Ачинский городской суд Красноярского края Информация предоставлена Интернет–порталом ГАС «Правосудие» (www.sudrf.ru) Вернуться назад
Ачинский городской суд Красноярского края — СУДЕБНЫЕ АКТЫ
Дело № 2-3810(2010)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 декабря 2010 года г.Ачинск
Ачинский городской суд Красноярского края
в составе федерального судьи Матушевской Е.П.
с участием представителя истца Хохловой Н.И., действующей на основании доверенности, представителя ответчика администрации г.Ачинска Андриановой Н.В., действующей по доверенности от 29.12.2009 года сроком до 31.12.2010 года,
при секретаре Усковой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Решёткина С.В. к Администрации г. Ачинска о понуждении к выплате собственнику жилого помещения выкупной цены за жилое помещение, признанное в установленном порядке аварийным и встречное исковое заявление Администрации г.Ачинска к Решёткину С.В. о прекращении права собственности на жилое помещение с определением выкупной цены на него,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с исковым заявлением о понуждении Администрации г.Ачинска выкупить квартиру, находящуюся в собственности истца за цену согласно средней рыночной стоимости 1 кв.м., утвержденной приказом Министерства регионального развития РФ от 30.06.2010 года № 313. Требования мотивированы тем, что на основании акта межведомственной комиссии по вопросам признания жилых домов непригодными для проживания от 24 июля 2004 года жилой дом в г.Ачинске отнесен к категории непригодных для проживания. 28 ноября 2007 года Администрацией г.Ачинска издано распоряжение, в котором предусмотрен снос указанного жилого дома, в связи с признанием его непригодным для проживания. На обращение истца в Администрацию г.Ачинска в выкупе ему было отказано, в связи с отсутствием финансирования, предложено жилое помещение, состоящее из 1 комнаты площадью 18 кв.м., которое является по сути коммунальной квартирой. В связи с чем, обратился в суд с указанным иском. При этом считает, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Однако собственник поставлен в неравное положение с нанимателем, т.к. последнему взамен подлежащего сносу жилья предоставляется другое жилье, а собственнику по новому ЖК РФ только выплата рыночной стоимости аварийного жилья, что лишает собственника права на выселение в другое благоустроенное жилье (л.д.3-5).
27.10.2010 года представитель истца по доверенности Хохлова Н.И. уточнила требования истца и просила обязать ответчика выкупить у него жилое помещение по цене 30400 руб. за 1 кв.м., что в общей сумме составляет 832 960 руб. (л.д.42).
24.11.2010 года администрация г.Ачинска обратилась со встречным иском к Решёткину С.В. о прекращении права собственности на спорное жилое помещение с определением выкупной цены на него в размере 136 000 руб. (л.д.80).
Истец Решёткин С.В., уведомленный о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие с участием представителя Хохловой Н.И. (л.д.4 оборот).
Представитель истца Хохлова Н.И. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по аналогичным основаниям, встречные исковые требования не признала. Дополнительно пояснила, что в спорной квартире до 2008 года проживал отец истца, сам Решеткин С.В. в квартиру не вселялся, однако приходил навещать больного отца. Считает, что при сносе жилого помещения, принадлежащего собственнику, необходимо компенсировать причиненный ему ущерб реальной суммой, позволяющей ему приобрести другое жилье или предоставлять жилье взамен сносимого. В противном случае нарушаются права собственника. Т.к. ЖК РФ собственник поставлен в худшие условия по сравнению с ЖК РСФСР, полагает, что суд имеет возможность устранить указанные нарушения прав собственника. Считает, что в любом случае отчет о рыночной стоимости жилого помещения, предоставленный администрацией г.Ачинска, не соответствует требованиям законодательства, т.к. оценщик не видел объект оценки.
Представитель ответчика Администрации г. Ачинска Андрианова Н.В. по исковым требованиям возражала в полном объеме, поддержала свои исковые требования. Пояснила дополнительно, что непригодность жилого помещения для проживания была установлена еще в марте 2007 года, в то время в доме уже никто не проживал. В соответствии с требованиями ст.32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения определяется соглашением с собственником жилого помещения, подлежащего сносу. При определении выкупной цены в неё включается рыночная стоимость жилого помещения и убытки, связанные с переездом. Администрацией города произведена оценка квартиры, принадлежащей истцу. В соответствии с отчетом о рыночной стоимости квартира, принадлежащая истцу, оценена в сумме 136000 рублей, убытков по переезду не предполагается, т.к. в квартире никто не проживал и Решёткиным С.В. не представлены доказательства несения убытков в случае переезда, истцу была предложена именно такая выкупная цена. По мнению представителя ответчика, ссылка истца на региональную программу в данном случае необоснованна, так как это противоречит требованиям ст.32 ЖК РФ, стоимость одного квадратного метра, указанная в 4.1 данной программы не является обязательной, так как это – предполагаемый расчет стоимости жилья. Считает, что цена в отчете не занижена, т.к. дом находится в аварийном состоянии, что отражено в актах и заключении специалистов. Считает, что право истца на жилье не нарушено, т.к. у него в собственности имеются еще два жилых помещения.
Выслушав представителей истца и ответчика, специалистов, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению в следующем объеме и по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 32 ЖК РФ, если квартира в подлежащем сносу доме принадлежит гражданину на праве собственности, то указанное жилое помещение может быть изъято у собственника, либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (п.6 ст.32 ЖК РФ).
В соответствии с п.7 вышеназванной статьи при определении выкупной цены жилого помещения в неё включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Как видно из материалов дела, Решёткин С.В. является собственником однокомнатной квартиры на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданное 03.06.2008 года (л.д.9).
Площадь квартиры составляет 27,4 кв.м., в том числе жилая 17,8 кв.м., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра объектов капитального строительства, а также свидетельством о государственной регистрации права (л.д.9,11-12).
В указанной квартире согласно выписке из домовой книги от 26.10.2010 года на регистрационном учете никто не значится (л.д.47).
Распоряжением Главы города Ачинска от 28.11.2007 г. спорный дом признан непригодным для проживания и подлежащим сносу во исполнение Региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Красноярском крае» на 2008-2009 годы, утвержденной постановлением Совета администрации Красноярского края от 04 мая 2008 года №223-п (л.д.8).
11.03.2010 года Администрация города Ачинска уведомила истца о принятии решения о сносе указанного дома (л.д.21).
01.04.2010 года Решёткин С.В. предложил Администрации г.Ачинска выкупить у него указанное жилое помещение (л.д.6).
23.04.2010 года истцу в ответ на его предложение о выкупе было предложено в порядке мены жилое помещение, состоящее из 1 комнаты жилой площадью 18 кв.м. и мест общего пользования площадью 13,25 кв.м., т.к. выкуп в 2010 году не предусмотрен (л.д.7).
23.08.2010 года администрацией г.Ачинска было принято постановление об изъятии у собственника жилого помещения в виде квартиры (л.д.22), зарегистрированной в Ачинском отделе Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии 26.08.2010 года. Решёткин С.В. был уведомлен о принятом решении (л.д.23).
Постановлением Совета администрации Красноярского края от 04.05.2008 г.№ 223-П (ред.от 01.06.2009г) утверждена региональная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Красноярском крае» на 2008 г.-2009 годы», пунктом 4.1 которой предусмотрено, что расчет объема средств на переселение граждан из аварийного жилищного фонда в рамках Программы осуществляется в зависимости от выбранных способов переселения и определяется на основании планируемой стоимости строительства одного квадратного метра общей площади многоквартирных жилых домов, приобретения жилых помещений на рынке жилья и выплаты собственникам жилья выкупной цены.
В соответствии с разделом 5 указанной Программы, выплата собственникам выкупной цены осуществляется в соответствии со ст.32 ЖК РФ, которая указывает на компенсацию рыночной стоимости жилья.
Таким образом, указанная Программа не содержит размер обязательных выплат компенсации собственникам ветхого жилья, а лишь указывает планируемую стоимость одного квадратного метра жилья для переселения граждан из аварийного жилищного фонда путем выплаты собственникам жилья выкупной цены.
В связи с чем, доводы представителя истца о том, что выплата Решёткину С.В. должна быть произведена исходя из стоимости 30400 руб. за 1 кв.м. судом не принимаются.
Ссылка представителя истца на Приказ Министерства регионального развития РФ №313 от 30.06.2010 года, которым утверждена средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья (в рублях) по субъектам Российской Федерации, подлежащая применению федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для расчета размеров социальных выплат, выделяемых в соответствии с планами на третий квартал 2010 года, для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретение жилых помещений (по Красноярскому краю в размере 30000 руб. за кв.м.) несостоятельна по указанным выше основаниям.
Согласно отчету от 24 мая 2010 года об оценке рыночной стоимости спорного жилого помещения (квартиры), рыночная стоимость вышеназванной квартиры составляет согласно отчету 136000 рублей (л.д.24-40). Указанный отчет составлен профессиональным оценщиком Ачинского отделения Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Красноярскому краю (л.д.37).
Представителем истца в судебное заседание также представлен отчет от 12.10.2010 года о рыночной стоимости жилого помещения (квартиры), выполненный оценщиками ООО «Гипрозем». Рыночная стоимость вышеназванной квартиры, согласно данному отчету составляет 281 077 рублей (л.д. 57-79).
Таким образом, в материалах дела имеются два документа об оценке рыночной стоимости спорной квартиры с разными размерами стоимости.
Согласно ст.ст.3,4 Закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным Федеральным законом.
В силу ст. 12 Закона «Об оценочной деятельности», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Оценивая данные отчета Ачинского отделения Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Красноярскому краю, суд не может принять его для расчета размера стоимости объекта по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
В соответствии с пунктами 18, 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (далее-ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта, в том числе правоустанавливающие документы.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
В соответствии с пунктами 4 и 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа существенности, то есть привести в отчете всю информацию, влияющую на стоимость объекта оценки. Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности),содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
Пунктом 20,22 ФСО №1 установлено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Согласно п.14 ФСО №1, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
При сравнении отчетов было установлено, что обе организации для установления стоимости объекта оценки использовали только сравнительный подход, что не противоречит требованиям закона. При этом в отчете Ачинского отделения Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Красноярскому краю за объекты-аналоги объекта оценки были взяты 5 квартир, 3 из которых не соответствуют объекту оценки по параметрам: площадь и количество комнат, т.к. объект оценки – однокомнатная квартира площадью 27 кв.м., а 3 объекта-аналога – 3-х комнатные квартиры, площадью от 48 до 57 кв.м. При этом в п.11.6 отчета указано, что к продаже агентством предлагались 100 однокомнатных квартир, из которых выбрано 5 наиболее близких к объекту оценки, в том числе и по количеству комнат и площади.
Если элемент объекта-аналога отличается по качеству от того же элемента объекта-оценки, то вводится соответствующая понижающая или повышающая поправка. Не смотря на это требование, оценщиком корректировки на указанные параметры не установлены, в отчете указано, что отличия объекта-аналога и элемента объекта-оценки минимальные (л.д.35), что является грубым нарушением требований ФСО.
Кроме того, из представленных оценщиками сведений агентств недвижимости о стоимости объектов-аналогов усматривается, что стоимость квартир увеличивается не прямо пропорционально увеличению их площади и стоимость 3-х комнатной квартиры не превышает в три раза стоимость 1 комнатной, в связи с чем, выбор за объект-аналог 3-х комнатной квартиры для определения цены кв.м. однокомнатной квартиры искажает итоговую величину оценки.
В отчете ООО «Гипрозем» за объекты-аналоги выбраны более подходящие квартиры, 4 из которых - однокомнатные площадью от 18 до 34 кв.м. (л.д.65 оборот).
В соответствии с пунктами 18, 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта, в том числе правоустанавливающие документы.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Пунктами 9 и 11 ФСО N 3 установлено, что в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.
В качестве документов, использованных оценщиком Ачинского отделения Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» при проведении оценки, указан акт осмотра объекта оценки от 06.05.2010 года, при этом в судебном заседании было установлено, что оценщик непосредственно объект оценки – квартиру осматривал только снаружи, в квартиру он не проходил, т.е. объект оценки не осматривал. Сам акт осмотра к отчету не приложен, не смотря на то, что в п.8.3 отчета указано, что он прилагается к отчету(л.д.28). К отчету приложены только 2 фотографии внешнего вида всего здания, других приложений по объекту оценки к отчету не приложено (л.д.36 оборот).
Оценщик ООО «Гипрозем» непосредственно осматривал объект оценки, что установлено показаниями специалиста в судебном заседании и подтверждается предоставленными фотографиями квартиры (л.д.68, 95-97). Также к отчету приложены правоустанавливающие документы, а также технический паспорт (л.д.69-71).
Кроме того, оценщиком Ачинского отделения Филиала ФГУП «Ростех-инвентаризация-Федеральное БТИ» введена понижающая поправка 0,5 к параметру внутренняя отделка, при этом в таблице №9 состояние внутренней отделки квартиры не указано, т.к. со слов оценщика установлено, что осмотр не проводился (л.д.29 оборот).
Оценщиками ООО «Гипрозем» применялась понижающая поправка 0,18 (л.д.65 оборот).
Из этого следует, что отчет Ачинского отделения Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» составлен в нарушении требований ФСО, в нем оценщиком допущены неточности, влияющие на итоговую величину объекта оценки, а некоторые обстоятельства, на которых основывал свои выводы оценщик, не соответствуют объективным данным.
Указанные обстоятельства дают суду основания считать невозможным использование данные этого отчета как надлежащее доказательство по делу.
Кроме этого, согласно п.26 ФСО №1, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. Отчет Ачинского отделения Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Красноярскому краю составлен по состоянию на май 2010 года, т.е. установленный 6-месячный срок истек. При этом в отчете указано, что рынок жилой недвижимости характеризуется повышением спроса и соответственно увеличением цен предложения (л.д.30 оборот). Отчет ООО «Гипрозем» составлен по состоянию на 12.10.2010 год.
Доказательств, ставящих под сомнение выводы оценщиков ООО «Гипрозем», суду не представлены и судом не установлены.
Оценив представленные сторонами по делу отчеты и, с учетом пункта 26 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России N 256 от 20.07.2007, суд приходит к выводу о необходимости установить выкупную цену спорного жилого помещения в размере 281 077 руб.
Из цен предложений по покупке объекта недвижимости из различных агентств недвижимости в городе Ачинске, указанных в отчетах, усматривается, что выкупная цена жилого помещения, предоставленная представителем истца, в большей степени обеспечивает восстановление имущественного положения собственника изымаемого жилого помещения.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения заявленных требований: определить выкупную цену спорного жилого помещения в размере 281077 руб., прекратить право собственности Решёткина С.В. на указанное жилое помещение, в связи с чем, взыскать 281 077 руб. в пользу Решёткина С.В.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Решёткина С.В., Администрации г. Ачинска удовлетворить частично.
Определить выкупную цену квартиры в размере 281 077 (двести восемьдесят одна тысяча семьдесят семь) рублей, взыскав указанную сумму с администрации г.Ачинска в пользу Решёткина С.В..
Прекратить право собственности Решёткина С.В. на указанную квартиру.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение 10 дней через Ачинский городской суд.
Федеральный судья: копия Матушевская Е.П.
