Судья Ларкин С.А. Дело № 33-2967/2017
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
4 сентября 2017 года город Калуга
Судебная коллегия по гражданским делам
Калужского областного суда в составе:
председательствующего Алиэскерова М.А.,
судей Рыжих Е.В. и Силаевой Т.Г.,
при секретаре Лезиной Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Рыжих Е.В. дело по апелляционной жалобе ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» на заочное решение Калужского районного суда Калужской области от 15 июня 2017 года по делу по иску Бутенковой Н. А. к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт Строй», обществу с ограниченной ответственностью КБ «БФГ-Кредит» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов», обществу с ограниченной ответственностью «Новградстрой» о регистрации договоров,
УСТАНОВИЛА:
30 мая 2017 года Бутенкова Н.А. обратилась в суд с иском к ООО «Комфорт Строй», ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов», ООО «Новградстрой» и просила произвести государственную регистрацию договоров № и № от 1 сентября 2014 года и договора № от 23 декабря 2014 года уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве № от 5 ноября 2013 года, заключенных между ней и ООО «Комфорт-Строй».
В обоснование требований указала, что на основании вышеуказанных договоров ООО «Комфорт Строй» уступило истцу права требования к ООО «Новградстрой» по договору участия в долевом строительстве № от 5 ноября 2013 года в отношении однокомнатной квартиры № на 9 этаже общей площадью 34,2 кв.м, однокомнатной квартиры № на 10 этаже общей площадью 35,8 кв.м, однокомнатной квартиры № на 10 этаже общей площадью 35,52 кв.м по адресу: <адрес> (№ по ГП).
Однако ответчик до настоящего времени не осуществил государственную регистрацию договоров, заключенных между истцом и ООО «Комфорт Строй».
Истица Бутенкова Н.А. в суд не явилась, ее представитель Шумилина Е.Ю. заявленные исковые требования поддержала.
Представители ответчиков ООО КБ «БФГ-Кредит», ООО «Комфорт Строй», ООО «Новградстрой» в судебное заседание не явились.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Калужской области в судебное заседание не явился.
Заочным решением Калужского районного суда Калужской области от 15 июня 2017 года исковые требования удовлетворены, постановлено:
осуществить государственную регистрацию договоров, заключенных между Бутенковой Н.А. и ООО «Комфорт Строй»:
№ от 1 сентября 2014 года с дополнительным соглашением №1 от 17 апреля 2017 года по договору участия в долевом строительстве № от 5 ноября 2013 года в отношении однокомнатной квартиры № на 9 этаже общей площадью 34,2 кв.м по адресу: <адрес> (№ по ГП) – 6 этап строительства;
№ от 1 сентября 2014 года с дополнительным соглашением №1 от 17 апреля 2017 года по договору участия в долевом строительстве № от 5 ноября 2013 года в отношении однокомнатной квартиры № на 10 этаже общей площадью 35,8 кв.м по адресу: <адрес> (№ по ГП) – 6 этап строительства;
№ от 23 декабря 2014 года с дополнительным соглашением №1 от 17 апреля 2017 года по договору участия в долевом строительстве № от 5 ноября 2013 года в отношении однокомнатной квартиры № на 10 этаже общей площадью 35,52 кв.м по адресу: <адрес> (№ по ГП) – 6 этап строительства.
В апелляционной жалобе ООО КБ «БФГ-Кредит» поставлен вопрос об отмене решения суда и вынесении нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представителем истца Шумилиной Е.Ю. на апелляционную жалобу поданы возражения, в которых содержится просьба об оставлении решения суда без изменения, апелляционной жалобы без удовлетворения.
Выслушав представителя истца Бутенковой Н.А. – Шумилину Е.Ю., возражавшую против доводов жалобы, проверив материалы дела, исследовав дополнительные доказательства, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В силу статьи 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из материалов дела видно, что 5 ноября 2013 года между ООО «Новградстрой» (застройщик) и ООО «Комфорт Строй» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом переменной этажности (№ по ГП), количество этажей 10-14, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику объект долевого строительства (квартиры в количестве 267 штук общей проектной площадью 12 799,57 кв.м), а участник обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Согласно пункту 8.1 указанного договора, поскольку оплата по данному договору производится за счет кредитных средств, предоставленных участнику КБ «БФГ-Кредит» (ООО), права требования участника долевого строительства по настоящему договору считаются находящимися в залоге у КБ «БФГ-Кредит» (ООО) с момента государственной регистрации договора, квартиры, указанные в п. 1.4.1 настоящего договора, будут находиться в залоге у КБ «БФГ-Кредит» (ООО) с момента государственной регистрации права собственности на них в ЕГРП.
Пунктом 8.6 данного договора предусмотрено, что переуступка прав требования по настоящему договору в полном объеме либо в части, в соответствии с п. 5.1.3 договора возможна только при наличии письменного согласия КБ «БФГ-Кредит» (ООО) на такую переуступку.
Согласно пункту 4.1 договора застройщик обязался осуществить строительство и передать квартиры участнику в срок до конца четвертого квартала 2014 года.
1 сентября 2014 года между ООО «Комфорт Строй» и Бутенковой Н.А. был подписан договор № уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от 5 ноября 2013 года в отношении однокомнатной квартиры № на 9 этаже общей площадью 34,2 кв.м (проектная площадь), площадь балкона 1,2 кв.м, общей площадью объекта, оплачиваемой участником, 35,4 кв.м (проектная площадь), по адресу: <адрес> (№ по ГП).
В пункте 4 договора уступки указано, что передаваемые по этому договору права требования и последующее получение квартиры № на момент подписания договора находятся в залоге у КБ «БФГ-Кредит» (ООО) г. Москва; на момент регистрации договора, которая состоится не позднее 30 марта 2015 года, обременение будет снято.
Пунктом 5 договора было установлено, что за передаваемые по договору права требования цессионарий уплачивает цеденту денежные средства в размере 1522200 рублей. Названная сумма подлежала оплате в срок не позднее 7 календарных дней с момента ввода дома в эксплуатацию.
В соответствии с условиями дополнительного соглашения №1 от 17 апреля 2017 года, заключенного между ООО «Комфорт Строй» и Бутенковой Н.А., за передаваемые по договору права требования цессионарий уплачивает цеденту денежные средства в размере 1168200 рублей в срок не позднее 7 календарных дней с момента ввода дома в эксплуатацию.
Также 1 сентября 2014 года между ООО «Комфорт Строй» и Бутенковой Н.А. был подписан договор № уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от 5 ноября 2013 года в отношении однокомнатной квартиры № на 10 этаже общей площадью 35,8 кв.м (проектная площадь), площадь балкона 2,22 кв.м, общей площадью объекта, оплачиваемой участником, 38,02 кв.м (проектная площадь), по адресу: <адрес> (№ по ГП).
В пункте 4 договора уступки указано, что передаваемые по этому договору права требования и последующее получение квартиры № на момент подписания договора находятся в залоге у КБ «БФГ-Кредит» (ООО) г. Москва; на момент регистрации договора, которая состоится не позднее 30 марта 2015 года, обременение будет снято.
Пунктом 5 договора было установлено, что за передаваемые по договору права требования цессионарий уплачивает цеденту денежные средства в размере 1634860 рублей. Названная сумма подлежала оплате в срок не позднее 7 календарных дней с момента ввода дома в эксплуатацию.
В соответствии с условиями дополнительного соглашения №1 от 17 апреля 2017 года, заключенного между ООО «Комфорт Строй» и Бутенковой Н.А., за передаваемые по договору права требования цессионарий уплачивает цеденту денежные средства в размере 1089909 рублей в срок не позднее 7 календарных дней с момента ввода дома в эксплуатацию.
23 декабря 2014 года между ООО «Комфорт Строй» и Бутенковой Н.А. был подписан договор № уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от 5 ноября 2013 года в отношении однокомнатной квартиры № на 10 этаже общей площадью 34,2 кв.м (проектная площадь), площадь балкона 1,32 кв.м, общей площадью объекта, оплачиваемой участником, 35,52 кв.м (проектная площадь), по адресу: <адрес> (№ по ГП).
В пункте 4 договора уступки указано, что передаваемые по этому договору права требования и последующее получение квартиры № на момент подписания договора находятся в залоге у КБ «БФГ-Кредит» (ООО) г. Москва; на момент регистрации договора, которая состоится не позднее 30 марта 2015 года, обременение будет снято.
Пунктом 5 договора было установлено, что за передаваемые по договору права требования цессионарий уплачивает цеденту денежные средства в размере 1500000 рублей. Названная сумма подлежала оплате в срок не позднее 7 календарных дней с момента ввода дома в эксплуатацию.
В соответствии с условиями дополнительного соглашения №1 от 17 апреля 2017 года, заключенного между ООО «Комфорт Строй» и Бутенковой Н.А., за передаваемые по договору права требования цессионарий уплачивает цеденту денежные средства в размере 1172160 рублей в срок не позднее 7 календарных дней с момента ввода дома в эксплуатацию.
Также из дела видно, что многоквартирный дом по адресу: <адрес> (№ по ГП) до настоящего времени в эксплуатацию не введен.
В установленный договорами уступки прав требования срок до 30 марта 2015 года ООО «Комфорт Строй» действий по снятию обременения в виде ипотеки на заложенные права требования не предприняло, государственная регистрация договоров уступки прав требования не произведена.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия препятствий для государственной регистрации сделок, поскольку истица в полном объеме исполнила обязательства по договорам в части оплаты стоимости объекта долевого строительства, жилые помещения ей переданы. Однако такие выводы суда не основаны на материалах дела.
Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
Согласно пункту 1 статьи 38 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что в нарушение условий договора участия в долевом строительстве № от 5 ноября 2013 года ООО «Комфорт Строй» за согласием на заключение договоров уступки прав к ООО КБ «БФГ-Кредит» не обращалось и его не получало.
В подтверждение исполнения обязательств по договорам уступки истцом представлены квитанция к приходному кассовому ордеру № от 23 декабря 2014 года с указанием основания платежа: Договор уступки требований № от 01.09.14г. 9эт.ж.д.кв.№ на сумму 300000 рублей и кассовый чек от 23 декабря 2014 года на ту же сумму; квитанция к приходному кассовому ордеру № от 23 декабря 2014 года с указанием основания платежа: Договор уступки требований № от 01.09.14г. 9эт.ж.д.кв.№ на сумму 300000 рублей и кассовый чек от 23 декабря 2014 года на ту же сумму; квитанция к приходному кассовому ордеру № от 20 февраля 2015 года с указанием основания платежа: Договор уступки требований № от 23.12.14г. 9эт.ж.д.кв.№ на сумму 1000000 рублей и кассовые чеки от 20 февраля 2015 на 900000 рублей и 100000 рублей.
Также истцом предъявлено соглашение о взаимозачете от 17 апреля 2017 года, заключенное между Бутенковой Н.А. и ООО «Комфорт Строй» в лице генерального директора ФИО7, в соответствии с которым ООО «Комфорт Строй» имеет перед Бутенковой Н.А. кредиторскую задолженность в размере 2014821,22 рубля. Бутенкова Н.А. имеет перед ООО «Комфорт Строй» кредиторскую задолженность:
в размере 868200 рублей за квартиру № по договору № от 1 сентября 2014 года уступки прав требования (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от 5 ноября 2013 года и Дополнительному соглашению №1 от 17 апреля 2017 года к договору уступки прав требований (договор цессии) № от 1 сентября 2014 года по договору участия в долевом строительстве № от 5 ноября 2013 года;
в размере 868200 рублей за квартиру № по договору № от 1 сентября 2014 года уступки прав требования (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от 5 ноября 2013 года и Дополнительному соглашению №1 от 17 апреля 2017 года к договору уступки прав требований (договор цессии) № от 1 сентября 2014 года по договору участия в долевом строительстве № от 5 ноября 2013 года;
в размере 789909 рублей за квартиру № по договору № от 1 сентября 2014 года уступки прав требования (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от 5 ноября 2013 года и Дополнительному соглашению №1 от 17 апреля 2017 года к договору уступки прав требований (договор цессии) № от 1 сентября 2014 года по договору участия в долевом строительстве № от 5 ноября 2013 года;
в размере 172160 рублей за квартиру № по договору № от 23 декабря 2014 года уступки прав требования (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от 5 ноября 2013 года и Дополнительному соглашению №1 от 17 апреля 2017 года к договору уступки прав требований (договор цессии) № от 23 декабря 2014 года по договору участия в долевом строительстве № от 5 ноября 2013 года.
Также истцом представлены справки ООО «Комфорт Строй» о полном исполнении Бутенковой Н.А. обязательств по оплате по договорам уступки прав требования № от 1 сентября 2014 года, № от 1 сентября 2014 года, № от 23 декабря 2014 года с учетом дополнительных соглашений от 17 апреля 2017 года.
Требований об осуществлении государственной регистрации договора № от 1 сентября 2014 года уступки прав требования (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от 5 ноября 2013 года в отношении квартиры № истцом в настоящем деле не заявлено.
Исходя из условий договоров уступки прав требования №, № и № оплата за передаваемые по договору права требования подлежала внесению в срок не позднее 7 календарных дней с момента ввода дома в эксплуатацию, однако до настоящего времени дом в эксплуатацию не введен.
17 апреля 2017 года между истцом и ООО «Комфорт Строй» были заключены дополнительные соглашения, в соответствии с которыми уменьшен размер платы за передаваемые по договорам права требования: по договору № с 1522200 рублей до 1168200 рублей, по договору № - с 1634860 рублей до 1089909 рублей, по договору № - с 1500000 рублей до 1172160 рублей.
При этом расчеты между истцом и ООО «Комфорт Строй» осуществлены не путем внесения денежных средств, а путем зачета, выполненного 17 апреля 2017 года.
Как следует из объяснений представителя истца в суде апелляционной инстанции, при заключении дополнительных соглашений и соглашения о взаимозачете 17 апреля 2017 года истцу было известно об обращении иных граждан в суд с иском к ООО «Комфорт Строй» и другим ответчикам с требованием о государственной регистрации договоров уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве № от 5 ноября 2013 года.
Также из дела не видно, что квартиры, в отношении которых заключены договоры №, № и №, фактически переданы истцу, что истец в них проживает, несет расходы по отделке помещений.
При таких обстоятельствах у суда не имелось достаточных оснований для удовлетворения в данном случае заявленных исковых требований, в связи с чем решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 (пункт 3 части 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
заочное решение Калужского районного суда Калужской области от 15 июня 2017 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Бутенковой Н. А. к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт Строй», обществу с ограниченной ответственностью КБ «БФГ-Кредит» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов», обществу с ограниченной ответственностью «Новградстрой» о регистрации договоров отказать.
Председательствующий
Судьи
