Дело № 11-11482/2013
Судья Ерофеева И.А.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Шалиевой И.П.
судей Терюшовой О.Н., Савельевой Л.А.
при секретаре Полевковой В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 05 ноября 2013 года в городе Челябинске апелляционные жалобы Вышегородцевой Г.А., индивидуального предпринимателя Плешкова И.А. на решение Нязепетровского районного суда Челябинской области от 23 августа 2013 года по гражданскому делу по иску Вышегородцевой Г.А. к Плешкову И.А. о взыскании стоимости произведённого ремонта, по встречному иску индивидуального предпринимателя Плешкова И.А. к Вышегородцевой Г.А. о взыскании неосновательного обогащения.
Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. об обстоятельствах дела, доводах апелляционных жалоб, объяснения представителя Вышегородцевой Г.А. - Кошелева С.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы Вышегородцевой Г.А., возражавшего относительно доводов жалобы Плешкова И.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Вышегородцева Г.А. обратилась в суд с иском к Плешкову И.А. о взыскании стоимости произведенного ремонта в размере **** руб.
В обоснование исковых требований истец указала, что 10 февраля 2010 года между ней и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Нязепетровского муниципального района Челябинской области был заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому истцу предоставлено нежилое помещение № ****, общей площадью **** кв.м., расположенное по адресу: ул. ****, ****, г. Нязепетровск Челябинской области, для использования под магазин. 03 февраля 2012 года нежилое здание, расположенное по тому же адресу, было продано Плешкову И.А. Одним из условий продажи являлось возмещение затрат неотделимых улучшений арендуемых нежилых помещений, произведённых арендаторами. 03 февраля 2012 года договор аренды расторгла, после чего истец обращалась к ответчику о выплате затрат неотделимых улучшений арендуемых нежилых помещений, поскольку при приобретении имущества ответчик обязался выплатить ей компенсацию в сумме **** руб., что
являлось условием конкурса, опубликованного в газете «Нязепетровские вести» от 28 декабря 2012 года, однако до настоящего времени денежные средства не выплачены (л.д.3-5 т.1)
Индивидуальный предприниматель Плешков И.А. обратился в суд со встречными исковыми требованиями к Вышегородцевой Г.А. о взыскании неосновательного обогащения в размере **** руб. и расходов по оплате госпошлины в размере **** руб.
В обоснование встречного иска указал, что 01 мая 2012 года между ним и Вышегородцевой Г.А. заключен договор аренды нежилого помещения № ****, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ул. ****, ****, г. Нязепетровск Челябинской области, сроком с 01 мая 2012 года по 30 апреля 2017 года, размер арендной платы определён в размере 1965 руб. в месяц. Указанный договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован не был, в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ является незаключенным, но с 01 мая 2012 года по 30 ноября 2012 года спорное нежилое помещение находилось во владении и пользовании Вышегородцевой Г.А., которая за период пользования данным помещением неосновательно сберегла **** руб. (л.д.139).
В суде первой инстанции истец Вышегородцева Г.А. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, встречные исковые требования признала частично, указала на то, что нежилое помещение арендовала с 2006 года, произвела в нем ремонт, по согласованию с администрацией ЮУЖД был сделан отдельный вход, поменены полы, постелен линолеум, выровнен потолок, пластиковыми панелями обшиты стены, кроме того, ежегодно производила текущий ремонт - красила, делала ремонт отопления. 03 февраля 2012 года нежилое здание по указанному адресу было продано ответчику, при его покупке последний знал, что приобретает здание с обременением, так как одним из условий продажи была обязанность возместить затраты неотделимых улучшений арендуемых нежилых помещений, произведенных арендаторами. С августа 2102 года прекратила работу в арендуемом помещении, в нем оставались товар, витрины, использовала помещение как склад, в ноябре 2012 года по просьбе отца ответчика всё вывезла. С оценкой стоимости ремонта, представленной ИП Плешковым И.А., не согласна, так как прошёл почти год, за этот период данное помещение используется как общежитие для рабочих. Указала, что в мае 2012 года в счёт арендной платы передавала отцу ответчика денежные средства в размере **** руб., затем в июле 2012 года за два месяца - **** руб.
В суде первой инстанции ответчик ИП Плешков И.А. при надлежащем извещении участия не принимал.
2
Представитель ответчика ИП Плешкова И.А.- Огур О.В. в суде первой инстанции иск Вышегородцевой Г.А. признала частично, указал, что спорное нежилое помещение № **** истец арендовала с 2006 года, сначала договор аренды был заключен с ЮУЖД, затем с КУМИ администрации Нязепетровского муниципального района Челябинской области. 03 февраля 2012 года нежилое здание по указанному адресу посредством публичного предложения было продано ИП Плешкову И.А., который обязался выплатить компенсацию в сумме **** руб. истцу, что являлось условием конкурса. Однако усматривается несоответствие улучшений, выполненных арендатором, затратам по смете. Кроме того, во исполнение договора аренды, заключенного с ИП Плешковым И.А., истец не вносила арендную плату.
Представитель третьего лица администрации Нязепетровского муниципального района Челябинской области в суд первой инстанции при надлежащем извещении не явился, просил о рассмотрении дела без участия.
Представитель третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Нязепетровского муниципального района Челябинской области в суде первой инстанции при надлежащем извещении участие не принимал.
Суд вынес решение, которым частично удовлетворил исковые требования Вышегородцевой Г.А.: взыскал с Плешкова И.А. в ее пользу стоимость произведённых неотделимых улучшений арендуемого помещения, расположенного в г. Нязепетровске, ул. ****, ****, общей площадью **** кв.м., в размере **** руб. и судебные расходы в размере **** руб. 40 коп., в том числе, расходы по оплате государственной пошлины **** руб. 40 коп., оплате юридической помощи **** руб., всего в размере **** руб. 40 коп.; взыскал с Вышегородцевой Г.А. в пользу ИП Плешкова И.А. неосновательное обогащение в размере **** руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере **** руб. 20 коп., всего **** руб. 20 коп.; произвел зачёт взысканных в пользу каждой из сторон денежных сумм, окончательно взыскал с ИП Плешкова И.А. в пользу Вышегородцевой Г.А. денежные средства в размере **** руб. 20 коп.
В апелляционной жалобе ИП Плешков И.А. просил изменить решение суда, взыскать с него в пользу Вышегородцевой Г.А. **** руб., произвести зачет взысканных в пользу каждой из сторон денежных сумм, ссылаясь на несоответствие указанных в перечне произведенных улучшений их фактическому наличию, а именно: стены не облицованы листами гипсокартона 12 мм., не установлен дверной блок (дополнительный), на полу отсутствует устройство из плит древесноволокнистых 16 мм., взамен линолеума на теплоизолирующей основе настелен простой линолеум, установлены не открывающиеся оконные решетки. Указывает, что поскольку нежилое помещение истцом ему не передавалось по акту приема-передачи,
з
то техническое состояние обследовано обслуживающей организацией по состоянию на 30 мая 2013 года, кроме того, в отчете об оценке № ОН-36/10 не учтен физический износ материалов. Считает, что суд необоснованно не приняло внимание экспертное заключение №239-А-2013 об оценке рыночной стоимости общестроительных работ спорного помещения, поскольку заключение выполнено квалифицированными независимыми оценщиками, оценка произведена в соответствии с Федеральными стандартами оценки (т. 2 л.д. 234-236).
В апелляционной жалобе Вышегородцева Г.А. просила изменить решение суда, отказав в удовлетворении исковых требований ИП Плешкова И.А. в полном объеме, ссылаясь на то, что заключенный договор аренды нежилого помещения от 01 мая 2012 года, в котором размер арендной платы установлен в размере 1965 руб. в месяц, не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ является незаключенным, следовательно, до 02 августа 2012 года (момента прекращения ее деятельности в качестве индивидуального предпринимателя) действовал предыдущий договор купли-продажи недвижимости № **** от 10 февраля 2012 года, согласно которому, арендная плата на 2012 год установлена в размере **** руб. Данный договор действовал до 02.08.2012г. до прекращения ее деятельности в качестве индивидуального предпринимателя (л.д.230-231 т.2).
В суд апелляционной инстанции явился представитель истца Вышегородцевой Г.А. - Кошелев С.В.
Истица Вышегородцева Г.А., ответчик ИП Плешков И.А., представители третьих лиц администрации Нязепетровского муниципального района Челябинской области, Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Нязепетровского муниципального района Челябинской области в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, причины неявки не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие. В удовлетворении ходатайства ИП Плешкова И.А. об отложении разбирательства дела, судебная коллегия отказала, так как Плешковым И.А. не представлено доказательств уважительности причин неявки в суд апелляционной инстанции.
Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия полагает решение изменить в части взыскания неосновательного обогащения и произведенного зачета взысканных сумм в ввиду неправильного применения норм материального права, в остальной части решение - законным и
4
7
обоснованным.
Как установил суд первой инстанции и следует из материалов, на основании договора аренды недвижимого имущества, заключенного 14 апреля 2006 года между Негосударственным учреждением здравоохранения «Отделенческая больница на станции Златоуст ОАО «Российские железные дороги» и индивидуальным предпринимателем Вышегородцевой Г.А. последняя получила в аренду за плату во временное владение и пользование нежилое помещение № ****, расположенное на первом этаже в нежилом здании амбулатории ст. Нязепетровская, по адресу: Челябинская область, г. Нязепетровск, ул. ****, ****, площадью **** кв. метра. Договор был заключен на срок 11 месяцев (том 1, л.д. 9- 18).
На основании договора купли- продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО «РЖД» от 2 ноября 2009 года собственником нежилого здания- амбулатории ст. Нязепетровская, расположенного по ул. ****, **** г. Нязепетровска стало Муниципальное образование «Нязепетровскии муниципальный район Челябинской области», стороной арендодателя выступил Комитет по управлению муниципальным имуществом Нязепетровского района, о чём свидетельствует подписанное с Вышегородцевой Г.А. дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества ОАО «РЖД» за № 2 от 10 февраля 2010 года (том 1, л.д. 31- 33).
10 февраля 2012 года Муниципальное образование «Нязепетровскии муниципальный район» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Нязепетровского муниципального района Челябинской области произвело отчуждение нежилого здания амбулатории ст. Нязепетровская, расположенного в г. Нязепетровске, ул. ****, **** и земельного участка по указанному адресу, заключив по результатам состоявшейся 3 февраля 2012 года продажи объекта посредством публичного предложения с открытой формой подачи предложений по цене договор купли- продажи недвижимости № **** (том 2, л.д. 117-123).
Пункт 10 договора купли- продажи недвижимости № **** от 10 февраля 2012 года, заключенного между МО «Нязепетровскии муниципальный район» и Плешковым И.А. содержит особые условия, согласно которых отчуждаемое нежилое здание имеет обременения в виде действующих договоров аренды отдельных нежилых помещений, расположенных в нём, в том числе договор аренды недвижимого имущества ОАО «РЖД» № **** от 14 апреля 2006 года, дополнительные соглашения от 1 апреля 2008 года, 10 февраля 2010 года и 31 января 2011 года. Арендатор - индивидуальный предприниматель Вышегородцева Г.А. Объект аренды - нежилое помещение № ****, общей площадью **** кв. метра, срок аренды - неопределённый, размер ежемесячной арендной платы на 2012
5
год- **** рублей. Арендатором по согласованию с арендодателем выполнены неотделимые улучшения арендуемого помещения на сумму **** рублей, подлежащие компенсации арендатору арендодателем в случае расторжения договора аренды (том 2, л.д. 120-121).
К покупателю, согласно п. 10.3 договора купли- продажи недвижимости от 10 февраля 2012 года, переходят права и обязательства арендодателя и балансодержателя по всем договорам аренды, дополнительным соглашениям к ним, включая обязательства по выплате арендаторам компенсации за произведённые ими неотделимые улучшения арендуемых помещений в случае расторжения договоров аренды. Договор прошёл государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (том 2, л.д. 121).
Стоимость улучшений (ремонта) нежилого помещения № **** (по данным технического паспорта № 6), арендуемого Вышегородцевой Г.А. составила **** рублей, что следует из отчёта об оценке № ОН - 36/10 за 2010 год, выполненного по заказу Комитета по управлению муниципальным имуществом Нязепетровского района (том 2, л.д. 147- 148).
После очередной смены собственника нежилого здания, расположенного в г. Нязепетровске, ул. ****, ****, когда собственником стал Плешков И.А., Вышегородцева Г.А. продолжала использовать арендованное помещение общей площадью **** кв. метра по ноябрь 2012 года, освободила помещение в конце ноября 2012 года, прекратив отношения аренды, вернув помещение собственнику, что не отрицалось сторонами.
1 мая 2012 года между ИП Вышегородцевой Г.А. и ИП Плешковым И.А. был подписан договор аренды, размер ежемесячной арендной платы согласован сторонами в сумме **** рублей, срок аренды установлен с 01 мая 2012г. по 30 апреля 2017г. (том 2, л.д. 141-143).
Договор аренды, подписанный сторонами 1 мая 2012 года, в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
В августе 2012 года Вышегородцева Г.А. прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, о чём имеется свидетельство федеральной налоговой службы (том 1, л.д. 24).
Разрешая исковые требования Вышегородцевой Г.А., суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимости от 10 февраля 2012 года Плешков И.А. обязан компенсировать Вышегородцевой Г.А. затраты, произведённые на неотделимые улучшения арендуемого помещения в размере **** рублей,
б
поскольку принял на себя такие обязательства при заключении указанного договора, в связи с чем взыскал с Плешкова И.А. в пользу истца **** руб.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда и оценкой исследованных им доказательств, поскольку при разрешении спора суд правильно определил характер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела.
Ссылка в апелляционной жалобе Плешковым И.А. на несоответствие указанных в перечне произведенных улучшений их фактическому наличию, несогласие с оценкой улучшений (ремонта) нежилого помещения № ****, выполненной по заказу Комитета по управлению муниципальным имуществом Нязепетровского района, не влияют на выводы суда о необходимости исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по договору купли-продажи.
Судом первой инстанции правильно применены положения ст. 421 ГК РФ, которая предусматривает, что стороны свободны в своем волеизъявлении при заключении договоров. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
Так из положений договора купли-продажи №**** от 10.02.2012 года следует, что стороны на основании добровольного волеизъявления пришли к соответствующему соглашению в установленном законом порядке, из содержания которого следует, что неотделимые улучшения арендуемого помещения в сумме **** руб. подлежат компенсации арендатору арендодателем в случае расторжения договора аренды.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
7
При таких обстоятельствах, оснований для переоценки, указанных выводов суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.
Установив, что договор аренды от 01.05.2012г. в установленном законом порядке зарегистрирован не был договор, а Вышегородцева Г.А. фактически пользовалась нежилым помещением в период с мая по ноябрь 2012 года, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований Плешкова И.А. о взыскании неосновательного обогащения, при этом определил размер неосновательного обогащения в сумме **** рублей, поскольку указанная сумма содержалась в претензии ИП Плешкова И.А., направленной Вышегородцевой Г.А. 20 марта 2013 года ( том 1, л.д. 40).
Разрешая заявленные требования ИП Плешкова И.А., суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды от 01.05.2012 г. является незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации договора аренды, что соответствует положениям ст. 651 Гражданского кодекса РФ.
Вместе с тем, суд первой инстанции не учел положения статей 614, 617, 621 Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На основании п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской
Федерации). При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Таким образом, при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды; прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Из смысла указанных норм следует, что смена собственника не может являться основанием для изменения условий договора аренды, в том числе и размера арендной платы.
Как следует из материалов дела 14 апреля 2006г. заключен договор аренды нежилое помещение № ****, расположенное на первом этаже в нежилом здании амбулатории ст. Нязепетровская, по адресу: Челябинская область, г. Нязепетровск, ул. ****, 4, площадью **** кв. метра между Негосударственным учреждением здравоохранения «Отделенческая больница на станции Златоуст ОАО «Российские железные дороги» и индивидуальным предпринимателем Вышегородцевой Г.А. сроком на 11 месяцев.
Пунктом 9.6 указанного договора предусмотрено, что в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (л.д. 14 т.1), что соответствует положениям п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02 ноября 2009 года собственником нежилого здания стало Муниципальное образование «Нязепетровскии муниципальный район Челябинской области», стороной арендодателя выступил Комитет по управлению муниципальным имуществом Нязепетровского района, по соглашению которого с арендатором Вышегородцевой Г.А. размер ежемесячной платы на 2012 год определен в размере **** руб. (л.д.4 т.2).
На основании купли- продажи недвижимости № **** от 10 февраля 2012 года Плешков И.А. стал собственником нежилого помещения.
Доказательств, подтверждающих подписание сторонами Вышегородцевой Г.А. и Плешковым И.А. дополнительных соглашений о внесении в договор аренды от 14.04.2006г. изменений относительно размера арендной платы, суду не представлено.
9
Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия полагает, что после приобретения ИП Плешковым И.А. права собственности на спорное нежилое помещение в силу ст. 617 ГК РФ договор аренды от 14.04.2006г. продолжал действовать на тех же условиях, и, установив факт использования Вышегородцевой Г.А. объекта найма в заявленный Плешковым И.А. период без внесения арендных платежей, приходит к выводу о взыскании суммы задолженности по договору аренды нежилого помещения от 14.04.2006г., размер которой составит ******** руб. (**** руб. ( ежемесячная арендная плата) х 7 месяцев (пользование арендованным имуществом).
Доказательств о расторжении договора аренды от 14.04.2006г. в период с 01 мая 2012г. по ноябрь 2012г. материалы дела не содержат.
В связи с изложенным, следует перераспределить судебные расходы, с Вышегородцевой Г.А. в пользу Плешкова И.А. подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере **** руб.
Также судебная коллегия полагает произвести зачёт взысканных в пользу каждой из сторон денежных сумм, окончательно определив ко взысканию с ИП Плешкова И.А. в пользу Вышегородцевой Г.А. денежные средства в размере **** рублей 66 копеек.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Нязепетровского районного суда Челябинской области от 23 августа 2013 года изменить в части взыскания неосновательного обогащения и произведенного зачета взысканных сумм, изложить решение суда в этой части в следующей редакции:
Взыскать с Вышегородцевой Г.А. в пользу индивидуального предпринимателя Плешкова И.А. арендные платежи в размере **** рублей 42 копейки и расходы по оплате государственной пошлины в размере **** рубля 32 копейки, всего **** рублей 74 копейки.
Произвести зачёт взысканных в пользу каждой из сторон денежных сумм, окончательно взыскать с индивидуального предпринимателя Плешкова И.А. в пользу Вышегородцевой Г.А. денежные средства в размере **** рублей 66 копеек.
ю
В остальной части это же решение оставить без изменения, а апелляционные жалобы Вышегородцевой Г.А., индивидуального предпринимателя Плешкова И.А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
п
