского края и ЗАО «Прасковея».
Считает, что данный отказ, выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ№ является незаконным по основаниям отсутствия законного обременения испрашиваемого земельного участка правом аренды ЗАО «Прасковея», а её право на получение земельного участка для целей ведения КФХ подлежащим судебной защите.
Просит признать отказ Администрации Буденновского муниципального района в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> в письме от ДД.ММ.ГГГГ№ незаконным;
Признать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ заключенное между Администрацией муниципального образования Терского сельсовета Буденновского района Ставропольского края и Закрытым акционерным обществом «Прасковея» незаконным.
Признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенный между Администрацией Буденновского муниципального района и закрытым акционерным обществом «Прасковея» незаконным и исключить государственную регистрацию данного договора за номером № от ДД.ММ.ГГГГ из единого государственного реестра недвижимости.
Обязать Администрацию Буденновского муниципального района предоставить земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> мне на праве аренды на 49 лет;
В ходе рассмотрения дела представителем истца были уточнены требования в части предоставления спорного земельного участка, согласно которым истица просит обязать Администрацию Буденновского муниципального района Ставропольского края провести мероприятия по предоставлению земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>», находящегося в государственной или муниципальной собственности, в порядке, предусмотренном Главой VI Земельного кодекса РФ (ст. 39.6, 39.11, 39.12 Земельного кодекса РФ).
Истица Шабанова В.А. в судебное заседание не явилась, её интересы по доверенности, оформленной надлежащим образом, представлял Блохин В.И.
В силу ч.1 ст.48 ГПК РФ, граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей.
Представитель истца – Блохин В.И. поддержал требования Шабановой В.А. по изложенным в иске основаниям и просил его удовлетворить, также указал, что Договор аренды № заключался ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления главы администрации от ДД.ММ.ГГГГ№ с учетом изменений ДД.ММ.ГГГГ№ без проведения аукциона, при наличии отсутствия заявления. Материалы предоставленные Росреестром в части земельного участка …№ за условным обозначением № указанные в договоре № образованны ДД.ММ.ГГГГ, что указывает на несоответствие аукционной документации по проведению торгов. В соответствии с аукционной документацией было опубликовано в газете «Вестник Прикумья» №ДД.ММ.ГГГГ, где не указывалось, что предметом аукциона, а в дальнейшем и договора аренды будут являться части земельного участка №, значит они по сути не могли являться предметом договора заключенного в соответствии с проведенным аукционом. Положениями Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для проведения аукциона, заключении договора аренды земельный участок должен быть надлежащим образом индивидуализирован, то есть необходимо проведение его государственного кадастрового учета. В Федеральном законе «О государственном кадастре» указано, что необходимо описание земельного участка его индивидуализация, необходимо надлежащим образом провести межевание земельного участка. Государственный учет земельных участков сопровождается присвоением земельному участку кадастрового номера. Межевание этого земельного участка было утверждено постановлением главы администрации поселкового совета Терского сельского совета Батищевым. Если непосредственно говорить о условных номерах частей № земельного участка …№, то он входит в состав, пересекает очень большую часть земельного участка с КН №. Этому земельному участку был присвоен кадастровый номер еще ДД.ММ.ГГГГ Изменения уже потом были внесены в него. ДД.ММ.ГГГГ, при межевании нового земельного участка с кадастровым номером …№. При заключении первоначального договора аренды и организации аукциона, не был надлежащим образом определен предмет договора. Земельные части № надлежащим образом не индивидуализированы и на местности предмет договора № пересекаются с земельными участками ранее выделенными. Значит надлежащим образом предмет договора и аукциона не индивидуализирован, и он не может быть предметом гражданского оборота: как предметом аукциона, так и предметом первоначального договора аренды этих частей земельного участка. Сделка с такими нарушениями является ничтожной. Ничтожная сделка не приводит ни к каким юридическим последствиям, кроме как недействительности этой сделки. В соответствии со ст. 168 ГК РФ нет необходимости признавать сделку ничтожной в судебном заседании, но считаю, что для применения последствий недействительности сделки достаточно. Впоследствии в этот договор были внесены изменения в части того, что был изменен предмет договора. Предметом договора в последствии стал земельный участок с кадастровым номером …№. Это и послужило отказом для заключения договора и продолжения каких-либо действия с истицей, так как этот земельный участок являлся предметом договора и передан был в аренду ЗАО «Прасковея» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ Считает, что при изменении первоначального договора дополнительным соглашением был изменен предмет договора, в связи с чем дополнительное соглашение является новым договором, в виду того, что предметом договора является новый земельный участок и в акте приема-передачи к дополнительному соглашению указано, что передается заново земельный участок. Поскольку первоначальная сделка является ничтожной, то в первоначальный договор не могли быть внесены какие-то изменения. Земельный участок …№ должен был передаваться только в соответствии с п.31 ч.2, ст.39 Земельного кодекса РФ, то есть с аукциона. ЗАО «Прасковея» не представлено доказательств и не установлено, что он пользовался ранее этим земельным участком, что позволило бы предоставить данный земельный участок без торгов, в связи с чем он должен был передаваться только с аукциона.
Представитель ответчика - администрации Будённовского муниципального района Ставропольского края Воробьева Р.А., в судебном заседании фактически признал требования Шабановой А.В., пояснив, что при разделе земельного участка который был использован по договору № были нарушены нормы законодательства, а именно ч.4 ст.11.2 ЗК, из которого следует, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов. Исключение допускается только в четырех случаях, это: 1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образование земельных участков на основании решения суда; 3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд; 4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков. Ни один из вышеперечисленных фактов не предусматривает, возможность отсутствия согласия. Также при разделе были нарушены нормы Федерального закона № 218 «О государственной регистрации права», который указывает прямо на то, что государственный кадастровый учет, государственная регистрация права на объекты недвижимости осуществляется с письменного согласия третьих лиц. Таких согласий в представленных документах, в частности на электроном носителе не было. Администрация в настоящее время также проводит разделы земельных участков и предоставляет их на кадастровый учет. Нам поступают отказы, по тем основаниям, что ранее были нарушены требования закона, а именно отсутствует согласие арендаторов. По данному земельному участку имеются арендаторы - Плотников, Винников, агрофирма «Луч», в том числе не было получено согласие от СПК «Прасковея». Полагает, что после раздела земельного участка, был образован новый земельный участок, которому был присвоен государственный кадастровый номер с последними цифрами …№. В связи с тем, что изменился предмет договора, администрация сельсовета должна была заключать новый договор аренды. Также при проведении мероприятий по поручению Министерства сельского хозяйства проводилась инвентаризация полезащитных лесных насаждений на территории муниципального образования Терского сельсовета, в ходе которого было выявлено и подготовлено заключение кадастрового инженера о том, что в земельный участок с кадастровым номером …№ входят полезащитные лесные насаждения, они проходят по всему земельному участку и их протяженность только по одному из многоконтурному земельному участку составляет <данные изъяты> га. Поэтому те сведения, которые нам предоставил в письме Росреестр о том, что ранее предоставленный земельный участок и вновь образованный земельный участок идентичны не соответствуют действительности. В земельном участке находятся полезащитные лесные насаждения, изменилось и место положение и конфигурация данного земельного участка. В связи с чем, считает заявленные требования обоснованными.
Представители ЗАО «Прасковея» Сидельникова А.В. и Барышников К.М. просили отказать в удовлетворении заявленных Шабановой В.А. требований, поддержав доводы, указанные в возражениях на исковое заявления, согласно которым согласно публикации в «Вестнике Прикумья» № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом аукциона было право аренды: земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, пашни, состоящего из учетных частей земельного участка № площадью <данные изъяты> кв. м. и учетной части № площадью <данные изъяты> кв.м.) и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., учетный номер части земельного участка №.
Согласно Выписке из протокола от ДД.ММ.ГГГГ заседания постоянно действующей аукционной Комиссии по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, в связи с тем, что по истечение месяца со дня опубликования информационного сообщения поступило только одно заявление было принято решение предать в аренду СПК «Прасковея» земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, пашни (состоящий из учетной части земельного участка № площадью <данные изъяты> кв. м. и учетной части № площадью <данные изъяты> кв.м.) и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., учетный номер части земельного участка №.
При этом Постановлением главы администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ№ было постановлено предоставить СПК «Прасковея» земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, пашни (состоящий из учетной части земельного участка № площадью <данные изъяты> кв. м. и учетной части № площадью <данные изъяты> кв.м.) и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., учетный номер части земельного участка №.
Постановлением Администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ№ в связи с уточнением сведений по земельным участкам, переданным в аренду СПК «Прасковея», внесены изменения в Постановление Главы администрации Буденновского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ, которыми уточнены сведения об арендуемых земельных участках, площадью <данные изъяты> кв.м, и <данные изъяты> кв.м.
На основании вышеназванных Постановлений № и № и Протокола от ДД.ММ.ГГГГ заседания постоянно действующей аукционной Комисии по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков между Администрацией Буденновского муниципального района Ставропольского края (Арендодатель) и СПК «Прасковея» (арендатор) был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ по условиям которого арендатору были переданы в аренду:
земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, пашни, учетный кадастровый номер части участка (№)
земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, пашни, учетный кадастровый номер части участка (№)
земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, пашни, учетный кадастровый номер части участка (№)
входящие в состав единого землепользования фонда перераспределения и являющиеся частью земельного участка с кадастровым номером №.
В ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № были проведены межевые работы по его разделу с сохранением исходного земельного участка в измененных границах (ч. 6 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ).
Раздел исходного земельного участка, предоставленного на праве аренды, на несколько самостоятельных обособленных земельных участков мог быть произведен только на основании правоустанавливающих документов на данные земельные участки (части земельного участка) находящиеся в аренде.
На основании п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Частью 3 ст.11.8. Земельного кодекса РФ установлено, что в случаях, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.
Согласно пункту 6 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.
Таким образом, нормы Земельного кодекса РФ не содержат норм, закрепляющих прекращение договора аренды земельного участка при разделе или выделе из него земельных участков. Пункт 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ регулирует правоотношения, когда выдел или раздел земельного участка происходит к моменту истечения срока договора аренды исходного земельного участка, в этом случае арендатор имеет право преимущественного заключения нового договора аренды и на выделенный земельный участок. Во всех иных случаях, между арендатором и арендодателем, в случае намерения использовать находящийся в аренде земельный массив заключается по усмотрению участников либо дополнительное соглашение к действующему договору либо новый договор аренды, но в пределах действия старого и на прежних условиях. При этом в силу ч.3 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ проведения торгов и тем более принятие решения администрацией о предоставлении данного земельного участка не требуется.
Спорный земельный участок, как и исходный земельный участок с кадастровым номером № относятся к землям, собственность на которые не разграничена. Частью 1 ст. 19 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что полномочия органов местного самоуправления, установленные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, по вопросам, не отнесенным в соответствии с настоящим Федеральным законом к вопросам частного значения, являются отдельными государственными полномочиями, передаваемыми для осуществления органам местного самоуправления.
Согласно абз. 2 п.10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ред. от 05.02.2007, действовавшей на момент предоставления земельного участка аренду) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
То есть на момент предоставления спорного земельного участка в аренду федеральным законом были возложены полномочия по распоряжению землями, собственность на которые не разграничена на администрации муниципальных районов и спорный договор аренды и конкурсные процедуры проведены надлежащим уполномоченным лицом.
С ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ в силу действующих в названный период положений ст.3.3. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.
Территория спорного земельного входит в границы муниципального образования <адрес>, Правила землепользования и застройки <адрес> утверждены Решением Совета муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№, таким образом в указанный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ органом уполномоченным на распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена в границах <адрес>, являлась администрация муниципального образования Терского сельсовета, которая осуществляла полномочия арендодателя по заключенным в отношении входящих в состав поселения договорам аренды сельхозземель.
Учитывая вышеизложенное, заключение дополнительного соглашения к договору аренды земель сельскохозяйственного назначения, именно администрацией <адрес> муниципального района связано исключительно с передачей ей в силу закона полномочий по распоряжению спорным земельным участком, а не изменением арендодателя.
В ДД.ММ.ГГГГ, в связи с истечением срока действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, ЗАО «Прасковея» обратилась в администрацию Буденновского муниципального района Ставропольского края за предоставлением спорного земельного участка на новый срок в аренду без проведения торгов на основании пп. ст.39.6 Земельного кодекса РФ. Ввиду наличия к тому законных оснований между администрацией буденновского муниципального района Ставропольского края и ЗАО «Прасковея» был подписан и установленном порядке зарегистрирован договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.
Упоминание в дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ акта приема передачи земельного участка не указывает на его изъятие у арендатора и повторную передачу в аренду ЗАО «Прасковея».
В дополнительном соглашении к договору аренды указано, что стороны изложили акт приема передачи к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в новой редакции, а не подписали его заново.
В акте приема-передачи в новой редакции уточнен объект аренды и не указана дата передачи участка, поскольку в момент подписания дополнительного соглашения он уже находился в аренде с ДД.ММ.ГГГГ. В редакции дополнительного соглашения предусмотрено, что стороны именно уточнили, а не заменили предмет аренды.
Таким образом, передача земельного участка заново не происходила и не имела место, данный земельный массив у арендатора не выбывал из владения.
Кадастровый учет находящегося в аренде земельного участка как самостоятельного объекта недвижимости (ст.11.4. Земельного кодекса РФ) не порождает у лица, его арендующего обязанность отказаться от него и заново проходить процедуры его предоставления, а у арендатора не порождает обязанности расторгать действующий договор и заново организовывать процедуру предоставления земельного участка.
При разделе земельного участка в соответствии с положениями 11.4, 11.8 Земельного кодекса РФ стороны договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности при его разделе не обязаны расторгать действующий договор аренды, а вправе в силу ч.1, ч.3 и ч.6 статьи 11.8. Земельного Кодекса внести изменения в Действующий договор в части изменения объекта аренды, что и было сделано.
Земельный участок с кадастровым номером № в силу проведенного кадастрового учета в ДД.ММ.ГГГГ не стал иным объектом аренды, более того территория, вошедшая в состав вновь образованного земельного участка с кадастровым номером № соответствует территории земельных участков, ранее предоставленных в аренду СПК «Прасковея» на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (уч. части №).
Часть земной поверхности, переданная ЗАО «Прасковея» в виде 3 обособленных земельных участков с учетными частями № не выбывала из владения ЗАО «Прасковея». В связи с проведением межевых работ был образован и учтен как самостоятельный земельный участок с кадастровым номером № состоящий из трех обособленных контуров соответствующих границам учетных частей №, № и № земельного участка с кадастровым номером №.
Согласно ч. 2 ст.39.16 Земельного Кодекса РФ, уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего кодекса.
Полагают, что отказ в предоставлении земельного участка Шабановой В.А. является законным.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве соответчика по делу привлечена администрация муниципального образования Терского сельсовета Буденновского муниципального района Ставропольского края.
В судебное заседание представитель ответчика - администрации муниципального образования Терского сельсовета Буденновского муниципального района Ставропольского края, будучи надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного заседания не явился, не просил рассмотреть дело в его отсутствие. После получения копии искового заявления Шабановой В.А. возражений по иску не представил.
В силу положений ч.4 ст.167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.
В соответствии с ч.4 ст.167 ГПК РФ и с учетом мнения участвующих в рассмотрении настоящего дела лиц, не возражавших рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации муниципального образования Терского сельсовета Буденновского района, суд рассмотрел дело в отсутствие представителя администрации муниципального образования Терского сельсовета Буденновского района.
Представитель третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, будучи надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного заседания не явился.
Суд, выслушав представителя истца Блохина В.И., представителей ответчиков администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края Воробьева Р.А., ЗАО «Прасковея» Сидельникову А.В., Барышникова К.М., находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч. 2 ст. 10 Земельного кодекса РФ субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 Земельного кодекса РФ (п. 3 ст. 10 ФЗ).
В соответствии с п. 2 ст. 38 Земельного кодекса РФ в качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Кодекса.
Согласно ст. 29 Земельного кодекса РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса. Право органов местного самоуправления на осуществление управления и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, установлено п. 2 ст. 11 Земельного кодекса РФ.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков (п. 1 ст. 34 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 38 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом РФ и данным Кодексом (п. 4 ст. 38 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п. 14 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ 11 ноября 2002 года N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов.
Согласно материалам гражданского дела, в газете «Вестник Прикумья» № от ДД.ММ.ГГГГ, администрацией Буденновского муниципального района сообщалось о предоставлении в аренду тридцати земельных участков в границах землепользования ЗАО «Терский» (без указания их кадастровых номеров) (<данные изъяты>).
Согласно Выписке из протокола от ДД.ММ.ГГГГ заседания постоянно действующей аукционной Комиссии по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, в связи с тем, что по истечение месяца со дня опубликования информационного сообщения поступило только одно заявление было принято решение предать в аренду СПК «Прасковея» земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, и площадью <данные изъяты> кв.м. ( <данные изъяты>).
Постановлением главы администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ№ было постановлено предоставить СПК «Прасковея» земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, пашни и площадью <данные изъяты> кв.м.пашни, входящие в состав единого землепользования фонда перераспределения и являющихся частью земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
Постановлением Администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ№ в связи с уточнением сведений по земельным участкам, переданным в аренду СПК «Прасковея», внесены изменения в Постановление Главы администрации Буденновского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ, которыми уточнены сведения об арендуемых земельных участках, площадью <данные изъяты> кв.м, и <данные изъяты> кв.м.(<данные изъяты>).
Как следует из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного между администрацией Буденновского муниципального района и ЗАО «Прасковея», предметом указанного договора аренды является земельный участок общей площадью <данные изъяты>.м, в том числе:
земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, пашни, с учетным номером части №;
земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, пашни, с учетным номером части №;
земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, пашни, с учетным номером части №)
Согласно Акту приема-передачи в аренду земельного участка (приложение № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ) Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельные участки сельскохозяйственного назначения общей площадью <данные изъяты>.м, с учетными номерами части №№).
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между администрацией муниципального образования Терского сельсовета <адрес> и ЗАО «Прасковея» в указанный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения и пункт 1.1. договора изложен в новой редакции, согласно которой предметом договора аренды стал земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, обшей площадью <данные изъяты>. м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>
К дополнительному соглашению прилагается акт приема-передачи земельного участка, из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью <данные изъяты>.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>
Согласно части 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок, как объект права, собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи То есть факт осуществления государственного кадастрового учета каких-либо характеристик земельного участка подтверждает их существование.
Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.
Согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ в редакции на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок как объект земельных отношений, это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой должны быть описаны и удостоверены в установленном порядке.
Согласно ч.3 ст.10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции на момент заключения договора аренды от 05.11.2008г.) организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.
Статья 38 Земельного кодекса РФ содержала требование о том, что предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка (ч.1 ст.38 Земельного кодекса РФ в ред. от 29.05.2007 г.).
В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Положениями Земельного кодекса РФ и положениями Федерального Закона "О государственном земельном кадастре" на момент заключения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ, предусмотрено, что для индивидуализации земельного участка необходимо проведение его государственного кадастрового учета.
В статье 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" установлено, что государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки как обособленные природные объекты. Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу положений ст. 6, 38 Земельного кодекса РФ (в редакции на момент заключения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ), ст. 1, 7,14 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре» (в ред. 10.07.2000), земельный участок или его часть может быть объектом аренды только после формирования границ (межевания) и постановки на кадастровый учет. В противном случае договор аренды участка или его части является ничтожным, нарушающим требования закона или иного правового акта.
Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, в силу закона должен содержать сведения о индивидуализации земельного участка в том числе сведения о его государственном кадастровом номере.
Исходя из вышеизложенного, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ был заключен с грубым нарушением норм действующего законодательства, предмет договора аренды не индивидуализирован, следовательно, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ является незаключенным.
В ходе рассмотрения дела стороной истца заявлено о ничтожности сделки, между администрацией Буденновского муниципального района и ЗАО «Прасковея», при заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, предметом которой является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью <данные изъяты>. м., с учетными номерами частей №, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения в отношении недействительных сделок, указано, что «Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной» Таким образом, признаки ничтожности сделки должны оцениваться судом при рассмотрении доводов сторон, независимо от того, кем заявлены соответствующие требования или возражения.
Согласно Кадастрового дела объекта недвижимости с кадастровым номером №, предоставленного по запросу суда из Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, земельный участок, с вышеуказанным кадастровым номером, расположенный по адресу: <адрес>» был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером №.
Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
В соответствии с положениями ст. 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Из указанной нормы права следует, что на образованный земельный участок прежний договор аренды не распространяется.
Раздел земельного участка с кадастровым номером №, в результате которого был образован земельный участок площадью <данные изъяты>. м. с кадастровым номером №,м является преобразованием, т.к. привел к образованию нового земельного участка с другим кадастровым номером № и по положениям п.4 ст.11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении образуемого и измененного земельного участка следовало заключить новый договор аренды.
Администрацией Буденновского муниципального района при заключении в порядке пп.31 ч.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ с ЗАО «Прасковея» договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ не были учтены вышеуказанные обстоятельства. Земельный участок с кадастровым номером № подлежал предоставлению на торгах.
Согласно выводам представленного специалистом (экспертом) ФИО9 Исследования № от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу соотношения местоположения земельного участка с кадастровымномером № с местоположением учетных частей земельного участка с кадастровым номером №, выявлено полное совпадение координат характерных точек участка с кадастровымномером № и учетных частей с номерами №, что свидетельствует о формировании земельного участка с кадастровымномером № в границах указанных частей земельного участка с кадастровым номером №.
Анализируя вышеуказанное исследование, суд находит, что оно не имеет правового значения для правильного разрешения дела, поскольку предметом иска являются действия ответчиков, связанные с процедурой заключения дополнительного соглашения к ранее заключенному договору аренды, а также нарушение процедуры предоставления земельного участка в аренду, межевое дело истцом не оспаривается, земельный участок в натуре на местности не выделяется.
Общие правила и условия образования земельных участков определены ст. 11 ЗК РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1).
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).
Исключение допускается только в четырех случаях, это: 1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образование земельных участков на основании решения суда; 3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд; 4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков. Таких исключений в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером № кв.м., не имеется.
Как усматривается из Кадастровой выписки о земельном участке № от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>), кроме ЗАО «Прасковея» имеются другие арендаторы исходного земельного участка с кадастровым номером №, в отношении которого произведен раздел, в результате которого был образован земельный участок площадью <данные изъяты>. м. с кадастровым номером №.м., однако отсутствует согласие арендаторов, чем нарушены нормы Федерального закона № 218 «О государственной регистрации права», который указывает прямо на то, что государственный кадастровый учет, государственная регистрация права на объекты недвижимости осуществляется с письменного согласия третьих лиц.
Следовательно, согласно требованиям действующего законодательства, они подлежат предоставлению в аренду юридическому лицу в порядке, предусмотренном Главой V.1 Земельного кодекса РФ «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности».
С учетом изложенного, требования Шабановой В.А. о признании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенному между Администрацией муниципального образования <адрес> и ЗАО «Прасковея» незаконным, признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного между Администрацией Буденновского муниципального района и ЗАО «Прасковея» незаконным и исключении государственной регистрацию данного договора за номером № от ДД.ММ.ГГГГ из единого государственного реестра недвижимости, обязании Администрации Буденновского муниципального района предоставить земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации, подлежат удовлетворению.
Поводом для обращения Шабановой В.А. в суд послужил отказ администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ№, которым ей отказано в удовлетворении заявления о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>», для целей сельскохозяйственного производства в аренду.
В качестве оснований для отказа указано, что испрашиваемый земельный участок используется на праве аренды ЗАО «Прасковея», согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№.
С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, а именно, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ был заключен с грубым нарушением норм действующего законодательства, суд приходит к выводу, что отказ в предоставлении спорного земельного участка истцу в аренду по основанию передачи его в аренду ЗАО «Прасковея» по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ незаконным.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Шабановой Валерии Александровны – удовлетворить.
Признать отказ Администрации Буденновского муниципального района в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> в письме от ДД.ММ.ГГГГ№ – незаконным.
Признать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ заключенное между Администрацией муниципального образования Терского сельсовета Буденновского района Ставропольского края и Закрытым акционерным обществом «Прасковея» - незаконным.
Признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенный между Администрацией Буденновского муниципального района и закрытым акционерным обществом «Прасковея» незаконным и исключить государственную регистрацию данного договора за номером № от ДД.ММ.ГГГГ из единого государственного реестра недвижимости.
Обязать Администрацию Буденновского муниципального района предоставить земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Буденновский суд в течение месяца, со дня принятия полного текста решения.
Полный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Судья Соловьева О.Г.
