Автозаводский районный суд г. Тольятти Информация предоставлена Интернет–порталом ГАС «Правосудие» (www.sudrf.ru) Вернуться назад
Автозаводский районный суд г. Тольятти — СУДЕБНЫЕ АКТЫ
Подлинник только в первом экземпляре
Дело №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 сентября 2011 годаАвтозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:
председательствующего судьи Евдокимова Н.М.,
с участием прокурора Сафиевой Ф.М.,
при секретаре Глуховой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела №по иску Оганян Елены Витальевны к Оганян Ашоту Агвановичу, Селину Ивану Сергеевичу о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, истребовании из незаконного владения жилого помещения, обязании Управления Росреестра по Самарской области зарегистрировать жилое помещение за Оганян А.А., и встречному иску Селина Ивана Сергеевича к Оганян Елене Витальевне, Оганян Ашоту Агвановичу, Оганян Анне Ашотовне о признании утратившими право на жилое помещение, снятии с регистрационного учета и выселении,
УСТАНОВИЛ:
Оганян Е.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Оганян А.А., Селину И.С., в котором просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 31 марта 2010 года, заключенный между Оганян А.А. и Селиным И.С., расположенной по адресу: , обязать Оганян А.А. возвратить Селину И.С. денежные средства в размере 1 500 000 рублей, полученные им по договору купли-продажи квартиры от 31 марта 2010 года, возвратить квартиру, расположенную по адресу: собственность Оганян А.А., взыскать с ответчиков судебные расходы.
В обоснование своих требований Оганян Е.В. указала, что с 10 августа 1979 года она состоит в зарегистрированном браке с ответчиком - Оганян А.А., что подтверждается свидетельством о браке. 02 ноября 2001 года, в период совместного проживания, супругами была приобретена четырехкомнатная квартира, расположенная по адресу: , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Право собственности на спорное жилое помещение было оформлено на Оганян А.А.
В октябре 2010 Оганян Е.В. стало известно, что ее муж продал спорную квартиру Селину И.С. Из представленных Оганян А.А. документов следовало, что договор купли-продажи квартиры был заключен 31 марта 2010 года. Цена, за которую была продана спорная квартира, согласно договора купли-продажи, составила 1 500 000 рублей. В предоставленных ответчиком документах, Оганян Е.В. обнаружила копию своего нотариального согласия на продажу квартиры, однако указанное согласие она никогда не подписывала.
Селин И.С. обратился в суд с исковым заявлением к Оганян Е.В., Оганян А.А., Оганян А.А., в котором просил признать ответчиков утратившими право на спорное жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: , выселить ответчиков из спорного жилого помещения и обязать Управление Федеральной Миграционной Службы по снять ответчиков с регистрационного учета по вышеуказанному адресу. В обоснование своих требований Селин И.С. указал, что ему на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: , что подтверждается свидетельством о праве собственности. Данная квартира была приобретена у Оганяна А.А. по договору купли-продажи от 31.03.2010 года, который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 09.04.2010 года. Ответчики до настоящего времени не освободили спорное жилое помещение и не снялись с регистрационного учета, что нарушает права Селина И.С. как собственника квартиры. На предложение освободить спорное жилое помещение в добровольном порядке, ответчики ответили отказом.
Определением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 08.02.2011 года вышеуказанные гражданские дела объединены в одно производство (л.д.90).
В ходе судебного разбирательства истец - Оганян Е.В. уточнила исковые требования и просила суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 31 марта 2010 года, заключенный между Оганян А.А. и Селиным И.С., расположенной по адресу: , истребовать из незаконного владения Селина И.С. спорное жилое помещение, передав его в совместную собственность Оганян А.А. и Оганян Е.В., обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировать жилое помещение за Оганян А.А..
В судебном заседании представитель истца - Чевозеров В.Д. уточненные исковые требования истца поддержал и просил суд удовлетворить их в полном объеме. Встречные исковые требования Селина И.С. представитель истца не признал и просил суд отказать в их удовлетворении. В обоснование своих требований представитель истца указал, что согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Учитывая то, что обязательное нотариальное согласие истца на сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , предусмотренное ст. 35 СК РФ, получено Оганяном А.А. не было, а имеющееся в деле соглашение, которое по результатам заключения, является поддельным, то следует сделать вывод о том, что отчуждение квартиры произошло помимо воли истца.
Истец - Оганян Е.В., действующая за себя и в интересах несовершеннолетней Оганян А.А., в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала и просила суд удовлетворить их в полном объеме. Встречные исковые требования Селина И.С. не признала и просила суд отказать в их удовлетворении. В обоснование своих требований Оганян Е.В. указала, что о том, что спорная квартира продана, она узнала в октябре 2010 года, когда пришла квитанция на оплату коммунальных платежей. Она обратилась к мужу, который пояснил, что заложил квартиру, поскольку ему срочно нужно были денежные средства. При этом, Оганян А.А. указал, что сделка по купле-продаже квартиры не настоящая, и он возвратит квартиру назад. До этого, никаких разговоров по поводу продажи квартиры между ней и ответчиком не было. Согласия на продажу квартиру она не давала, нотариальное согласие на продажу квартиры не давала. В данном случае, сделка совершена с нарушением действующего законодательства и должна быть признана недействительной. Встречные исковые требования Селина И.С. не признает по этим же основаниям. При этом, Оганян Е.В. пояснила, что она никогда не оплачивала расходы по коммунальным платежам, поскольку их оплачивал Оганян А.А.
Ответчик - Оганян А.А. в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом. До начала слушания дела от него поступило заявление о приостановлении производства по делу, до рассмотрения уголовного дела, в рамках которого рассматривается эпизод о продаже Оганяном А.А. квартиры Селину И.С., поскольку результаты его рассмотрения могут повлиять на принятия решения. Допрошенный в судебном заседании 09 июня 2011 года Оганян А.А. исковые требования истца признал в полном объеме, указав следующее. В последние несколько лет у него возникли финансовые проблемы, были необходимы денежные средства. Его знакомая посоветовала ему поучаствовать в сделке по получении процентов. Суть сделки заключалась в том, что он получал денежные средства, которые в дальнейшем вкладывал в инвестиционную фирму для дальнейшего получения процентов, но на время действия договора он должен был переоформить свое жилье на другое лицо - займодавца. После возврата денежных средств займодавцу, квартира должна была вновь быть переоформлена на него. Прежде чем заключить договор с этой фирмой, он ее проверил, никаких подозрений данная организация не вызывала. Через его знакомых он познакомился с Селиным И.С., который согласился дать ему денежные средства в размере 1500 000 рублей, а до возврата данных денежных средств Оганян А.А. переоформит на него свою квартиру. Также ему было разъяснено, что для переоформления квартиры требуется согласие его супруги на продажу квартиру. Оганян А.А. указал, что он знал, что это незаконно, однако в назначенное время подъехал с паспортом жены к нотариусу. Когда они зашли вместе со своей знакомой к нотариусу, самого нотариуса не было, был только помощник. Его знакомые ему разъяснили, что вопрос уже решен и нужно только показать паспорта жены и его паспорт. Оганян А.А. пояснил, что договор купли-продажи квартиры он подписал после того, как был подписан договор займа. Ему разъяснили, что договор купли-продажи - это только формальность для того, чтобы инвестор согласился финансировать сделку. Кто расписывался в согласии на продажу квартиры от имени его жены, он пояснить не может. Знал ли Селин И.С. о том, что согласие жены на продажу квартиру подписано другим лицом, а не самой супругой, он пояснить не может.
Представитель ответчика - Ткач М.Б. в судебном заседании встречные исковые требования Селина И.С. поддержал в полном объеме, исковые требования Оганян Е.В. не признал и просил суд отказать в их удовлетворении в полном объеме. В обоснование своих возражений представитель ответчика указал, чтов судебном заседании истица Оганян Е.В. заявила, что она не ходила к нотариусу и не подписывала согласие на продажу Оганяном А.А. спорной квартиры. Оганян А.А. первоначально пояснял, что не знает, откуда взялось это согласие с поддельной подписью его жены, впоследствии заявил, что по указаниям Галашиной ездил к нотариусу с паспортом Оганян Е.В., передал его в помещении нотариальной конторы сотруднику нотариуса, после чего без участия Оганяна А.А. или Оганян Е.В. кем-то было изготовлено согласие на продажу квартиры с поддельной подписью его жены Оганян Е.В. Однако эти показания Оганян Е.В. и Оганян А.А., у которых есть прямая заинтересованность в исходе дела, опровергаются показаниями незаинтересованных свидетелей - исполняющей обязанности нотариуса Татарниковой И.В., а также сотрудников нотариальной конторы, пояснивших, что удостоверение подписи при совершении нотариального действия производится только в присутствии лица, совершающего нотариальное действие, никто другой подпись поставить не может, перед этим секретарь нотариуса сверяет фотографию в паспорте с тем, кто подает документы, а нотариус проверяет личность, так же сверяясь с фотографией в паспорте и паспортными данными. Запись о совершении нотариального действия содержится также в реестре совершения нотариальных действий, бланк согласия является подлинным, как и печать и подпись и.о. нотариуса Татарниковой И.В. Возможность совершения нотариального действия иным лицом вместо Оганян Е.В. они полностью исключают. Кроме того, сотрудники нотариальной конторы пояснили, что Оганян Е.В. они запомнили, считают, что к нотариусу являлась именно она. Проведенные в рамках гражданского дела, а также предварительного расследования уголовного дела почерковедческие экспертизы и исследования также не подтверждают позицию Оганян Е.В. Заключение экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела о том, что текст и подпись от имени Оганян Е.В. в согласии на продажу квартиры выполнено не Оганян Е.В., а иным лицом, опровергается исследованием, проведенным в рамках проверки по заявлению Оганян Е.В., согласно которому текст и подпись от имени Оганян Е.В. выполнены ею, а также заключением почерковедческой экспертизы, проведенной в рамках предварительного расследования по уголовному делу, согласно которому не исключается возможность выполнения текста и подписи от имени Оганян Е.В. самой Оганян Е.В., однако установить это определенно не представляется возможным. С учетом требований ч. 2 ст.67 ГПК РФ (никакое обстоятельство не имеет для суда заранее установленной силы) очевидно, что совокупность полученных судом доказательств указывает на недоказанность доводов истица о том, что согласие на заключение оспариваемого договора подписано не Оганян Е.В.
В судебном заседании истица Оганян Е.В., ответчикОганян А.А., допрошенные в качестве свидетелей члены семьи Оганян пояснили, что вопрос о продаже квартиры никогда не обсуждался, Оганян Е.В. никогда не сообщала о своем несогласии на продажу квартиры не только Селину И.С., с которым никогда не виделась и не разговаривала ни лично, ни по телефону, но и самому Оганяну АА. Таким образом, независимо оттого, подписывала ли Оганян Е.В. согласие на продажу квартиры, это обстоятельство не может служить основанием для признания договора купли- продажи недействительным, так как Селин И.С. не знал и не мог знать о несогласии Оганян Е.В. на его заключение. При заключении договора в регистрационной палате Оганяном А.А.были представлены все необходимые документы, в том числе и согласие, они были проверены регистратором, и у Селина И.С. не было никаких оснований сомневаться в правомочности действий Оганяна А.А.. Доводы Оганян Е.В. и Оганян А.А. о том, что Оганян А.А., заключая договор купли- продажи спорной квартиры, заблуждался относительно существа сделки, думая, что не продает квартиру, а передает ее в залог в обеспечение обязательств по договору займа, опровергаются материалами дела.
Доводы истицы, а также ответчика Оганяна А.А. о несоответствии цены квартиры, за которую она была продана Оганяном А.А., ее рыночной стоимости, не подтверждаются материалами дела. Суду не представлено каких-либо доказательств несоразмерности договорной цены спорной квартиры ее рыночной стоимости (как и надлежащих доказательств собственно рыночной стоимости спорного имущества). Стороны свободны в определении условий сделки, Оганян А.А. не упоминал ничего о том, чтоего кто-то принуждал заключать сделку на именно таких условиях. Цена спорной квартиры вполне соответствовала ее рыночной стоимости с учетом срочности продажи, состояния квартиры, желания Оганяна А.А. после заключения сделки пожить в ней еще некоторое время, а также наличия у Оганяна А.А. большой задолженности по коммунальным платежам.
Из всего вышеизложенного очевидно, что доводы искового заявления не подтверждаются доказательствами, представленными истицей суду, более того, совокупность представленных суду письменных доказательств, показаний свидетелей и пояснений сторон неопровержимо доказывает необоснованность исковых требований ФИО2
На основании вышеизложенного, ответчик Селин И.С. исковые требования Оганян Е.В. не признает, полагает ее исковое заявление не подлежащим удовлетворению.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной Миграционной Службы по Самарской области в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом, причин неявки суду не сообщил.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом, причин неявки суду не сообщил.
Свидетель Татарникова И.С., допрошенная в судебном заседании пояснила суду, что она не помнит, видела ли она Оганян Е.В., когда она приходила для оформления согласия. Однако если ей было выдано такое согласие, значит, она должна была присутствовать лично. Татарникова И.С. указала, что она временно исполняла обязанности нотариуса Мустякимовой Г.Н., которая находилась в декретном отпуске. Татарникова И.С. пояснила, что когда к ним приходит гражданин, то он с паспортом обращается к секретарю и объясняет, что ему нужно. После этого, секретарь готовит все необходимые документы, и гражданин вместе с паспортом проходит к нотариусу, который проверяет у него документ, удостоверяющий личность, проводит с ним беседу. При составлении согласия делается запись в реестре, оригинал документа передается гражданину. Если к ним приходят супруги для дачи согласия на продажу квартиры, то один из супругов находится в коридоре. Кроме того, люди, состоящие в браке, кроме паспорта, должны представить свидетельство о заключении брака. Татарникова И.С. указала, что ее вызывали к следователю для дачи пояснений в рамках рассмотрения уголовного дела по факту мошенничества. Татарникова И.С. отметила, что в своей работе она никогда не отступает от закона, неукоснительно выполняет все его требования. Оформить какой-либо документ в отсутствие гражданина, только по паспорту, они не могут. Бланки согласия и других документов заказывает нотариальная контора.
Свидетель Бауман И.Г., допрошенная в судебном заседании, пояснила суду, что она работает секретарем у нотариуса Мустякимовой И.Г. с марта 2011 года. Когда она устраивалась на работу, исполняющим обязанности нотариуса Мустякимовой И.Г. была Татарникова И.С., поскольку Мустякимова И.Г. находилась в декретном отпуске. Бауман И.Г. указала, что в марте 2011 года к ним в нотариальную контору приходила Оганян Е.В. вместе с мужчиной, они показали копию согласия на продажу квартиры и пояснили, что Оганян Е.В. не подписывала данное согласие. Они посмотрели запись в реестре и посоветовали Оганян Е.В. обращаться в суд для решения спора. Бауман И.Г. пояснила, что при заверении согласия на продажу квартиры, гражданин, дающий такое согласие, расписывается в реестре. Заверяла запись и.о. нотариуса Татарникова И.С.. После прихода Оганян Е.В., они позвонили Татарниковой И.С. и объяснили суть проблемы. Когда она приехала, то пояснила, что она прекрасно помнит день, когда к ней приходила Оганян Е.В., и подпись на согласии ставила лично она, а не другое лицо. Также Бауман И.Г. указала, что заверении согласия порядок следующий: гражданин приходит в нотариальную контору, отдает секретарю паспорт для подготовки черновика согласия. После этого, данное согласие отдается нотариусу, который после беседы с гражданином, дающим такое согласие, заверяет подпись. Если при оформлении согласия имеется только паспорт гражданина, а его самого нет, они не оформляют согласие. Если согласие дает гражданин, состоящий в браке, то кроме паспорта, они требуют еще и свидетельство о заключении брака. Бауман И.Г. категорично указала, что оформление согласие в отсутствие гражданина, дающего такое согласие, только при наличие паспорта, исключено.
Свидетель Текнеджян А.М.,допрошенная в судебном заседании, пояснила суду, что она работает секретарем у нотариуса Мустякимовой с 2006 года. В период нахождения Мустякимовой в декретном отпуске, ее обязанности временно исполняла Татарникова И.С.. Черновик согласия на продажу квартиры готовила она, ей предоставили свидетельство о браке и паспорт. Подпись в согласии удостоверяла и.о. нотариуса Татарникова И.С.. Текнеджян А.М. пояснила, что Татарникова И.С. очень ответственный человек и за время работы с ней, никаких претензий к ней не было. При составлении документа они проверяют все документы, в данном случае, паспорт и свидетельство о заключении брака. Текнеджян А.М. указала, что в тот день к ним в контору приходили Оганян Е.В. и Оганян А.А.. Она проверила у них паспорта, наличие штампа о регистрации брака. Визуально, фотография в паспорте, совпали с женщиной, которая пришла оформлять данное согласие. Свидетель пояснил, что в нотариальной конторе невозможно расписаться в документах за другое лицо.
Свидетель Медянцева А.А., допрошенная в судебном заседании, пояснила суду, что она работает директором агентства недвижимости ООО «ПАНИ». Из присутствующих она знакома с Оганян А.А., с которым познакомилась 01 июля 2010 года. С Афанасьевой Лилией она также знакома, поскольку она является риэлтором, и они вместе с ней проводили несколько сделок по купле-продаже квартир. С Иляковой Н.В. она также знакома. 01.07.2010 года они договорились с Иляковой Н.В. встретиться у дома Иляковой Н.В.. Илякова Н.В. вышла из машины марки «Калина» и села в ее машину. Они обсудили несколько вопросов, и Илякова Н.В. вышла из машины. Во время разговора с Иляковой Н.В., к ней, со стороны водительского сиденья подошел мужчина, представился Оганян А.А. и сказал, что он занимается живой водой. Также он сказал, что является мужем сестры Иляковой Н.В.. Медянцева А.А. в свою очередь, дала свою визитку Оганян А.А. на тот случай, если возникнут вопросы по приобретению или покупке недвижимости. В начале августа 2010 года к ней обратился Оганян А.А. и попросил проконсультировать его по вопросу купли-продажи квартиры, спросил, какие документы для этого необходимы. Медянцева А.А. отправила по электронной почте, в адрес Оганян А.А. два пакета образцов документов, необходимых для совершения сделки. Первый вариант включал договор купли-продажи квартиры, а второй - предварительный договор купли-продажи квартиры и расписку. При первой встречи Оганян А.А. произвел на нее нормальное впечатление. В сентябре 2010 года она вместе с Никоноровым Ю.В., который является директором коллекторского агентства, приехали в квартиру к Иляковой Н.В.. 01 июня 2010 года у них была сделка по купле-продаже квартиры Иляковой Н.В.. Оганян А.А. при совершении данной сделки не присутствовал. Однако Илякова Н.В. при сделке звонила какому-то мужчине, которого называла Ашот. Позже Медянцева А.А. поняла, что этим мужчиной был Оганян А.А… Сделка по купле - продаже квартиры Иляковой Н.В. предусматривала обратный выкуп квартиры. Илякова Н.В. является грамотным человеком, и ей были известны все условия заключения такого договора. Она прекрасно понимала, что речь идет о договоре купле-продаже, а не о какой другой сделке. Никаких сделок по купле-продаже квартиры с Оганян А.А. она не совершала. С женой Оганян А.А. она не знакома. При ней, Илякова Н.В. не говорила про свою сестру. Тамонову, Галашину и Жанбатырову она не знает, эти фамилии ей стали известны после того, как ее вызывал следовать ОБЭП - Подрезова Т.Н., для дачи объяснений по заявлению Иляковой Н.В., которая обратилась в ОБЭП с заявлением по факту хищения ее квартиры.
Прокурор в своем заключении указал, что исковые требования Оганян Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 31 марта 2010 года, заключенного между Оганян А.А. и Селиным И.С., расположенной по адресу: , истребовании из незаконного владения Селина И.С. спорного жилого помещения, путем передачи его в совместную собственность Оганян А.А. и Оганян Е.В., обязании Управления Росреестра по Самарской области зарегистрировать спорную квартиру за Оганян А.А., не подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования Селина И.С. подлежат удовлетворению по следующим основаниям. В своем исковом заявлении Оганян Е.В. указывает, что данная сделка должна быть признана недействительной в соответствии с п.3 ст. 35 СК РФ, однако нормы этой статьи распространяются на супругов и не относятся к другим гражданам. Сделка может быть признана судом недействительной только в случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии второго супруга на совершение сделки. Часть 3 ст. 35 СК РФ является специальной нормой, отменяющей презумпцию согласия обоих супругов для сделок по распоряжению недвижимостью, однако не отменяет условий для признания сделки с общим имуществом супругов недействительной. Истица не доказала того, что ее согласие было поддельным. Оценивая три почерковедческих экспертизы невозможно придти к выводу о том, что подпись Оганян Е.В. поддельная. Из двух экспертиз следует, что подписи принадлежат самой Оганян Е.В., и только однако экспертиза показала, что подпись не истца. Утверждать, что имущество выбыло из собственности помимо воли истца также невозможно. Достаточных доказательств того, что имел место договор займа между Оганян А.А. и Селиным И.С., который обеспечивался залогом квартиры, не имеется. Таким образом, требования Оганян Е.В. не подлежат удовлетворению, а требования Селина И.С. необходимо удовлетворить в полном объеме.
Суд, выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы, материал проверки КУСП-3384 от 11.02.2011 года по заявлению Оганян Е.В., выслушав заключение прокурора, считает, что исковые требования Оганян Е.В. не подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования Селина И.С. подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
В ход судебного разбирательства судом установлено, что с 10 августа 1979 года Оганян Е.В. состоит в зарегистрированном браке с ответчиком - Оганян А.А., что подтверждается свидетельством о браке. 02 ноября 2001 года, в период совместного проживания, супругами была приобретена четырехкомнатная квартира, расположенная по адресу: , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Право собственности на спорное жилое помещение было оформлено на Оганян А.А.
31 марта 2010 года между Оганян А.А. и Селиным И.С. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , что подтверждается договором купли-продажи (Т.1 л.д.7). Указанная квартира принадлежала Оганян А.А. на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Спорное жилое помещение, согласно договора купли-продажи, было продано за 1 500 000 рублей, которые Оганян А.А., как продавец квартиры, получил до подписания договора купли-продажи. Данное обстоятельство нашло свое полное подтверждение в ходе судебного разбирательства.
Доводы Оганян Е.В. и ее представителя о том, что на самом деле между ее мужем - Оганян А.А. и Селиным И.С. существовали отношения по договору займа, а именно, Оганян А.А. взял у Селина И.С. денежные средства и в обеспечение возврата указанной суммы фактически заключил договор залога спорной квартиры, суд считает необоснованными и противоречащими собранным по делу доказательствам.
31 марта 2010 года между Оганян А.А. и Селиным И.С. фактически был заключен именно договор купли-продажи квартиры, в котором указан объект продажи, стоимость, а также стороны - продавец и покупатель.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Однако, доказательств того, что между Оганян А.А. и Селиным И.С. существовали отношения, вытекающие из договора займа, Оганян Е.В. и ее представитель в судебное заседание не представили.
Суд считает, что наличие расписки Тамоновой В.Ю. о получении ею денежных средств от Оганян А.А. в размере 1 500 000 рублей, не может являться доказательством существования между Оганяном А.А. и Селиным И.С. отношений, вытекающих из договора займа.
Определением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 25.02.2011 года производство по данному гражданскому делу было приостановлено для назначения по делу почерковедческой экспертизы, производство которой было поручено экспертам Тольяттинской Независимой Криминалистической Лаборатории «ЭКСПЕРТ» (л.д.111).
23 марта 2011 года в адрес суда поступило заключение эксперта, выполненное согласно определения Автозаводского районного суда г. Тольятти от 25.02.2011 года (л.д.115).
Согласно заключения эксперта, подпись от имени Оганян Е.В., расположенная в графе «Подпись» в представленном на исследование согласии на продажу квартиры от 18.03.2010 года, выполнена не Оганян Е.В., а другим лицом с подражанием ее подлинной подписи. Краткая рукописная запись «Оганян Елена Витальевна», расположенная в графе «Подпись», в представленном на исследование согласии на продажу квартиры от 18.03.2010 года, выполнена не Оганян Е.В., а другим лицом, с подражанием ее почерку (л.д.125).
Следует обратить внимание на то обстоятельство, что заключение экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения гражданского дела о том, что текст и подпись от имени Оганян Е.В. в согласии на продажу квартиры выполнено не Оганян Е.В., а иным лицом, опровергается исследованием, проведенным в рамках проверки по заявлению Оганян Е.В., согласно которому текст и подпись от имени Оганян Е.В. выполнены ею, а также заключением почерковедческой экспертизы, проведенной в рамках предварительного расследования по уголовному делу, согласно которому не исключается возможность выполнения текста и подписи от имени Оганян Е.В. самой Оганян Е.В., однако установить это определенно не представляется возможным.
В ходе рассмотрения дела истица Оганян Е.В. утверждала, что она не ходила к нотариусу и не подписывала согласие на продажу Оганяном А.А. спорной квартиры. Оганян А.А. первоначально пояснял, что не знает, откуда взялось это согласие с поддельной подписью его жены, впоследствии заявил, что по указаниям Галашиной ездил к нотариусу с паспортом Оганян Е.В., передал его в помещении нотариальной конторы сотруднику нотариуса, после чего без участия Оганяна А.А. или Оганян Е.В. кем-то было изготовлено согласие на продажу квартиры с поддельной подписью его жены Оганян Е.В. Суд критически относится к их пояснениям, поскольку у них есть прямая заинтересованность в исходе дела. Кроме того, их пояснения опровергаются показаниями незаинтересованных свидетелей - исполняющей обязанности нотариуса Татарниковой И.В., а также сотрудников нотариальной конторы, пояснивших, что удостоверение подписи при совершении нотариального действия производится только в присутствии лица, совершающего нотариальное действие, никто другой подпись поставить не может, перед этим секретарь нотариуса сверяет фотографию в паспорте с тем, кто подает документы, а нотариус проверяет личность, так же сверяясь с фотографией в паспорте и паспортными данными. Запись о совершении нотариального действия содержится также в реестре совершения нотариальных действий, бланк согласия является подлинным, как и печать и подпись и.о. нотариуса Татарниковой И.В. Возможность совершения нотариального действия иным лицом вместо Оганян Е.В. они полностью исключают. Кроме того, сотрудники нотариальной конторы пояснили, что Оганян Е.В. они запомнили, считают, что к нотариусу являлась именно она.
С учетом требований ч. 2 ст.67 ГПК РФ (никакое обстоятельство не имеет для суда заранее установленной силы), совокупность полученных судом доказательств указывает на недоказанность доводов истица о том, что согласие на заключение оспариваемого договора подписано не Оганян Е.В.
Суд полагает, что доводы истицы основаны на неправильном понимании норм ст.35 СК РФ и ст. 167 ГК РФ. Часть 2 ст.35 СК РФ презюмирует наличие согласия обоих супругов при распоряжении их общим имуществом одним из них, а также устанавливает, что такая сделка может быть признана судом недействительной только в случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии второго супруга на совершение сделки. Ч.З ст.35 СК РФ является специальной нормой, отменяющей презумпцию согласия обоих супругов для сделок по распоряжению недвижимостью, однако не отменяет условий для признания сделки с общим имуществом супругов недействительной.. В судебном заседании истица Оганян Е.В., ответчикОганян А.А., допрошенные в качестве свидетелей члены семьи Оганян пояснили, что вопрос о продаже квартиры никогда не обсуждался, Оганян Е.В. никогда не сообщала о своем несогласии на продажу квартиры не только Селину И.С., с которым никогда не виделась и не разговаривала ни лично, ни по телефону, но и самому Оганяну АА. Таким образом, независимо оттого, подписывала ли Оганян Е.В. согласие на продажу квартиры, это обстоятельство не может служить основанием для признания договора купли- продажи недействительным, так как Селин И.С. не знал и не мог знать о несогласии Оганян Е.В. на его заключение. При заключении договора в регистрационной палате Оганяном А.А.были представлены все необходимые документы, в том числе и согласие, они были проверены регистратором, и у Селина И.С. не было никаких оснований сомневаться в правомочности действий Оганяна А.А.
Доводы Оганян Е.В. и Оганян А.А. о том, что Оганян А.А., заключая договор купли- продажи спорной квартиры, заблуждался относительно существа сделки, думая, что не продает квартиру, а передает ее в залог в обеспечение обязательств по договору займа, опровергаются собранными по делу матераилами, а именно. В материалах дела имеется расписка, написанная собственноручно Оганяном А.А. о том, что он получил от Селина И.С. 1 500 000 рублей за проданную им спорную квартиру. По утверждению Оганяна А.А., он получил от Селина И.С. денежные средства только один раз в сумме 1 500 000 рублей после подписания договора купли-продажи в регистрационной палате.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи были соблюдены все нормы действующего законодательства, что нашло полное подтверждение в ходе рассмотрения гражданского дела, а поэтому в исковых требования Оганян Е.В. к Селину И.С. следует отказать в полном объеме. Селин И.С., заключая договор с Оганян А.А., выполнил перед ним все обязательства, при совершении сделки были предоставлены все необходимые документы, в связи с чем, он является добросовестным покупателем.
Доводы истицы, а также ответчика Оганяна А.А. о несоответствии цены квартиры, за которую она была продана Оганяном А.А., ее рыночной стоимости, не подтверждаются материалами дела. Суду не представлено каких-либо доказательств несоразмерности договорной цены спорной квартиры ее рыночной стоимости (как и надлежащих доказательств собственно рыночной стоимости спорного имущества). Стороны, согласно ст. 421 ГК РФ, свободны в определении условий сделки, Оганян А.А. не упоминал ничего о том, что бы его кто-то принуждал заключать сделку на именно таких условиях. Цена спорной квартиры вполне соответствовала ее рыночной стоимости с учетом срочности продажи, состояния квартиры, желания Оганяна А.А. после заключения сделки пожить в ней еще некоторое время, а также наличия у Оганяна А.А. большой задолженности по коммунальным платежам (долг в настоящее время составляет более 110 000 рублей). Кроме того, при существующей свободе договора стороны вольны и вправе установить ту цену объекта недвижимости, которую они сами захотят.
Из всего вышеизложенного очевидно, что доводы искового заявления не подтверждаются доказательствами, представленными истицей суду, более того, совокупность представленных суду письменных доказательств, показаний свидетелей и пояснений сторон неопровержимо доказывает необоснованность исковых требований Оганян Е.В.
Суд считает неубедительной и ссылку истца на факт возбуждения уголовного дела и приостановлении рассмотрения дела до разрешения уголовного дела, и расцеивает это как затягивание рассмотрение гражданского дела по существу.
С учетом данных обстоятельств, суд считает, что со стороны Оганян Е.В. не было представлено достаточных и достоверных доказательств в подтверждение своих исковых требований. Суд считает, что поскольку со стороны истца и его предстаивтеля не представлены доказательства существования заемных отношений, то и доводы Оганян Е.В. и ее представителя о фактическом залоге недвижимого имущества, нельзя признать обоснованными.
Таким образом, суд считает, что исковые требования Оганян Е.В. о признании сделки недействительной и истребовании имущества из чужого владения не подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 292 ГК РФ, действующий на момент заключения договора купли-продажи от 31.03.2010 года и до настоящего времени, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу, является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Судом установлено, что 31 марта 2010 года между Оганян А.А. и Селиным И.С. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: . Стоимость квартиры, которая была продана Селину И.С., составила 1 500 000 рублей. Селин И.С. в полном объеме выполнил свои обязательства по договору купли-продажи, оплатив Оганян А.А. денежные средства в полном объеме. В свою очередь, ответчик и члены его семьи из спорной квартиры до настоящего времени не выехали, с регистрационного учета не снялись.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Проживание и регистрация Оганян А.А., Оганян Е.В. и Оганян А.А., 1995 года рождения по адресу жилого помещения, принадлежащего на праве собственности Селину И.С., влечет необоснованные дополнительные расходы для собственника по оплате содержания жилья и коммунальных услуг. Кроме того, регистрация и проживание Оганян А.А., Оганян Е.В. и Оганян А.А., 1995 года рождения на спорной жилой площади является препятствием для реализации Селиным И.С. прав собственника, предусмотренных ст. 30 ЖК РФ, ст.ст. 209, 288 ГК РФ, по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им жилым помещением. Селин И.С. является собственником жилого помещения по адресу: , что подтверждается договором купли-продажи от 31.03.2010 года (Т.1, л.д. 100), а также свидетельством о государственной регистрации права собственности (Т. 1, л.д. 8).Согласно п.4 договора купли-продажи спорного жилого помещения от 31.03.2010 года, лиц, сохраняющих право проживания и пользования данной квартиры после ее отчуждения, нет.Следует обратить внимание на то обстоятельство, что, истица Оганян Е.В., ответчик Оганян А.А. и члены их семей, проживая в спорном жилом помещении, и пытаясь вернуть себе в собственность квартиру, не оплачивают расходы по оплате коммунальных платежей. Согласно квитанции об оплате, по состоянию на май 2011 года, размер задолженности перед ООО «УК № 1 ЖКХ» г. Тольятти составил 111 258 рублей. Часть задолженности была погашена Селиным И.С..
С учетом данных обстоятельств, суд считает, что требования Селина И.С. о выселении Оганян А.А., Оганян Е.В. и Оганян А.А. из спорной квартиры, признании их утратившими право на жилое помещение и снятии с регистрационного учета, подлежат удовлетворению, поскольку нашли свое полное подтверждение в ходе судебного разбирательства.
Принимая во внимание вышеизложенное, руководствуясь ст. 35 СК РФ, ст. ст. 292, 167, 304 ГК РФ, ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске Оганян Елене Вительевне к Оганян Ашоту Агвановичу, Селину Ивану Сергеевичу о признании договора купли-продажи квартиры от 31 марта 2010 года, заключенного между Оганяном Ашотом Агвановичем и Селиным Иваном Сергеевичем о купле - продаже квартиры, расположенной по адресу: истребовании из незаконного владения Селина Ивана Сергеевича данной квартиры, а также в передаче квартиры в совместную собственность Оганян Ашота Агвановича и Оганян Елены Витальевны, и обязании регистрации данной квартиры за Оганян Ашотом Агвановичем - отказать.
Признать Оганян Елену Витальевну, Оганян Ашота Агвановича, Огонян Анну Ашотовну, Оганян Агвана Ашотовича утратившими право на жилое помещение, расположенное по адресу: выселить Оганян Елену Витальевну, Оганян Ашота Агвановича, Огонян Анну Ашотовну из жилого помещения по вышеуказанному адресу.
Обязать Управление Федеральной Миграционной Службы по снять Оганян Елену Витальевну, Оганян Ашота Агвановича, Огонян Анну Ашотовну с регистрационного учета по адресу: .
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд .
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Н.М. Евдокимов
