Верховный Суд Удмуртской Республики Информация предоставлена Интернет–порталом ГАС «Правосудие» (www.sudrf.ru) Вернуться назад
Верховный Суд Удмуртской Республики — СУДЕБНЫЕ АКТЫ
Судья Акулова И.Л. Дело № 33-3639
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
Председательствующего Коробейниковой Л.Н.,
судей Анисимовой В.И., Шаровой Т.В.,
при секретаре Афанасьевой Н.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ижевске 08 ноября 2010 года дело по кассационной жалобе Администрации МО «Город Воткинск» на решение Воткинского городского суда Удмуртской Республики от 01 октября 2010 года, которым
исковые требования ФИО1 к Администрации МО «город Воткинск» о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным в части, изменении условия договора в части цены земельного участка, взыскании неосновательного обогащения - удовлетворен.
Пункт п.2.1. договора купли-продажи № 10-07ПЮ от 14.06.2007 года земельного участка, расположенного по адресу: УР, «а» признан недействительным в части цены земельного участка в размере 83670 рублей 40 копеек.
Внесены изменения в п.2.1. договора купли-продажи №ПЮ от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по адресу: УР, «а», кадастровый номер № пункт изложен в следующей редакции: «цена земельного участка составляет 26329 рублей 60 копеек».
С Администрации МО «город Воткинск» в пользу ФИО1 взыскано неосновательное обогащение в размере 83670 рублей 40 копеек, судебные расходы по оплате юридических услуг по составлению искового заявления в размере 1000 рублей и расходы по оплате услуг представителя в размере 3000 рублей, всего взыскано 87670 рублей 40 копеек.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Анисимовой В.И., объяснения представителей Администрации МО «Город Воткинск» Перетертовой Ю.А. по доверенности от 13.01.2010г. сроком по 31.12.2010г., Кузнецовой Т.С. по доверенности от 03.11.2010г. сроком по 31.12.2010г., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя Демидовой В.И. - Малых Е.В. по доверенности от 28.07.2010г. сроком на три года, возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия,
У С Т А Н О В И Л А :
ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации МО «город Воткинск» о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным в части, изменении условия договора в части цены земельного участка, взыскании неосновательного обогащения. В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ею и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу А, с кадастровым номером № общей площадью 374,0 кв.м., для обслуживания и эксплуатации объекта недвижимости - здания магазина, принадлежащего на праве собственности истице на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли-продажи земельного участка заключался на основании постановления Главы Администрации города Воткинска от 14.06.2007 года № 1124. Пунктом 2.1 договора на основании выше названного постановления была определена рыночная стоимость земельного участка в размере 110000 рублей, которую истец оплатила. Истица полагает, что п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка не соответствует ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и Постановления Правительства УР от 27.05.2002 года № 467 «Об установлении выкупной цены земельных участков», которые определяют выкупную цену земельных участков, приобретаемых в порядке ст. 36 ЗК РФ, пропорционально величине, кратной ставке земельного налога за единицу площади земельного участка, действующей на дату подачи заявления, с поправочными коэффициентами, учитывающими основные виды использования участка. Включение в договор условия о рыночной цене на земельный участок не соответствует закону, в связи с чем, в соответствии со ст.ст. 168, 180 ГК РФ сделка купли-продажи недействительна в части определения цены на земельный участок. Несоответствующий закону п. 2.1. договора нарушает имущественные права истицы, поскольку покупка земельного участка оплачена ею в сумме, превышающей цену земли, установленную законом. Поскольку истица впервые подала заявление о покупке земельного участка в 2005г., соответственно при определении цены подлежит применению ставка налога на 2005г., по ее расчетам цена земельного участка равна 26 329,60 руб., разница в ценах составляет 83670,40 руб., данная сумма является на основании 1102, 1103 ГК РФ неосновательным обогащением ответчика и подлежит возврату. Истица просит признать недействительным пункт 2.1 договора № ПЮ купли-продажи земельного участка (с кадастровым номером 18:27:020107:0005) из земель категории - земли населенных пунктов, находящийся по адресу А, общей площадью 374,0 кв.м., в части цены 83670 руб. 40 коп. Условие о цене в пункте 2.1 договора определить в размере 26 329 руб. 60 коп., взыскать с Администрации город Воткинска в ее пользу неосновательное обогащение в размере 83670 руб. 40 коп.
Суд рассмотрел дело в отсутствие истицы, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
В судебном заседании представитель истицы Малых Е.В. исковые требования поддержала, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении. Уточнила исковые требования, просила внести изменения в пункт 2.1. договора № ПЮ купли-продажи земельного участка (с кадастровым номером 18:27:020107:0005) из земель категории - земли населенных пунктов, находящийся по адресу: А, общей площадь. 374,0 кв.м., определив цену данного земельного участка в размере 26329 руб. 60 коп. Просила взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины, расходы по составлению искового заявления и по оплате услуг представителя.
Представитель ответчика, извещенный о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд рассмотрел дело в отсутствие представителя ответчика, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ. В письменном отзыве на иск ответчик просил исковые требования оставить без удовлетворения.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе ответчик просит отменить решение суда, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Полагает, что судом неверно применены положения ст. 168 ГК РФ, а также последствия недействительности ничтожной сделки. По мнению ответчика, признание договора недействительным в части, влечет недействительность прочих ее частей. Судом неверно определена дата подачи истицей заявления ответчику о выкупе земельного участка, на момент обращения в 2005г. земельный участок не был сформирован, не состоял на кадастровом учете, следовательно, он не мог быть объектом купли-продажи. Расчет выкупной цены произведен судом неверно. При ее определении следовало исходить из десятикратной ставки налога, кадастровой стоимости за единицу площади, площади земельного участка. После введения в действие ЗК РФ между сторонами был заключен договор аренды спорного земельного участка, что исключило право истицы на выкуп участка в порядке п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
В возражениях на кассационную жалобу истица просит решение суда оставить без изменения, указывает на необоснованность доводов жалобы.
Судебная коллегия, дав оценку материалам дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов кассационной жалобы, находит решение суда законным и обоснованным.
Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ истица приобрела по договору купли-продажи здание магазина № с пристроем, расположенное на земельном участке по адресу участок под зданием с 10.11.1999г. предоставлен истице по договору аренды на срок по 01.11.2004г.
28.12.2005г. истица обратилась в Администрацию МО «Город Воткинск» с заявлением о намерении приобрести в собственности в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ земельный участок, площадью 374 кв.м. по указанному выше адресу. На указанное обращение ответчиком был направлен ответ от 31.01.2006г., в котором вопрос о продаже участка отложен до принятия методики определения рыночной стоимости выкупаемых земельный участков.
14.06.2007г. Главой Администрации г. Воткинска вынесено постановление о продаже истице земельного участка по указанному адресу. ДД.ММ.ГГГГ между истицей, как собственницей здания, расположенного на земельном участке, и ответчиком, как органом местного самоуправления, заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №:№ из земель категории - земли населенных пунктов, находящийся по вышеуказанному адресу, общей площадью 374,0 кв.м., для обслуживания и эксплуатации здания магазина. Пунктом 2.1. договора определена цена земельного участка 110 000 руб. Обязательство сторон по договору исполнены, право собственности истицы на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке.
Признавая пункт 2.1 договора купли-продажи, определившим рыночную цену земельного участка 110000 руб., недействительным, суд пришел к обоснованному выводу о том, что выкупная цена земельного участка в оспариваемом договоре купли-продажи № ПЮ от 14.06.2007 года должна быть определена с учетом требований Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а не исходя из рыночной стоимости.
Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции правильными.
В соответствии с пунктами 1, 5, 6 ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент обращения истицы с заявлением о заключении договора - ДД.ММ.ГГГГ,) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Для приобретения прав на земельный участок граждане обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 ЗК РФ либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции на момент обращения истца с заявлением о заключении оспариваемого договора купли-продажи земельного участка) предусматривал, что при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 ЗК РФ, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном пунктами 2 и 3 настоящей статьи.
Пункт 2 статьи 2 вышеуказанного закона предусматривал, что субъектом Российской Федерации устанавливается цена земли в населенных пунктах с численностью населения: до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).
До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.
Пунктом 3 статьи 2 указанного закона установлено, что при продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.
Таким образом, Федеральным законом №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» императивно установлен порядок расчета стоимости земельного участка, приобретаемого гражданином как собственником находящегося на нем здания, строения, сооружения, который подлежал применению во всех случая приобретения земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.
В соответствии с п.4 ст. 421 ГК РФ и ст. 422 ГК РФ цена земельного участка не могла быть установлена сторонами произвольно, поскольку она установлена законом и является обязательной для сторон. В связи с чем, довод кассационной жалобы о возможном свободном определении цены выкупаемого земельного участка является необоснованным.
Следовательно, пункт 2.1. договора купли-продажи участка, приобретаемого истицей в порядке ст. 36 ЗК РФ, устанавливающий рыночную стоимость такого участка, не соответствует вышеуказанным положениям закона, в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным.
Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В соответствии с положениями ст. 36 ЗК РФ, исключительному праву на приватизацию земельных участков собственниками расположенной на них недвижимости корреспондирует обязанность органов местного самоуправления заключить договор купли-продажи таких участков по цене, определяемой в порядке, установленном законом, следовательно, ответчик был обязан заключить с истицей договор купли-продажи по выкупной цене. Таким образом, недействительность пункта договора о рыночной цене, не влечет недействительность остальной части договора и не препятствует совершению сделки, поскольку цена сделки установлена законом в императивном порядке и является обязательной для сторон договора.
При этом, если до определения субъектом Российской Федерации цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным, а свидетельствует о недействительности сделки в указанной части. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога.
Доводы кассационной жалобы, оспаривающие право истицы на определение выкупной цены по правилам ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ» ввиду реализованного ею права на предоставление земельного участка на праве аренды после введения в действие Земельного кодекса РФ, судебной коллегией отклоняются, как необоснованные. Право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами. Данное право основано на положениях ст. 15 и п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ. При этом право собственника строения на выкуп земельного участка не может быть ограничено наличием договора аренды на данный земельный участок.
Ответчик в кассационной жалобе оспаривает также расчет цены, произведенный судом. Судебная коллегия находит данные доводы необоснованными.
При расчете выкупной цены, суд правильно исходил из вышеуказанных положений статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» в редакции, действующей на 28.12.2005г. - момент первоначального обращения истицы в орган местного самоуправления за заключением договора купли-продажи. Расчет цены земельного участка произведен судом, также исходя из ставки земельного налога на 2005г., что также является правильным.
Доводы кассационной жалобы о том, что у ответчика возникли обязанности, предусмотренные п. 6 ст. 36 ЗК РФ по предоставлению ей участка на праве собственности лишь по повторному обращению 23.05.2007г., судебная коллегия отклоняет, как не обоснованные. Как следует из материалов дела, на обращение истицы 28.12.2005г. к ответчику о намерении приобрести спорный земельный участок, 31.01.2006г. ей был дан ответ об отсутствии методики расчета рыночной цены выкупаемых земельных участков и о рассмотрении вопроса после утверждения таковой. Ввиду законодательно установленного порядка расчета выкупной цены (на 2005г. - из ставки земельного налога) указание ответчиком в письме на необходимость определения рыночной цены является неправомерным, нарушает указанные положения закона, нарушило право истца на приобретение спорного земельного участка в 2005 году и обоснованно не принято судом во внимание.
При расчете стоимости земельного участка, суд правильно исходил из:
- десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, действующей на дату подачи заявления (выкупной цены, установленной Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 27.05.2002 года №467 «Об установлении выкупной цены земельных участков» для населенных пунктов (за исключением г.Ижевска);
- ставки земельного налога, определенной в зависимости от зоны градостроительной ценности, составляющей для IV зоны 6 рублей 40 копеек за 1 кв.м. с поправочным коэффициентом 1.1 (решение городской Думы города Воткинска УР от 27.01.2004 года №157 «Об установлении ставок земельного налога на 2004 год» и решение городской Думы города Воткинска от 24 ноября 2004 года № 218 «О ставках земельного налога на 2005 год»);
- площади земельного участка.
Приведенный в кассационной жалобе расчет стоимости земельного участка с учетом кадастровой стоимости за единицу площади, 10-кратной ставки земельного налога, определенного в соответствии с решением городской Думы г. Воткинска от 16.11.2005г. №22 «О земельном налоге МО «Город Воткинск» (в редакции от 20.12.2006г.) судебная коллегия считает неверным. Исходные данные в нем определены на момент повторного обращения истицы в 2007г. с заявлением о выкупе земельного участка, однако уже на момент первоначального обращения в 2005г. истица, написав заявление, имела право на выкуп земельного участка под зданием, принадлежащем ей на праве собственности.
Кроме того, судебная коллегия оставляя решение без изменения учитывает, что несмотря на возложенную п. 2 Постановления Правительства Удмуртской Республики от 27 мая 2002 года № 467 «Об установлении выкупной цены земельных участков» (утратившего силу 30 ноября 2007 года) обязанность представления расчета выкупной цены, ответчик суду расчеты не представил, что вынуждало суд оставлять иск без рассмотрения. Тем самым, по мнению судебной коллегии, ответчик отказался от участия в состязательном процессе, в силу диспозитивности гражданского судопроизводства являющегося его правом.
Довод кассационной жалобы о том, что земельный участок на момент первоначального обращения истицы 28.12.2005г. не мог являться объектом купли-продажи, так как не прошел кадастровый учет, кадастровая карта (план) не была истицей представлена, несостоятельны. В заявлении истицы от 28.12.2005г. она указывала, что межевое дело оформлено, к заявлению прикладывался план границ земельного участка, более того, ранее с истицей был заключен договор аренды указанного участка, т.е. был объектом сделки. В ответе истице на ее заявление от 28.12.2005г. Администрация МО «г. Воткинск» ссылалась не на отсутствие кадастрового учета земельного участка, а на отсутствие методики определения рыночной цены. Кроме того, само по себе отсутствие кадастровой карты (плана) земельного участка не препятствует возникновению правоотношений сторон по выкупу земельного участка, поскольку в соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ (в редакции на декабрь 2005г.) в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.
Все доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, всем этим доводам дана надлежащая правовая оценка. Нарушения норм материального и процессуального права при разрешении дела судом не допущено. Оснований для переоценки выводов суда коллегия не находит.
Руководствуясь ст.361 ГПК РФ судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Воткинского городского суда Удмуртской Республики от 01 октября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации МО «Город Воткинск» - без удовлетворения.
Председательствующий: Коробейникова Л.Н.
Судьи: Анисимова В.И.
Шарова Т.В.
