Вологодский областной суд Информация предоставлена Интернет–порталом ГАС «Правосудие» (www.sudrf.ru) Вернуться назад
Вологодский областной суд — СУДЕБНЫЕ АКТЫ
Судья Колодезный А.В.
№ 33-4116/2011
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Вологда
02 сентября 2011 года
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Маклаковой Н.С.,
судей Теплова И.П., Чекавинской Н.И.,
при секретаре Михайловой А.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Нежельской Н.Г. на решение Вологодского городского суда от 15 июля 2011 года, которым исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Деловой мир» удовлетворены частично.
Взысканы с Нежельской Н.Г. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Деловой мир» задолженность по договору аренды в размере ... рублей 35 копеек, неустойка в размере ... рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере ... рублей 50 копеек.
В удовлетворении встречных исковых требований Нежельской Н.Г. к обществу с ограниченной ответственностью «Деловой мир» о взыскании задолженности по обязательству отказано.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Маклаковой Н.С., объяснения Нежельской Н.Г., ее представителя по доверенности Дурандиной Т.А., представителя ООО «Деловой мир» по доверенности Сверчкова О.П., судебная коллегия
установила:
ООО «Деловой мир» обратилось в суд с иском к Нежельской Н.Г. о взыскании задолженности по договору аренды, указав в обоснование, что 04 сентября 2006 года между сторонами был заключен договор аренды помещений кафе в здании по адресу: . 01 апреля 2009 года с ИП Нежельской Н.Г. был заключен договор аренды в новой редакции. В связи с тем, что ответчиком неоднократно нарушались условия договора аренды в части своевременного внесения арендной платы, 25 февраля 2010 года ИП Нежельской Н.Г. было вручено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке на основании п. 7.4.1 Договора аренды, от подписи в получении которого она отказалась, в связи с чем 18 марта 2010 года акт приема-передачи (возврата) помещений был подписан ООО «Деловой мир» в одностороннем порядке. По настоящее время вышеуказанный акт со стороны арендатора не подписан. По состоянию на момент расторжения договора аренды задолженность ИП Нежельской Н.Г. составила ... рублей 04 копейки. Размер штрафной неустойки сторонами установлен в размере 1 % от суммы арендной платы в месяц за каждый день просрочки, начиная с 11 числа месяца, в котором допущено нарушение сроков внесения платы. С 11 мая 2009 года по 15 марта 2011 года просрочка составила 671 день.
Просит взыскать с Нежельской Н.Г. в пользу ООО «Деловой мир» сумму задолженности по договору аренды в размере ... рублей 04 копейки, неустойку в размере ... рублей и возврат государственной пошлины в размере ... рублей 25 копеек.
Нежельская Н.Г. обратилась с встречным иском к ООО «Деловой мир» о взыскании задолженности по обязательству, указав в обоснование, что 01 февраля 2009 года арендодатель передал арендатору в соответствии с актом приема-передачи арендуемые ею помещения №№ 3,4,5,6 площадью 51,6 кв.м по адресу: для проведения работ по капитальному ремонту. ИП Нежельская Н.Г. произвела капитальный ремонт помещений за счет собственных средств, улучшив состояние собственности, принадлежащей арендодателю. Расходы ИП Нежельской Н.Г. в соответствии с локальной сметой расходов составили ... рубля 05 копеек, однако денежные средства до настоящего времени арендодателем не возмещены, хотя, согласно предварительной устной договоренности арендодатель должен зачесть расходы на проведение капитального ремонта в счет арендных платежей.
Просит взыскать с ООО «Деловой мир» в пользу Нежельской Н.Г. расходы за произведенный ремонт помещений в сумме ... рубля 05 копеек, возврат госпошлины в размере ... рубля.
В судебном заседании представитель ООО «Деловой мир» по доверенности Сверчков О.П. исковые требования ООО «Деловой мир» поддержал по основаниям, указанным в заявлении, возражал против удовлетворения встречного иска. Пояснил, что 01 февраля 2009 года с ИП Нежельской Н.Г. было заключено соглашение, согласно которому ИП Нежельская Н.Г. приняла на себя обязательства по осуществлению отделки помещений кафе в качестве неотделимых улучшений арендованного помещения без компенсации соответствующих затрат арендатора, фактически Нежельская Н.Г. выполнила текущий ремонт, а не капитальный.
Нежельская Н.Г. и ее представитель по доверенности Дурандина Т.А. в судебном заседании поддержали встречное исковое заявление и возражали против искового заявления ООО «Деловой мир». Пояснили, что в связи с капитальным ремонтом здания соглашением от 01.02.2009 года с Нежельской Н.Г. был согласован перечень строительно-монтажных работ, которые необходимо было выполнить непосредственно арендатору ИП Нежельской Н.Г. После капитального ремонта с ИП Нежельской Н.Г. 01.04.2009 года был заключен новый договор аренды, однако помещения №№ 3,4,5,6 площадью 51,6 кв.м ей переданы не были, по акту приема-передачи ей передано только помещение 24 кв.м. Полагала, что арендодатель ненадлежащим образом исполнил свою обязанность по передаче объекта аренды, в силу чего у Нежельской Н.Г. отсутствует обязанность по оплате арендных платежей. Кроме того, стоимость произведенных Нежельской Н.Г. работ по ремонту помещений ООО «Деловой мир» значительно превышает размер задолженности по арендной плате по договору аренды от 04.09.2006 года, в связи с чем взыскание арендной платы явилось бы неосновательным обогащением на стороне ООО «Деловой мир».
Судом принято приведенное выше решение.
В кассационной жалобе Нежельская Н.Г. считает решение незаконным и необоснованным, просит его отменить. Указывает в жалобе на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Материалами дела подтверждается, что 04.09.2006 года между арендодателем ООО «Деловой мир» и арендатором ИП Нежельской Н.Г. заключен договор аренды нежилых помещений №№3,4,5,6 общей площадью 51.6 кв.м, расположенных по адресу: . Арендная плата по договору составляла ... рубля в месяц за 1 кв. м. Согласно пункту 3.2 договора арендная плата по договору вносится не позднее 10 числа месяца, подлежащего оплате. Пунктом 3.3 предусмотрено, что за задержку оплаты арендатор уплачивает арендодателю штрафную неустойку из расчета 1 % за каждый день просрочки платежа, начиная с 11 числа текущего месяца. В обязанности арендатора пунктом 5.3 договора вменено один раз в течение года производить косметический ремонт помещения. В соответствии с пунктом 5.14 договора все улучшения, произведенные в арендуемом помещении за счет арендатора, при передаче помещений по окончанию договора или его досрочном прекращении компенсации со стороны арендодателя не подлежат.
01.02.2009 года ИП Нежельская Н.Г. приняла на себя обязательства по осуществлению части работ, связанных с отделкой помещений кафе согласно перечню работ, между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 04.09.2006 года. В данном соглашении указано, что по окончании действия договора аренды произведенные арендатором работы подлежат передаче арендодателю в качестве неотделимых улучшений арендованного помещения без компенсации соответствующих затрат арендатора.
01.04.2009 года между сторонами заключен договор аренды в новой редакции, в соответствии с которым арендная плата за помещения №№3,4,5,6 общей площадью 51.6 кв. м, расположенные по адресу: , и нежилое помещение вновь созданной входной группы общей площадью 24 кв.м установлена в размере ... рублей в месяц за квадратный метр, общая сумма 50 652 рубля в месяц. Согласно пункту 5.14 договора аренды от 01.04.2009 года все улучшения, произведенные в арендуемом помещении за счет арендатора, при передаче помещений по окончанию договора или его досрочном прекращении компенсации со стороны арендодателя не подлежат, если иное не было письменно согласовано сторонами.
12.04.2009 года ИП Нежельская Н.Г. по дополнительному акту приема-передачи помещений от 01.04.2009 года во исполнение договора аренды от 01.04.2009 года приняла нежилое помещение входной группы, общей площадью 24 кв.м, расположенное на 1 этаже шестиэтажной пристройки к пятиэтажному зданию по адресу: и арендуемые ею помещения №№3,4,5,6 по акту приема-передачи от 24.02.2009 года для проведения работ по окончательному ремонту в соответствии с протоколом о разделении объемов работ от 25.12.2008 года и соглашением от 01.02.2009 года по договору аренды указанных помещений.
Во исполнение взятых на себя обязательств по дополнительному соглашению от 01.02.2009 года к договору аренды от 04.09.2006 года ИП Нежельская Н.Г. произвела ремонт арендуемых ею помещений.
Согласно акту о приемке выполненных работ от 15.07.2009 года по договору №1 от 15.01.2009 года, заключенному между ИП Нежельской Н.Г. и ООО «ЗГ», стоимость произведенных работ составила ... рублей 05 копеек.
В связи с тем, что обязательства по внесению арендной платы по договорам аренды от 04.09.2006 года и от 01.09.2009 года ИП Нежельская Н.Г. исполняла ненадлежащим образом, арендные платежи производила нерегулярно и не в полном объеме, 12.08.2009 года Нежельской Н.Г. вручена претензия, в которой арендодатель ООО «Деловой мир» сообщал о размере имевшейся задолженности в сумме ... рубль, требовал ее погасить и предупреждал о возможности расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Указанные требования Нежельской Н.Г. выполнены не были.
25 февраля 2010 года ИП Нежельской Н.Г. вручено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке на основании п. 7.4.1 Договора аренды.
18 марта 2010 года акт приема-передачи (возврата) помещений был подписан ООО «Деловой мир» в одностороннем порядке.
Согласно расчету, представленному ООО «Деловой мир», задолженность ИП Нежельской Н.Г. по арендной плате за декабрь 2008 года и январь 2009 года составила ... рублей 32 копейки, за период с 03 мая 2009 года по 30 сентября 2009 года - ... рублей 20 копеек, за период с 01 марта по 18 марта 2010 года – ... рублей 83 копейки; задолженность по оплате коммунальных услуг за период с 01 октября 2009 года по 28 февраля 2010 года составила ... рублей 01 копейку; всего по состоянию на дату расторжения договора аренды задолженность составила ... рубля 04 копейки.
Суд первой инстанции на основании указанных обстоятельств установив, что обязательства по договору аренды ИП Нежельской Н.Г. не исполнялись, ввиду чего образовалась задолженность по арендной плате, пришел к выводу, что допущенные нарушения условий договора аренды от 04.09.2006 года и дополнительного соглашения от 01.02.2009 года являются существенными, и, соответственно, о наличии оснований, предусмотренных ст. ст. 450, 619 ГК РФ, пунктами 3.2, 7.4.1 договора аренды для расторжения договора аренды досрочно, и на основании ст. 614 ГК РФ задолженности по арендной плате.
Определенный ООО «Деловой мир» размер задолженности по арендным платежам в сумме ... рублей 35 копеек, неустойки за просрочку уплаты арендных платежей в размере ... рублей проверен и принят судом.
В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно не нашел оснований для удовлетворения иска Нежельской Н.Г., так как дополнительным соглашением от 01.02.2009 года к договору аренды от 04.09.2006 года затраты на произведенные Нежельской Н.Г. отделочные работы после осуществления собственником капитального ремонта отнесены на счет арендатора. Пунктами 5.14 договоров аренды от 04.09.2006 года и от 01.04.2009 года определено, что все улучшения, произведенные в арендуемом помещении за счет арендатора, при передаче помещений по окончанию договора или его досрочном прекращении компенсации со стороны арендодателя не подлежат, если иное не было письменно согласовано сторонами. Суд правильно указал в решении на несостоятельность доводов Нежельской Н.Г., поскольку произведенные арендатором отделочные работы по оштукатуриванию, покраске стен и потолков, монтажу подвесных потолков, настилу полов плиткой относятся к текущему ремонту и с учетом пунктов 5.2, 5.3, 5.14 договоров аренды от 04.09.2006 года и от 01.04.2009 года компенсации со стороны арендодателя не подлежат.
Обстоятельства дела судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении фактам, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, перечисленных в статье 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено, решение суда следует признать законным и обоснованным.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, касаются обстоятельств, которым дана надлежащая оценка судом первой инстанции, они не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения, в связи с чем не могут быть приняты во внимание.
Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда от 15 июля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Нежельской Н.Г. – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
