88-2216/2021
2-2929/2020
27RS0001-01-2020-002736-54
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
ДЕВЯТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
1 апреля 2021 г. г. Владивосток.
Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:
Председательствующего Старовойт Р.К.,
судей: Панфиловой Л.Ю., Власенко И.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» о признании соглашения договором участия в долевом строительстве, возложении обязанности произвести замену стороны в соглашении, взыскании судебной неустойки,
по кассационной жалобе ООО «СЗ-Альтамира» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 7 октября 2020 г.
Заслушав доклад судьи Панфиловой Л.Ю., выслушав объяснения представителя ФИО1 – ФИО2, полагавшего решение суда законным и обоснованным, представителя ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» - ФИО3, поддержавшего даводы кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратился в суд с исками к ООО «СЗ - Альтамира», ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ», и с учетом изменений исковых требований просил признать соглашение от 22.10.2019 г. об условиях предпродажного бронирования, заключенное между ООО «СЗ – Альтамира» и ФИО1, договором участия в долевом строительстве; возложить на ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» обязанность произвести замену стороны продавца в соглашении от 22.10.2019 г. об условиях предпродажного бронирования, заключенного между ООО «СЗ – Альтамира» и ФИО1, с ООО «СЗ – Альтамира» на ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ»; взыскать с ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» в пользу ФИО1 судебную неустойку за просрочку исполнения судебного акта из расчета 50 000 руб. за каждый день просрочки исполнения вступившего в законную силу решения суда.
В обоснование исков указал, что 22.10.2019 г. между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «Специализированный застройщик – Альтамира» заключено соглашение об условиях предпродажного бронирования, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 1 Соглашения, предметом основного договора выступает объект недвижимости – жилая трехкомнатная квартира, обозначенная под условным номером 39, площадью 94,38 кв.м., расположенная на 10 этаже под порядковым номером 1 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте: «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по ул. Оборонной в г. Хабаровске. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом». Согласно условиям соглашения, срок получения застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию устанавливается сторонами не позднее третьего квартала 2022 г. Стоимость квадратного метра объекта строительства на момент подписания соглашения составляет 68 000 руб. Соответственно, общая стоимость бронируемого объекта долевого строительства равна 6 417 840 руб. Указанная стоимость объекта строительства действительна при заключении договора участия в долевом строительстве на условиях полной оплаты стоимости объекта долевого строительства в течение 10 рабочих дней с момента заключения договора. Цена договора является фиксированной на момент заключения договора долевого участия и не подлежит изменению застройщиком на протяжении всего этапа строительства за исключением случаев: предоставления застройщиком участнику рассрочки оплаты объекта долевого строительства в срок, превышающий два месяца с даты окончания государственной регистрации договора участия в долевом строительстве; изменение проектной величины площади объекта долевого строительства. В счет бронирования объекта долевого строительства участник долевого строительства в течение 10 рабочих дней от даты настоящего соглашения вносит на расчетный счет исполнителя, указанный в п. 20 настоящего соглашения, денежную сумму в размере 100 000 руб. Застройщик обязался получить разрешение на строительство объекта недвижимости, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ и опубликовать проектную декларацию в установленном действующим законодательством порядке - в срок до 30.01.2020 г. Сторонами установлен срок для подписания и подачи на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве не позднее 30 рабочих дней с момента получения участником долевого строительства смс-уведомления от застройщика о готовности к заключению договора участия в долевом строительстве, но не позднее 28.02.2020 г. Истцом в счет исполнения принятых на себя обязательств 03.11.2019 г. произведен платеж в размере 100 000 руб. на расчетный счет ООО «СЗ – Альтамира».
22.03.2020 г. истцу поступило уведомление от ООО «СЗ – Альтамира» о готовности заключить основной договор в соответствии с условиями соглашения. В соответствии с указанным уведомлением основной договор заключается в период с 01.04.2020 г. по 15.05.2020 г., включительно. При этом, 07.04.2020 г. в телефонном разговоре истцу было предложено изменить стоимость квартиры путем увеличения цены 1 кв.м на 8000 руб., что приводило к удорожанию квартиры не менее чем на 750 000 руб. Дополнительно пояснили, что в случае отказа, будут вынуждены отказать в последующем заключении основного договора на условиях соглашения. 08.04.2020 г. на уведомление от 22.03.2020 г. истцом дан ответ о намерении заключить основной договор по цене и на условиях, отраженных в соглашении. 22.04.2020 г. истцом получено уведомление с предложением расторгнуть соглашение в связи с существенным изменением экономических обстоятельств. 23.04.2020 г. ООО «СЗ – Альтамира» произведен возврат денежных средств в размере 100 000 руб., что является расторжением соглашения путем одностороннего отказа от его исполнения. Согласно выписки из ЕГРН от 20.04.2020 г., арендатором земельного участка является ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ», которое в свою очередь является единственным участником ООО «СЗ – Альтамира». 29.04.2020 г. администрацией г. Хабаровска внесены соответствующие изменения, в соответствии с которыми застройщиком объекта долевого строительства является ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ». Ответчиком 08.04.2020 г. получен ответ истца о намерении заключить основной договор. Учитывая, что при заключении соглашения ее сторонами в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона № 214-ФЗ, даже при отсутствии согласования всех существенных условий договора долевого участия. Кроме того, ответчик в пределах срока заключения основного договора (не позднее 28.02.2020 г.) совершал действия, направленные на его заключение, а именно были получены разрешение на строительство объекта недвижимости, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации, было направлено уведомление (оферта) о готовности заключить основной договор. Данное поведение ответчика выражает его волю на заключение основного договора.
Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 20.07.2020 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 07.10.2020 г. исковые требования удовлетворены частично.
Соглашение об условиях предпродажного бронирования, заключенное 22.10.2019 г. между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик – Альтамира» признано договором долевого участия в строительстве.
ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» признано правопреемником ООО «Специализированный застройщик – Альтамира» в соглашении об условиях предпродажного бронирования, заключенного с ФИО1 22.10.2019 г. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С ООО «Специализированный застройщик – Альтамира» в бюджет муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» взыскана государственная пошлина в размере 150 руб.
С ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» в бюджет муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» взыскана государственная пошлина в размере 150 руб.
В кассационной жалобе ООО «СЗ-Альтамира» ставит вопрос об отмене апелляционного определения, в связи с нарушением судом норм материального права и неверной оценкой представленных сторонами доказательств. Обращает внимание, что из содержания соглашения об условиях предпродажного бронирования от 22.10.2019 г., ООО «СЗ-Альтамира» обязалось оказать услугу ФИО1, существо которой заключается в бронировании квартиры в планируемом к строительству доме, а денежные средства, уплаченные по указанному соглашению, оплачены не в счет приобретения квартиры, а в счет оплаты услуг бронирования. Настаивает на том, что соглашение о предпродажном бронировании не содержит всех существенных условий договора участия в долевом строительстве.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких оснований для отмены обжалуемого судебного постановления не имеется.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 09.09.2019 г. между городским округом «Город Хабаровск» в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (арендодатель) и ООО «Управление инвестиционных программ» (общим собранием ООО «Управление инвестиционных программ» от 21.04.2020 г. принято решение о переименовании в ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ») (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым №, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 10 175,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для строительства многоэтажной жилой застройки (высотная застройка).
22.10.2019 г. между ООО «СЗ – Альтамира» (исполнитель) и ФИО1 (участник) заключено соглашение об условиях предпродажного бронирования.
Согласно условиям Соглашения, участник обязался заключить договор участия в долевом строительстве, в соответствии с ФЗ № 214 от 30.12.2004 г., с застройщиком на объект долевого строительства: жилое помещение трехкомнатную квартиру, обозначенную под условным номером 39, площадью 94,38 кв.м., расположенную на 10 этаже под порядковым номером 1 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте: «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по ул. Оборонной в г. Хабаровске. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом».
Срок получения застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию устанавливается сторонами не позднее 3 квартала 2022 г. (п. 4 Соглашения).
Стороны договорились, что стоимость квадратного метра объекта строительства на момент подписания соглашения составляет 68 000 руб. Соответственно, общая стоимость бронируемого объекта долевого строительства равна 6 417 840 руб. Указанная стоимость объекта строительства действительна при заключении Договора долевого участия в строительстве на условиях полной оплаты стоимости объекта долевого строительства в течение 10 рабочих дней с момента заключения договора.
Цена объекта долевого строительства является фиксированной на момент заключения договора долевого участия не подлежит изменению застройщиком на протяжении всего этапа строительства за исключением случаев:
- предоставления застройщиком участнику рассрочки оплаты объекта долевого строительства на срок, превышающий 2 месяца с даты окончания государственной регистрации договора долевого участия в строительстве;
- изменения проектной величины площади объекта долевого строительства (п.п. 5, 6 Соглашения).
В счет бронирования объекта долевого строительства участник долевого строительства в течение 10 рабочих дней от даты настоящего соглашения вносит на расчетный счет исполнителя, указанный в п. 20 настоящего соглашения, денежную сумму в размере 100 000 руб. (в том числе НДС, в соответствии с действующими ставками НК РФ). В случае не внесения денежной суммы в размере и сроки, указанные в настоящем пункте, соглашение об условиях предпродажного бронирования считается незаключенным, а правовые последствия, связанные с исполнением настоящего соглашения, не наступившими.
Застройщик обязуется получить разрешение на строительство объекта недвижимости, указанного в п. 1 настоящего соглашения, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ и опубликовать проектную декларацию в установленном действующим законодательством порядке в срок до 30.01.2020 г.
После выполнения застройщиком обязательств, установленных в п. 9 настоящего соглашения, застройщик направляет в адрес участника долевого строительства уведомление о готовности к заключению договора участия в долевом строительстве.
Стороны устанавливают срок для подписания и подачи на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве не позднее 30 рабочих дней с момента получения участником долевого строительства смс-уведомления от застройщика о готовности к заключению договора участия в долевом строительстве, но не позднее 28.02.2020 г.
Исполнитель обязуется по настоящему соглашению оказать участнику долевого строительства услугу по бронированию у застройщика объекта долевого строительства, указанного в п. 1 настоящего соглашения по цене, согласованной сторонами в п. 5 настоящего соглашения. Срок оказания услуги исполнителем – 28.02.2020 г.
В счет исполнения обязательств по соглашению от 22.10.2019 г., истцом 03.11.2019 г. произведена оплата в размере 100 000 руб. на счет ООО «СЗ – Альтамира».
28.12.2019 г. между ООО «Управление инвестиционных программ» и ООО «СЗ – Альтамира» заключено соглашение об уступке права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности с кадастровым №27:23:0000000:30115, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 10 175,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
27.01.2020 г. ООО «СЗ – Альтамира» администрацией г. Хабаровска выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по <адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом».
04.03.2020 г. ООО «СЗ – Альтамира» получено заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
11.03.2020 г. ООО «СЗ – Альтамира» уведомило истца о готовности заключения договора долевого участия в строительстве в объекте «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по <адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом» с 01.04.2020 г. с сохранением всех условий по соглашению о предпродажном бронировании, крайний срок заключения договора долевого участия в строительстве не позднее 15.05.2020 г.
08.04.2020 г. истцом в адрес ООО «СЗ – Альтамира» направлено сообщение о намерении заключить договор долевого участия в строительстве по цене и на условиях, отраженных в соглашении об условиях предпродажного бронирования от 22.10.2019 г.
14.04.2020 г. между ООО «Управление инвестиционных программ» и ООО «СЗ – Альтамира» заключено соглашение о расторжении соглашения об уступке права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от 28.12.2019 г.
21.04.2020 г. ООО «СЗ – Альтамира» направило в адрес ФИО1 предложение о расторжении соглашения об условиях предпродажного бронирования, в связи с существенным изменением экономических обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении соглашения об условиях предпродажного бронирования, исполнение обязательства по оказанию услуги не представляется для ООО «СЗ – Альтамира» возможным, с проектом соглашения, указав, что денежные средства будут возвращены в срок до 23.04.2020 г.
22.04.2020 г. истцом в адрес ответчика ООО «СЗ – Альтамира» направлено уведомление о несогласии расторгать соглашение и о намерении заключить договор долевого участия в строительстве на объекте «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по <адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом» по цене и на условиях, отраженных в соглашении.
14.05.2020 г. ООО «СЗ – УИП» получено заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Удовлетворяя частично исковые требования, руководствуясь ст. ст. 8, 304, 308.3, 309, 330, 353, 392.2, 421, 422, 431, 450.1 Гражданского кодекса РФ, положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд первой инстанции исходил из того, что условиями заключенного между истцом ФИО1 и ООО «СЗ – Альтамира» соглашения о предварительном бронировании, между сторонами согласованы условия об объекте долевого строительства, сроке строительства и ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, цене договора, порядке оплаты, в связи с чем, заключенное между истцом ФИО1 и ООО «СЗ – Альтамира» соглашение отвечает требованиям договора участия в долевом строительстве, поскольку в указанном соглашении согласованы все существенные условия, кроме того, намерения истца и ответчика ООО «СЗ – Альтамира» были направлены на заключение договора участия в долевом строительстве; отсутствие государственной регистрации договора может свидетельствовать о допущенных ответчиком ООО «СЗ – Альтамира» нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не является основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств. При этом, последующие действия ответчика ООО «СЗ – Альтамира» по возврату истцу денежных средств, уплаченных по договору в размере 100 000 руб., расценены судом как односторонний отказ от исполнения обязательств по договору при отсутствии в договоре условия о расторжении и предусмотренных законом оснований, истцом было заявлено о намерении заключить договор участия в долевом строительстве, фактически ООО «СЗ Альтамира» при заключении соглашения с истцом, выступало в качестве застройщика, поскольку приняло на себя обязательства по получению разрешения на строительство и разрешительной документации; все договоры участия в долевом строительстве по соглашениям о предпродажном бронировании были заключены между участниками и ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» на основании переданных списков, доказательств расторжения всех соглашений о предварительном бронировании ответчиком ООО «СЗ – Альтамира» представлено не было; с расторжением соглашения об уступке права аренды земельного участка к ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» вместе с правом аренды земельного участка перешли обязанности застройщика ООО «СЗ – Альтамира» по заключенным соглашениям.
Суд апелляционной инстанции согласился с решением суда первой инстанции.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций являются законными и обоснованными, соответствуют правильно примененным нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами, так как они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и примененным нормам права, поскольку ответчик, привлекая денежные средства истца для строительства многоквартирного дома и оформляя их в виде договора бронирования), выступал в роли застройщика, при этом целью заключенного договора являлось желание истца приобрести помещения, предназначенные для удовлетворения личных (семейных) нужд, которые не являются для него объектом предпринимательской деятельности. Он не участвует в реализации программы строительства, не имеет возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за целевым и своевременным использованием инвестиций и т.д.
Как разъяснено в Письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 г. N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2, Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В настоящем случае из содержания договора между сторонами бесспорно вытекает, что имелось в виду именно участие в долевом строительстве, так как между сторонами согласованы условия об объекте долевого строительства, сроке строительства и ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, цене договора, порядка оплаты.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что судами обеих инстанций была правильно определена природа заключенного между истцом и ответчиком договора.
Кроме того, как верно указано судом апелляционной инстанции взаимоотношения между ООО «СЗ-Альтамира» и ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» не могут влиять на возникшие у ФИО1 на основании указанного договора (соглашения) права на приобретение в собственность указанного в договоре объекта долевого строительства.
Таким образом, суды правильно установили обстоятельства, имеющие значение для дела, и разрешили спор в соответствии с требованиями закона.
В кассационной жалобе ООО «СЗ-Альтамира» ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судами норм материального и процессуального права, при этом, отмену судебных актов не влекут, направлены на установление иных обстоятельств и переоценку доказательств, которым суд первой и апелляционной инстанций дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и не могут служить основанием в пределах действия статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения судебного постановления в кассационном порядке.
Иных доводов жалобы, способных повлечь отмену судебных постановлений, не имеется.
Таким образом, принятые судебные акты сомнений в их законности с учетом доводов кассационной жалобы не вызывают, а предусмотренные ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для его отмены или изменения в настоящем случае отсутствует.
Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 7 октября 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО «СЗ-Альтамира» без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
