2-2136/2023
УИД 23RS0003-01-2022-007347-21
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
24 августа 2023 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Михина Б.А.
при секретаре Зайцевой О.С.
с участием представителей истца Бродецкой А.Ю. и Никитиной Э.Б., представителя ответчика Борисовой О.Ю. - Мокряк А.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания комплекса «Солнечный» к Данилову И. В., Борисовой О. Ю. о признании решения собственников помещений многоквартирного дома по вопросам 19, 20. 21, оформленные протоколом от 16 августа 2022 года № 1-Э недействительными,
у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания комплекса «Солнечный» обратилось в суд с иском к Данилову И.В., Борисовой О.Ю. о признании решения собственников помещений многоквартирного дома по вопросам 19, 20. 21, оформленные протоколом от 16 августа 2022 года № 1-Э недействительными.
В обоснование требований указано, что на основании решения общего собрания, оформленного протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес><адрес> (далее - МКД) от 23.09.2018 № 2 ООО «УКК «Солнечный» выбрано в качестве управляющей организации.
Размер платы за содержание общего имущества многоквартирного дома утвержден собственниками в размере 20,19 руб./кв.м. (п. 10 протокола).
Данилов И.В. является собственником жилого помещения - <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес><адрес><адрес>, а Борисова О.Ю. является собственником жилого помещения – <адрес> указанном доме.
В период с 18.06.2022 по 16.08.2022 по инициативе собственника <адрес>, ответчика – Данилова И. В., собственника <адрес>, ответчика – Борисовой О. Ю. в форме очно-заочного голосования проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в указанном многоквартирном доме, результаты которого оформлены протоколом от 16.08.2022 № 1-Э.
Согласно указанного протокола, в повестку дня включены ряд вопросов, в том числе: вопрос №19 «Утверждение условий и формы договора управления многоквартирного дома», вопрос № 20 «Создание резервного фонда многоквартирного дома», вопрос № 21 «Утверждение ежемесячной оплаты».
По вопросу № 19 повестки дня решено: Утвердить условия и форму договора управления многоквартирного дома.
По вопросу № 20 повестки дня решено: Создать в текущем тарифе по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД резервный фонд в размере 1,81руб.
По вопросу № 21 повестки дня решено: Утвердить ежемесячную плату (включающую в себя Резервный фонд) на услуги и работы по содержанию и обслуживанию, текущему ремонту и управлению МКД, изложенную в приложении 3 к договору в размере 20,19 рублей с кв.м.
Указанные решения, по мнению истца, являются незаконными, поскольку расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. При этом они должны быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям, и не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности.
Вместе с тем, размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, установленный решениями, принятыми на общем собрании и оформленными протоколом от 16.08.2022 № 1-Э, установлен произвольно, без учета предложений управляющей компании, не обеспечивает содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и не отвечают требованиям разумности. Ответчиками расчетов, обосновывающих возможность установления размера платы за содержание жилого помещения, установленных решениями общего собрания, не представлено, экономическая обоснованность принятых тарифов не подтверждена.
Фактически собственниками произвольно принято решение о снижении платы на содержание жилого помещения с 20,19 руб./кв.м. до 18,38 руб./кв.м., т.е. уменьшение на 1,81 руб./кв.м. (Резервный фонд).
Кроме этого, включение резервного фонда в состав платы за содержание жилого помещения противоречит структуре платы за содержание жилого помещения, установленной п. 1.4.2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ.
Согласно п. 1.4.2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ плату за содержание жилого помещения, включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Помимо этого, договор управления содержит условия, которые не соответствуют принятым решениям, отраженным в протоколе от 16.08.2022 № 1-Э и действующему законодательству.
При этом, ООО «УКК «Солнечный» уведомила об этом собственников помещений через совет МКД, направив протокол разногласий к договору (исх. 255 от 08.09.2022.).
Собственниками помещений МКД до настоящего времени не приняты меры для приведения договора управления в соответствие с действующим законодательством.
Решение собственников помещений МКД по вопросам 19, 20, 21, оформленные протоколом от 16.08.2022 № 1-Э нарушают принцип экономической обоснованности и разумности расходов на содержание общего имущества МКД, противоречит основам нравственности и правопорядка, является ничтожным на основании ст. 181.5 ГК РФ; поведение ответчиков является недобросовестным, выражается в установлении необоснованно заниженного тарифа и утверждении договора управления не соответствующего действующему законодательству.
Ссылаясь на приведенное, истец просил:
признать решения собственников помещений МКД по вопросам 19, 20, 21, оформленные протоколом от 16.08.2022 № 1-Э недействительными.
Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 рублей.
В судебном заседании представители истца требования поддержали, по основаниям, изложенным в иске, и просили их удовлетворить.
Представитель истца Борисовой О.Ю. в судебном заседании требования не признал, сославшись на то, что нарушений закона при принятии обжалуемого решения допущено не было.
Ответчик Данилов И.В. в судебное заседание не явился, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, требования не признал.
Представитель Государственной жилищной инспекции Краснодарского края, получив судебное извещение в судебное заседание не явился, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Проверив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании решения общего собрания, оформленного протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес><адрес><адрес> (далее - МКД) от 23.09.2018 № 2 ООО «УКК «Солнечный» выбрано в качестве управляющей организации.
Размер платы за содержание общего имущества многоквартирного дома утвержден собственниками в размере 20,19 руб./кв.м. (п. 10 протокола).
Данилов И.В. является собственником жилого помещения - <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>.
Борисова О.Ю. является собственником жилого помещения - <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>.
В период с 18.06.2022 по 16.08.2022 по инициативе собственника <адрес>, ответчика – Данилова И. В., собственника <адрес>, ответчика – Борисовой О. Ю. в форме очно-заочного голосования проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в указанном многоквартирном доме, результаты которого оформлены протоколом от 16.08.2022 № 1-Э.
Согласно, указанного протокола, в повестку дня включены ряд вопросов, в том числе: вопрос №19 «Утверждение условий и формы договора управления многоквартирного дома», вопрос № 20 «Создание резервного фонда многоквартирного дома», вопрос № 21 «Утверждение ежемесячной оплаты».
По вопросу № 19 повестки дня решено: утвердить условия и форму договора управления многоквартирного дома.
По вопросу № 20 повестки дня решено: создать в текущем тарифе по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД резервный фонд в размере 1,81 руб.
По вопросу № 21 повестки дня решено: утвердить ежемесячную плату (включающую в себя Резервный фонд) на услуги и работы по содержанию и обслуживанию, текущему ремонту и управлению МКД, изложенную в приложении 3 к договору в размере 20,19 рублей с кв.м.
ООО «УКК «Солнечный» обратилась в суд с требованием признать недействительным решение собственников помещений МКД по вопросам 19, 20, 21, оформленные протоколом от 16.08.2022 №1-Э.
Согласно руководящим разъяснениям данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункт 104. Правила главы 91 ГК РФ применяются к решениям собраний постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 1811 ГК РФ). В частности, главой 6 ЖК РФ установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений. Нормы главы 91 ГК РФ к решениям названных собраний применяются в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения, например, об основаниях признания решения собрания оспоримым или ничтожным (пункты 1, 2, 7 статьи 181.4, статья 181.5 ГК РФ).
Допускает возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.
Следовательно, исходя из требований закона решение общего собрания собственников помещений признаётся ничтожным, при наличии оснований, предусмотренных ст. 181.5 ГК РФ, а именно:
решение принято по вопросу, который не был включён в повестку дня, за исключением того случая, если в собрании приняли участие без исключения все собственники помещений в МКД,
решение было принято по вопросу, формулировка которого была размытой и не предполагала возможности ответить конкретно («за», «против», «воздержался»), или если это был вопрос из категории «иные вопросы», которого вообще не должно быть в повестке,
решение принято при отсутствии необходимого для этого вопроса кворума,
решение принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.
Материалами дела подтверждено, что оспариваемые решения приняты общим собранием квалифицированным большинством голосов - более чем 67% голосов. Оригинал решения собственников, оформленный протоколом от 16.08.2022 №1-Э, размещен на сайте ГИС ЖКХ в разделе общие собрания собственников МКД <адрес><адрес>, что подтверждается скриншоты страниц сайта ГИС ЖКХ.
Решение противоречит основам правопорядка или нравственности.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2004 г. № 226-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Открытого акционерного общества «Уфимский нефтеперерабатывающий завод» на нарушение конституционных прав и свобод статьей 169 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацем третьим пункта 11 статьи 7 закона российской федерации «О налоговых органах Российской Федерации», понятия «основы правопорядка» и «нравственность», как и всякие оценочные понятия, наполняются содержанием в зависимости от того, как их трактуют участники гражданского оборота и правоприменительная практика, однако они не являются настолько неопределенными, что не обеспечивают единообразное понимание и применение соответствующих законоположений. Статья 169 ГК РФ указывает, что квалифицирующим признаком антисоциальной сделки является ее цель, т.е. достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит - заведомо и очевидно для участников гражданского оборота - основам правопорядка и нравственности. Антисоциальность сделки, дающая суду право применять данную норму Гражданского кодекса Российской Федерации, выявляется в ходе судопроизводства с учетом всех фактических обстоятельств, характера допущенных сторонами нарушений и их последствий.
Таких оснований по делу суд не усматривает.
Подав иск, истец сослался на то, что решение по вопросам №19 (Утвердить условия и форму договора управления МКД), №20 (Создать в текущем тарифе по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД резервный фонд в размере 1,81 руб.), №21 (утвердить ежемесячную плату (включающую в себя резервный фонд) на услуги и работы по содержанию и обслуживанию, текущему ремонту и управлению МКД, изложенную в приложении 3 к договору в размере 20,19 руб. с кв.м.) нарушают принцип экономической обоснованности и разумности расходов на содержание МКД, противоречит основам правопорядка или нравственности, является ничтожным на основании ст. 181.5 ГК РФ, поведение ответчиков является недобросовестным, выражается в установлении необоснованно заниженного тарифа и утверждении договора управления не соответствующего действующему законодательству.
При этом указано, что собственниками произвольно принято решение о снижении платы на содержание жилого помещения с 20,19 руб./кв.м. до 18,38 руб./кв.м.
Указанное утверждение противоречит оспариваемому решению, согласно которому собственники утвердили ежемесячную плату на услуги и работы по содержанию и обслуживанию, текущему ремонту и управлению МКД в размере 20,19 руб./кв.м. Из материалов дела следует, что до проведения вышеуказанного общего собрания собственников тариф на услуги и работы по содержанию и обслуживанию, текущему ремонту и управлению МКД был в размере 20,19 руб./кв.м. решением собрания размер тарифа не изменился.
Общее собрание собственников в форме заочного голосования с использованием системы ГИС ЖКХ проводилось в период с 18.06.2022 по 16.09.2022 года в ООО «УКК «Солнечный» было направлено уведомление о сроках проведении общего собрания собственников, сообщение о проведении собрания, повестка собрания собственников, проект договора на предварительное согласование (на копии сопроводительного письма имеется отметка о получении документов юристом ООО «УКК «Солнечный» Бродецкой, вх.№160 от 10.06.2022г.
Ответ из ООО «УКК «Солнечный» от 17.06.2022, исх. 176 (Приложение №1), передан инициатору собрания собственников только 18.06.2022 спустя несколько часов после начала этапа голосования и, следовательно, внести какие-либо изменения в повестку собрания после старта заочного голосования на сайте ГИС ЖКХ, не представлялось возможным. Кроме того, в ответе управляющей компании не было предложено никакого размера тарифа и не содержалось какого-либо экономического обоснования к нему. Относительно тарифа в ответе только было указано, что предлагаемый инициативной группой тариф ниже муниципального тарифа, установленного на территории МО г-к Анапа 31.03.2021г.
Однако, согласно Постановлению администрации МО г-к Анапа от 31.03.2021г. №874, пункт 2 приложения к Постановлению устанавливает размер платы для всех МКД, имеющих все виды благоустройства, с лифтом и без мусоропровода (со сроком эксплуатации МКД до 20 лет) в сумме 19,52 рубля в месяц на один кв.м. площади.
Обосновывая заявленные требования ООО «УКК «Солнечный», ссылается на действующий более высокий муниципальный тариф (20,56 руб./кв.м). Однако такая ссылка некорректна, поскольку согласно п.6 вышеуказанного постановления администрации №874, такой размер платы устанавливается для МКД с автономной системой отопления (индивидуальным тепловым пунктом) и горячего водоснабжения. При этом в спорном доме своего индивидуального теплопункта или автономной системой отопления и горячего водоснабжения нет, на балансе дома и в числе общедомового имущества такие теплопункты не значатся, следовательно, устанавливать в тарифе дополнительные средства на оплату содержания не принадлежащего собственникам внешнего оборудование незаконно.
Следовательно, МКД (<адрес><адрес><адрес>) под категорию домов указанных в п.6 постановления администрации МО г-к Анапа не попадает. Таким образом, для указанного МКД действует муниципальный тариф в размере 19,52 руб./кв.м., что ниже тарифа (20,19 руб./кв.м.) за который проголосовали собственники на собрании от 16.08.2022г.
ООО «УКК «Солнечный» подав иск, ссылается на то, что приняв оспариваемое решение собственники, нарушили основы правопорядка и морали, однако в нарушении требований закона не представили доказательств в обоснование своего утверждения.
Обосновывая заявленные требования, истец ссылается на то, что в нарушение п. 8 Постановления № 416 и п. 17 Правил № 491 приложение 1 к договору управления, утвержденное протоколом от 16.08.2022г., не содержит объемы и стоимость работ (услуг).
Однако из содержания принятого оспариваемым собранием решения следует, что в основу оспариваемого решения был положен предыдущий проект договора, который разрабатывался ООО «УКК «Солнечный» с участием собственников помещений в МКД (далее - договор ООО «УКК «Солнечный»), что подтверждается информацией изложенной в ответе ООО «УКК «Солнечный» от 17.06.2022г. № 176.
В договоре ООО «УКК «Солнечный» содержалось приложение №1 (Перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>, <адрес> в котором внесены «наименование работ и элементы затрат» и «периодичность выполнения работ».
В приложении №3 договора ООО «УКК «Солнечный» «Расшифровка тарифа на предоставление услуг/работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>» содержались «Наименование услуг (работ)» и «Цена услуги руб./кв.м.», именно в данном приложении было расписано фактическое распределение тарифа по статьям расходов. Например: на услуги по управлению многоквартирным домом - 1,91 руб./кв.м.; на текущий ремонт общего имущества домом - 3,64 руб./кв.м.; на содержание и техническое обслуживание внешнего оборудования... - 1,51 руб./кв.м., и т.д.
В тексте договора, утвержденного собранием собственников и оспариваемого истцом, использованы те же самые формы приложений, которые составила ООО «УКК «Солнечный». Первое приложение утверждено без изменений, так как в нем содержится минимальный перечень, предусмотренный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД, и порядке их оказания и выполнения». В приложение №3 внесены изменения, а именно перераспределен тариф между статьями, исходя их разумности и логического обоснования.
В приложении №3 договора ООО «УКК «Солнечный» имеется пункт «Содержание и техническое обслуживание внешнего оборудования, используемого для обеспечения МКД коммунальными ресурсами (ХВС, ГВС, водоотведение, электроснабжение и теплоснабжение) - 1,51 руб./кв.м.
Собственниками было установлено, что данное оборудование, находится за пределами границ земельного участка многоквартирного дома (в том числе установленного в ЦТП и ТП АЛЛ (ООО) «Меркурий-2») и не является общедомовым имуществом и поэтому собственники решили не оплачивать его содержание.
Сумма, которую выделила в своём тарифе управляющая компания, как стоимость «Содержание и техническое обслуживание внешнего оборудования...» в размере 1,51 руб./кв.м. - это высвободившаяся сумма, которую собственники перенесли в статью «Резервный фонд». Не снизили тариф, а сохранили размер действующего тарифа, определив лишь целевое назначение, правила накопления и расходования этих средств, а именно, как финансовый резерв денежных средств, для последующего их использования на непредвиденные нужды, которые могут возникнуть в процессе деятельности по содержанию и ремонту (текущему) общего имущества.
Анализируя стоимость на отдельные статьи расходов, предложенные ООО «УКК «Солнечный», собственниками было установлено, завышение стоимости расходов на статью «Дезинсекция, дезинфекции, дератизации общего имущества МКД» в размере 3,02 руб./кв.м., изучив стоимость таких видов работ в других аналогичных по площади МКД г-к <адрес>, было установлено, что стоимость работ по дезинсекции и дератизации не превышает 0,21 руб./кв.м., в некоторых МКД в тариф добавлена статья хозяйственные расходы - 0,21 руб./кв.м.
Так в тарифе МКД по адресу: <адрес> (площадь дома 11 480,7 кв.м.) размер статьи «дезинсекция и дератизация» составляет 0,20 руб./кв.м., сумма расходов на данный вид работ в год равна 27 554 рубля. Статья хозяйственные расходы -0,21 руб./кв.м. (28 931 руб. в год). (Приложение №8)
В тарифе МКД по адресу: <адрес>, в соответствии с перечнем работ и услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД на период с по 31.12.2023 (Приложение №9) (справочно: информация в открытом доступе размещена на сайте управляющей организации ООО «Крымский Вал») размер статьи «дезинсекция» составляет 0,05 руб./кв.м., статьи «дератизация» составляет 0,05 руб./кв.м., общая сумма расходов на данный вид работ в год равна 20 744,4 рубля. Статья хозяйственные расходы - 0,25 руб./кв.м. (51 861 руб. в год). Всего на все указанные статьи расходов 72 605,4 рубля в год и это на содержание дома площадью 17 287 (почти в два раза больше МКД ответчиков). В доме ответчиков площадью 9 284,6 кв.м. на этот же вид работ заложено и собирается с собственников 336 473,9 рублей в год. Учитывая эти обстоятельства, а так же то, что после окончания периода пандемии ежедневная дезинфекция мест общего пользования в МКД не требуется, то собственники приняли решение уменьшить данный размер стоимости расходов до 0,35 руб./кв.м. Высвободившуюся сумму частично внесли в размер стоимости статьи «резервный фонд», частично перераспределили на другие статьи тарифа.
При этом суд отмечает, что часть статей в тарифе (предложенных УК) собственники оставили в неизменном виде, хотя данные статьи в тарифе упразднены действующим законодательством. Например, работы по статье «Содержание, техническое обслуживание и госповерка узлов учета электроэнергии» (0,14 руб./кв.м.) до июля 2020 года осуществлялись со средств собственников. С 01 июля 2020 года финансирование поверки и ремонта общедомовых приборов учета электроэнергии осуществляет гарантирующий поставщик. Поправки в нормативную базу внесло постановление Правительства РФ от 29 июня 2020 года №950.
Истец полагает, что ответчики незаконно приняли решение о выделении в тарифе статьи «резервный фонд».
Однако, введенная статья «Резервный фонд» не уменьшает тариф, а в силу положения изложенного в п. 1.3.12 договора управления, утвержденного собственниками на собрании 16.08.2022 (протокол №1-Э), позволяет собственникам накапливать денежные средства на содержание и текущий ремонт общего имущества.
Так, места общего пользования в многоквартирном доме должны обновляться каждые три-пять лет. Это требование закреплено в пунктах 2.3. Постановления Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Наш МКД по адресу: <адрес><адрес>, <адрес> сдан в эксплуатацию в октябре 2017 года, до настоящего времени (5 лет 8 месяцев). Средства, накопленные на статье «Резервный фонд» позволят совету МКД (наделенному общим собранием собственников полномочиями принимать решение по текущему ремонту) обязать управляющую организацию выполнить текущий (косметический) ремонт мест общего пользования.
Как следует, из материалов дела, в текст договора от собственников (утвержденный собранием от 16.08.2022г. протокол №1-Э) было так же было внесено несколько изменений:
исключены пункт 2.7, пункт 1.3.7 и приложение №8 - нормы определяющие состав (перечень) внешнего оборудования многоквартирного дома, а именно оборудование, находящееся за пределами земельного участка многоквартирного дома (в том числе установленного в ЦТП и ТП АПП (ООО) «Меркурий-2»), расчет стоимости на содержание и обслуживание внешнего оборудования с установлением размера ежемесячной платы собственников из расчета 1,51 руб./м2 на один квадратный метр общей площади помещения.
-введение в раздел 1.3. «Термины, используемые в Договоре» двух понятий: пункт 1.3.11. «Ревизионная комиссия» (в соответствии с ч.11 ст. 161.1 ЖК РФ) и пункт 1.3.12. «Резервный фонд».
Сама возможность создания «Резервного фонда» для текущего ремонта МКД при форме управления «Управление УК» вытекает из нескольких правовых норм.
В соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК РФ, бремя расходов на содержание общего имущества в МКД несут собственники помещений в доме. Содержание общего имущества включает в себя среди прочего текущий ремонт указанного имущества.
При выборе способа управления «управление УК» надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления МКД с управляющей организацией (пп. «а» п. 16 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Следовательно, ремонт общего имущества в МКД осуществляется УК в рамках исполнения договора управления. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления МКД одна сторона (УК) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется, в том числе оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту
Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД - это компетенция общего собрания собственников помещений в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение о текущем ремонте принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Вместе с тем право на принятие обозначенных решений общим собранием собственников может быть передано совету МКД (п. 4.2 ч. 2 ст. 44, п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ). За передачу полномочий должны проголосовать более 50 % от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
В пунктах 18, 19 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 уточнено, что текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов.
Прежде чем принять решение о проведении определенных видов текущего ремонта, собственники помещений в МКД могут решить сформировать резервный фонд на проведение текущего ремонта. В этом случае при принятии решения о проведении ремонта в качестве источника финансирования указывается соответствующий фонд (резерв).
Пункт 1 ч. 3 ст.162 НК РФ предусматривает, что в налоговую базу не включаются денежные средства, полученные управляющими организациями, на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
В Журнале «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение» №3/2021, в статье «Бухгалтерский учет при ремонте УК общедомового имущества» в разделе «Ремонт за счет средств фонда (резерва)» даются разъяснения по записям, которые делаются в бухгалтерском учете при проведении ремонта общего имущества в МКД за счет средств созданного резервного фонда, если на общем собрании собственников помещений в МКД принято решение о формировании такого фонда (резерва).
Исходя из изложенного, создание собственниками Резервного фона на текущий ремонт не противоречит действующему законодательству.
Подав иск, истец указал, что включение резервного фонда в состав платы за содержание жилого помещения противоречит структуре платы за содержание жилого помещения, установленной п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖКРФ.
Однако из содержания приведенной нормы закона следует, что плата за содержание жилого помещения включает в себя, в том числе, плату за содержание и текущий ремонт. Предусмотренный, оспариваемым договором, Резервный фонд так же формируется для текущего ремонта МКД и следовательно может включаться в состав платы за содержание жилого помещения
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
отказать в иске Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания комплекса «Солнечный» к Данилову И. В., Борисовой О. Ю. о признании решения собственников помещений многоквартирного дома по вопросам 19, 20. 21, оформленные протоколом от 16 августа 2022 года № 1-Э недействительными.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суд в течение месяца через Анапский городской суд со дня составления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 28 августа 2023 года.
Председательствующий:
