Псковский областной суд Информация предоставлена Интернет–порталом ГАС «Правосудие» (www.sudrf.ru) Вернуться назад
Псковский областной суд — СУДЕБНЫЕ АКТЫ
Судья Ковалева Е.В. Дело № 33-238/2012
21 февраля 2012 года г. Псков
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам
Псковского областного суда
в составе председательствующего Сладковской Е.В.
судей Хряпиной Е.П., Панова И.М.
при секретаре Мигачевой О.В.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 – ФИО2 на решение Псковского районного суда Псковской области от 22 декабря 2011 года по гражданскому делу по иску ФИО3 к ФИО4 и крестьянско-фермерскому хозяйству ФИО1 о признании права собственности на жилой дом, которым постановлено:
«Исковые требования ФИО3 удовлетворить.
Признать за ФИО3 право собственности на жилой дом Логозовской волости Псковского района Псковской области.
Признать отсутствующим право собственности на дом Логозовской волости Псковского района Псковской области ОАО «АПК «Дуброво», крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 и ФИО4».
Выслушав доклад судьи Хряпиной Е.П., объяснения представителя ответчика крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 - ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика ФИО4 – ФИО2, представителей третьего лица – ОАО «АПК «Дуброво» - ФИО2 и Гречко Ю.А., также поддержавших доводы апелляционной жалобы, истицы ФИО3, её представителя – адвоката Дозорова В.Е., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
ФИО3 обратилась в суд с иском к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству ФИО1 и ФИО4 с иском о признании за ней права собственности на жилой дом Логозовской волости Псковского района Псковской области. Одновременно просила признать отсутствующими права указанных лиц и ОАО «АПК «Дуброво» на указанный объект недвижимости.
В обоснование иска указала, что в спорном доме 1982 года постройки она проживает с 1986 года. *** 1995 года между ней и колхозом «Красный боец» был заключен договор купли-продажи жилого дома. Договор зарегистрирован в ГП «Псковское БТИ» *** 1995 года, в связи с чем у нее возникло право собственности. До настоящего времени она несет расходы по содержанию дома, оплате коммунальных услуг, производству текущего и капитального ремонта, оплачивает налоги на имущество и земельный участок, на котором расположен жилой дом. На основании решения Псковского районного суда от *** 2010 года за ней зарегистрировано право собственности на земельный участок под домом.
Поскольку летом 2011 года она узнала о регистрации за ФИО4 права собственности на принадлежащей ей жилой дом на основании договора купли-продажи, заключенного им с Главой КФХ ФИО1, вынуждена в судебном порядке просить о защите нарушенного права путем признания факта его возникновения в 1995 году и признания отсутствующими прав указанных лиц. Обращаясь в суд, полагала, что в отношении нее совершены мошеннические действия, в связи с чем просила о возбуждении уголовного дела в установленном законом порядке.
В судебном заседании истица и ее представитель – адвокат Дозоров В.Е. исковые требования и доводы в их обоснование поддержали.
Ответчик ФИО4 и его представитель ФИО2 исковые требования не признали, указав, что ФИО4 является добросовестным приобретателем спорного жилого дома, о правопритязаниях ФИО3 он не знал, считает, что ее право собственности на спорный объект не возникло в связи с неисполнением ее обязательства по оплате жилого дома и отсутствием регистрации договора в органе местного самоуправления.
Ответчик – Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель КФХ ФИО1 – ФИО2 исковые требования не признал, указывая, что право собственности ФИО3 не возникло в связи с неисполнением ее обязанности покупателя по оплате предмета покупки и отсутствием регистрации договора в органах местного самоуправления в нарушение действующей на момент заключения договора купли-продажи нормы права - статьи 239 ГК РСФСР. Указал, что право собственности КФХ ФИО1 возникло в установленном законом порядке на основании определения Арбитражного суда Псковской области, утвердившего мировое соглашение между КФХ ФИО1 и ОАО «АПК «Дуброво», в связи с чем она имела право распорядиться принадлежащим ей правом собственности, в том числе путем заключения договора купли-продажи с ФИО4, в связи с чем не имеется оснований для признания их прав отсутствующими.
Представители третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, ОАО «АПК «Дуброво» Гречко Ю.М. и ФИО2 исковые требования не признали по основаниям, изложенным ответчиками и их представителем.
Представители привлеченных судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований, Администрации СП «Логозовская волость», ГП Псковской области «Бюро технической инвентаризации», Управления Росреестра по Псковской области, указали на отсутствие материального интереса в возникших правоотношениях, оставляя разрешение спора на усмотрение суда.
Судом постановлено указанное выше решение.
Представителем ответчика крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 - ФИО2 подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. Указано, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. В частности, указывается, что на основании положений статьи 131, пункта 1 статьи 432, статьи 433 ГК РФ договора между ФИО3 и колхозом «Красный боец» не может быть признан заключенным, поскольку данный договор не прошел государственную регистрацию, а вывод суда первой инстанции об отсутствии необходимости регистрации договора в исполнительном органе сельского совета не соответствует положениям статьи 239 ГК РСФСР, при этом судом не учтено то обстоятельство, то орган технической инвентаризации не является органом исполнительной власти и регистрация в органах БТИ не подменяет регистрацию в исполнительном комитете сельского совета. Считает, что судом не учтено, что сведения о договоре купли-продажи жилого дома между ФИО3 и колхозом «Красный боец» внесены в похозяйственную книгу только в 2008 году, отсутствуют достаточные и достоверные доказательства оплаты ФИО3 налога на имущество и земельного налога, а сам факт платы при его подтвержденности не является доказательством возникновения у ФИО3 права собственности, поскольку в силу п. 13 договора такая обязанность возложена на ФИО3 до окончательного расчета по договору. Указано, что судом не учтено то обстоятельство, что до настоящего времени истицей не исполнены обязательства по оплате стоимости предмета договора купли-продажи. Выводы суда о неправомерности регистрации права собственности КФХ ФИО1 на спорный объект недвижимости на основании определения Арбитражного суда Псковской области об утверждении мирового соглашения, податель апелляционной жалобы считает неправильными, поскольку данное определение постановлено в соответствии с нормами арбитражного процессуального законодательства, вступило в законную силу и обязательно для воплощения. Указано на неправильность выводов суда об относимости спорного жилого дома к объектам жилищного фонда социального использования и невозможность в связи с этим на основании п. 5 статьи 12 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» включения в перечень объектов, передаваемых по мировому соглашению в ходе судебного разбирательства о признании ОАО «АПК «Дуброво» несостоятельным (банкротом).
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчики Глава КФХ ФИО1, ФИО4, представители третьих лиц – Администрации СП «Логозовская волость», Управления Росреестра по Псковской области не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, препятствий к рассмотрению которой в их отсутствие не имеется.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Установлено, что спорный объект недвижимости представляет собой жилой дом 1982 года постройки общей площадью *** кв.м, жилой – *** кв.м, расположенный по адресу: Псковская область, Псковский район, Логозовская волость, В указанном жилом доме семья истицы ФИО3 проживает и зарегистрирована по месту жительства с 1986 года, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.
*** 1995 года между ФИО3 и колхозом «Красный боец» был заключен договор купли-продажи указанного жилого дома, расположенного в сельской местности.
В соответствии со статьей 239 ГК РСФСР договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора (в ред. Указа ПВС РСФСР от 24 февраля 1987 г.).
Сведения о дате регистрации договора купли-продажи от *** 1995 года между ФИО3 и колхозом «Красный боец» в материалах дела отсутствуют. Действительность данного договора лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Договор заключен на основании решения Правления колхоза «Красный боец» № 4 от *** 1995 года, что соответствует положениям Устава колхоза «Красный боец», утвержденного общим собранием колхоза от 13 ноября 1992 года и зарегистрированного в установленном порядке, и Положению о порядке продажи жилищного фонда, принадлежащего колхозу на праве коллективно-совместной собственности, утвержденному решением общего собрания членов колхоза «Красный боец» 02 декабря 1994 года № 2. Порядок и условия совершения сделки соблюдены, сделка соответствует требованиям закона и полномочиям уполномоченного собственником органа.
В соответствии с условиями договора указанный жилой дом продается за *** рублей, согласно расчету продажной стоимости на основании вышеуказанного протокола № 4 заседания Правления колхоза от *** 1995 года. В соответствии с п. 11 договора продавец продает указанный жилой дом в рассрочку на срок не более одного года с момента подписания договора, но не позднее 01 октября 1996 года, в случае неуплаты долга в срок, за каждый день просрочки начисляется пени в размере 2 % от оставшейся суммы.
В соответствии с п. 17 договора настоящий договор вступает в законную силу с согласия покупателя с момента регистрации в БТИ и в Администрации Логозовского сельского совета.
Установлено, что в счет оплаты стоимости жилого дома продавцом принят имущественный пай ФИО3, право на который возникло у нее в порядке наследования после смерти супруга, а всего на сумму – *** неденоминированных рублей.
Иные денежные средства в счет исполнения обязательств по оплате жилого дома ФИО3 продавцу не передавались, что не оспаривается самой истицей. Обязательства покупателя по договору в полном объеме не исполнены и до настоящего времени. Данное обязательство в силу положений статьи 450 ГК РФ может являться основанием для расторжения договора купли-продажи в связи с существенным нарушением условий договора стороной. Однако договор до настоящего времени не расторгнут.
Из материалов дела усматривается, что в июне 2007 года ОАО «АПК «Дуброво», являющимся правопреемником колхоза «Красный боец», заявлен иск к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи спорного жилого дома в связи с неисполнением ею обязательств по оплате предмета покупки. Однако в судебном заседании представитель истца заявил об отказе об иска, в связи с чем определением Псковского районного суда Псковской области от 19 октября 2007 года производство по делу прекращено, в силу положений статьи 221 ГПК РФ повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.
Таким образом, договор является действующим до настоящего времени. Довод представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, ОАО «АПК «Дуброво» о срочности действия договора и истечении срока его действия после 01 октября 1996 года в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате стоимости дома, являются несостоятельными, поскольку не основаны на нормах права.
Договор зарегистрирован в ГП «Псковское БТИ» 09 октября 1995 года.
Кроме того, из справок Администрации СП «Логозовская волость» и данных выписок из похозяйственной книги, копий лицевых счетов по начислению налога усматривается, что сведения о заключении договора купли-продажи жилого дома между ФИО3 и колхозом «Красный боец» были предоставлены истицей в указанный орган местного самоуправлении. Так, из копии лицевого счета ФИО3 по начислению и оплате земельного налога и налога на имущество с 1995 года по 1997 год и сообщения главы сельского поселения «Логозовская волость» ФИО5 от 22.12.2001 года № 440 следует, что в период с 1995 года по 1997 год ФИО3 начислялся и оплачивался налог на имущество (строение), что подтверждает наличие недвижимого имущества в собственности последней. То обстоятельство, что работниками исполкома в надлежащей форме не велась книга регистрации, что следует из пояснений представителя Администрации СП «Логозовская волость» и показаний допрошенной в качестве свидетеля ФИО6, работавшей в период с 1990 года по 2001 год заместителем председателя Логозовского сельского совета народных депутатов, затем заместителем председателя Логозовского сельского совета, не может являться основанием для не признания за ФИО3 права собственности на основании договора купли-продажи, действительность которого не оспорена. Из архивной справки, выданной Архивным отделом Администрации Псковского района Псковской области, следует, что по похозяйственной книге деревни Дуброво, Логозовского сельсовета Псковского района Псковской области за 1991-1996 годы спорный жилой дом является личной собственностью хозяйства.
В связи с изложенным оснований для выводов о незаключенности сделки не имеется, поскольку законом, действующим на момент совершения сделки, предусмотрены специальные правовые последствия несоблюдения требования закона о регистрации договора в исполнительном комитете сельского совета народных депутатов, о применении которых заинтересованными лицами заявлено не было.
В связи с указанным соответствующие доводы апелляционной жалобы от незаключенности договора купли-продажи в связи с отсутствием его государственной регистрации в нарушение требований статей 131, 432 ГК РФ, о неизученности полномочий органов БТИ по регистрации сделок с жилыми домами, судебной коллегией не принимаются.
В основном, доводы апелляционной жалобы сводятся к оспариванию данной судом первой инстанции оценки представленных доказательств, что не может являться основанием для отмены или изменения решения суда.
Однако материалами дела подтверждается, что до настоящего времени ФИО3 несет расходы по содержанию дома, оплате коммунальных услуг, производству текущего и капитального ремонта, оплачивает налоги на имущество и земельный участок, на котором расположен жилой дом, в подтверждение чего представлены налоговые уведомления на уплату налога на имущество физических лиц.
Доводы о неопределенности того обстоятельства, расположен ли спорный жилой дом на земельном участке, принадлежащем ФИО3 на праве собственности, не могут быть приняты во внимание. Из кадастрового паспорта здания (спорного жилого дома), выданного ГП «БТИ» 12 июля 2011 года следует, что земельный участок площадью1626 кв.м, на котором расположен жилой дом, имеет кадастровый номер *** . Право собственности на данный земельный участок зарегистрировано *** 2010 года за ФИО3 на основании решения Псковского районного суда Псковской области от *** 2010 года по делу № ***.
Оценивая обоснованность требований о признании отсутствующим права собственности ОАО «АПК «Дуброво», КФХ ФИО1 и ФИО4 на спорный объект недвижимости, удовлетворенных судом первой инстанции, судебная коллегия учитывает следующее.
Право собственности ОАО «АПК «Дуброво» на спорный жилой дом зарегистрировано Управлением Росреестра по Псковской области от *** 2011 года как ранее возникшее на основании передаточного акта, утвержденного общим собранием членов СХПК «Красный боец».
Право собственности КФХ ФИО1 на указанный дом зарегистрировано на основании определения Арбитражного уда Псковской области от *** 2010 года о прекращении производства по делу о банкротстве ОАО «АПК «Дуброво» и утверждении мирового соглашения, по условиям которого в собственность КФХ ФИО1 переходит данный жилой дом в счет погашения задолженности ОАО «АПК «Дуброво» перед КФХ ФИО1 как кредитором.
Право собственности ФИО7 на спорный объект недвижимости зарегистрировано Управлением Росреестра по Псковской области *** 2011 года на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ***2011 года.
В силу статьи 12 ГК РФ нарушенное право собственника подлежит защите путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Таким образом, процессуальное положение лиц, участвующих в деле, судом первой инстанции определено правильно.
Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Как разъяснено в указанном Постановлении Пленума ВС РФ, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
С учетом указанной позиции Верховного Суда РФ, выводы суда первой инстанции об обоснованности исковых требований ФИО3 о возникновении у нее права собственности и о признании прав ответчиков отсутствующими, являются правильными.
Поскольку право собственности ФИО3 на спорный жилой дом возникло в 1995 году, то оснований для регистрации права собственности ОАО «АПК «Дуброво» в 2011 году не имелось. Такое право суд первой инстанции обоснованно признал отсутствующим.
В связи с отсутствием права собственности у ОАО «АПК «Дуброво» не имелось оснований и для перехода такого права к последующим указанным в реестре собственникам – КФХ ФИО1 и, соответственно, ФИО8 Права указанных лиц также являются отсутствующими.
При наличии у ФИО3 бесспорных доказательств возникновения права собственности в 1995 году (регистрационной записи исполкома сельского совета народных депутатов о регистрации права собственности) требования подлежали бы рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, поскольку если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (п.35,36 Постановления Пленума ВС РФ № 102).
Поскольку требования фактически заявлены по основаниям, предусмотренным статьей 302 ГК РФ, то доводы жалобы о неправильности выводов суда первой инстанции о неправомерности действий регистрирующего органа по регистрации прав КФХ ФИО1 хотя и заслуживают внимания, но повлечь отмену решения суда не могут.
То обстоятельство, что спорный жилой дом не является жилищным фондом социального использования государственной или муниципальной собственности, поскольку являлся коллективной собственностью колхоза, не вызывает сомнения, а выводы суда первой инстанции об обратном являются неправильными. Однако данное обстоятельство также не имеет существенного значения при рассмотрении доводов апелляционной жалобы, поскольку имеются иные основания для удовлетворения исковых требований ФИО3
Исходя из фактических обстоятельств дела и норм материального права, суд апелляционной инстанции, соглашаясь в целом с выводами суда первой инстанции, приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется.
Нарушений процессуального законодательства при рассмотрении дела судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Псковского районного суда от 22 декабря 2011 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 – ФИО2 – без удовлетворения.
Председательствующий Сладковская Е.В.
Судьи Хряпина Е.П.
Панов И.М.
