Ростовский областной суд
Информация предоставлена Интернет–порталом ГАС «Правосудие» (www.sudrf.ru)
Вернуться назад
Ростовский областной суд — БАНК СУДЕБНЫХ РЕШЕНИЙ
Судья Акименко Н.Н. Дело № 33-10138
КАССАЦИОННОЕ О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
9 сентября 2010 года г. Ростов-на-Дону
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
Председательствующего Мельник Н.И.
Судей Камышевой Т.В., Татуриной С.В.
при секретаре Богдановой М.А.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Мельник Н.И.
дело по кассационной жалобе ООО «Беловодье»
на решение Азовского городского суда Ростовской области от 17 июля 2010 года,
У С Т А Н О В И Л А:
Макаров И.А. обратился в суд с иском к ООО «Беловодье» о понуждении к регистрации договора №52 от 13 июля 2007 года долевого участия в строительстве коттеджного поселка.
Азовский городской суд Ростовской области решением от 17 июля 2010 года постановил провести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве коттеджного поселка №52 от 13 июля 2007 года между Макаровым И.А. и ООО «Управляющая финансовая компания «Холдинг Каскад» (ныне ООО «Беловодье»). Суд обязал ООО «Беловодье» представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области Азовский отдел документы для государственной регистрации договора №52 от 13 июля 2007 года, предусмотренные ст. 16, 25.1 закона №122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Взыскал с ООО «Беловодье» в пользу Макарова И.А. расходы на представителя 15 000 рублей.
В кассационной жалобе ООО «Беловодье» просит решение суда отменить, считает его неправильным и необоснованным.
В жалобе кассатор, ссылаясь на ст. 421 ГК РФ, статьи 1, 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», указывает, что отличительными признаками объекта долевого строительства, подпадающего под регулирование ФЗ № 214 являются наличие объекта, подлежащего передаче участнику долевого строительства в единоличную собственность (квартира), наличие общего для всех участников иного имущества в многоквартирном доме (подсобные помещения, лестницы, лифты и др.) подлежащего передаче участникам в общую долевую собственность, объект должен возводиться на средства не менее чем двух участников долевого строительства. При этом многоквартирный дом в целом - не является самостоятельным объектом недвижимости. Многоквартирный дом представляет собой совокупность самостоятельных объектов недвижимости (квартир) и нежилых помещений, необходимых для обслуживания этих объектов (квартир) и дома в целом. В отличие от многоквартирного дома при строительстве коттеджа не возникает имущества общего с другими участниками долевого строительства. Коттедж (жилой дом) не может входить в состав какого-либо другого объекта недвижимости и не может являться объектом долевого строительства, так как возводится на средства одного лица или одной семьи.
Так как коттедж не может выступать в качестве объекта долевого строительства, то и положения ФЗ № 214 об обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и иные нормы этого закона не распространяются на отношения сторон по строительству индивидуальных жилых домов (коттеджей).
Также кассатор указывает, что на запрос ООО «Беловодье» ... дала ответ за № 1549 от 24.06.2008 года из которого следует, что, поскольку коттедж не входит в состав иного объекта недвижимости, а является одноквартирным жилым домом, то строительство коттеджного поселка не входит в сферу регулирования закона № 214 -ФЗ.
Кроме того, заявитель полагает, что п.6.1 Договора № 52 от 13 июня 2007 года устанавливает, что договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами, не содержит ссылок на его обязательную государственную регистрацию. Заключенный договор между ООО «Беловодье» и Макаровым И.А. является инвестиционным. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на жилой дом (коттедж) и земельный участок к Макарову И.А.
Также кассатор указывает, что требования к проектной декларации отражены в статьях 19, 21 ФЗ №214. Очевидно, что положения п.п.4,5,6,7 ч.1 ст.21 ФЗ № 214 не могут быть выполнены ООО «Беловодье», так как перечисленные нормы относятся исключительно к многоквартирным домам. Кроме того, Договор долевого участия с первым участником не зарегистрирован. Из-за этого невозможна регистрация договоров с другими участниками.
Судебная коллегия, ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя Макарова И.А. – Быкова И.Б., действующего на основании доверенности, предтсавителя ООО «Беловодье» - Овчинникова С.В., действующего по доверенности, находит решение суда подлежащим отмене.
При принятии данного решения суд руководствовался статьями 421, 433, 165 ГК РФ, Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статьей 7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и исходил из того, что условия договора, заключенного с истцом, по своей правовой природе устанавливают для сторон права и обязанности из договора долевого участия в строительстве жилого дома, урегулированного законом №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года.
Также суд принял во внимание, что ООО «Беловодье» приняло обязательство вести строительство жилого дома своими силами и /или/ с привлечением других лиц за счет средств истца, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилой дом, в связи с чем пришел к выводу, что принятые обязательства являются элементом договора о долевом участии в строительстве и не могут регулироваться нормами об инвестиционной деятельности.
Кроме того, суд учел, что Федеральный закон №214-ФЗ к участникам долевого строительства относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства не только многоквартирных домов, но и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. ООО «Беловодье» осуществляет строительство единого жилого комплекса малоэтажных жилых домов усадебного типа с привлечением денежных средств граждан. Отсутствие доли в праве собственности на общее имущество граждан, привлеченных к строительству, по мнению суда, само по себе не могло влиять на правовую природу спорного правоотношения.
Однако с такими выводами суда нельзя согласиться, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, сделаны без учёта всех юридически значимых для правильного разрешения дела обстоятельств и достаточных доказательств, подтверждающих правовую природу договора долевого участия.
Суд первой инстанции неправильно определил характер правоотношений сторон и правовую природу договора, который назван сторонами договором долевого участия, а фактически является договором подряда на строительство объекта собственности, который не подлежал государственной регистрации, что привело к неправильному разрешению дела.
Согласно статье 1 Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости» предметом его регулирования являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц (участников долевого строительства) для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, а также отношения, связанные с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
В соответствии со статьей 2 Закона №214-ФЗ под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
В статье 4 Закона №214-ФЗ раскрыта правовая природа договора участия в долевом строительстве. Согласно п. 1 ст. 4 одна сторона договора (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ существо договора определяется его содержанием, а не названием.
Из материалов настоящего гражданского дела усматривается, что согласно позиции уполномоченного органа – ... ..., изложенной в письма №1549 от 24.06.2008 года, строительство коттеджного посёлка, состоящего из одноквартирных индивидуальных жилых домов, не попадает под действие ФЗ № 214.
Анализируя названные положения Федерального закона № 214 от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости», следует прийти к выводу о том, что объектом договора долевого участия в строительстве не может выступать строительство коттеджа, который следует рассматривать в качестве жилого дома (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). Коттедж не входит в состав многоквартирного дома, является самостоятельным объектом недвижимости, он вместе с земельным участком целиком оформляется в собственность одного лица.
Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, коллегия полагает возможным вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Макарову И.А. отказать в полном объеме.
Руководствуясь требованиями ст.360- 362 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Азовского городского суда от 19 июля 2010 года отменить и вынести новое решение, которым Макарову И.А. в удовлетворении исковых требований отказать.
Председательствующий
Судьи
