ПЕРВЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД
ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
№ 88-18788/2021 (№ 2-39/2020)
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Саратов 29 сентября 2021 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего Асатиани Д.В.,
судей Гольман С.В., Князькова М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Полисмака В. Ю. и Полисмак А. Н. к ООО «Экодолье Шолохово» о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, взыскании судебных расходов,
по кассационной жалобе ООО «Экодолье Шолохово»
на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 апреля 2021 г.,
заслушав доклад судьи Гольман С.В., выслушав представителя ООО «Экодолье Шолохово» по доверенности Пронину Е.И., поддержавшую кассационную жалобу, возражения представителя Полисмака В.Ю. и Полисмак А.Н. по доверенности Манаевой Р.А.,
установила:
Полисмак В.Ю. и Полисмак А.Н. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОДОЛЬЕ ШОЛОХОВО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК» (ОГРН №, ИНН №) (далее – ООО «Экодолье Шолохово»), с учётом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просили признать право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 110,5 квадратных метров, расположенный по адресу: <адрес>, – и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 380 квадратных метров, расположенный по адресу: <адрес> – а также взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 45000 рублей и на оплату нотариальных услуг по оформлению доверенности на представителя в размере 2100 рублей.
В обоснование заявленных требований истцу указали, что 1 марта 2016 г. заключили с ООО «Экодолье Шолохово» предварительный договор купли-продажи жилого дома и придомового участка № СО1-ПК1-691-07, произвели по нему оплату в сумме 6808400 рублей. 7 августа 2018 г. между сторонами было заключено соглашение о передаче жилого дома блокированного для выполнения отделочных работ. Однако, недвижимое имущество в их владении не находится. Направленная 19 января 2019 г. в адрес ответчика претензия с требованием о передаче имущества и выплате неустойки за нарушение сроков передачи имущества по предварительному договору оставлена без удовлетворения.
Решением Мытищинского городского суда Московской области от 16 марта 2020 г. в удовлетворении исковых требований Полисмака В.Ю. и Полисмак А.Н. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суд от 12 апреля 2021 г. решение Мытищинского городского суда Московской области от 16 марта 2020 г. отменено, по делу принято новое решение, которым за Полисмаком В.Ю. и Полисмак А.Н. признано право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 110,5 квадратных метров, расположенный по адресу: <адрес>, – и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 380 квадратных метров, расположенный по адресу: <адрес>; с ООО «Экодолье Шолохово» в пользу Полисмака В.Ю. взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере 45000 рублей, расходы за нотариальное удостоверение доверенности в размере 1050 рублей; с ООО «Экодолье Шолохово» в пользу Полисмак А.Н. взысканы расходы за нотариальное удостоверение доверенности в размере 1050 рублей.
В кассационной жалобе ООО «Экодолье Шолохово» просит отменить апелляционное определение как незаконное и необоснованное, указывает на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
В соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находя участвующих в деле лиц извещёнными о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения были допущены по настоящему делу.
Из материалов дела следует и судами нижестоящих инстанций установлено, что 1 марта 2016 г. между Полисмаком В.Ю. Полисмак А.Н. и ООО «Экодолье Шолохово» был заключён предварительный договор купли-продажи жилого дома и придомового участка №.
Согласно пункту 2.1 предварительного договора, покупатель и продавец обязуется на условиях, предусмотренных предварительным договором, заключить в будущем основной договор – договор купли-продажи жилого дома и придомового участка, предметом которого является: купля-продажа жилого дома и придомового участка, являющихся неотъемлемым элементом жилого комплекса «Экодолье Шолохово» с развитым комплексом инженерно-коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, право доступа (и подключения) к которой покупатель приобретает с момента государственной регистрации права собственности покупателя на жилой дом и при соблюдении условий основного договора и требований законодательства Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3.2 предварительного договора, предметом основного договора будут являться действия продавца по передаче в собственность покупателю следующих объектов: жилого дома с расположенными на земельном участке внутриплощадочными инженерными сетями, придомового земельного участка, а также действия по их принятию и оплате.
В соответствии с пунктом 3.3. предварительного договора, цена приобретаемого жилого дома и придомового участка составляет 6808400 рублей. Оплата истцами по условиям предварительного договора должна вноситься в порядке очерёдности: первая часть обеспечительного платежа – денежные средства в размере 1843470 рублей не позднее 6 марта 2016 г., вторая часть обеспечительного платежа – денежные средства в размере 2482465 рублей не позднее 28 февраля 2016 г., третья часть обеспечительного платежа – денежные средства в размере 2482465 рублей не позднее 24 февраля 2017 г.
Полисмаком В.Ю. и Полисмак А.Н. обязательства по оплате исполнены в полном объёме, с нарушением сроков, установленных предварительным договором: 2 ноября 2015 г. – 1843470 рублей, 5 мая 2016 г. – 1900000 рублей, 584465 рублей, 430000 рублей, 28 апреля 2017 г. – 600000 рублей, 31 мая 2017 г – 70000 рублей, 17 июля 2017 г. – 500000 рублей, 5 октября 2017 г. – 300000 рублей, 20 ноября 2017 г. – 249000 рублей, 8 декабря 2017 г. – 261465 рублей.
7 августа 2018 г. Полисмаком В.Ю., Полисмак А.Н. и ООО «Экодолье Шолохово» заключено соглашение о передаче жилого дома блокированного для выполнения отделочных работ №
В соответствии с пунктом 1 названного соглашения Полисмаку В.Ю. и Полисмак А.Н. передаётся для выполнения отделочных работ жилой дом блокированный проектной площадью 166,6 квадратных метра, проект «Исеть 8 секция 7», кадастровый номер земельного участка №, расположенный в комплексной малоэтажной жилой застройке по адресу: <адрес>.
Согласно пункту 3 того же соглашения, жилой дом передаётся на ограниченный период – на время проведения внутридомовых отделочных работ в жилом доме до передачи жилого дома по акту приёма-передачи в установленном законодательством и договором порядке.
По акту приёма-передачи жилом дом передан истца без внутренних работ, дата подписания в акте отсутствует
Акт приёма-передачи оконченного строительством жилого дома сторонами не подписывался.
19 января 2019 г. истцы направили ответчику претензию о передаче имущества, выплате неустойки за нарушение сроков передачи имущества по предварительному договору.
Согласно пункту 3.7 предварительного договора основной договор стороны обязались подписать не позднее 13 апреля 2017 г.
В то же время истцы свои обязательства по оплате предварительного договора исполнили только 8 декабря 2017 г., в нарушение установленного предварительным договором срока.
3 декабря 2018 г. ответчик направил каждому из истцов уведомления о завершении строительства и готовности к заключению договора купли-продажи во исполнение условий предварительного договора.
Суд первой инстанции также установил, что в материалы дела истцами не представлено доказательств предпринятия ими попыток по заключению основного договора.
15 мая 2019 г. ответчиком составлен акт осмотра жилого дома блокированного (жилого дома блокированной застройки) по адресу: <адрес>, – на земельном участке с кадастровым номером № в отсутствие истцом с надлежащим уведомлением их телеграммами, представленными в дело.
Согласно данному акту осмотра, обнаружены конструктивные изменения жилого дома: изменена кровля (добавлено окно и конёк на чердаке дома), изменены места ввода и подачи газа в дом (произведены работы по изменению проложенного по проекту газоснабжения газа), изменено крыльцо дома (демонтирован навес и устроен фундамент крыльца с увеличенной площадью), заложено кирпичной кладкой окно второго этажа.
В соответствии с пунктом 7.6 соглашения о передаче жилого дома блокированного для выполнения отделочных работ от 7 августа 2018 г. №, работы, связанные с переустройством, перепланировкой, переоборудованием помещений проводятся строго на основании законодательства Российской Федерации, истцы обязаны до начала производства работ получить разрешение уполномоченных органов на проведение работ.
Согласно ответу АО «Мособлгаз» от 4 июня 2019 г. № 1350-7/КР, проектная документация газификации жилого <адрес> жилом комплексе «Экодолье Шолохово» была согласована в техническом отделе филиала 12 декабря 2016 г. № 22951, по вопросу внесения изменений в данный проект и его пересогласованию обращений не поступало.
Согласно ответу ООО «ГАЗМОНТАЖ» от 12 августа 2019 г., проектная документация была разработана по заданию заказчика ООО «Экодолье Шолохово», договор с заказчиком Полисмаком Ю.В. общество не подтвердило.
Определением Мытищинского городского суда Московской области от 31 июля 2019 г. по ходатайству ответчика по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Вест-Эксперт».
Согласно заключению эксперта от 10 января 2020 г. № 57-19, в жилом блоке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>А/1, произведены строительные работы по перепланировке помещений:
1-й этаж – демонтаж 8 процентов ненесущих межкомнатных перегородок с образованием единого помещения, площадью 55,3 квадратных метра; демонтирован ввод сетей газоснабжения, расположенный в проектном помещении кухни-столовой, площадью 24,09 квадратных метра; устроен новый ввод сетей газоснабжения в проектном помещении жилой комнаты, площадью 11,31 квадратных метра;
2-й этаж – демонтирован оконный блок, размерами 2,17 х 1,5 метра в проектном помещении спальни №, площадью 24,24 квадратных метра; заложен оконный проём в торцевой стене размерами 2,17 х 1,5 метра в проектном помещении спальни № 1, площадью 24,24 квадратных метра;
чердачное помещение – выполнен оконный проём треугольной формы в карнизном участке мансардной крыши, размерами 2,1 х 1,1 метра; на чердачном помещении выявлено наличие проёма в перекрытии над вторым этажом, размерами 2,06 х 2,09 метра;
работы по перепланировке не завершены в части отсутствия разграничения помещений 1-го этажа на зоны кухни, жилых и вспомогательных помещений.
Проектной документации (раздел 07-12-3Б-АР, раздел 4924-47/8-ГСВ-Р-28) не соответствуют в части объёмно-планировочных решений первого этажа, без разграничения на зоны кухни, жилых и вспомогательных помещений, отсутствия окна в помещении 7 второго окна (окно заложено), габаритов входной группы (увеличены габариты крыльца), отсутствия козырька над входной группой (демонтирован), наличия окна в карнизном участке крыши (установлено окно в чердачном помещении), наличие проёма в перекрытии второго этажа над лестничными маршами, устройства ввода сетей газоснабжения (перенесён ввод), расположения прибора учёта газа (перенесён счётчик).
Проектная документация, выполненная проектной группой ООО «ГАЗМОНТАЖ» соответствует в части изменения ввода сетей газоснабжения, в части переноса прибора учёта газа, при этом нумерация осей на указанных чертежах не соответствует месторасположению жилого блока № 7 истца, номер «7» жилого блока на данных чертежах проставлен вручную, что не соответствует условиям предварительного договора купли-продажи жилого дома и придомового участка от 1 марта 2016 г. № СО-ПК1-691-07.
Произведённые работы по перепланировке первого этажа не соответствуют требованиям строительных норм и правил в части обеспечения наличия требуемых объёмно-планировочных решений, при этом техническая возможность обустройства на первой этаже жилых и вспомогательных помещений, кухни и санузла имеется.
Угроза жизни и здоровью граждан создаётся, так как при переоборудовании жилого блока не соблюдены требования пожарной безопасности согласно статье 17 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части расположения ввода сетей газоснабжения в жилое помещение (по проекту – жилая комната). Расположение ввода системы газопотребления в жилой блок № 7 не соответствует требованиям проектной документации из-за отдалённости от газопотребляющего оборудования на расстояние более 1,5 метра, а также в части ввода системы газоснабжения в помещении жилой комнаты (по проекту); установка счётчика газопотребления должна быть произведена с устройством ввода сетей газа. Расположение ввода сетей газоснабжения является опасным для жизни и здоровья людей, находящихся в жилом блоке № 7. Техническая возможность обеспечения безопасного подключения котла и устройства ввода сетей газоснабжения имеется.
На основании изложенного, согласившись с выводами судебной строительно-технической экспертизы, руководствуясь статьями 12, 309, 310, 429, 432, 433, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, находя, что спорный объект не соответствует тому объекту, который указан в предварительном договоре купли-продажи, суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения иска Полисмака В.Ю. и Полисмак А.Н. о признании права собственности на недвижимое имущество и взыскании судебных расходов.
Проверяя законность и обоснованность решения суда по апелляционной жалобе истцов, суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился, поскольку они основаны на неверном применении норм права и неправильной оценки обстоятельств дела.
Суд апелляционной инстанции указал, что материалами дела подтверждается. Что истцами в полном объёме оплачен предварительный договор купли-продажи жилого дома и придомового участка от 1 марта 2016 г.
ООО «Экодолье Шолохово» зарегистрировало за собой право собственности на жилой дом блокированной постройки и земельный участок 30 ноября 2018 г.
Сославшись на положения статей 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», пунктов 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приняв во внимание, что переоборудование жилого помещения в силу закона не является основанием для отказа в передаче истцам в собственность спорных объектов недвижимости, и отказ в заключении договора купли-продажи и передачи истцам полностью оплаченных объектов недвижимости является злоупотреблением правом со стороны ответчика, в то же время переоборудование истцами жилого помещения наличие опасности для жизни жильцов, не создало ООО «Экодолье Шолохово» препятствий для регистрации права собственности без выплаты в пользу истцов денежных средств, полученных по предварительному договору, предварительный договор купли-продажи гарантийных обязательств продавца после передачи имущества не содержит, и из выводов судебной экспертизы не усматривается, что объекты недвижимого имущества не соответствуют объектам, указанным в предварительном договоре купли-продажи либо спецификации жилого дома, либо, что произведённые строительные работы привели к необратимым изменениям конструкции дома и являются столь существенными для идентификации объектов недвижимости, что препятствует его передаче истца и заключению договора купли-продажи, при том, в случае наличия у ответчика полномочий по соблюдению истцами при проведении ремонта строительных норм и правил, возникновения у ответчика соответствующих обязательств, в также в случае нарушения истцами прав ответчика ответчик вправе разрешить спор в ином порядке, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отмене решения суда и наличии оснований для признания за истцами права собственности на спорные жилой дом и земельный участок.
На основании статей 88, 94, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции также распределил судебные расходы, понесённые истцами.
Между тем, выводы суда апелляционной инстанции нельзя признать законными и обоснованными и согласиться с ними по следующим основаниям.
Согласно статье 2 предварительного договора купли-продажи жилого дома и придомового участка от 1 марта 2016 г. № СО1-ПК1-691-07, продавец и покупатель обязуется на условиях, предусмотренных предварительным договором, заключить в будущем основной договора (договор купли-продажи жилого дома и придомового участка), предметом которого является: купля-продажа жилого дома и придомового участка, являющихся неотъемлемым элементом жилого комплекса «Экодолье Шолохово» с развитым комплексом инженерно-коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, право доступа (и подключения) к которой покупатель приобретает с момента государственной регистрации права собственности покупателя на жилой дом и при соблюдении условий основного договора и требований законодательства.
Заключение основного договора осуществляется посредством подписания его сторонами (уполномоченными лицами сторон).
В целях обеспечения покупателем обязательства по заключению основного договора покупатель обязуется перечислить на банковский счёт продавца обеспечительный платёж в размере и на условиях, предусмотренных статьёй 4 предварительного договора.
Обязательство покупателя по полной и безусловной оплате обеспечительного платежа в размере, порядке и сроки, предусмотренные пунктом 4.1 предварительного договора, и обязательство продавца по подписанию основного договора являются в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречными обязательствами.
Обязательство продавца по подписанию основного договора вступает в силу и подлежит исполнению исключительно после полного и надлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного пунктом 4.1 предварительного договора.
Данный договор является договором, содержащим элементы предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации) и соглашения об обеспечении исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором, способом, согласованным сторонами в договоре (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 3 предварительного договора купли-продажи жилого дома и придомового участка от ДД.ММ.ГГГГ № СО1-ПК1-691-07, существенные условия основного договора содержатся в приложении № к предварительному договору, являющемся его неотъемлемой частью.
Жилой дом должен отвечать следующим характеристикам: количество этажей – 2, проектная площадь – 166,6 квадратных метров.
Проектный план помещений жилого дома с указанием их расположения на соответствующем этаже и обозначением разниц содержится в приложении № 2 к предварительному договору, которое является его неотъемлемой частью.
Стороны согласились, что общая площадь жилого дома может уточняться на основании данных государственного кадастрового учёта жилого дома. Основанием для уточнения общей площади жилого дома может являться, в частности, корректировка (перерасчёт или исключение) площадей таких помещений как: балконы, лоджии, веранды, террасы, чердаки, помещения технического, подсобного и вспомогательного назначения, под маршем внутридомовых лестниц – в связи с особенностями правил подсчёта площади для целей технического и кадастрового учёта объектов недвижимого имущества. При этом указанное уточнение общей площади жилого дома не является необходимым и достаточным основанием для корректировки цены жилого дома и/или изменения иных условий предварительного договора и основного договора.
В случае уточнения общей площади жилого дома по вышеуказанным основаниям окончательная (уточнённая) общая площадь жилого дома подлежит отражению сторонами в основном договоре.
Если иное не установлено соглашением сторон согласованная сторонами в пункте 3.1.3 предварительного договора цена жилого дома и придомового земельного участка (6808400 рублей, НДС не облагается, не учитывает расходы на государственную регистрацию перехода права собственности, оплачиваемую покупателями отдельно) является неизменной.
Технические параметры жилого дома (включая сведения об узлах и иных объектах, составляющих основные неотъемлемые конструктивные элементы жилого дома, передаваемые покупателю вместе с жилым домом соответствуют проектной документации и указаны в приложении № 1 к основному договору и приложении № 4 к предварительному договору.
Ситуационный план расположения жилого дома на придомовом участке является неотъемлемой частью предварительного договора в качестве приложения № 3.
Площадь жилого дома, его почтовый адрес, технические характеристики жилого дома могут быть уточнены сторонами в основном договоре на основании данных государственного кадастрового учёта жилого дома и/или по результатам обмеров специализированных организаций в сфере инвентаризации и кадастрового учёта объектов капитального строительства.
Несмотря на положения настоящей статьи предварительного договора стороны вправе при подписании основного договора включить в него по обоюдному согласию иные положения, которые не предусмотрены приложением № 1 к предварительному договору.
Стороны предварительного договора обязуются подписать основной договор не позднее 13 апреля 2017 г.
В случае просрочки совершения каких-либо действий государственными и (или) иными органами и учреждениями, изменения действующего законодательства Российской Федерации, изменения сроков государственной регистрации права собственности продавца на жилой дом и придомовой участок, а также при возникновении иных обстоятельств, не зависящих от воли продавца и так или иначе очевидно препятствующие продавцу выполнить свои обязательства по предварительному договору надлежащим образом в течение указанного срока, последний вправе в одностороннем порядке, без указания причин и, не неся при этом никакой ответственности по предварительному договору, продлить срок, указанные в пункте 3.7 предварительного договора, но не более, чем на 3 месяца, за исключением изменения сроков по основаниям, указанным в статье 11 предварительного договора. Мотивированное уведомление направляется продавцом любым из указанных в пункте 6.2 предварительного договора способов.
В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса российской Федерации покупатель приобретает право пользования придомовым участком при регистрации основного договора.
Согласно статье 4 предварительного договора купли-продажи жилого дома и придомового участка от 1 марта 2016 г. № СО1-ПК1-691-07, в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение исполнения обязательства покупателя к заключению в будущем основного договора покупатель обязуется перечислить на банковский счёт продавца или указанного им лица обеспечительный платёж в размере 6808400 рублей, который уплачивается покупателем в соответствии с приведённым в данной статье графиком платежей.
Обеспечительный платёж, перечисленный покупателем в соответствии с пунктом 4.1 предварительного договора, в момент заключения основного договора безусловно и безоговорочно засчитывается в полном объёме в счёт исполнения обязательств покупателя по оплате цены жилого дома и придомового участка в соответствии основным договором.
Также статьёй 3 предварительного договора оговорены основания и порядок возврата сумм обеспечительного платежа.
В соответствии со статьёй 6 предварительного договора купли-продажи жилого дома и придомового участка от 1 марта 2016 г. № СО1-ПК1-691-07, продавец обязуется в срок не позднее 10 календарных дней с момента получения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документа, свидетельствующего о государственной регистрации права собственности продавца на жилой дом, уведомить покупателя о времени и месте подписания основного договора.
Способы такого уведомления согласованы также описаны в статье 6 предварительного договора.
Покупатель обязуется незамедлительно после получения уведомления о времени и месте подписания основного договора подтвердить продавцу свою явку (или явку представителя с нотариально заверенной доверенностью от покупателя) с использованием почтовой или курьерской связи.
Покупатель обязуется явиться в место и в срок, указанные в уведомлении продавца, (или обеспечить явку надлежащим образом уполномоченного представителя), для подписания основного договора. Покупатель также обязуется соблюдать процедуру подписания основного договора, указанную в уведомлении продавца и иметь при себе все необходимые документы.
Обязательство продавца по подписанию основного договора вступает в силу и подлежит исполнению исключительно при условии надлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате обеспечительного платежа в полном объёме.
В случае, если одна из сторон будет неправомерно уклоняться от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в установленном порядке в суд с требованием о понуждении заключить основной договор на согласованных условиях.
Обязательство покупателя по полной и безусловной оплате цены жилого дома в порядке, предусмотренном статьёй 2 основного договора (приложение №1), и обязательство продавца по совершению предусмотренных законодательством Российской Федерации необходимых и достаточных действий, направленных на заключение основного договора и передачу в собственность покупателя жилого дома и придомового земельного участка, являются в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречными обязательствами.
Обязательство продавца по совершению предусмотренных законодательством Российской Федерации необходимых и достаточных действий, направленных на заключение основного договора и переход права собственности на жилой дом и придомовой участок к покупателю, вступает в силу и подлежит исполнению исключительно после полной оплаты цены жилого дома и придомового земельного участка в порядке, предусмотренном статьёй 2 основного договора (приложение № 1). Надлежащее исполнение покупателем обязательства по полной оплате цены жилого дома подтверждается актом приёма-передачи жилого дома, подписаны сторонами. Указанный акт приёма-передачи подлежит подписанию сторонами не позднее дня, следующего за днём получения продавцом полной оплаты цены жилого дома.
Придомовой земельный участок подлежит передаче только вместе с жилым домом и не ранее передачи покупателю жилого дома или предоставления права доступа в жилой дом в соответствии с пунктом 2.4 настоящего договора. Стороны специально договорили, что до передачи продавцом покупателю жилого дома по акту приёма-передачи покупатель вправе требовать от продавца передачи ему придомового земельного участка.
Для государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и придомовой земельный участок к покупателю, продавец и покупатель или их представители совместно обращаются в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в течение 10 календарных дней с даты подписания сторонами основного договора. На основании отдельного соглашения продавец праве оказать покупателю услугу по государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и придомовой земельный участок от продавца покупателю.
Согласно выписке из ЕГРН от 9 января 2019 г., земельный участок с кадастровым номером №, площадью 380+/-4 квадратных метра, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – для блокированной жилой застройки (до двух этажей), принадлежит на праве собственности ООО «Экодолье Шолохово», о чём внесена запись в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом с кадастровым номером №, площадью 110,5 квадратных метра, наименование – жилой дом блокированный (жилой дом блокированной застройки), количество этажей – 2, год ввода в эксплуатацию – 2018 г., зарегистрирован на праве собственности за ООО «Экодолье Шолохово», о чём в ЕГРН внесена запись от ДД.ММ.ГГГГ№.
Согласно соглашению о передаче жилого дома блокированного для выполнения отделочных работ от ДД.ММ.ГГГГ№ между ООО «Экодолье Шолохово» м ФИО2, ФИО1, ООО «Экодолье Шолохово» передаёт истцам для выполнения отделочных работ жилой дом блокированный проектной площадью 166,6 квадратных метра, проект «Исеть 8 секция 7», кадастровый номер земельного участка 50:12:0050303:111, (пункт 1), в виде законченного строительством жилого дома в состоянии, определённом в приложении № 1 к соглашению (пункт 2), на ограниченный период – на время проведения внутридомовых отделочных работ в жилом доме до передачи жилого дома по акту приёма-передачи истца в установленном договором порядке; после завершения отделочных работ жилой дом передаётся ООО «Экодолье Шолохово» за исключением неотделимых улучшений, которые являются собственностью истцов, стороны могут предусмотреть отдельным соглашением досрочное возращение жилого дома (пункту 3).
Пунктом 7.6 соглашения о передаче жилого дома блокированного для выполнения отделочных работ от ДД.ММ.ГГГГ№ предусмотрено, что работы, связанные с переустройством, перепланировкой, переоборудованием помещений проводятся в строгом соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Истцы обязаны до начала производства вышеуказанных работ получить разрешение уполномоченных органов на проведение указанных работ.
Согласно пункту 7.7 того же соглашения не допускается переустройство помещений, при котором: ухудшаются условия эксплуатации жилого дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены к категории непригодных для проживания, нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций жилого дома или может произойти их обрушение, увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчёту по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из лёгких материалов на перегородки из тяжёлых материалов, размещении дополнительного оборудования в жилом доме.
Согласно спецификации жилого дома в приложении № 1 к соглашению о передаче жилого дома блокированного для выполнения отделочных работ от 7 августа 2018 г. №, жилой дом передаётся в описанной в ней комплектации цоколя, стен, перегородок, фасада, отмостки, перекрытий, окон, дверей, крыши, кровли, водосточной системы, крыльца, балкона, лестницы на 2-й этаж, подвала (отсутствует), канализации, газопровода (монтаж наружных, внутренних систем газоснабжения по фасаду здания до счётчика (без установки счётчика) с установкой запорной арматуры и заглушки на фасаде; ввод трубы в здание не производится), водопровода, электричества, слаботочных сетей, подъездных путей, ограждения участка, благоустройства участка.
Судами установлено, что по акту-приёма передачи 2018 г. ответчиком жилой дом передан истцам по соглашению о передаче жилого дома блокированного для выполнения отделочных работ от ДД.ММ.ГГГГ № СО1-ПК1-691-07.
Уточняя исковые требования в суде первой инстанции, Полисмак В.Ю. и Полисмак А.Н. указали, что из содержания предварительного договора усматривается, что заключённый между сторонами договор по своей правовой природе представляет смешанный договор, содержащий в себе условия купли-продажи земельного участка с отсрочкой его передачи и подряда на строительство дома, указанного в договоре и приложениях к нему. Препятствий для продажи земельного участка на день заключения предварительного договора не существовало. Ответчик получил от истца денежные средства за земельный участок, строительство дома осуществлялось за счёт полученных от истца в качестве обеспечительного взноса денежных средств. На основании соглашения о передаче жилого дома блокированного для выполнения отделочных работ от ДД.ММ.ГГГГ спорное недвижимое имущество находится во владении истцом, истцы несут бремя его содержания, заключили договор об оказании эксплуатационных услуг и предоставлении права пользования имуществом от ДД.ММ.ГГГГ№ с ООО «Экосервис Шолохово».
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2).
Статьёй 219 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 стать 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Существенными условиями договора купли-продажи являются условия о наименовании и количестве товара (пункт 3 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации). К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, условие о цене передаваемого имущества (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определённый объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 740, пунктом 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, существенными условиями для договора строительного подряда являются условия о предмете – конкретных видах работ, подлежащих выполнению, их объеме и других предъявляемых к ним требованиях, и сроках их выполнения.
Если же стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем своими действиями по исполнению договора и его принятию фактически выполнили такое условие, то договор считается заключённым.
Специфика договора строительного подряда определяется в первую очередь его предметом – это строительные работы, результатом которых является либо новый объект недвижимости, либо реконструкция существующего объекта недвижимости (предприятия, здания (жилого дома), сооружения или иного объекта).
Поскольку результатом строительных работ является объект недвижимости, подлежащий передаче в собственность заказчика, на заказчика возлагается дополнительная обязанность своевременно предоставить для строительства земельный участок. Право собственности на созданный объект недвижимости может быть зарегистрировано лишь за лицом, владеющим земельным участком на законном основании, поэтому заказчик, заключая договор подряда на строительство здания, сооружения, должен обладать таким правом на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, и предоставить его подрядчику.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением поименованных в данном пункте случаев.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права за покупателем (абзац 3 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).
Из вышеуказанных норм права и разъяснений следует, что в том случае, если строительство осуществляется на земельном участке, принадлежащем лицу, осуществляющему строительство, с обязательством последнего передать готовый объект лицу, его оплатившему, такой договор следует квалифицировать не как договор строительного подряда, а как договор купли-продажи будущей вещи (пункты 4, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРН, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество – предмет договора – само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В то же время необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.
В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определённой вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
По смыслу пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 марта 2012 г. № 15961/11 по делу № А56-70717/2010).
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Пунктом 5 этой же статьи предусмотрено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключённым с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Таким образом, обязательство, возникающее из предварительного договора, – существующее (возникшее) обязательство, исполнение которого отложено на определённый срок. Второе не носит вероятностного характера, участниками предварительного договора определены предмет обязательства, сроки его исполнения и т.д.
Предварительный договор – это самостоятельное обязательство, содержанием которого является заключение основного договора.
Содержание обязательств сторон по предварительному договору ограничено их обязанностями по заключению основного договора. Заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении.
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 июня 2011 г.).
Договор, предусматривающий предоставление исполнения по основному обязательству, не может быть квалифицирован в качестве предварительного договора.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретён продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если сторонами заключён договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную её часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.
Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
В соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Таким образом, суду независимо от наименования договора надлежит установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, и исходя из вывода по данному вопросу – рассмотреть спор с применением надлежащего способа защиты права.
В целях обеспечения покупателем обязательства по заключению основного договора покупатель обязуется перечислить на банковский счёт продавца обеспечительный платёж в размере и на условиях, предусмотренных статьёй 4 предварительного договора.
Как указывалось выше и установлено судом первой инстанции в соответствии со статьёй 2 предварительного договора от 1 марта 2016 г. № СО1-ПК1-691-07, в целях обеспечения покупателем обязательства по заключению основного договора покупатель обязуется перечислить на банковский счёт продавца обеспечительный платёж в размере и на условиях, предусмотренных статьёй 4 предварительного договора.
Статьёй 4 данного предварительного договора предусмотрено, что обязательство покупателя по полной и безусловной оплате обеспечительного платежа в размере, порядке и сроки, предусмотренные пунктом 4.1 предварительного договора, и обязательство продавца по подписанию основного договора являются в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречными обязательствами. Обязательство продавца по подписанию основного договора вступает в силу и подлежит исполнению исключительно после полного и надлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного пунктом 4.1 предварительного договора. Данный договор является договором, содержащим элементы предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации) и соглашения об обеспечении исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором, способом, согласованным сторонами в договоре (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2.3 статьи 2 приложения № 1 к предварительному договору купли-продажи, обеспечительный платёж, выплаченный покупателем продавцу с целью обеспечения исполнения своих обязательств по предварительному договору. Засчитывается сторонами в полном объёме в счёт исполнения обязанности покупателя по оплате стоимости жилого дома и придомового земельного участка по договору.
Гражданское законодательство допускает, что исполнение обязательств сторон по заключению основного договора, в том числе предусмотренных предварительным договором обязанностей, направленных на организацию его заключения, как и любых иных гражданско-правовых обязательств, может быть обеспечено способами, предусмотренными законом, самим предварительным договором или отдельным соглашением сторон (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации), если это не противоречит существу соответствующих правоотношений.
В силу пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определённой денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счёт исполнения соответствующего обязательства.
Таким образом, при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счёт исполнения соответствующего обязательства.
Денежные средства, передаваемые в качестве обеспечительного платежа, независимо от формы расчётов, выполняя первоначально обеспечительную, доказательственную и страховую функции, представляют собой «гарантированный денежный фонд», из которого в случае возникновения денежного обязательства, являющегося объектом обеспечения, кредитор вправе удовлетворить свой интерес. Обеспечительный платеж, в отличие от аванса или задатка, фактически не учитывается как денежные средства собственно кредитора, который владеет этими денежными средствами до тех пор, пока не прекратится обязательство. Возможность зачёта денежных средств, составляющих обеспечительный платеж, в счёт наступившего денежного обязательства, являющегося объектом обеспечения, не означает, что кредитор «автоматически» удовлетворяет свой интерес именно из этих средств, так как если же обстоятельства, предусмотренные договором, так и не наступили, то по общему правилу денежные средства, переданные в качестве обеспечительного платежа, подлежат возврату (пункт 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из изложенного, денежные средства, передаваемые в счёт обеспечительного платежа, поступают кредитору во владение, а не в собственность. С этим связана и особенность обеспечительного платежа, обозначенная в пункте 4 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, о неначислении процентов за пользование суммой (денежными средствами) обеспечительного платежа. Если денежные средства находятся во владении кредитора, то это означает, что он не вправе ими распоряжаться, а, следовательно, не обязан уплачивать проценты за пользование денежными средствами.
Обеспечительный платёж является обеспечительной «прокредиторской», условной (совершенной под отлагательным условием), безвозмездной, реальной, строго формальной сделкой, к существенным условиям которой относятся предмет (в том числе размер) обеспечительного платежа и обстоятельства, при наступлении которых сумма обеспечительного платежа засчитывается в счёт исполнения обеспечиваемого обязательства.
Обеспечительный платёж является способом обеспечения будущего обязательства и существующего обязательства, но с отсроченным сроком исполнения, в том числе возникающего из предварительного договора обязательства по заключению основного договора. Идентификация будущего обязательства может быть произведена в предварительном договоре, в самостоятельном обеспечительном соглашении и в уже действующем основном договоре.
Если обстоятельства, предусмотренные договором, наступят в период до наступления обстоятельств, установленных договором, обеспечительный платёж направлен на выполнение обеспечительной, доказательственной и страховой функций, а в период после наступления указанных обстоятельств происходит трансформация названных функций в компенсационную. Если обстоятельства, предусмотренные договором, не наступят в период до истечения установленного договором срока для наступления обстоятельств, предусмотренных договором, обеспечительный платеж направлен на выполнение обеспечительной, доказательственной и страховой функций, а в период после истечения установленного договором срока для наступления обстоятельств и при условии их ненаступления указанные функции обеспечительного платежа трансформируются в платёжную, если это предусмотрено соглашением сторон.
Обеспечительный платеж, в отличие от задатка, по общему правилу, не направлен на выполнение платёжной функции и выполняет её только при условии прекращения обеспечительной функции и в случае, когда такое правило предусмотрено соглашением сторон.
Под обеспечительным интересом понимают интерес в имуществе, которое принадлежит другому лицу или в отношении которого другое лицо обладает неполными правами, способными иногда переходить в право собственности, причём в силу этого интереса в отношении данного имущества могут быть осуществлены определённые права, предусмотренные в договорном порядке или законом, с тем, чтобы обеспечить платеж или исполнение обязательства этим другим лицом.
Такой интерес у кредитора появляется только в том случае, если обеспечиваемое обязательство уже возникло между сторонами, но его исполнение отложено во времени, либо обеспечиваемое обязательство еще не возникло между сторонами, а возникнет в будущем.
Что касается так называемого обязательства с отсроченным сроком исполнения, то речь идёт обо всех тех случаях, при которых исполнение обязательства не происходит в момент его возникновения. Обеспечительный интерес возникает только там, где уже есть долг или имеется вероятность его возникновения, например, если в договоре купли-продажи предусмотрено условие, согласно которому передача предмета договора состоится в определённый срок в будущем. Этот платёж лишь в случаях, специально указанных в соглашении сторон, можно использовать как средство платежа.
Апелляционной инстанций оставлено без внимания, что установленный спорным предварительным договором (с учётом приложения № 1 к нему), обеспечительный платёж сторонами сконструирован как обеспечивающий существующее обязательство с отсроченным сроком исполнения, выполняющий платёжную функцию по наступлении юридического факта подписания основного договора купли-продажи дом и придомового участка.
В то же время конструкция договора купли-продажи будущей недвижимой вещи подразумевает предоставление исполнения по основному обязательству, то есть применительно к покупателю – внесения цены полностью или существенной её части.
В связи с этим квалификация вносимых покупателем денежных средств по договору, поименованному предварительным, должна производиться исходя из действительного содержания такого договора, как из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, в том числе относительно вносимых покупателем денежных сумм, так и из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, и, по смыслу положений статей 67, 71, 195 – 198, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда, в том числе суда апелляционной инстанции, о правовой природе таких сумм не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Между тем, суд апелляционной инстанции не привёл в апелляционном определении доказательств и фактов, мотивов, по которым счёл названные в спорном предварительном договоре (с учётом приложений к нему) обеспечительными платежи покупателя ценой товара, квалифицировав спорные правоотношения, как вытекающие из договора купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, отвергнув согласованные сторонами условия наступления платёжной функции обеспечительного платежа.
Кроме того, суд апелляционной инстанции произвёл квалификацию предварительного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о её предварительной оплате в отношении всего поименованного предварительным договора, указал, что право собственности на жилой дом блокированной постройки и земельный участок зарегистрировано за ответчиком 30 ноября 2018 г., оставив без внимания в нарушение статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № со сведениями о принадлежности на праве собственности ООО «Экодолье Шолохово» согласно записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ
Принадлежность продавцу недвижимой вещи на праве собственности на момент заключения договора купли-продажи либо предварительного договора купли-продажи, по общему правилу, препятствует признанию договором, совершённым в отношении будущей вещи.
В такой ситуации суду надлежало определить, является ли спорный предварительный договор смешанным договором купли-продажи земельного участка и договором строительного подряда на выполнение работ по строительству жилого дома блокированной застройки или договором купли-продажи земельного участка и купли-продажи будущей вещи – жилого дома, в зависимости от момента возникновения вещных прав на земельный участок у покупателей и передачи им земельного участка, либо предварительным договором купли-продажи земельного участка и будущей вещи – жилого дома, либо иным договором, с учётом закреплённой в подпункте 5 пункте 1 статьи 1, пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в зависимости от чего рассмотреть спор с применением надлежащего способа защиты права.
Судом апелляционной инстанции при установлении действительных правоотношений сторон не дано оценки тому, что истцы и ответчик в соглашении о передаче жилого дома блокированного для выполнения отделочных работы от 7 августа 2018 г. установили безвозмездный временный (срочный) характер владения истцов жилым домом и для определённых целей, подразумевающий возврат недвижимого имущества ответчику с неотделимыми улучшениями, принадлежащими истцам, допускающий производство переустройства, перепланирования и переоборудования только в соответствии с действующим законодательством, на основании предварительного получения разрешения уполномоченных органов на проведение работ (пункт 7.6), а также заключённый на условиях компенсации ответчику истцами расходов на оплату израсходованных последними коммунальных ресурсов (пункты 4, 5).
Данное соглашение, по смыслу статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации содержащее условия, характерные для договора ссуды, не исключающего параллельного сосуществования с предварительным договором купли-продажи, сторонами не оспорено, требований о его признании недействительным, расторгнутым, незаключённым не заявлено. Суждений о ничтожности соглашения в силу того или иного закона, по тому или иному основанию, о его соотношении с предварительным договором купли-продажи жилого дома и придомового участка от 1 марта 2016 г. № СО1-ПК1-691-07 апелляционное определение не содержит.
Согласно заключению эксперта от 10 января 2020 г. № 57-19, произведённые работы по перепланировке создают угрозу жизни и здоровью граждан, их результат содержит отступление от проектной документации на жилой дом.
В то же время согласно статье 3 «Условия основного договора и срок его заключения» предварительного договора в части характеристик жилого дома указано, что план жилого дома с указанием на их расположение на соответствующем этаже и обозначением границ содержится в приложении № 2 к предварительному договору, которое является его неотъемлемой частью. Технические параметры жилого дома соответствуют проектной документации и указаны в приложении № 1 к основному договору и приложении № 4 к предварительному договору.
При таком положении суждения суда апелляционной инстанции о том, что из выводов судебной экспертизы не усматривается, что объекты недвижимого имущества в настоящее время не соответствуют объектам указанным в предварительном договоре купли-продажи или спецификации жилого дома произведены с нарушением статей 67, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, так как носят произвольный характер, в отсутствие оценки условий договора и заключения эксперта в совокупности и взаимосвязи.
Суждения суда второй инстанции о том, что не усматривается, что произведённые строительные работы привели к необратимым изменениям конструкции дома и являются столь существенными, что это препятствует его передаче истцам и заключению договора купли-продажи, о том, что отказ в заключении договора купли-продажи и передаче истцам полностью оплаченных объектов недвижимости является злоупотреблением правом со стороны ответчика также противоречат выводам суда апелляционной инстанции о заключении между сторонами договора купли-продажи будущей вещи.
Таким образом, действительные правоотношения сторон и соразмерный способ защиты, подлежащий применению к ним и соотносимый с предметом и основаниями иска, по существу, судом апелляционной инстанции не установлены в соответствии с требованиями закона.
В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 – 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В силу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения на суде лежит обязанность оценить доказательства, определить, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применён по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка доказательств и отражение её результатов в судебном решении, как отмечалось выше, являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом. В противном случае нарушаются задачи и смысл гражданского судопроизводства, установленные статьёй 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Приведённые положения процессуального закона и акта его официального толкования в силу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации распространяются и на суд апелляционной инстанции, однако при рассмотрении настоящего дела им не выполнены.
Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.
При таком положении, с учётом необходимости соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 апреля 2021 г. подлежит отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.
Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 апреля 2021 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда.
Председательствующий: (подпись)
Судьи: (подпись)
