К делу № 2- 18/ 2016
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ст.Брюховецкая 02 марта 2016 года
Брюховецкий районный суд Краснодарского края в составе
Председательствующего судьи Дорошенко Е.В.,
секретаря Шульга Ю.А.
с участием истицы и ответчицы по встречному иску Бабичевой Е.В. истца Щербина А.В. и представителя ответчика и истца по встречному иску ООО «Компаньон» Арсентьевой Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бабичевой Е.В. к ООО «Компаньон» о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома и взыскании денежных средств и по встречному иску ООО «Компаньон» Бабичевой Е.В. об изменении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома,
УСТАНОВИЛ:
Бабичева Е.В. обратилась в суд с иском к ООО «Компаньон» о расторжении договора участия в строительстве многоквартирного дома и взыскании денежных средств, указывая, что 05.12.2014 года заключила с ООО «Компаньон» договор долевого участия, в соответствии с которым ответчик обязался построить 35-квартирый 5-этажный жилой дом литер 6 по адресу: <......>. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию – не позднее 2 квартала 2015 года. срок передачи квартиры участнику долевого строительства- не позднее 90 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Ввиду того, что на момент обращения в суд с иском -06 октября 2015 года строительство дома находится на первоначальном этапе, в течение нескольких месяцев строительные работы фактически не ведутся, у истицы имеются основания полагать, что в предусмотренный договором срок объект долевого участия не будет передан истице как участнику долевого строительства. Она исполнила свои обязательства по договору- внесла оговоренную сумму денег 1293200 рублей по квитанции к приходному кассовому ордеру от 08.12.2014 года и затем перечислила еще 100 000 рублей через Сбербанк онлайн 27.02.2015 года. на основании п.1.1 ст. 9 Федерального закона «О защите прав потребителей» она обращалась к ответчику с предложением расторгнуть договор и вернуть ей уплаченную по договору сумму с процентами, однако ответчик ее требования не исполнил, договор не расторг и денег ей не вернул. Истица просила расторгнуть договор от 05.1.2014 года и взыскать в ее пользу с ответчика 1393200 рублей, внесенные ею по договору и проценты за пользование ее денежными средствами за период со дня внесения денежных средств до дня подачи иска в суд исходя из 1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки в сумме 226189,26 рублей.
В ходе судебного разбирательства истица увеличила исковые требования в части взыскания процентов, просила взыскать проценты за период с момента перечисления денег ответчику до 29.12.2015 года в сумме 291321,36 рублей.
Далее истица Бабичева Е.В. дополнила основания иска: просила расторгнуть договор на основании п.1 и п.2 ч. 1.1. ст. 9 Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» - в связи прекращением или приостановлением строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; и существенным изменением проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства. При этом истица указывает, что на момент обращения к застройщику по поводу расторжения договора жилой дом литер 6 состоял из монолитного каркаса в трех уровнях и находился на той же стадии строительства, что и при заключении договора, хотя с момента заключения договора прошло 9 месяцев. Ответчик подтвердил, что работы по строительству возобновились недавно, что подтверждается и информацией на сайте застройщика, согласно которой работы по строительству литером 6,9,10 начнутся с января 2016 года. простой составил 13 месяцев. На 03.09.2015 года (день обращения к застройщику по вопросу расторжения договора) у нее имелись основания полагать, что в установленный договором срок объект долевого строительства сдан в эксплуатацию и переда ей не будет. В настоящее время строительство не окончено и объект договора ей не передан. В ходе рассмотрения дела выяснилось, что 14.12.2015 года в проектную документацию жилого комплекса были внесены изменения, которые существенным образом затрагивают права участника долевого строительства. На сайте застройщика опубликована новая проектная декларация, согласно которой количество квартира в литере 6 увеличилось с 35 на 42 (изменение на 20%), в соседних домах литер 7 и 8 количество квартир изменилось с 35 до 83 (изменении на 137%, в литере 8 – количество квартир увеличилось с 35 до 92 (изменение на 162 %). Общее количество квартир на земельном участке с кадастровым номером 01:05:0200166:176 площадью 1100 кв. метров увеличилось в целом на 40 %. Даже если в квартирах на участке площадью 1100 кв. метров будут проживать по 1 человеку, плотность населения на участке 1100 кв. метров составит 356 человек на 1000 кв. метров, при норме не более 3900 человек /га для Яблоновского городского поселения ( Приложение № 2 к решению № 32-1 от 25.11.2011 года Совета народных депутатов муниципального образования «Яблоновское городское поселение» - Правила землепользования и застройки» считает, что эти изменения существенным образом меняют технико-экономические показатели и комфортность проживания в жилом комплексе. Планировка ее квартиры также перетерпела существенные изменения – была однокомнатной с жилой комнатой 23 кв. метров с двумя остекленными эркерами площадью по 3,3 кв. метров, стала двухкомнатной из 2 комнат небольшой площади 11 и 15 кв. метров, при этом жилые комнаты разделены несущей стеной. То есть истица в результате изменений в проектную декларацию и проектную документацию лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Она полагает, что оснований для уменьшения размера процентов на основании ст.333 ГК РФ нет. Она заключила последней договор долевого участия в литере 6, то есть на день заключения договора финансирование строительства было осуществлено на 100 %. Никакого ущерба ответчик не понес. Истица же несет дополнительные затраты и убытки в связи с погашение процентов по займу и на аренду жилья в г. Краснодаре, так как как супруг истицы проживает в г. Краснодаре, где работает на съемной квартире и несет траты на аренду жилья.
В судебном заседании Бабичева Е.В. полностью поддержала свой иск, просила расторгнуть договор от 05.12.2014 года на основании п.1 и п.2 ч.1.1 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и просила взыскать с ответчика внесенные по договору денежные средства в сумме 1393200 рублей и проценты в сумме 291 321,36 рублей за пользование ее денежными средствами согласно ч.2 ст. 9 указанного федерального закона.
Представитель ответчика ООО «Компаньон» Арсентьева иск Бабичевой не признала полностью, суду пояснила, что Бабичева Е.В. нарушила досудебный порядок урегулирования спора- претензию о расторжении договора она подала 03 сентября 2015 года, хотя по договору срок передачи ей квартиры не истек, этот срок истекал по окончании 3 квартала 2016 года. затем иск в суд она подала 06 октября 2015 года, до истечения срок досудебного урегулирования спора. Данный срок по договору составляет 30 дней со дня подачи претензии. Договор до настоящего времени не расторгнут, поскольку ООО «Компаньон» согласен на расторжение договора по иным основаниям, чем предлагает Бабичева Е.В. – по основанию одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора без выплаты ей неустойки. Срок окончания строительства был определен в договоре как предполагаемая дата. Строительство не приостанавливалось в установленном законом порядке. Работы на строящемся объекте не производились какое-то время в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, на зависящей от воли сторон – падение курса рубля в конце 2014 года, резкий рост цен на товар и услуги. Кроме того, 09.12.2014 года умер единственный участник и учредитель ООО «Компаньон» Пшипий Р.К. На момент заключения договора с Бабичевой Е.В. этого нельзя было предположить. До смерти учредителя все обязательства по договорам исполнялись своевременно, дома вводились в эксплуатацию, квартиры передавались участникам долевого строительства. Ввиду форс-мажорных обстоятельств Застройщиком внесены изменения в проектную декларацию, в том числе изменены сроки окончания строительства и улучшены характеристики строящегося объекта литер 6. При этом орган муниципальной власти, который уполномочен контролировать строительство признал причины продления сроков строительства уважительными и обоснованными и дал разрешение на строительство № <......> от 10.12.2015 года. Существенного изменения объекта строительства не произошло, площадь квартиры изменилась незначительно на 1 кв. метр, в литере 6 добавился 1 этаж и появился лифт, чего не было раньше, то есть произошли улучшения. Кроме того, полагает неустойку завышенной, поскольку вины застройщика в переносе сроков строительства нет ввиду того, что они произошли по причине смерти единственного участника и учредителя ООО «Компаньон», никакого ущерба фактически Бабичевой Е.В. не причинено: стоимость 1 кв. метра жилья в строящемся комплексе «Компаньон-сити» увеличилась по сравнению с той, по которой купила квартиру Бабичева Е.В. условиями договора предусмотрена возможность переноса сроков окончания строительства и изменения проектной документации, о чем была проинформирована Бабичева Е.В. при заключении договора. Для разрешения конфликтной ситуации ей предлагалось перезаключить договор без изменения цены на иной объект, в том числе в литере, который строится по муниципальному контракту и который будет достроен ранее, чем литр 6, но истица отказалась. Представитель истца полагает, что Бабичева Е.В. как потребитель злоупотребляет своими правами. Она знала об изменении проектного решения дома литер 6, информация об этом публиковалась, проводилось собрание участников строительства, предлагались разные варианты изменения планировки квартир в связи с добавлением 1 этажа и лифта, собрание выбрало именно ту планировку, по которой и изменена проектная документация и внесены изменения в проектную декларацию.
Представитель ООО «Компаньон» Арсентьева Н.В. заявила встречный иск к Бабичевой Е.В. об изменении договора долевого участия в строительстве жилого дома от 05.12.2014 года и возложении на Бабичеву Е.В. подписать дополнительное соглашение к договору, указывая, что срок передачи объекта долевого участия должен быть единым для всех участников долевого строительства, в случае невозможности завершения строительства в установленный договором срок застройщик обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение договора осуществляет в порядке, установленном ГК РФ. Пункт 5.3 договора долевого участия от 05.12.2014 года предусматривает право застройщика при необходимости изменить проектное решение, в том числе и расчетный срок окончания строительства. Пунктом 7.3 договора от 05.12.2014 года Бабичева Е.В. дала согласие на исключительную компетенцию застройщика в вопросах ведения, финансирования и окончания строительства. Договор не признан недействительным. Застройщиком в адрес Бабичевой Е.В. в феврале 2015 года, в начале октября 2015 года и в декабре 2015 года направлялись уведомления о переносе сроков получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и об изменении объекта строительства и предлагалось заключить дополнительное соглашение к договору. Однако Бабичева Е.В. отказалась от подписания дополнительных соглашений. Ввиду чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, вызванных смертью единственного участника и учредителя ООО «Компаньон» а также ввиду экономического кризиса, сдача дома в эксплуатацию и получение разрешения на ввод литера 6 в указанный в договоре срок стали невозможны. Эти обстоятельства невозможно было предусмотреть на момент заключения договора в декабре 2014 года, а если бы они были известны или их можно было бы предусмотреть, договор бы был заключен на иных условиях. На основании ч.1 и ч.2 ст. 451 ГК РФ ООО «Компаньон» полагает, что имеются установленные законом основания для изменения отдельных условий договора долевого участия от 05.12.2014 года. Экономический кризис привел к увеличению затрат на стройматериалы, улучшены характеристики строящегося дома ( появился лифт), затраты на улучшение легли на застройщика. Расторжение договора долевого участия противоречит интересам как застройщика, так и других участников долевого строительства, поскольку это приведет к изъятию денежных средств из строительства объекта – многоквартирного дома в целом, а ущерб от расторжения договора для застройщика значительно превышает затраты на его исполнение. Истец просил внести изменения в договор долевого участия, изменив предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию на 31 декабря 2016 года обязать Бабичеву Е.В. подписать соответствующее дополнительное соглашение к договору, касающееся изменения п. 5.1 договора, обязать Бабичеву Е.В. представить в Управление Росрсеестра по Республике Адыгея заявление о государственной регистрации дополнительного соглашения и обязать вышеуказанное Управление Росреестра зарегистрировать указанное дополнительное соглашение.
Далее ООО «Компаньон» увеличило свои исковые требования: просило внести изменения в договор долевого участия не только в части переноса срока получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но и в части изменений параметров объекта долевого строительства- изложить в новой редакции п. 1.3.2 – объект строительства- группа жилых домов п пгт <......> :, п. 21 изложить в новой редакции о том, что застройщик обязуется построить 7-этажный 42 квартирный жилой дом литер 6 и передать участнику долевого строительства квартиру со следующими характеристиками: количество комнат- 2, этаж -4, общая площадь квартиры 50,3 кв. метров, жилая площадь квартиры 26,6 кв. метров, условный (предварительный)номер 21. Истец также просил заменить приложение № 1 на приложение № 1 а, приложение №3 на приложение №3а, обязать Бабичеву Е.В. представить дополнительное соглашение на регистрацию в Управление Росреестра по Републике Адыгея обязать Управление Росреестра зарегистрировать дополнительное соглашение.
В судебном заседании представитель ООО «Компаньон» Арсентьева Н.В. встречный иск поддержала в полном объеме и просила его удовлетворить. Дополнительно в обоснование требований об изменении условий договора об объекте строительства пояснила, что изменение проектной документации произошло в связи с изменением законодательства, регламентирующего доступность инвалидов и маломобильных групп населения к объектам социальной инфраструктуры. Так, с 01.01.2013 года вступили в силу изменения в СНИП 35-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения», и п. 1.50 СниП 2.08.01-89 «Жилые здания», согласно которым в зданиях, высота пола последнего этажа которых превышает 14 метров, должны быть оборудованы лифты. Высота пола последнего этажа дома литер 6, где расположена квартира Бабичевой Е.В., составляет 15,3 метра. В связи с чем понадобилось изменение проектной документации дома литер 6, где по первоначальному проекту, утверждённому в 2008 году, не был предусмотрен лифт. Для лифта требуется установка подъемного оборудования, в связи с чем к 5 жилым этажам литера 6 добавился еще один этаж, кроме квартир, там расположено подъемное оборудование для лифта. Увеличение этажности дома и увеличения квартир объяснятся и необходимостью привлечения дополнительных средств для оборудования дома лифтом. До заключения договора с Бабичевой Е.В., проектная документация и проектная декларация не изменялась в связи с тем, что до 2015 года администрация разрешала ввод в эксплуатацию домов, запроектированных до 01.01.2013 года, а с 2015 года требования к вводу в эксплуатацию ужесточились. В связи с оборудованием лифта изменилась и планировка квартир- квартира Бабичевой вместо однокомнатной стала двухкомнатной, площадь квартиры уменьшилась малозначительно -на 1 кв. метр, зато дом теперь будет оборудован лифтом, что значительно повышает его комфортность. По новой проектной декларации на участке с кадастровым номером 01:05:0200166:176 площадью 1100 кв. метров изменилась этажность не построенных домов – в доме литре 6 добавился 1 этаж, к литеру 7 также 1 этаж, к литеру 8 добавилось 3 этажа. Представитель ООО «Компаньон» также полагала, что заявления Бабичевой относительно превышения плотности населения в жилом комплексе не соответствуют действительности, поскольку проектная документация проходила экспертизу, разрешение на строительство получено в установленном законом порядке и одобрено администрацией Яблоновского городского поселения. Изменения в объекте строительства произошли в связи с изменение законодательства, вне зависимости от воли ООО «Компаньон» и их невозможно было предвидеть на момент заключения договора от 05.12.2014 года. В настоящее время строительство дома литер 6 ведется, о чем свидетельствуют товарные накладные и закупке стройматериалов и фотографии. Бабичевой Е.В. предлагалось перезаключить договор за ту же цену на другой объект с теми же параметрами, что и спорная квартира, хотя стоимость 1 кв. метра жилья в комплексе по ул. Шоссейной, 63 увеличилась, но Бабичева отказалась. В связи с чем представитель ООО «Компаньон» полагает, что Бабичева злоупотребляет своими правами.
Бабичева Е.В. встречный иск не признала полностью. Суду пояснила, что фактически строительство дома не велось с декабря 2014 года по январь 2016 года, то есть простой составил 13 месяцев. Смерть учредителя по ее мнению не является основанием к приостановлению строительства, поскольку это естественный обычный риск для каждого человека, после смерти учредителя назначались управляющие, которые должны были и могли управлять наследственным имуществом, то есть имуществом ООО «Компаньон». Она полагает, что это обстоятельство не должно было повлиять на срок окончания строительства и ввод объекта в эксплуатацию. Кроме того, Бабичева Е.В. полагала, что в связи с изменений СНИПа о доступности объектов для маломобильных граждан, который вступил в силу с 01.01.2013 года получается, что на момент заключения договора 05.12.2014 года объект долевого строительства – многоквартирный дом литер 6 уже не отвечал строительным нормам и правилам, имелись основания для изменения проектной документации, однако ООО «Компаньон» этого не сделал и обманул ее относительно планировки квартиры и этажности дома литер 6, а также этажности соседних домов и плотности населения в строящемся жилом комплексе. Она не согласна на изменение планировки квартиры с однокомнатной с просторной жилой комнатой на двухкомнатную с двумя маленькими комнатами и 1 балконом вместо 2, как было оговорено в договоре.
Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, в том числе заключение органа опеки и попечительства, суд полагает обоснованным иск Бабичевой Е.В. к ООО «Компаньон» о расторжении договора в долевом участии и не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска ООО «Компаньон» к Бабичевой Е.В. об изменении условий договора о сроке получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и объекте строительства по следующим основаниям.
Из договора долевого участия от 05 декабря 2014 года, заключенного между ООО «Компаньон» и Бабичевой Е.В. следует, что он заключается в соответствии с ГК РФ и федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» правовым обеспечением является наличие у застройщика разрешения на строительство жилого комплекса «Компаньон-сити» от 08 апреля 2008 года, постановление № 106 от 19.04.2012 года о внесении изменений в разрешение на строительство, проектная декларация на строительство, размещенная на сайте www.kompanioncity.ru, свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок 01:05:0200166:176 и иные документы.
П. 1.3.2 предусматривает, что объектом строительства является многоквартирный дом в жилом комплексе «Компаньон-сити», состоящий из пятиэтажного с цокольным этажом 2 секционного жилого дома литер 6 по адресу: <......>. П. 2.1 договора предусмотрено, что застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 35-квартирный 5-этажный жилой дом литер 6 по указанному адресу и передать в собственность участнику долевого строительства квартиру со следующими характеристиками: количество комнат – 1, этаж 3, секция -2, общая проектная площадь 51,6 кв. метров, жилая площадь 23,17 кв. метров, условный (предварительный) номер 21. Местоположение объекта строительство на плане указано в приложении № 3, перечень инженерного оборудования – в приложении № 1.
П. 3.1 установлена цена оговора 1393200 рублей.
Согласно п. 5.1 договора предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию – не позднее 2 квартала 2015 года. Срок передачи объекта участнику долевого строительства- не позднее 90 дней после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.
П.5.3 устанавливает, что застройщик при необходимости имеет право изменить проектное решение, график строительства, в том числе и расчетный срок окончания строительства. В случае, если строительство не может быть окончено в предусмотренный договором срок. Застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан направить участнику долевого строительства информацию.
П. 6.2.1 предусмотрено, что застройщик вправе изменять отделку фасада дома, мест общего пользования, придомовую территорию в течение строительства, не ущемляя интересов участника долевого строительства.
П. 7.2 устанавливает, что участник долевого строительства не вправе производить любое изменение планировки жилого помещения.
П. 13.9 установлено, что участник долевого строительства осведомлен и согласен с тем, что квартира, права на которую он приобретает, включена в единый комплекс недвижимого имущества, указанного в п. 1.3.2 и обязуется не препятствовать строительству и эксплуатации по завершению строительства всех объектов этого комплекс. В приложении № 1 к договору описан объект строительства, в приложении № 2 установлен график платежей по договору, в приложении № 3 план квартиры, согласно которому квартира состоит из 1 жилой комнаты коридора, кухни, совмещенного санузла и 2 лоджий.
Проектная декларация по строительству дома литер 6 утверждена застройщиком 12 сентября 2013 года. При этом п. 1.1. проектной декларации установлено, что окончание строительства дома – декабрь 2014 года. п. 7 установлено, что предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию – декабрь 2014 года. п. 8 проектной декларации содержит перечень возможных финансовых и иных рисков, в который включены макроэкономические риски, рост цен на стройматериалы, ГСМ, неплатежеспособность дольщиков, террористические акты. Страхование рисков застройщиком не осуществляется. 20.10.2014 года в проектную декларацию внесены изменения относительно сроков строительства- начало строительства- сентябрь 2013 года, окончание – июнь 2015 года, предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию – 2 квартал 2015 года. 30.01.2015 года в проектную декларацию внесены изменения – окончание строительства- декабрь 2015 года, предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию – 4 квартал 2015 года.
18.09.2015 года в проектную декларацию вновь внесли изменения относительно сроков окончания строительства- срок перенесли на 31 декабря 2016 года.
Анализ проектной декларации застройщика от 12.09.2013 года указывает на то, что до заключения договора долевого участия 20.10.2014 года срок окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию уже был перенесен на полгода. Этот процесс происходил еще при жизни прежнего учредителя ООО «Компаньон» Пшипий Р.К.
При этом в декларации были перечислены учитываемые риски, в том числе изменение экономической ситуации и иные, вместе с тем риски застройщиком не страховались. Бабичева Е.В. заключала договор долевого участия в декабре 2014 года, когда по первоначально заявленным данным дом литер 6 уже должен был быть построен. Однако на момент заключения договора, а также по январь 2016 года спорный объект представлял собой монолитный каркас из 3 этажей. Учитывая этажность дома и необходимость прокладки коммуникаций, можно сделать вывод, что к концу первоначально заявленного срока окончания строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию дом литер 6 находился на начальном этапе строительства.
Уже до заключения договора с Бабичевой Е.В. застройщик знал о проблемах с ведением строительства объекта, но продолжал заключать договоры с потребителями.
Кроме того, из нотариальных доверенностей следует, что после смерти Пшипий Р.К. в январе 2015 года, а затем в апреле 2015 года наследниками назначались доверительные управляющие наследственным имуществом, в проектные декларации вносились изменения, согласно которым видно, что изменялись финансовые результаты деятельности, следовательно, ООО «Компаньон» функционировало как юридическое лицо.
В связи с чем суд полагает необоснованным и недоказанным довод ООО «Компаньон» о том, что нарушение сроков получения разрешения на ввод в эксплуатацию произошло в силу обстоятельств непреодолимой силы, а именно в связи со смертью единственного участника и учредителя, а также ввиду финансового кризиса. Не подлежит доказыванию, что несмотря на резкое падение курса рубля осенью 2014 года ( с октября по декабрь), цена на товары на российском рынке до 01 января 2015 года значительного изменения не претерпели. Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что причины переноса сроков строительства дома литер 6 не были связаны с кризисом и смертью единственного учредителя, действительные причины этого возникли еще до заключения договора долевого участия с Бабичевой Е.В. В пользу такого вывода говорит и то, что получив разрешение на строительство в 2008 году, ООО «Компаньон» трижды продлевало его действие- в 2010 году- до 2013 года, в 2013 году- до 2016 года и в 2016 году до 2018 года. Согласно разрешениям на ввод домов в эксплуатацию с 2008 года по настоящее время из всего комплекса из 16 домов введены в эксплуатацию только 3 жилых дома (информация с официального сайта застройщика и представленных копий разрешений на ввод), и все они были введены в эксплуатацию еще до заключения договора долевого участия с Бабичевой Е.В.
ООО «Компаньон» не оспаривает, что получение на ввод спорного дома в эксплуатацию до настоящего времени не получено. Следовательно, обязательства по договору от 05.12.2014 года перед Бабичевой Е.В. застройщиком не исполнены.
Согласно п. 1 ч. 1.1. ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»по требованию участника долевого строительства договор долевого участия может быть расторгнут судом в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Учитывая вышеизложенное, суд полагает, доводы истицы Бабичевой Е.В. о наличии оснований для расторжения договора долевого участия по указанному основанию обоснованными и полагает возможным расторгнуть договор по данному основанию.
Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения встречного требования ООО «Компаньон» об изменении договора долевого участия в части переноса сроков получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию ввиду того, что ООО «Компаньон» не доказано наличие необходимых для этого условий, установленных п.п. 1-4 ч.2 ст. 451 ГК РФ: в момент заключения договора ООО «Компаньон» уже знало о падении курса рубля и экономическом кризисе, и о том, что оно не смогло исполнить взятые перед другими участниками долевого строительства литера 6 обязательства по окончанию строительства в оговоренный срок; смерть учредителя не является непреодолимым препятствием к выполнению юридическим лицом своих обязательств, поскольку законодательством предусмотрены механизмы для управления наследственным имуществом до истечения 6-месячного срока на принятие наследства, и эти механизмы были использованы путем привлечения доверительных управляющих; не доказано, что исполнение договора повлекло бы для ООО «Компаньон» какой-либо ущерб, поскольку Бабичева Е.В. своевременно исполнила обязательства по внесению денежных средств; из обычаев делового оборота вытекает, что риск изменения обстоятельств несет экономически сильная сторона- застройщик, но не потребитель- гражданское лицо: в проектных декларациях застройщик описывал экономические и иные риски и следовательно, принимал их в расчет при заключении договоров о долевом участии.
Далее суд полагает обоснованным и довод истицы о наличии оснований для удовлетворении иска по обстоятельством, указанным в п. 2 ч.1. 1 ст. 9 Федерального закона «О долевом участи в строительстве многоквартирных домов», поскольку из представленных документов – планов типового этажа, приложения № 3 к договору долевого участия, проектных декларация 2013 и 2015 годов видно, что объект долевого строительства – много квартирный дом литер 6 претерпел значительные изменения- число этажей увеличилось на 1, следовательно, увеличилось количество квартир и жильцов, аналогичные изменения произошли в рядом строящихся домах. При этом одним из условий договора являлось условие о том, что квартира приобретается не только в определенном доме, но и в конкретном жилом комплексе, который был обозначен застройщиком как «Компаньон-сити». При неизменности площади земельного участка, на котором ведется строительство, увеличение количества квартир ( например в литере 8 с 35 до 92, в литере 7 с 35 до 83) значительно увеличивает число жителей в микрорайоне, что отрицательно влияет на комфортность проживания в жилом комплексе. Это подтверждается и данными генпланов микрорайона (новым и прежним). Дефицит мест постоянного хранения автомобилей по первоначальному генплану составлял 308 кв.м, по новому генплану дефицит машиномест не покроет даже арендованная площадка под парковку на 270 м/м.
Значительно изменилась и планировка квартиры- вместо 1-комнатной с одной просторной комнатой более 23 кв. метров, и двумя лоджиями по 3,3 кв. метров в результате изменения проектной документации квартира стала 2-комнатной с 2 небольшими жилыми комнатами 11 и 15 кв. метров, одной лоджией 1,55 кв. метров (очень узкая), при этом комнаты разделяет капитальная стена, что исключает возможность в дальнейшем перепланировки квартиры в однокомнатную. То есть из современной однокомнатной квартиры объект строительства превратился в двухкомнатную квартиру «советского» образца.
Указанные изменения в значительной степени лишают Бабичеву Е.В. на то, что она рассчитывала получить при заключении договора.
При таких обстоятельствах суд полагает обоснованными требования истицы о расторжении договора долевого участия на основании п. 2 ч.1.1 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве..» - ввиду существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства.
Одновременно суд не усматривает оснований для изменения договора долевого участия в части объекта договора, поскольку ООО «Компаньон» не доказано наличие обстоятельств, установленных п.п. 1-4 ч.2 ст. 451 ГК РФ для изменения договора в данной части. Застройщик ссылается на то, что после заключения договора долевого участия наступили обстоятельства, которые он не мог преодолеть – изменились строительные нормы и правила, необходимо было оборудовать дом лифтом, и застройщик вынужден был изменить проектное решение строящегося жилого дома. Однако изменение строительных норм и правил, регламентирующих доступность зданий для маломобильных групп населения, наступило до заключения договора долевого участия с Бабичевой Е.В. и застройщик не представил доказательств того, что по каким-либо объективным причинам с 01.01.2013 года по день заключения спорного договора ( 05.12.2014 года) не мог изменить проектную документацию в соответствии с требованиям СНиП 35-01-2001. Также застройщик не представил доказательств того, что при оборудовании жилого дома лифтом невозможно было сохранить планировку квартиры.
Истица Бабичева Е.В. просила расторгнуть договор долевого участия и взыскать в ее пользу переданные застройщику денежные средства в сумме 1393200 рублей, а также взыскать с ООО «Компаньон» проценты за пользование ее денежными средствами на основании ч.2 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в сумме 291321, 36 рублей, исходя из 1/150 ставки рефинансирования Центробанка России за каждый день просрочки, начиная со дня передачи застройщику денежных средств и по 29 декабря 2015 года.
По вышеизложенным основаниям суд полагает необходимым договор долевого участия от 05.12.2014 года расторгнуть.
На основании ч.2 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» при расторжении договора по основаниям, предусмотренным п.1.1 ст. 9 указанного закона. застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Исполнение Бабичевой Е.В. своих обязательств по внесению денежных средств в установленной договором сумме 1393200 рублей подтверждается копией приходного кассового ордера от 08.12.2014 года и чеком Сбербанка от 27.02.2015 года.
Следовательно, с ООО «Компаньон» в пользу Бабичевой Е.В. подлежат взысканию 1393200 рублей, уплаченные ею по договору, а также проценты за пользование ее денежными средствами, начиная со дня их уплаты застройщику по 29.12.2015 года, как просит истица Бабичева Е.В. в сумме 291321, 36 рублей, исходя из следующего расчета: 1293200 рублей *81 день ( с 08.12.2014 года по 27.02.2015 года)*8,25: 100*1/150 ) = 57612, 06 рублей, 1393200 рублей * 305 дней ( с 28.02.2015 года по 29.12.2015 года) )*8,25: 100*1/150 = 233 709, 30 рублей. 233709, 30 рублей +57612, 06 рублей = 291321, 36 рулей.
При этом суд не усматривает оснований для снижения размера процентов, предусмотренных ст. 333 ГК РФ, поскольку причинами расторжения договора явилось изменение проектной документации строящегося дома и жилого комплекса застройщиком, которая могла и должна была быть изменена в связи с изменением СниП 35-01-2001 и СниП 2.08.01-89 «Жилые здания» еще до заключения договора долевого участия с Бабичевой Е.В., а также в связи с тем, что сроки строительства литера 6 переносились застройщиком как до, так и после заключения договора долевого участия с Бабичевой Е.В. по причинам, признанным судом неуважительными. Размер процентов не повлечет для участника долевого строительства получение необоснованной выгоды, поскольку процессы инфляции влекут обесценивание денежных средств в рублевом эквиваленте, удорожание стоимости жилья не отрицает и представитель ООО «Компаньон» : в спорном жилом комплексе стоимость 1 кв. метра жилья увеличилась.
При таких обстоятельствах суд полагает необходимым иск Бабичевой Е.В. к ООО «Компаньон» о расторжении договора долевого участии и взыскании денежных средств удовлетворить полностью, а в удовлетворении иска ООО «Компаньон» к Бабичевой Е.В. об изменении условий договора долевого участия отказать полностью.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Бабичевой Е.В. к ООО «Компаньон» о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома и взыскании денежных средств удовлетворить полностью.
Расторгнуть договор долевого участия № <......> от 05 декабря 2014 года, заключенный между Бабичевой Еленой Викторовной и ООО «Копаньон».
Взыскать с ООО «Компаньон» в пользу Бабичевой Елены Викторовны денежные средства, уплаченные по договору долевого участия от 05 декабря 2014 года № <......>, в сумме 1393200 (1 миллион триста девяносто три тысячи двести) рублей и проценты в сумме 291321 (двести девяносто одна тысяча триста двадцать один) рубль 36 копеек.
В удовлетворении иска ООО «Компаньон» к Бабичевой е.В. об изменении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 05 декабря 2014 года отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Брюховецкий районный суд в течение месяца со дня принятия судом в окончательной форме. Решение в окончательной форме принято 11 марта 2016 года.
Судья:
