Свердловский областной суд Информация предоставлена Интернет–порталом ГАС «Правосудие» (www.sudrf.ru) Вернуться назад
Свердловский областной суд — СУДЕБНЫЕ АКТЫ
Судья Лимонова Л.Ф.
Дело № 33-9358/2011
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего
Зарубина В.Ю.
судей
Колесниковой О.Г.
Романова Б.В.
при секретаре Мишунине А.В. рассмотрела в открытом судебном заседании 11.08.2011 гражданское дело по иску ЗАО «Капитал Медицинское страхование» к Левковскому Я.О., Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о расторжении договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на нежилое помещение по кассационной жалобе представителя истца – Трапезникова А.А. на решение Ленинского районного суда г.Екатеринбурга Свердловской области от 22.03.2011.
Заслушав доклад судьи Романова Б.В., объяснения представителя истца Трапезникова А.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения представителя третьего лица Агакишиевой П.Б. – Трофименко Е.Н., возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
закрытое акционерное общество (далее ЗАО) «Капитал Медицинское страхование» обратилось в суд с иском к ответчику Левковскому Я.О. о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 123,40 кв.м., расположенного по адресу: . . . и возложении обязанности на Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект недвижимости к ЗАО «Капитал Медицинское страхование» в связи с неисполнением покупателем условия об оплате, предусмотренного договором купли-продажи, заключенным между ответчиком и истцом 03.08.2010. Договором стоимость объекта недвижимости определена в сумме . . .. По условиям договора . . .. ответчик обязался уплатить до 09.09.2010, а оставшуюся сумму . . .. обязался оплатить в 15-дневный срок после регистрации перехода к нему права собственности на указанный объект недвижимости. Указанные суммы Левковским Я.О. уплачены не были, в связи с чем 04.10.2010 между ответчиком и ЗАО «Капитал Медицинское страхование», в лице исполнительного директора его филиала в гор. Тюмени М. было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от ( / / ), а 05.10.2010 указанное соглашение передано для регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, которая на основании письменного заявления Левковского Я.О. была прекращена.
Также ЗАО «Капитал Медицинское страхование» обратилось в суд с иском к ответчику Левковскому Я.О. о государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение к ЗАО «Капитал Медицинское страхование» на основании соглашения с ответчиком от 04.10.2010 о расторжении первоначального договора купли-продажи вышеназванного объекта недвижимости от 03.08.2010.
Определением Ленинского районного суда от 11.01.2011 указанные гражданские дела были объединены в одно производство.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица была привлечена Агакишиева П.Б.
Представитель истца Климин А.А. в судебном заседании требования и доводы исков поддержал. Дополнительно суду объяснил, что до настоящего времени Левковский Я.О. не произвел оплату по договору, от добровольного расторжения договора купли-продажи от 03.09.2010 отказался. Полагает, что ответчик необоснованно уклоняется от регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение и заключенный сторонами 03.08.2010 договор купли – продажи нежилого помещения подлежит расторжения в силу вышеназванного соглашения и на основании ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Шабанова Ю.В. в судебном заседании исковые требования не признала. Суду объяснила, что в силу п. 3,4 ст. 9 Закона Российской Федерации « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в компетенцию Управления не входит оспаривание чьих-либо сделок и прав на недвижимое имущество. 22.10.2010 собственник имущества Левковский Я.О. обратился с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, поэтому на основании абзаца 10 п. 1 ст. 20 названного Закона 22.11.2010 Управлением было принято решение об отказе ЗАО «Капитал Медицинское страхование» в регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.
Представитель третьего лица Агакишиевой П.Б. – Трофименко Е.Н. иск не признала, объяснив, что 03.11.2010 между Агакишиевой П.Б. и являющимся собственником спорного нежилого помещения согласно свидетельству о государственной регистрации права Левковским Я.О., от имени которого на основании доверенности действовал А, был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: . . .. Сделка была фактически исполнена, так как денежные средства в размере . . .. были переданы представителю ответчика Левковского Я.О. до подписания договора, после чего им были сданы документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области для регистрации перехода прав собственности, которая была приостановлена на основании судебного определения о принятии обеспечительных мер по настоящим искам. Невыполнение ответчиком Левковским Я.О. условий заключенного с истцом 03.09.2010 договора купли-продажи нежилого помещения, не может служить основанием к расторжению оспариваемого договора в силу п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку условие об оплате не является существенным условием вышеназванной сделки и может быть произведена после регистрации перехода к указанному ответчику права собственности. Заключенное между истцом и Левковским Я.О. соглашение о расторжении вышеназванного договора купли-продажи является ничтожным, поскольку заключено в нарушение законодательства не уполномоченным на то лицом.
В судебное заседание ответчик Левковский Я.О., третье лицо Агакишиева П.Б. не явились.
Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 22.03.2011 в удовлетворении иска ЗАО «Капитал Медицинское страхование» к Левковскому Я.О. и Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 123,4 кв.м., расположенного в г . . . и возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на данный объект к ЗАО «Капитал Медицинское страхование» - отказано.
Не согласившись с таким решением, представитель истца Трапезников А.А. обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит состоявшееся решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права. В обоснование жалобы приведены доводы, аналогичные доводам иска и объяснениям представителя истца в судебном заседании. Кроме того указано, что в силу п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с неоплатой договора купли-продажи истец был в значительной степени лишен того, на что рассчитывал при заключении договора. Выводы суда об обратном противоречат названным положениям закона применительно к п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку стороны при заключении договора купли-продажи не исключили условие о существенности нарушения договора в качестве основания для его расторжения. Кроме того, обращение в суд с настоящими исками в силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, является одним из способов защиты, выбор которого принадлежит лицу, чье право нарушено. Также указано, что в связи с неоплатой ответчиком стоимости нежилого помещения, его обязательства в силу ст.ст. 309, 310, 407, п.3 ст. 420, 425 не исполнены. На этом основании регистрация перехода прав собственности к ответчику свидетельствует не об исполнении договора, а о выполнении истцом своих обязательств, тогда как исполнения ответчиком своих обязательств истцом не получено. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности продавца на этот объект недвижимости.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в их пределах, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
Судом правильно определены и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда о фактических обстоятельствах дела основаны на исследованных в судебном заседании доказательствах, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, нарушений норм материального и процессуального права, приведших к неправильному разрешению спора, не допущено.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 03.08.2010 ЗАО «Капитал Медицинское страхование» в лице исполнительного директора его филиала ЗАО «Капитал Медицинское страхование» в гор. Тюмени М и Левковский Я.О. заключили договор купли-продажи нежилого помещения (литер А, А2), площадью 123,4 кв.м., расположенного по адресу: . . ., по условиям которого истец передает ответчику указанный объект недвижимости, а ответчик обязуется оплатить его стоимость в размере . . . двумя платежами: . . .. в срок до 09.09.2010, а оставшуюся сумму . . .. - в 15-дневный срок после регистрации перехода прав собственности. Нежилое помещение было передано Левковскому Я.О. по акту приема-передачи 03.08.2010. Обязательства по оплате . . .. в срок до 09.09.2010 Левковским Я.О. выполнены не были. Вместе с тем регистрация перехода права собственности к Левковскому Я.О. на указанный объект недвижимости на основании обращения сторон договора от 03.09.2010 состоялась 10.09.2010.
04.10.2010 ЗАО «Капитал Медицинское страхование», в лице исполнительного директора филиала ЗАО «Капитал Медицинское страхование» в гор. Тюмень М., и Левковский Я.О. заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 03.09.2010. По условиям соглашения с момента расторжения договора купли-продажи жилого помещения от 03.09.2010 (под которым стороны имели в виду договор купли-продажи, заключенный между сторонами 03.08.2010) предусмотренные им обязательства прекращаются.
22.10.2010 ответчик Левковский Я.О. обратился с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности по соглашению от 04.10.2010, мотивируя это собственным решением.
03.11.2010 между Левковским Я.О. и Агакишиевой П.Б. был заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения, обязательства по оплате Агакишиевой П.Б. исполнены в полном объеме в момент подписания настоящего договора, после чего документы сторонами переданы на государственную регистрацию, которая была приостановлена на основании определения суда, вынесенного в обеспечение заявленных истцом требований.
Исходя из анализа совокупности представленных сторонами доказательств судом первой инстанции установлено, что договор купли-продажи нежилого помещения (литер А, А2), площадью 123,4 кв.м., расположенного по адресу: . . . от 03.08.2010 был фактически исполнен продавцом ЗАО «Капитал Медицинское страхование». Объект недвижимости был передан покупателю на основании акта приема – передачи, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области произведена государственная регистрация договора купли-продажи этого объекта недвижимости и перехода права собственности на него к ответчику Левковскому Я.О., которому выдано свидетельство о праве собственности на квартиру.
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из содержания названных статей Кодекса следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между истцом и ответчиком Левковским Я.О. договор купли-продажи нежилого помещения условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает (в том числе при неуплате покупателем денег за объект недвижимости). Более того, как правильно установлено судом первой инстанции стороны договора изначально согласовали оплату преимущественной части покупной цены объекта недвижимости после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к Левковскому Я.О. (п. 2.3). Несмотря на невыполнение последним условий договора в части оплаты первого платежа по договору в сумме . . .. в срок до 09.09.2010, истец не обратился ни в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с заявлением о приостановлении регистрации перехода права собственности. Более того, из согласованного сторонами договора купли – продажи п. 2.5 договора следует, что вышеназванный объект недвижимости с момента его передачи покупателю (с 03.08.2010) и до момента полной оплаты не будет считаться находящимся в залоге у продавца (истца).
В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем в п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аналогичные правовые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору в виде возмещения виновной стороной другой стороне всех возникших убытков, стороны договора купли – продажи от 03.08.2010 согласовали в п. 6.1 договора.
Из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем истцом, помимо ссылки на неуплату ответчиком покупной цены объекта недвижимости, не представлено суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом, кроме того, установлено, что представитель ЗАО «Капитал Медицинское страхование» в лице исполнительного директора филиала ЗАО «Капитал Медицинское страхование» в гор. Тюмень М не был уполномочен истцом на заключение с Левковским Я.О. 04.10.2010 соглашения о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 03.08.2010. Судом не установлено и действий истца свидетельствующих о последующем прямом одобрении истцом таких действий М применительно к положениям п. 1 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таком положении, руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также исходя из заявленных требований и установленных по данному конкретному делу обстоятельств, согласованных сторонами условий договора купли-продажи нежилого помещения от 03.08.2010, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, постановив правильное по существу решение.
В силу вышеизложенного, доводы кассационной жалобы, оспаривающие указанные выводы суда со ссылками на ст. 309, 310, 407, п. 4 ст. 421, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", надлежит признать основанными на субъективном и избирательном толковании норм материального права исходя из процессуальной позиции без учета установленных судом обстоятельств конкретного дела. Действительно, выбор способа защиты нарушенного права, как то заявление требований о расторжении договора купли – продажи и возвращения сторон договора в первоначальное положение либо обращение в суд с требованиями об оплате товара, взыскании убытков и процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правом истца. Вместе с тем, как установлено в заседании судебной коллегии, такое право на момент рассмотрения настоящего дела судом кассационной инстанции, истцом реализовано, поскольку вступившим в законную силу заочным решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 13.07.2011 удовлетворены исковые требования АО «Капитал Медицинское страхование» к Левковскому Я.О. о взыскании задолженности по договору купли – продажи от 03.08.2010. Суд решил взыскать с Левковского Я.О. в пользу ЗАО «Капитал Медицинское страхование» . . .. и расходы по уплате государственной пошлины.
Доводы кассационной жалобы не содержат новых обстоятельств имеющих правовое значение для разрешения спора, направлены на переоценку исследованных судом доказательств и выводов суда для чего судебной коллегией с учетом установленных обстоятельств конкретного дела оснований не усматривается, тем более, что требования ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федераций судом выполнены, в связи с чем постановленное решение не подлежит отмене или изменению по доводам кассационной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь абз. 2 ст. 361, ст. ст. 366, 367 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 22.03.2011 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
