Дело №2-345/2018 Председательствующий - судья Масленникова А.В.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 33-3447/2018
16 октября 2018 года г. Брянск
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Парамоновой Т.И.,
судей Фроловой И.М., Цуканова Д.А.,
при секретаре Зиновкине Е.О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по частной жалобе представителя истца Мазепа А.В. - Шагаловой И.А. на определение Бежицкого районного суда г. Брянска от 07 мая 2018 года об оставлении без рассмотрения иска Мазепа Аллы Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью «Прованс» о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании арендной платы, процентов, коммунальных платежей.
Заслушав доклад судьи Цуканова Д.А., объяснения представителя истца Мазепа А.В. - Шагаловой И.А., поддержавшей доводы частной жалобы, возражения представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Прованс» Соболевой Э.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Мазепа А.В. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 12.11.2014 года между ней и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>
Передача указанного помещения в аренду была осуществлена в соответствии с п.3.1 договора на основании акта приема-передачи от 21.11.2014 г.
Согласно п. 4.1 договора ответчик должен был ежемесячно вносить арендную плату в размере 34 500 руб. 00 коп., не позднее 10 числа текущего месяца, путем перечисления на ее расчетный счет.
Поскольку в соответствии с п. 4.2 договора арендная плата начисляется и уплачивается через 20 календарных дней с даты государственной регистрации договора, то арендная плата должна была быть исчислена начиная с декабря 2014 года. Однако первый арендный платеж был произведен ответчиком в феврале 2015 года за указанный месяц.
Ответчиком не произведена оплата арендной платы за декабрь 2014 года и январь 2015 года в размере 69 000 руб. 00 коп.
По просьбе ответчика договор аренды был перезаключен, без прекращения права пользования помещением. На настоящий момент действует договор от 23.03.2016 года, согласно которому сумма арендной платы составляет 37 950 руб. 00 коп. ежемесячно.
В августе 2017 года в ее адрес поступило письмо от ответчика с приглашением явиться 10.09.2017 года в арендуемое помещение для приема его по акту приема-передачи и подписания соглашения о расторжении договора аренды. К указанному времени они с представителем явились для оформления соответствующих документов, однако со стороны ответчика никто не прибыл.
До настоящего времени ответчик не связался с ней по вопросу расторжения договора, не возвратил ключи от помещения, акт приема-передачи помещения сторонами не подписан. С августа 2017 г. она не получает арендную плату от ответчика. Кроме того, у ответчика образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец с учетом уточнений просила расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 23.03.2016 года; взыскать с ответчика денежные средства в размере 387 978 руб. 37 коп., из них: арендная плата за август - декабрь 2017 и январь-апрель 2018 г. - по 37 950 руб. 00 коп., всего 341 550 руб. 00 коп., проценты в порядке ст.395 ГК РФ в размере 10 426 руб. 65 коп., задолженность по коммунальным платежам в размере 29 901 руб. 72 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 600 руб. 00 коп., взысканной с нее на основании судебного приказа, и в размере 5 500 руб. 00 коп., уплаченной ею при подаче иска.
Определением Бежицкого районного суда г. Брянска от 07 мая 2018 года, с учетом определения об исправлении описки от 08.08.2018 г., исковые требования Мазепа А.В. оставлены без рассмотрения.
В частной жалобе представитель истца Мазепа А.В. - Шагалова И.А. просит отменить определение суда, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на то, что резолютивная часть определения не согласуется с его описательной частью. Считает, что вывод суда о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора не основан на законе, поскольку такой порядок установлен в случае досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, однако в данном случае инициатором досрочного расторжения договора аренды является арендатор. Указывает на соблюдение истцом не требующегося для настоящего дела досудебного порядка урегулирования спора путем направления претензии истцу, отсутствие оценки суда указанному факту. Считает незаконным вывод суда о том, что истцом не в полной мере соблюден обязательный порядок урегулирования спора, т.к. ГПК РФ не предусматривает такого понятия. Полагает неконкретизированным вывод суда об одновременном рассмотрении исковых требований.
В возражениях на частную жалобу представитель ответчика – ООО «Прованс» Соболева Э.А. просит признать определение суда законным и обоснованным, в удовлетворении частной жалобы отказать.
Истец Мазепа А.В. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки суду не предоставила, не ходатайствовала об отложении рассмотрения дела.
Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца Мазепа А.В.
Проверив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к выводу о том, что определение суда подлежит частичной отмене.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 23.03.2016 г. между ООО «Прованс» («Арендатором») и Мазепа А.В. («Арендодателем») был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель обязался передать Арендатору для организации розничной торговли во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 54,6 кв. м, расположенное на первом этаже по адресу: <адрес>, а Арендатор обязался выплачивать арендную плату в размере 37 950 рублей в месяц и возвратить имущество на условиях, предусмотренных договором.
Согласно п. 4.5. договора в состав арендной платы не включены расходы по оплате за электроэнергию, отопление и воду. Данные расходы возмещаются Арендатором дополнительно, в течение 3 рабочих дней с даты предъявления Арендатору счетов арендодателя с копиями счетов от поставщиков услуг. Сумма расходов рассчитывается Арендатором на основании данных обслуживающих организаций, предоставляющих эти виды услуг.
В соответствии с п.4.6. договора при неуплате Арендатором арендных платежей в установленные настоящим договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки.
Срок аренды имущества установлен договором с 23.03.2016 г. по 23.04.2021 г. (п. 8.1. договора).
Согласно п. 9.6. договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по требованию любой из сторон при условии письменного уведомления другой стороны не менее, чем за 30 календарных дней о предстоящем расторжении и освобождении помещения.
Пунктом 2.4.5. договора предусмотрено, что по окончании срока аренды или досрочного расторжения данного договора Арендатор обязан передать помещение Арендодателю по возвратному Акту приема-передачи с учетом положений п. 2.1.3 договора.
В соответствии с п. 2.1.3. договора при окончании срока действия настоящего договора или в случае его досрочного расторжения Арендодатель вправе получить помещение от Арендатора по возвратному Акту приема-передачи в состоянии, не худшем, чем состояние помещения при передаче его Арендатору.
Согласно условиям договора все споры и разногласия, возникшие между сторонами при исполнении договора, разрешаются путем переговоров, в том числе путем направления претензий (п.7.1). Претензия в письменной форме направляется стороне, допустившей нарушение условий договора. В претензии указываются допущенные нарушения со ссылкой на соответствующие положения договора или его приложений, стоимостная оценка ответственности (неустойка), а также действия, которые должны быть произведены для устранения нарушений (п.7.2). Срок рассмотрения писем, уведомлений и претензий не может превышать 30 дней со дня их получения, если договором не предусмотрены иные сроки рассмотрения (п.7.3).
В соответствии с Актом приема-передачи нежилого помещения в аренду от 23.03.2016 г. ООО «Прованс» приняло от Мазепа А.В. во временное владение и пользование спорное помещение.
10.08.2017 г. ООО «Прованс» направило Мазепа А.В. письменное уведомление о расторжении с 10.09.2017 г. договора аренды нежилого помещения от 23.03.2016 г., в связи с чем предложило ей явиться 10.09.2017 г. в указанное помещение для его приемки и подписания соглашения о расторжении договора.
Согласно претензии Мазепа А.В. от 18.09.2017 г., адресованной ООО «Прованс», со стороны последнего 10.09.2017 г. никто не явился для расторжения договора аренды. Настоящей претензией Мазепа А.В. выразила согласие на расторжение договора аренды и потребовала вернуть ей помещение и ключи от него, а также погасить образовавшуюся задолженность по коммунальным платежам.
09.10.2017 г. ООО «ТЭК-Энерго» обратилось к Мазепа А.В. с претензией о погашении задолженности по оплате за потребленную электрическую энергию за июль 2017 г. и уплате неустойки.
28.03.2018 г., в период рассмотрения настоящего гражданского дела судом, Мазепа А.В. направила письменную претензию ООО «Прованс», в которой указала, что, несмотря на то, что договор аренды между ними не расторгнут, ключи от нежилого помещения ей до настоящего времени не переданы. В результате неуплаты арендных платежей с августа 2017 г. по март 2018 г. образовалась задолженность. В связи с этим Мазепа А.В. просила погасить задолженность по арендной плате за указанный период в размере 303 600 руб. 00 коп. и выплатить проценты в порядке ст. 395 ГК РФ в размере 8 022 руб. 02 коп.
Указанная претензия была получена ООО «Прованс» 02.04.2018 г.
Постановлением старшего оперуполномоченного ОЭБ и ПК УМВД России по г. Брянску от 16.04.2018 г. отказано в возбуждении уголовного дела по факту неправомерных действий Мазепа А.В. при расторжении договора аренды на основании п.2 ч.1 ст.24 УПК РФ, ввиду отсутствия в ее действиях состава преступления.
Оставляя исковое заявление без рассмотрения, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 452, 620 Гражданского кодекса РФ, ст.222 Гражданского процессуального кодекса РФ, принимая во внимание условия договора аренды нежилого помещения от 23.03.2016 г., пришел к выводам о наличии предусмотренного законом и вышеназванным договором аренды внесудебного претензионного порядка разрешения спора и несоблюдении истцом данного порядка. Суд сделал вывод о недоказанности получения ответчиком претензии от 18.09.2017 г., поскольку она содержит подпись неизвестного лица, ответчик ее получение отрицал, при этом указанный в ней день получения являлся для ответчика согласно Правилам внутреннего трудового распорядка выходным субботним днем. При этом суд в отсутствие письменного обращения истца с претензией к ответчику не признал данный факт установленным на основании показаний свидетеля ФИО7 Кроме того, суд учел, что претензия истца от 28.03.2018 г., полученная ответчиком 02.04.2018 г., не содержит всех требований истца, указанных в иске и уточнениях к нему. С учетом этого суд посчитал, что истцом не в полной мере соблюден обязательный внесудебный порядок урегулирования спора, установленный законом и договором аренды. Принимая во внимание изложенное, с учетом взаимосвязи требований истца о расторжении договора аренды с его требованиями о взыскании задолженности по арендной плате и процентов суд пришел к выводу об оставлении иска без рассмотрения.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда о наличии оснований для оставления без рассмотрения искового заявления в части требования о расторжении договора аренды в силу следующего.
Абзацем 2 ст. 222 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.
По общему правилу, закрепленному в п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу ст. 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда о недоказанности направления истцом претензии ответчику от 18.09.2017 г., поскольку они основаны на совокупности установленных по делу доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки судебная коллегия не усматривает.
Как следует из материалов дела, претензия истца от 28.03.2018 г., полученная ответчиком 02.04.2018 г., содержит лишь требования о взыскании задолженности по арендной плате и об уплате процентов, предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ.
Однако, по смыслу ч.3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ, указанная претензия сама по себе не является предложением истца о расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Предложение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения требований о взыскании задолженности по арендной плате и об уплате процентов в разумный срок в указанной претензии не содержится.
Поскольку ч.3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ.
В связи с тем, что требование о расторжении договора аренды Мазепа А.В. ответчику не направлялось, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора в части требований, касающихся расторжения договора аренды.
Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, исковые требования о расторжении договора аренды подлежали оставлению без рассмотрения.
Судебная коллегия учитывает, что в силу ст. 223 Гражданского процессуального кодекса РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.
В связи с этим обжалуемое определение в данной части является законным и обоснованным, постановленным при правильном применении норм материального права, с учетом обстоятельств дела и представленных доказательств. Оснований для его отмены в указанной части по доводам частной жалобы не имеется.
Вместе с тем, судебная коллегия считает ошибочными выводы суда первой инстанции о наличии обязательного досудебного порядка урегулирования спора в части требований о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, а также процентов, предусмотренных ст.395 ГК РФ.
Действующим законодательством обязательный досудебный порядок урегулирования спора для данных требований не предусмотрен.
Содержащиеся в договоре аренды нежилого помещения от 23.03.2016 г. положения, закрепляющие порядок разрешения споров, возникающих между сторонами при исполнении указанного договора, исходя из их буквального толкования, не могут быть расценены в качестве обязательного досудебного порядка урегулирования таких споров.
В связи с этим ненаправление истцом до обращения с настоящим иском в суд претензии ответчику с требованием погашения задолженности по арендной плате и коммунальным услугам, уплаты процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, не свидетельствует об отсутствии у истца права на предъявление исковых требований в судебном порядке. При этом судебная коллегия учитывает, что направленная истцом после принятия судом гражданского дела к своему производству претензия не была удовлетворена ответчиком в добровольном порядке в разумный срок, что является подтверждением наличия спора между сторонами.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым оспариваемое определение суда в части оставления без рассмотрения исковых требований Мазепа А.В. о взыскании арендной платы, процентов, коммунальных платежей отменить, дело направить в Бежицкий районный суд г. Брянска для рассмотрения в данной части по существу.
Руководствуясь ст. 334 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия,
ОПРЕДЕЛИЛА:
Частную жалобу представителя истца Мазепа А.В. - Шагаловой И.А. удовлетворить частично.
Определение Бежицкого районного суда г. Брянска от 07 мая 2018 года, с учетом определения об исправлении описки от 08.08.2018 г., об оставлении без рассмотрения иска Мазепа Аллы Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью «Прованс» о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании арендной платы, процентов, коммунальных платежей отменить в части оставления без рассмотрения исковых требований о взыскании арендной платы, процентов, коммунальных платежей, дело в отмененной части направить в Бежицкий районный суд г. Брянска для рассмотрения по существу.
Определение Бежицкого районного суда г. Брянска от 07 мая 2018 года, с учетом определения об исправлении описки от 08.08.2018 г., в части оставления без рассмотрения исковых требований Мазепа Аллы Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью «Прованс» о расторжении договора аренды нежилого помещения оставить без изменения, частную жалобу представителя истца Мазепа А.В. - Шагаловой И.А. в данной части – без удовлетворения.
Председательствующий Т.И. Парамонова
Судьи И.М. Фролова
Д.А. Цуканов
