ПЕРВЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД
ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
Дело №2а-1-1380/2020
88а-3580/2021
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
город Саратов 09 февраля 2021 года
Судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Желонкиной Г.А.
судей Баранова Г.В. и Гайдарова М.Б
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Калужского областного суда от 08 июля 2020 года по административному делу по административному исковому заявлению Городской Управы <адрес> к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.
Заслушав доклад судьи Первого кассационного суда общей юрисдикции Гайдарова М.Б., представителя Городской Управы <адрес> – Казантаева Е.Н., возражавшего против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции
у с т а н о в и л а:
Городская Управа <адрес> обратилась в суд с административным иском о признании незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее - Управление Росреестра по <адрес>), выраженное в уведомлении от 29 ноября 2019 года № о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между Городской Управой <адрес> и общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> (далее – ООО <данные изъяты>
Требования обоснованы тем, что 17 февраля 2016 года между Городской Управой <адрес> и ООО <данные изъяты> заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 40:25:000180:689 площадью 49516 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с видом разрешённого использования: многоквартирные дома 6-12 этажей на срок до 24 декабря 2059 года. Впоследствии договор фактически прекратил свое действие, в связи с чем, стороны договора 20 ноября 2019 года заключили соглашение о расторжении договора аренды. 21 ноября 2019 года административный истец обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка. Административный ответчик приостановил государственную регистрацию по заявлению, с чем Городская Управа <адрес> не согласилась, поскольку исходный земельный участок был разделен на несколько земельных участков, которые поставлены на кадастровый учет, в отношении вновь образованных земельных участков между Городской Управой <адрес> и ООО <данные изъяты> заключены договоры аренды.
Решением Калужского районного суда Калужской области от 12 марта 2020 года в удовлетворении требований административного иска отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам судебной коллегии по административным делам Калужского областного суда от 08 июля 2020 года, решение Калужского районного суда Калужской области от 12 марта 2020 года отменено. Принято по делу новое решение, которым признано незаконным решение, выраженное в уведомлении Управления Росреестра по <адрес> о приостановлении государственной регистрации от 29 ноября 2019 года №. Суд обязал Управление Росреестра <адрес> повторно рассмотреть заявление Городской Управы <адрес> о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 17 февраля 2016 года №.
В кассационной жалобе, поданной 07 декабря 2020 года Управлением Росреестра по <адрес> через суд первой инстанции и поступившей в Первый кассационный суд общей юрисдикции 11 января 2021 года, оспаривается законность и обоснованность судебного акта апелляционной инстанции, ставится вопрос о его отмене, оставлении решения суда первой инстанции без изменения.
Доводы кассационной жалобы повторяют позицию стороны в суде апелляционной инстанции и сводятся к тому, что судом апелляционной инстанции неверно установлены обстоятельства и дана оценка доказательствам: на момент обращения с административным иском были актуальны сведения о приостановлении регистрации заявления административного истца от 17 мая 2019 года; согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости была зарегистрирована ипотека в отношении права аренды земельного участка; на момент обращения Городской Управы города Калуги договор ипотеки не был изменен или прекращен и соответствующая запись в едином государственного реестра недвижимости не погашена; доказательства исполнения обязательств по договору ипотеки не представлены; Управление Росреестра не правомочно было требовать у заявителя согласие Банка на регистрацию соглашения договора аренды; на момент принятия решения имелись запреты регистрационных действий в отношении земельного участка службы судебных приставов и определение арбитражного суда; документы на снятие данных ограничений не поступали; судом дана неверная оценка постановлению службы судебных приставов от 17 октября 2019 года, которым разрешены регистрационные действия в отношении земельного участка, но не отменен запрет.
На кассационную жалобу, не согласившись с доводами, поданы письменные возражения Городской Управы <адрес>.
Иные стороны в суд кассационной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, что в силу части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению кассационных жалобы, представления. Явка сторон не признавалась обязательной.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта (часть 2 статья 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее, судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции считает, что таких нарушений судом апелляционной инстанции не допущено.
Как следует из материалов дела, 17 февраля 2016 года между Городской Управой <адрес> и ООО <данные изъяты> заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № сроком до 24 декабря 2059 года, по условиям которого ООО <данные изъяты> передан в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>.м, по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: многоквартирные дома 6-12 этажей. 29 февраля 2016 года осуществлена государственная регистрация договора.
12 февраля 2016 года между ООО <данные изъяты> и акционерный коммерческий банк <данные изъяты> (публичное акционерное общество) заключены договоры о залоге права аренды земельного участка №, №, по условиям которых в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору ООО <данные изъяты> (залогодатель) передало в залог акционерный коммерческий банк <данные изъяты> (публичное акционерное общество) (залогодержателю) право аренды земельного участка, принадлежащего залогодателю на основании договора № от 17 февраля 2016 года. Сведения об ипотеке в пользу акционерный коммерческий банк <данные изъяты> (публичное акционерное общество) в отношении права аренды на земельный участок внесены в единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии с утвержденным постановлением Городской Управы <адрес>№-п от 24 января 2018 года проектом планировки территории и проектом межевания территории в районе д. Чижовка произведен раздел земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>. на 19 самостоятельных земельных участков, которые поставлены на кадастровый учет с номерами № площадью <данные изъяты>№ площадью <данные изъяты>, № площадью <данные изъяты>, № площадью <данные изъяты>, № площадью <данные изъяты>№ площадью <данные изъяты>, № площадью <данные изъяты>№ площадью <данные изъяты>, № площадью <данные изъяты>№ площадью <данные изъяты>, № площадью <данные изъяты>№ площадью <данные изъяты>, № площадью <данные изъяты>, № площадью <данные изъяты>, № площадью <данные изъяты>, № площадью <данные изъяты>, № площадью <данные изъяты>, № площадью <данные изъяты>, № площадью <данные изъяты>
Указанные земельные участки являются предметом договоров аренды, заключенных в 2019 году между Городской Управой <адрес> и ООО <данные изъяты>
20 ноября 2019 года между Городской Управой <адрес> и ООО <данные изъяты> заключено соглашение № о расторжении договора аренды от 17 февраля 2016 года №, по условиям которого договор аренды от 17 февраля 2016 года № земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, предоставленного в аренду с видом разрешенного использования: многоквартирные дома 6-12 этажей, следует считать расторгнутым с момента государственной регистрации настоящего соглашения.
21 ноября 2019 года представителем Городской Управы <адрес>ФИО10 подано заявление в Управление Росреестра по <адрес> об осуществлении государственной регистрации соглашения от 20 ноября 2019 года, к заявлению представлено указанное соглашение.
Решением Управления Росреестра по <адрес>, выраженным в уведомлении от 29 ноября 2019 года №, приостановлена государственная регистрация на основании пунктов 5, 11, 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ) до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 статьи 26 Закона о регистрации ареста или запрета, начиная с 29 ноября 2019 года, в связи с тем, что в ЕГРН имеются актуальные записи об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером № в пользу акционерного коммерческого банка публичное акционерное общество «Финансово-Промышленный Банк».
Заявления ООО <данные изъяты> и/или акционерный коммерческий банк публичное акционерное общество <данные изъяты> о погашении регистрационной записи о залоге права аренды земельного участка в Управление Росреестра по <адрес> не поступали, в связи с чем, ипотека права аренды земельного участка не прекращена.
При проведении правовой экспертизы установлено, что 17 мая 2019 года в Управление Росреестра по <адрес> поступило заявление о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации по которому не принято, регистрационные действия приостановлены.
В отношении указанного земельного участка на основании постановлений судебного пристава-исполнителя межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по <адрес> от 02 июля 2019 года установлены запреты на совершение любых регистрационных действий по исключению из государственного реестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении недвижимого имущества принадлежащего ООО <данные изъяты> на праве собственности, праве аренды и т.д.; определения Арбитражного суда <адрес> от 13 ноября 2019 года по делу № о запрете совершать регистрационные действия по отчуждению и обременению недвижимого имущества ООО <данные изъяты> в пределах суммы <данные изъяты>
Для устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ административному истцу предложено представить документы, являющиеся в соответствии с частью 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка. Также государственная регистрация приостановлена до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии запрета.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что у Управления Росреестра по <адрес> имелись предусмотренные законом основания для приостановления государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между Городской Управой <адрес> и ООО <данные изъяты> 20 ноября 2019 года, и отказал в удовлетворении требований административного иска.
При этом суд исходил из того, что в результате раздела земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> сохранен в измененных границах, что право аренды ООО <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером № является предметом залога по договорам о залоге права аренды земельного участка от 12 февраля 2016 года, заключенным между ООО <данные изъяты> и публичным акционерным обществом акционерный коммерческий банк <данные изъяты> в счет обеспечения исполнения ООО <данные изъяты> обязательств по кредитным договорам, на момент обращения Городской Управы <адрес> с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора аренды, права по которому являются предметом залога, договоры о залоге не были изменены или прекращены, соответствующая регистрационная запись в единый государственный реестр недвижимости не погашена, запреты на совершение регистрационных действий в отношении имущества и иных прав ООО <данные изъяты> на момент принятия оспариваемого решения не были отменены.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции по нижеследующим основаниям.
С учетом взаимосвязанности положений пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодека Российской Федерации суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды. Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды. Следовательно, государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.
В материалах регистрационного дела имеется согласие от 30 мая 2016 года акционерного коммерческого банка <данные изъяты> (публичное акционерное общество), являющегося залогодержателем права требования в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> на образование земельных участков путем раздела, объединения, перераспределения земельных участков или выдела из земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, перераспределения исходного земельного участка.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости на право аренды ООО <данные изъяты> в отношении всех 19-ти вновь образованных земельных участков (из исходного земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>. установлено ограничение прав и обременение в виде ипотеки в пользу акционерного коммерческого банка <данные изъяты> (публичное акционерное общество) на основании договоров №, №, № от 12 февраля 2016 года.
Содержащийся в оспариваемом решении Управления Росреестра по <адрес> вывод о наличии запрета на совершение регистрационных действий в отношении соглашения о расторжении договора аренды не соответствует имеющимся в регистрационном дела документам.
Постановлением судебного пристава-исполнителя межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Калужской области от 14 января 2019 года установлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из государственного реестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении всего недвижимого имущества ООО <данные изъяты> ИНН №, принадлежащего на праве собственности.
Постановлением судебного пристава-исполнителя межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по <адрес> от 02 июля 2019 года объявлен запрет ООО <данные изъяты> ИНН № на совершение любых действий, действий по исключению из государственного реестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности, праве аренды и т.д.
Определением Арбитражного суда <адрес> от 13 ноября 2019 года по делу № приняты обеспечительные меры в отношении имущества ООО <данные изъяты> в виде наложения ареста на денежные средства в размере <данные изъяты>, наложения ареста на транспортные средства, самоходные машины, иные виды техники и на движимое имущество в сумме <данные изъяты>; запрета совершать Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии регистрационные действия по отчуждению и обременению недвижимого имущества в пределах суммы <данные изъяты>.
Постановлением заместителя начальника межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по <адрес> от 17 октября 2019 года Управлению Росреестра по <адрес> разрешено совершать регистрацию сделок по расторжению, в том числе договора аренды № от 17 февраля 2016 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №.
Из изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что административным ответчиком при рассмотрении заявления Городской Управы <адрес> от 21 ноября 2019 года и при вынесении оспариваемого решения о приостановлении государственной регистрации не была дана оценка постановлению от 17 октября 2019 года.
Ссылку в оспариваемом решении Управления Росреестра по <адрес> на определение Арбитражного суда <адрес> от 13 ноября 2019 года по делу № суд апелляционной инстанции не признал законной, поскольку в указанном определении запрета на совершение любых действий, действий по исключению из государственного реестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении недвижимого имущества принадлежащего ООО <данные изъяты> на праве аренды не установлено.
В оспариваемом решении в качестве одного из оснований приостановления государственной регистрации указано, что ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято.
В материалах регистрационного дела имеется уведомление о приостановлении государственной регистрации от 27 мая 2019 года № Указанное решение принято по заявлению Городской Управы <адрес> о государственной регистрации соглашения № от 17 мая 2019 года о расторжении договора аренды от 17 февраля 2016 года №, заключенного между Городской Управой <адрес> и ООО <данные изъяты> Основанием приостановления является не представление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Указано на наличие в ЕГРН сведений, что право аренды земельного участка с кадастровым номером 40:25:000180:689 является предметом ипотеки, где залогодержателем является публичное акционерное общество акционерный коммерческий банк <данные изъяты>
В уведомлении от 27 мая 2019 года государственная регистрация приостановлена на срок по 27 августа 2019 года, начиная с 27 мая 2019 года. Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют сведения о том, была ли продлена приостановка государственной регистрации, отсутствуют сведения, в связи с чем, не было принято решение об отказе в государственной регистрации по истечению срока приостановления.
В оспариваемом решении от 29 ноября 2019 года административный ответчик, указывая в качестве одного из оснований приостановления государственной регистрации права ранее представленных документов на государственную регистрацию сделки с этим же объектом недвижимости и непринятии по данным документам органом регистрации решения, не указал, какие документы при этом должен представить административный истец во исполнение уведомления. Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о создании регистрирующим органом правовой неопределенности в сложившихся правоотношениях.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Управления Росреестра по <адрес>, выраженное в уведомлении от 29 ноября 2019 года № о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 40:25:000180:689, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между Городской Управой <адрес> и ООО <данные изъяты>, является незаконным и нарушающим права административного истца.
В целях устранения нарушения прав административного истца суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости повторного рассмотрения Управлением Росреестра по <адрес> заявления Городской Управы <адрес> от 21 ноября 2019 года.
В связи с изложенным, решение суда первой инстанции отменено с вынесением нового судебного акта о признании незаконным решения, выраженного в уведомлении Управления Росреестра по <адрес> о приостановлении государственной регистрации от 29 ноября 2019 года № понуждении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> повторно рассмотреть заявление Городской Управы <адрес> о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 17 февраля 2016 года №
Судебная коллегия кассационной инстанции с учетом всей совокупности обстоятельств и исследованных доказательств соглашается с выводами суда апелляционной инстанции.
Вопреки доводам кассационной жалобы, выводы апелляционной инстанции полностью соответствуют обстоятельствам административного дела, нормы материального и процессуального права применены верно. Судом апелляционной инстанции дана мотивированная исчерпывающая оценка всем основаниям, указанным регистрирующим органом в решении о приостановлении регистрации сделки, доводы жалобы не опровергают выводы суда, который исходил из того, что на момент принятия оспариваемого решения все основания утратили свою актуальность либо неверно истолкованы административным ответчиком.
С учетом указанных обстоятельств доводы кассационной жалобы, основанные на неверном толковании закона, фактически повторяющие позицию стороны в судах, которой в оспариваемом судебном акте дана правильная правовая оценка, не содержат оснований к отмене судебного акта судом кассационной инстанции.
При таких данных, оспариваемый судебный акт апелляционной инстанции полностью отвечает требованиям законности и обоснованности, у кассационной инстанции общей юрисдикции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к отмене и (или) изменению судебного акта, в связи с чем, кассационная жалоба подлежит оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Калужского областного суда от 08 июля 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> – без удовлетворения.
Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в шестимесячный срок, который исчисляется со следующего дня после принятия апелляционного определения и из которого исключаются срок составления мотивированного определения суда апелляционной инстанции, в случае когда его составление откладывалось, а также время рассмотрения кассационной жалобы.
Мотивированное кассационное определение изготовлено 12 февраля 2021 года.
Председательствующий
Судьи
