Саратовский областной суд
Информация предоставлена Интернет–порталом ГАС «Правосудие» (www.sudrf.ru)
Вернуться назад
Саратовский областной суд — СУДЕБНЫЕ АКТЫ
Судья Масалов А.А. Дело № 33 – 4927
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
28 сентября 2010 года город Саратов
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Машковой Л.Г.
судей Заболотной Л.Н., Пашенько С.Б.,
при секретаре Павловой А.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Дмитриева А.Г. к ООО «Саратовский Дом», Некоммерческому Партнерству «Единство Поволжья», ООО «О-КСон», Безрукову В.В., ЗАО «Саратовоблжилстрой» о признании имущественного права требования; по иску Безрукова В.В. к Некоммерческому Партнерству «Единство Поволжья», ООО «О-КСон», ООО «Саратовский Дом», Лямкину А.Б., Дмитриеву А.Г. о признании имущественного права требования; по иску Кузнецова В.А. к Некоммерческому Партнерству «Единство Поволжья», ООО «О-КСон», ООО «Саратовский Дом», Лямкину А.Б., Дмитриеву А.Г. о признании имущественного права по кассационным жалобам Дмитриева А.Г., Некоммерческого Партнерства «Единство Поволжья» на решение Кировского районного суда г. Саратова от 4 июня 2010 года.
Заслушав доклад судьи Саратовского областного суда Заболотной Л.Н., объяснения Сапрыкина О.А., действующего в интересах Дмитриева А.Г. на основании доверенности от 16.08.2010 года, сроком действия на три года, поддержавшего доводы жалобы, объяснения Анофрикова С.А., действующего в интересах Безрукова В.В. на основании доверенности от 25.11.2009 года, сроком действия на три года и в интересах Кузнецова В.А. на основании доверенности от 12.03.2010 года, сроком действия на три года, полагавшего решение суда оставить без изменения, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда,
установила:
Дмитриев А. Г. обратился в суд с указанным иском и, после уточнения заявленных требований, просил признать за ним имущественное право требования на получение в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию нежилого подвального помещения без инженерных коммуникаций в блок-секции «Д» общей площадью 400 кв.м. и в блок-секции «Е» общей площадью 400 кв.м. в выстроенном 6-ти секционном кирпичном жилом доме со встроено-пристроенными помещениями по ул. *** в г. Саратове. Кроме того, Дмитриев А.Г. просил признать недействительным в силу ничтожности договор № 132 долевого участия в строительстве жилого дома по ул. *** в г. Саратове от 5 сентября 2003 г., заключенный между ООО «Саратовский Дом» и ЗАО «Саратовоблжилстрой»; признать недействительным в силу ничтожности соглашение № 4 от 1 февраля 2005 г. «о дополнении приложения № 1 к договору № 132 долевого участия в строительстве жилого дома по ул. *** в г. Саратове от 5 сентября 2003 г.»; признать недействительным в силу ничтожности Акт зачета взаимных
требований между ЗАО «Саратовоблжилстрой» и ООО «Саратовский Дом» от 1 февраля 2005 г.; признать отсутствие у ЗАО «Саратовоблжилстрой» имущественного права требования на получение в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию нежилого подвального помещения без инженерных коммуникационный в блок секции «Д» общей площадью 400 кв.м. и в блок секции «Е» общей площадью 400 кв.м. в выстроенном 6-ти секционном кирпичном жилом доме со встроено-пристроенными помещениями по ул. ***; признать недействительным в силу ничтожности договор уступки права требования № 417/1 от 4 июля 2006 г. заключенный между Кузнецовым В. А. и ЗАО «Саратовоблжилстрой»; признать недействительным в силу ничтожности договор уступки права требования № 417/1 от 4 июля 2006 г. заключенный между Безруковым В.В. и ЗАО «Саратовоблжилстрой»; признать отсутствие у Безрукова В.В. имущественных прав требования на получение в собственность после ввода в эксплуатацию нежилого помещения площадью 398,65 кв.м., расположенного в подвале блок-секции «Е» строящегося жилого дома переменной этажности с нежилыми помещениями на земельном участке на пересечении улиц *** г. Саратова; признать отсутствие у Кузнецова В.А. имущественного права требования в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию нежилого подвального помещения без инженерных коммуникаций в блок-секции «Д» общей площадью 400 кв.м. в выстроенном 6-ти секционном кирпичном жилом доме со встроено-пристроенными помещениями по ул. ***; признать недействительным в силу ничтожности договор подряда от 1 апреля 2006 г. и дополнительное соглашение к нему от 19 мая 2006 г., заключенные между НП «Единство Поволжья» и ЗАО «Саратовоблжилстрой», в части передачи имущественных прав требования на нежилые помещения - подвалы в блок-секции «Д» общей площадью 342,877 кв.м. и блок-секции «Е» общей площадью 398,65 кв.м ЗАО «Саратовоблжилстрой».
Заявленные исковые требования истец мотивировал тем, что 14 декабря 2006 года между ним и Лямкиным А.Б. был заключен договор цессии, по условиям которого к нему перешло право на долевое участие в строительстве 6-ти секционного кирпичного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по улице *** города Саратова, с правом требования передачи в собственность двух подвальных помещений без инженерных коммуникаций в блок-секции «Е» обшей полезной площадью 400 кв.м. и блок-секции «Д» общей полезной площадью 100 кв.м. Право требования указанных подвальных помещения возникло у Лямкина А.Б. на основании договоров № 74/С и 75/С от 31 мая 2005 г., заключенных с застройщиком объекта ООО «Саратовский Дом». Оплата по каждому договору в размере 2000000 рублей была полностью внесена Лямкиным А.Б. в кассу ООО «Саратовский Дом». Ввод дома в эксплуатацию планировался в первом полугодии 2006 года. Однако до настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан. Между тем, истцу стало известно, что на основании договора № 2 «Замены стороны в обязательстве» от 1 июля 2005 года права на земельный участок, а так же обязательства по договорам ООО «Саратовский дом» переданы некоммерческому партнёрству «Единство Поволжья». К договору прилагался реестр договоров долевого участия в строительстве жилого дома по ул. *** города Саратова, заключенных ООО «Саратовский Дом» по состоянию на 01.07.05 г. и передаваемых в НП «Единство Поволжья». Под пунктами № 54 и № 55 реестра значатся договоры долевого участия № 74 от 31 мая 2005 г. и № 75 от 31 мая 2005 г., заключенные с Лямкиным А.Б. Поскольку Лямкин А.Б. полностью внес сумму по договорам долевого участия № 74/С и 75/С, истец считает, что на основании заключенного с Лямкиным А.Б. договора цессии у него возникло право требования на получение в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию нежилого подвального помещения блок-секции «Д» площадью 400 кв.м., а так же нежилого подвального помещения блок-секции «Е» площадью 400 кв.м., расположенных по указанному выше адресу. В настоящее время строительство дома окончено, однако дом не сдан в эксплуатацию. Подвальные помещения, приобретенные по договорам долевого участия, готовы на 100 % и отвечают требованиям договоров, однако ответчик уклоняется от составления актов приема-передачи имущественных прав на спорные подвальные помещения и составления соглашения о распределении долей, где будет участвовать дольщик. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 21 апреля 2009 г. в отношении ответчика ООО «Саратовский дом» введена процедура наблюдения. НП «Единство Поволжья» так же не исполняет принятые на себя обязательства; на спорные нежилые подвальные помещения предъявляются требования третьими лицами, о наличии которых Дмитриеву А.Е. стало известно только в процессе рассмотрения данного искового заявления в суде. Достроенный, но не сданный в эксплуатацию дом, может быть реализован с торгов для удовлетворения требования кредиторов ответчика. Дмитриев А.Г., которому принадлежат права по договорам о долевом участии в строительстве, может утратить права на оплаченные нежилые помещения. В связи с изложенным истец полагает, что за ним должно быть признано имущественное право требования на спорные нежилые подвальные помещения. Кроме того, истец считает, что у ответчика Безрукова В.В. отсутствует имущественное право требования нежилого помещения площадью 398,65 кв.м., расположенного в блок-секции «Е». Документов, подтверждающих факт внесения Безруковым В.В. денежных средств в кассу либо на расчетный счет ЗАО «Саратовоблжилстрой» по договору уступки права требования № 2/Е от 26 сентября 2006 года, не представлено. Кроме того, в указанном договоре указано, что право требования нежилого помещения возникло у первоначального кредитора на основании договора подряда от 1 апреля 2006 года, заключенного с НП «Единство Поволжья», а также на основании дополнительного соглашения к нему от 19 мая 2006 года. Договора долевого участия № 74 и № 75, по которым Дмитриеву А.Г. перешли права на спорные офисные помещения, были заключены 31 мая 2005 года, то есть до того момента, когда у ЗАО «Саратовоблжилстрой» возникли права на них. Согласно представленному ЗАО «Саратовоблжилстрой» договору № 132 долевого участия в строительстве жилого дома по ул. Степана Разина в г. Саратове от 5 сентября 2003 год, заключенному между ООО «Саратовский Дом» и ЗАО «Саратовоблжилстрой», право собственности на спорные подвалы в блок-секции «Е» и блок-секции «Д» не могло возникнуть, так как по условиям данного договора ЗАО «Саратовоблжилстрой» передавались имущественные права на 185 квартир в соответствии с приложением № 1 к договору. Дмитриев А.Г. полагает, что обязательства по договору долевого участия № 132 от 5 сентября 2003 года были прекращены новацией обязательства, так как между ООО «Саратовский Дом» и ЗАО «Саратовоблжилстрой» было подписано новое соглашение - договор генерального подряда № 1 от 9 сентября 2003 года, в соответствии с которым договаривающиеся стороны изменили предмет исполнения и оставили тем же способ исполнения обязательства. Ни сам договор долевого участия, ни последующие изменения не имеют юридической силы, так как с момента подписания договора генерального подряда № 1 от 9 сентября 2003 года они утратили своё действие. Стоимость работ определялась долей генерального подрядчика в размере 58 % общей площади жилого дома выше отметки 0,00 в соответствии с Приложением № 2. До настоящего времени ЗАО «Саратовоблжилстрой» не окончило строительство дома и не ввело его в эксплуатацию. На момент заключения дополнительного соглашения № 1 от 1 декабря 2004 года к договору генерального подряда № 1 от 9 сентября 2003 гола ЗАО «Саратовоблжилстрой» также не окончило строительство объекта. По условиям данного дополнительного соглашения ЗАО «Саратовоблжилстрой» обязалось выполнить те же самые работы, что были предусмотрены и договором генерального подряда № 1 от 9 сентября 2003 года, с той лишь разницей, что словесные формулировки и использованные понятия в определении работ несущественно отличались от тех, которые были использованы в договоре генерального подряда № 1 По сути пункт 1.2 договора генерального подряда от 9 сентября 2003 года полностью охватывает все виды работ и затрат, указанных в п. пункте 1 дополнительного соглашения № 1 от 1 декабря 2004 года к договору генерального подряда № 1 от 9 сентября 2003 года. В 2004-2005 годах ЗАО Саратовоблжилстрой» не выполняло работы, предусмотренные пунктом 1 дополнительного соглашения № 1 от 1 декабря 2004 года, и не понесло в эти связи никаких затрат. Данное обстоятельство подтверждается пунктом 1.1 договора подряда от 1 апреля 2006 года, заключенного между НП «Единство Поволжья» и ЗАО «Саратовоблжилстрой», в котором говориться, что на момент заключения договора ЗАО «Саратовоблжилстрой» выполнило часть работ по строительству жилого дома по договору генерального подряда № 1 от 9 сентября 2003 года, заключенному между ЗАО «Саратовоблжилстрой» и прежним заказчиком строительства ООО «Саратовский Дом», которые составляют 31 % от общего объема работ. Ни в договоре генерального подряда № 1 от 9 сентября 2003 года, ни в приложении № 1 к договору долевого участия № 132 от 5 сентября 2003 года в редакции от 26 марта 2005 года спорные подвальные помещения не указаны, а значит ЗАО «Саратовоблжилстрой» они не передавались. В соответствии с договором № 2 замены стороны в обязательстве от 1 июля 2005 года и приложении к нему за ЗАО «Саратовоблжилстрой» значатся имущественные права на 58 % от общей площади дома согласно приложению № 1 к договору долевого участия № 132 (на 185 квартир). При этом имущественные права на спорные подвальные помещения ЗАО «Саратовоблжилстрой» не передавались. Акт зачета взаимных требований на сумму 5925590 рублей от 1 февраля 2005 года и соглашение № 4 от 1 февраля 2005 года о дополнении приложения № 1 к договору № 132 долевого участия в строительстве жилого дома по ул. *** в г. Саратове от 5 сентября 2003 года являются документами, взаимоисключающими друг друга, поскольку нежилые помещения подвалы в блок-секциях «Д» и «Е» по акту зачета взаимных требований передавались в счет задолженности по договору генерального подряда № I от 9 сентября 2003 года, а дополнительным соглашением № 4 эти же нежилые помещения включены в приложение № 1 к договору № 132 долевого участия от 5 сентября 2003 года. При этом, согласно договору № 132, в счет погашения затрат дольщика ЗАО «Саратовоблжилстрой» застройщик передает ему имущественные права на 185 квартир, что составляет 58 % от общей площади всех помещений в данном доме. По договору генерального подряда № 1 от 9 сентября 2003 года доля ЗАО «Саратовоблжилстрой» также определена в размере 58 % общей площади жилого дома. Таким образом, следует, что ЗАО «Саратовоблжилстрой» принадлежали имущественные права на 116 % общей площади помещений в возводимом им доме, что не соответствует действительности. В соответствии с пунктом 2.1 договора подряда от 1 апреля 2006 года, заключенного между НП «Единство Поволжья» и ЗАО «Саратовоблжилстрой», оплата подрядчику выполненных работ производится путем заключения договора долевого участия в срок не позднее 1 мая 2006 года. При этом заказчик обязуется ежемесячно подписывать с подрядчиком акты о выполнении условий договора долевого участия по оплате помещений пропорционально выполненным работам. Договора долевого участия до настоящего времени между ЗАО «Саратовоблжилстрой» и НП «Единство Поволжья» не заключены, следовательно, права требования на спорные нежилые помещения не передавались. Ни в договоре подряда от 01.04.2006 года, ни в дополнительном соглашении к нему от 19.05.2006 года не упоминается Акт зачета требований между ЗАО «Саратовоблжилстрой» и ООО «Саратовский Дом» на сумму 5925590 рублей от 01.02.2005 года, следовательно, на момент подписания договора и дополнительного соглашения к нему акта зачета требований не существовало. Таким образом, передача права требования на спорные подвальные помещения ЗАО «Саратовоблжилстрой» произведена только 19 мая 2006 года, то есть после того, как эти же права требования возникли у Лямкина А.Б.
Безруков В.В. обратился в суд с иском к НП «Единство Поволжья», ООО «О-КСон», ООО «Саратовский Дом», Лямкину А.Б., Дмитриеву А.Г. о признании имущественного права на получение в собственность нежилого помещения. Свои требования Безруков В.Г. обосновывает тем, что постановлением мэра г. Саратова № 877-210 от 22.11.1999 г. НП «Единство Поволжья» был предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок для проектирования и строительства жилого дома в Кировском районе. 27.09.2001г. между Администрацией г. Саратова и НП «Единство Поволжья» был заключен договор аренды земельного участка № 2884, по которому НП «Единство Поволжья» предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 64:48:03 03 52:06, площадью 6091 кв.м. по адресу г. Саратов, ул. *** 03.03.2003г. между НП «Единство Поволжья» и ООО «Саратовский дом» был заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому НП «Единство Поволжья» уступило ООО «Саратовский дом» права и обязанности по договору аренды земельного участка № 2884 от 27.09.2001 г. 05.09.2003 г. ООО «Саратовский Дом» заключило договор № 132 долевого участия в строительстве указанного выше жилого дома с ЗАО «Саратовоблжилстрой». Согласно соглашению № 4 от 01.02.2005 г. о дополнении приложения № 1 к данному договору ООО «Саратовский Дом» передало ЗАО «Саратовоблжилстрой» имущественное право на нежилое помещение площадью 398,65 кв.м. в подвале блок-секции «Е» строящегося жилого дома на пересечении ул. *** г. Саратова. За имущественное право на данное помещение ЗАО «Саратовоблжилстрой» рассчиталось в полном объеме, что подтверждается актом взаимных требований от 01.02.2005г. 01.07.2005 г. по договору № 2 замены стороны в обязательстве ООО «Саратовский Дом» передало права аренды на вышеуказанный земельный участок НП «Единство Поволжья». Помимо прав на земельный участок НП «Единство Поволжья» приняло и обязательства перед третьими лицами по заключенным ООО «Саратовский Дом» в ходе строительства договорам долевого участия, в том числе и по договору № 132 долевого участия в строительстве жилого по ул. *** в г. Саратове от 05.09.2003 г. 01.04.2006 г. НП «Единство Поволжья» заключило с ЗАО «Саратовоблжилстрой» договор подряда на строительство указанного жилого дома. 19.05.2006г. было подписано дополнительное соглашение к данному договору, в соответствии с которым НП «Единство Поволжья» подтвердило свои обязательства перед ЗАО «Саратовоблжилстрой» по передаче 58% площадей помещений в доме, в том числе и по передаче нежилого помещения площадью 398,65 кв.м. в подвале блок-секции «Е». 26.09.2006 г. между истцом и ЗАО «Саратовоблжилстрой» был заключен договор уступки права требования № 2/Е, согласно которому Безруков В.В. приобрел имущественное право требования на нежилое помещение 398,65 кв.м., расположенное в подвале блок-секции «Е» строящегося жилого дома переменной этажности с нежилыми помещениями на земельном участке на пересечении ул. *** г. Саратова, рассчитавшись с ЗАО «Саратовоблжилстрой» в полном объеме, что подтверждается справкой от 03.03.2008 г. на сумму 729120 рублей. В настоящее время НП «Единство Поволжья» уклоняется от выполнения обязательств по передаче участникам строительства, в том числе и ему, в собственность недвижимости по заключенным договорам. Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, Безруков В.В. просил суд признать за ним имущественное право требования на получение в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию нежилого помещения площадью 398,65 кв.м., расположенного в подвале блок-секции «Е» строящегося жилого дома переменной этажности с нежилыми помещениями на земельном участке на пересечении ул. *** г. Саратова; признать недействительными в силу ничтожности договор № 75/С долевого участия в строительстве от 31.05.2005 г., заключенный Лямкиным А.Б. с ООО «Саратовский Дом» и договор уступки права требования от 14.12.2006 г., заключенный между Дмитриевым А.Г. и Лямкиным А.Б.
Кузнецов В.А. обратился в суд с иском к НП «Единство Поволжья», ООО «О-КСон», ООО «Саратовский Дом», Лямкину А.Б., Дмитриеву А.Г. о признании имущественного права, обосновывая свои требования тем, что 04.07.2006 г. между ним и ЗАО «Саратовоблжилстрой» был заключен договор уступки права требования № 417/1, согласно которому он приобрел имущественное право на нежилое помещение площадью 342,77 кв.м., расположенное в подвале блок-секции «Д», строящегося жилого дома переменной этажности с нежилыми помещениями на земельном участке на пересечении ул. *** г. Саратова. За имущественное право он полностью рассчитался с ЗАО «Саратовоблжилстрой», уплатив 342770 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 28.05.2008 г. У ЗАО «Саратовоблжилстрой» имущественное право требования на вышеуказанное помещение возникло на основании договора № 132 от 05.09.2003 г. долевого участия в строительстве указанного жилого дома, заключенного с ООО «Саратовский Дом» и соглашения № 4 от 01.02.2005 г. о дополнении приложения № 1 к данному договору. По соглашению ООО «Саратовский Дом» передало ЗАО «Саратовоблжилстрой» имущественное право требования на нежилое помещение площадью 342,77 кв.м. в подвале блок-секции «Д», вышеуказанного дома. За имущественное право ЗАО «Саратовоблжилстрой» рассчиталось в полном объеме, что подтверждается актом зачета взаимных требований от 01.02.2005 г. 01.07.2005 г. по договору № 2 замены стороны в обязательстве ООО «Саратовский Дом» передало права аренды на вышеуказанный земельный участок НП «Единство Поволжья». Помимо прав на земельный участок НП «Единство Поволжья» приняло на себя обязательства перед третьими лицами по заключенным ООО «Саратовский Дом» договорам, в том числе и по договору № 132 долевого участия в строительстве жилого по ул. *** в г. Саратове от 05.09.2003 г. 01.04.2006 г. НП «Единство Поволжья» заключило с ЗАО «Саратовоблжилстрой» договор подряда на строительство указанного жилого дома. 19.05.2006г. было подписано дополнительное соглашение к данному договору, в соответствии с которым НП «Единство Поволжья» подтвердило свои обязательства перед ЗАО «Саратовоблжилстрой» по передаче 58% площадей помещений в доме, в том числе и по передаче нежилого помещения площадью 398,65 кв.м. в подвале блок-секции «Д». Кузнецов В.А. просил суд признать за ним имущественное право требования на получение в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию нежилого помещения площадью 342,77 кв.м., расположенного в подвале блок-секции «Д» строящегося жилого дома переменной этажности с нежилыми помещениями на земельном участке на пересечении ул. *** г. Саратова; признать недействительным в силу ничтожности договор № 74/С долевого участия в строительстве от 31.05.2005 г., заключенный Лямкиным А.Б. с ООО «Саратовский Дом», и договор уступки права требования от 14.12.2006 г., заключенный между Дмитриевым А.Г. и Лямкиным А.Б.
Решением Кировского районного суда г. Саратова от 4 июня 2010 года в удовлетворении исковых требований Дмитриева А.Г. отказано в полном объеме, а исковые требования Безрукова В.В. и Кузнецова В.А. удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, Дмитриев А.Г. обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и вынести новое решение, удовлетворив заявленные им требования, поскольку считает его незаконным. Заявитель считает, что судом дана неверная оценка исследованным доказательствам. Суд сделал неправильный вывод о том, что ООО «Саратовский дом» не имело право уступать Лямкину А.Б. имущественное право требования на получение в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию нежилого помещения площадью 342,77 кв.м., расположенного в подвале блок-секции «Д» и нежилого помещения площадью 398,65 кв.м., расположенного в подвале блок-секции «Е», строящегося жилого дома переменной этажности с нежилыми помещениями на земельном участке на пересечении ул. *** г. Саратова. Кроме того, не согласен с выводом суда о том, что не доказан факт оплаты по договорам № 74/С и № 75/С долевого участия в строительстве от 31.05.2005 г., заключенным между ООО «Саратовский дом» и Лямкиным А.Б.
НП «Единство Поволжья» также обратилось в суд с кассационной жалобой и просит отменить обжалуемое решение и направить дело на новое рассмотрение, на основании доводов, аналогичных доводам жалобы Дмитриева А.Г.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб в соответствии со ст. 347 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда приходит к следующему выводу.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств (инвестиций) граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ по сделке уступки требования кредитор может передать другому лицу право, принадлежащее ему на основании обязательства.
В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела усматривается, что 5 сентября 2003 года между ООО «Саратовский Дом», выступавшим в качестве заказчика, и ЗАО
«Саратовоблжилстрой», выступавшим в качестве дольщика, был заключен договор №
132 долевого участия в строительстве жилого дома по ул. *** в г.
Саратове (том 1л.д. 153).
По условиям договора ЗАО «Саратовоблжилстрой» приняло на себя обязательства по выполнению строительно-монтажных работ и специальных работ, а также несению, указанных в договоре, расходов в ходе строительства жилого дома. В счет погашения указанных затрат ООО «Саратовский
Дом» обязалось передать ЗАО «Саратовоблжилстрой» имущественные права на 185
квартир, что составляет 58 % от общей площади всех помещений в данном доме, указанных в Приложении № 1 к договору (том 1л.д. 154-157).
В силу п. 4 договора № 132 ЗАО «Саратовоблжилстрой» предоставлялось право самостоятельно привлекать к финансированию строительства юридических и физических лиц посредством заключения с ними договоров уступки права требования либо оформления иных договорных форм, не запрещенных действующим законодательством РФ.
9 сентября 2003 года между ООО «Саратовский Дом» и ЗАО «Саратовоблжилстрой» был заключен договор генерального подряда № 1 (том 1л.д. 236-238).
По условиям договора ЗАО «Саратовоблжилстрой» обязалось выполнить собственными силами и силами подрядных организаций комплекс строительно-монтажных работ на объекте в соответствии с заданием заказчика, действующими СНиП, разработанной проектно-сметной документацией, включая возможные дополнительные работы, необходимые для сооружения объекта, обеспечивающих ввод объекта в эксплуатацию и выполнение ТУ заинтересованных организаций г. Саратова. Стоимость работ, поручаемых генподрядчику, определялась его долей в объеме 58 % общей площади жилого дома выше отметки 0,00 в соответствии с приложением № 2. Предусматривалось, что оплата выполненных объемов работ должна была производиться путем передачи заказчиком доли подрядчику квартирами в соответствии с приложением № 2.
1 декабря 2004 года между ООО «Саратовский Дом» и ЗАО «Саратовоблжилстрой» было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору генерального подряда № 1 от 9 сентября 2003 года (том 1л.д. 240).
По условиям соглашения ЗАО «Саратовоблжилстрой» приняло на себя обязательства по выполнению строительно-монтажных работ по инженерным сетям и сооружениям в соответствии с выданными за все время строительства вплоть до ввода строящегося жилого дома по ул. *** в эксплуатацию техническими условиями, обеспечивающими приемку жилого дома Госкомиссией. При этом затраты ЗАО «Саратовоблжилстрой» составляют 15000000 рублей. Соглашением предусматривалось, что расчеты могли производиться денежными средствами путем передачи имущественного права на жилые и нежилые помещения в строящемся жилом доме по ул. ***.
1 февраля 2005 года между ООО «Саратовский Дом» и ЗАО Саратовоблжилстрой» было заключено соглашение № 4 о дополнении приложения № 1 к договору № 132 долевого участия в строительстве жилого дома по ул. *** в г. Саратове от 5 сентября 2003 года (том 1л.д. 158).
Соглашением № 4 перечень квартир в строящемся доме на пересечении улиц *** г. Саратова, имущественные права на которые принадлежат ЗАО «Саратовоблжилстрой», был дополнен нежилым помещением в блок-секции «Д» в подвале общей площадью 342,77 кв.м стоимостью 342770 рублей и нежилым помещением в блок-секции «Е» в подвале общей площадью 398,65 кв.м стоимостью 598650 рублей.
1 февраля 2005 года ООО «Саратовский Дом» и ЗАО «Саратовоблжилстрой» был составлен и подписан акт зачета взаимных требований (том 1л.д. 159).
Данным актом нежилое помещение в блок-секции «Д» в подвале общей площадью 342,77 кв.м и нежилое помещение в блок-секции «Е» в подвале общей площадью 398,65 кв.м передавались подрядчику в счет погашения задолженности ООО «Саратовский Дом» перед ЗАО «Саратовоблжилстрой».
Подлинность данного акта подтвердил в суде первой инстанции представитель ООО «Саратовский Дом» Белов А.Г. (том 2л.д. 103, 161).
Исходя из изложенного, судебная коллегия считает законным и обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что на основании вышеуказанных договоров и соглашений с 1 февраля 2005 года от ООО «Саратовский Дом» к ЗАО «Саратовоблжилстрой» перешли права имущественного требования спорных нежилых помещений.
Также судом установлено, что 01.07.2005 года был заключен договор № 2 замеры стороны в обязательстве между ООО «Саратовский Дом» и НП «Единство Поволжья», по которому права заказчика строительства многоквартирного жилого дома на ул. *** в г. Саратове перешли от ООО «Саратовский Дом» к НП «Единство Поволжья» (том 1 л.д. 160).
01.04.2006 года между ЗАО «Саратовоблжилстрой» и НП «Единство Поволжья» был заключен договор подряда, по которому ЗАО Саратовоблжилстрой» приняло обязательства по выполнению комплекса строительно-монтажных работ по завершению строительства жилого кирпичного шестиподъездного жилого дома переменной этажности, расположенного на земельном участке, на пересечении улиц *** г. Саратова (том 1л.д. 57-65).
Из текста данного договора следует, что стороны признали выполнение ЗАО «Саратовоблжилстрой» части работ по строительству жилого дома по договору генерального подряда № 1 от 9 сентября 2003 года, заключенному между ЗАО «Саратовоблжилстрой» и прежним заказчиком строительства ООО «Саратовский Дом», которые составляют 31 % от общего объема работ, а также работы по строительству внеплощадочных сетей и инженерных сооружений, выносу коммуникаций и инженерных сооружений на сумму 928850 рублей. Стоимость работ и обязательств по данному договору составляла 17000000 рублей, которые заказчик обязался оплатить в срок не позднее 1 мая 2006 года. При этом оплата по соглашению сторон могла быть произведена путем передачи заказчиком в распоряжение подрядчика имущественных прав на помещения в доме или иным образом по соглашению сторон.
16 мая 2006 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору подряда от 1 апреля 2006 года, которым было установлено, что стоимость работ поручаемых ЗАО «Саратовоблжилстрой» определялась стоимостью помещений, входящих в долю подрядчика, которая составляет 40,02 % от площади всех помещений в доме выше отметки «0» и 58 % от площади всех помещений в доме ниже отметки «0». Данные помещения заказчик передает подрядчику в счет оплаты путем заключения договоров долевого участия в срок не позднее 1 июня 2006 года. Перечень помещений с указанием их характеристик является неотъемлемой частью договоров долевого участия (том 1л.д. 67).
19 мая 2006 года между НП «Единство Поволжья» и ЗАО Саратовоблжилстрой» было заключено дополнительное соглашение к договору подряда от 1 апреля 2006 года (том 1л.д. 68).
Согласно соглашению, в счет оплаты выполненных обязательств, а также во исполнение принятых НП «Единство Поволжья» на себя обязательств ООО «Саратовский Дом» перед ЗАО «Саратовоблжилстрой» по дополнительному соглашению № 1 от 26 ноября 2004 года к договору генерального подряда № 1 от 9 сентября 2003 года, по соглашению № 3 от 16 декабря 2004 года о дополнении приложения № 1 к договору № 132 долевого участия в строительстве жилого дома по ул. *** в г. Саратове от 5 сентября 2003 года, НП «Единство Поволжья» передало в распоряжение ЗАО «Саратовоблжилстрой» имущественные права требования и ряд жилых и нежилых помещения, в числе которых указаны нежилое подвальное помещение площадью 342,77 кв.м. в блок-секции «Д» и нежилое подвальное помещение площадью 398,65 кв.м. в блок-секции «Е», на сумму 7286390 рублей.
Таким образом, новый заказчик подтвердил имущественные права требования ЗАО «Саратовоблжилстрой» на нежилое подвальное помещение площадью 342,77 кв.м. в блок-секции «Д» и нежилое подвальное помещение площадью 398,65 кв.м. в блок-секции «Е».
Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, а также свидетельствующих о ничтожности дополнительного соглашения № 4 от 01.02.2005 года к договору № 132 от 05.09.2003 года, акта зачета взаимных требований от 01.02.2005 года, договора подряда от 01.04.2006 года и дополнительного соглашения к нему от 19.05.2006 года, суду первой инстанции представлено не было. Не представлены такие доказательства и в суд кассационной инстанции.
Доводы жалобы Дмитриева А. Г. о том, что договор генерального подряда № 1 от 9 сентября 2003 года содержит схожие с договором № 132 долевого участия в строительстве от 5 сентябре 2003 года условия, а дополнительное соглашение № 4 от 01.02.2005 года противоречит акту зачета взаимных требований от 01.02.2005 года, что является основанием говорить о недействительности имущественных прав ЗАО Саратовоблжилстрой», были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки указанного обстоятельства судебная коллегия не усматривает.
Не является основанием к отмене обжалуемого судебного акта довод жалобы Дмитриева А.Г. о том, что ЗАО «Саратовоблжилстрой» не оплатило имущественных прав на спорные нежилые помещения, поскольку практически не исполняло перед ООО «Саратовский Дом» и НП «Единство Поволжья» своих обязательств по договору долевого участия в строительстве, договору генерального подряда № 1 и договору подряда от 01.04.2006 года, поскольку опровергается изложенными выше доказательствами.
Кроме того, суду не было представлено доказательств, что заказчики ООО «Саратовский дом» и НП «Единство Поволжья» оспаривали обстоятельства исполнения ЗАО «Саратовоблжилстрой» своих обязательств по вышеперечисленным договорам и имущественные права ЗАО «Саратовоблжилстрой» на спорные нежилые помещения.
При изложенных обстоятельствах, вывод суда об отказе Дмитриеву А.Г. в удовлетворении заявленных им требований в этой части судебная коллегия считает законным и обоснованным, поскольку он соответствует установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права, регулирующим данные правоотношения.
Судом также установлено, что 26 сентября 2006 года между ЗАО «Саратовоблжилстрой» и Безруковым В.В. был заключен договор уступки права требования № 2/Е, по которому ЗАО «Саратовоблжилстрой» уступило Безрукову В.В. право требования с застройщика строительства НП «Единство Поволжья» подвального нежилого помещения площадью 398,65 кв.м., расположенного в блок-секции «Е» строящегося жилого дома переменной этажности на пересечении улиц *** в г. Саратове. Уступаемое имущественное право требования было оценено сторонами в 729120 рублей, которые Безруков В.В. уплатил ЗАО «Саратовоблжилстрой» (том 1 л.д. 192, 193; том 2 л.д. 32).
4 июля 2006 года между ЗАО «Саратовоблжилстрой» и Кузнецовым В.А. был заключен договор уступки права требования № 417/1, по которому ЗАО «Саратовоблжилстрой» уступило Кузнецову В.А. право требования с застройщика строительства НП «Единство Поволжья» подвального нежилого помещения площадью 342,77 кв.м., расположенного в блок-секции «Д» строящегося жилого дома переменной этажности на пересечении улиц *** в г. Саратове. Уступаемое имущественное право требования было оценено сторонами в 342770 рублей, которые Кузнецов В.А. уплатил ЗАО «Саратовоблжилстрой» (том 2 л. д. 133, 134).
Оснований для признания данных договоров недействительными судом первой инстанции установлено не было, доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, суду не представлено, в силу чего решение суда об удовлетворении исковых требований, заявленных Кузнецовым В.А. и Безруковым В.В. о признании за ними имущественного права требования на получение в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию нежилых помещений, является правильным.
Кроме того, судом установлено, что 31 мая 2005 года между ООО «Саратовский Дом» и Лямкиным А.Б. были заключены договоры долевого участия № 74/С и № 75/С, по условиям которых Лямкин А.Б. принимался в качестве дольщика на участие в строительстве шестисекционного кирпичного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. *** г. Саратова с возникновением у дольщика имущественного права на подвальное помещение без инженерных коммуникаций в блок-секции «Д» общей площадью 400,0 кв.м. и подвального помещения без инженерных коммуникаций в блок-секции «Е» общей площадью 400,0 кв.м. (том 1 т.д. 10, 11).
Уступаемое имущественное право требования было оценено сторонами в 4000000 рублей (по 2000000 рублей каждое), которые Лямкин А.Б. уплатил ООО «Саратовский Дом», что подтверждается письменными доказательствами (том 1л.д. 14-19).
14 декабря 2006 года Лямкин А.Б. на основании договоров цессии уступил права требования передачи в собственности вышеуказанных подвальных помещений Дмитриеву А.Г. (томл.д. 12, 13).
Проанализировав установленные по делу обстоятельства и представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент заключения с Лямкиным А.Б. договоров № 74/С и № 75/С ООО «Саратовский дом» не имело имущественного права на подвальные помещения, поскольку такое право принадлежало ЗАО «Саратовоблжилстрой». В связи с этим указанное право не перешло к Лямкину А.Б., в силу чего и последний не мог распоряжаться этим правом, заключая с кем-либо договор цессии.
Таким образом, вывод суда об удовлетворении исковых требований Безрукова В.В. и Кузнецова В.А. о признании недействительными заключенных между ООО «Саратовский Дом» и Лямкиным А.Б. договоров долевого участия в строительстве, а также заключенных Лямкиным А.Б. и Дмитриевым А. Г. договоров цессии, является законным и обоснованным.
Судебная коллегия находит суждения суда первой инстанции по указанным выше обстоятельствам правильными, так как они соответствуют установленным по делу обстоятельствам и основаны на законе, положения которого в решении приведены.
Однако судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что отсутствие в квитанциях к приходным кассовым ордерам обязательных реквизитов (расшифровки подписи главного бухгалтера, подписи кассира), наличие которых является гарантией достоверности информации о получении организацией денежных средств, позволяет суду сделать вывод о недоказанности Дмитриевым А.Г. обстоятельств оплаты Лямкиным А.Б. в ООО «Саратовский Дом» имущественных прав требования передачи в собственность спорных нежилых помещений.
Как следует из материалов дела, приходные кассовые ордера содержат подпись лица, принявшего денежные средства от имени ООО «Саратовский Дом»", печать ООО «Саратовский Дом» и штамп «Оплачено».
Кроме того, факт оплаты подтверждается кассовыми чеками ООО «Саратовский Дом», справками ООО «Саратовский Дом» подтверждающими факт оплаты (том 1л.д. 14-19).
При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым исключить данный вывод суда из мотивировочной части решения.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся по существу к переоценке доказательств, которые были предметом исследования и оценки суда первой инстанций, в связи с чем подлежат отклонению.
Судом первой инстанции установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения, требования норм процессуального права соблюдены, поэтому оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам кассационных жалоб не имеется.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Руководствуясь ст.ст. 193, 199, 360, 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда,
определила:
Решение Кировского районного суда г. Саратова от 4 июня 2010 года оставить без изменения.
Исключить из мотивировочной части решения суда вывод о том, что отсутствие в квитанциях к приходным кассовым ордерам обязательных реквизитов, наличие которых является гарантией достоверности информации о получении организацией денежных средств, позволяет суду сделать вывод о недоказанности Дмитриевым А.Г. обстоятельств оплаты Лямкиным А.Б. в ООО Саратовский Дом» имущественных прав требования передачи в собственность спорных нежилых помещений.
Председательствующий:
Судьи:
