Амурский областной суд Информация предоставлена Интернет–порталом ГАС «Правосудие» (www.sudrf.ru) Вернуться назад
Амурский областной суд — СУДЕБНЫЕ АКТЫ
Дело № 33-1966/11
Докладчик: Гроза Н.В. Судья: Благов К.С.
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
22 апреля 2011 года г. Благовещенск
Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе:
председательствующего Гроза Н.В,.
судей коллегии: Косарева Е.Н., Шандаринской Т.А.,
при секретаре Тюрюханове В.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Благовещенске
дело по кассационной жалобе ФИО1 на решение Благовещенского городского суда от 12 января 2011 года.
Заслушав дело по докладу судьи областного суда Гроза Н.В., пояснения ФИО1, представителя ОАО «Благовещенскстрой» ФИО2, представителей ООО «Тепловодремтсрой» ФИО3 и ФИО4, судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратился в суд с иском к ОАО «Благовещенскстрой», ООО «Тепловодремстрой» о признании недействительным решения собрания, применении последствий недействительности сделки.
Определением суда от 16 декабря 2010 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники иных (114 квартир) помещений (помимо истца) в доме .
Тем же определением от 16 декабря 2010 года судом принято заявление истца об изменении предмета иска в части, в соответствии с которым ФИО1. просит применить последствия недействительности сделки в отношении передачи от ОАО «Благовещенскстрой» многоквартирного жилого дома , расположенного по адресу в управление ООО «Тепловодремстрой».
В обоснование заявленных требований истец указал, что 2008 г. он и ОАО «Благовещенскстрой» заключили договор беспроцентного займа №, по условиям которого истец (заимодавец) обязался предоставить ОАО «Благовещенскстрой» (заемщику) денежные средства под гарантийное обязательство предоставить истцу квартиру №, общей проектной площадью кв. метров, в доме в квартале .
30 сентября 2009 г. в помещении актового зала ОАО «Благовещенскстрой» состоялось собрание «заимодавцев». На собрании до сведения его участников представителями ОАО «Благовещенскстрой» был доведен порядок заключения договоров участия в долевом строительстве дома в квартале и регистрации договоров в учреждении юстиции, определены порядок и условия, при которых будут возвращены заимодавцам денежные средства после проведения инвентаризации объектов долевого строительства, определения фактической обшей площади объектов - жилых помещений.
В соответствии с актом от 02 декабря 2009 г. ОАО «Благовещенскстрой» передало на обслуживание ООО «Тепловодремстрой» многоквартирный жилой дом , расположенный по адресу , к акту приложен протокол собрания участников долевого строительства от 30.09.2009 г., согласно которому управляющей компанией избрано ООО «Тепловодремстрой».
Данный протокол собрания истец считает сфальсифицированным, поскольку фактически участники собрания являлись по отношению к ОАО «Благовещенскстрой» лишь заимодавцами, а не участниками долевого строительства, т.к. на момент проведения собрания договоры участия в долевом строительстве с ОАО «Благовещенскстрой» заключены еще не были. Кроме того, данным собранием ООО «Тепловодремстрой» управляющей компанией не избиралось и не могло быть избранно. Данные факты подтверждаются разрешением на строительство многоквартирного жилого дома от 22 октября 2009 года, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27 ноября 2009 года, заключением инспекции Госстройнадзора Амурской области.
Истец ФИО1 присутствовал на собрании и имел особое мнение, противоречащее будущим планам ОАО «Благовещенскстрой», голосовал «против» по всем вопросам повестки дня. Именно поэтому ему было отказано в ознакомлении с протоколом собрания и выдаче его заверенной копии, в связи с чем он (ФИО5) был вынужден добиваться от ОАО «Благовещенскстрой» выдачи ему соответствующего протокола через суд.
Участники собрания от 30 сентября 2009 года не могли являться и не являлись не только участниками долевого строительства, но и собственниками помещений в жилом доме, которому после ввода в эксплуатацию присвоен адрес , и в этой связи не могли принимать решение в порядке ст. 161, 162 ЖК РФ о выборе способа управления многоквартирным жилым домом, избрании управляющей организацией ООО «Тепловодремстрой» и о заключении с ней, хотя бы и в будущем, соответствующего договора управления.
Полагая оспариваемое решение сделкой, истец считает эту сделку недействительной в силу ст. 166, 168 ГК РФ. Вопрос о применении последствий недействительности решения общего собрания от 30 сентября 2009 года именно в качестве недействительной сделки полагает необходимым решить применительно к акту приема-передачи от 02 декабря 2009 года, согласно которому весь дом с находящимся в нем общим имуществом передан от ОАО «Благовещенскстрой» в управление ООО «Тепловодремстрой».
В судебном заседании истец ФИО1 на удовлетворении иска настаивал.
Представитель соответчика ООО «Тепловодремстрой» по доверенности ФИО3 иск не признал. Указал, что принимавшие участие в собрании лица фактически являлись будущими собственниками помещений в уже возводимом на тот момент многоквартирном жилом доме, с учетом последующего заключения с каждым из участников собрания договоров долевого участия в строительстве. Дом был введен в эксплуатацию на основании разрешения от 27 ноября 2009 года, дому присвоен адрес .
После ввода дома в эксплуатацию между ООО «Тепловодремстрой» и собственниками 114-ти из 136-ти расположенных в доме квартир были заключены договоры управления, что указывает на фактическое одобрение собственниками помещений дома принятого 30 сентября 2009 года решения. При этом оспариваемое истцом решение общего собрания само по себе сделкой не является, поэтому последствия ее недействительности не могут быть применены. Просил в удовлетворении иска отказать.
Представитель ответчика ОАО «Благовещенскпроект» в судебное заседание не явился, в предыдущих заседаниях с заявленными требованиями не согласился, ОАО «Благовещенскстрой» считает себя ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку каких-либо решений на собрании от 30 сентября 2009 года представители общества не принимали, ответчиком было лишь предоставлено место в актовом зале здания по пер. Св. Иннокентия, 1 для проведения собрания.
Третье лицо ФИО6 заявленные истцом требования поддержал.
Судом постановлено указанное решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд установил, что в период с 30 сентября 2009 года по март 2010 г. между обществом «Тепловодремстрой» и собственниками помещений было заключено 65 договоров управления многоквартирным домом. Общее количество таких договоров, заключенных с собственниками, составляет 114.
В ст. 161, 162 ЖК РФ отсутствует прямое указание на возможность принятия собственниками помещений многоквартирного жилого дома решений об одобрении ранее выраженной (до приобретения ими в собственность помещений в данном доме) воли на совершение каких-либо действий, входящих в компетенцию общего собрания собственников в соответствии со ст. 44 ЖК РФ.
С учетом положений ст. 7 ЖК РФ возможно применение аналогии закона.
В этой связи суд полагает возможным применить по аналогии закона положения ч. 2 ст. 183 ГК РФ, предусматривающие одобрение сделки.
Обстоятельство самостоятельного заключения преимущественным большинством собственников помещений в доме договоров управления многоквартирным домом с ООО «Тепловодремстрой» расценивается судом как закрепление ранее выраженной данными лицами воли на заключение таких договоров.
В кассационной жалобе истец не согласен с решением суда, просит его отменить, удовлетворить его требования в полном объеме. Полагает, что судом неправильно применены нормы материального права, не применен закон, подлежащий применению (ст. 153,154, 168 ГК РФ, ст. 161 ЖК РФ), настаивает, что оспариваемый протокол расценивается как сделка, имеются несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, а также противоречия выводов суда. Указывает также на то, что судом не был исследован подлинник протокола собрания.
В суде кассационной инстанции ФИО1 на доводах жалобы настаивает, заявил ходатайство о приобщении и исследовании новых доказательств, которые не могли быть представлены суду первой инстанции, поскольку появились после обжалованного решения. Это: ответ прокуратуры г. Благовещенска от 25.02.2011 г. №; копия апелляционного решения Благовещенского городского суда от 01.02.2011 г. об отмене решения мирового судьи Амурской области по Благовещенскому городскому судебному участку №9 от 22.11.2010 г. об удовлетворении иска ООО «Тепловодремстрой» к ФИО7 о взыскании долга; ответ РКС от 01.03.2011 г. исх. №.
Данное ходатайство удовлетворено.
Возражения на кассационную жалобу не поступили. Представители ОАО «Благовещенскстрой» и ООО «Тепловодремстрой» настаивают на своих возражениях. Представители ООО «Тепловодремстрой» предъявили для обозрения первый экземпляр протокола собрания от 30.09.2009 г., а также заявили ходатайство о принятии и исследовании нового доказательства – протокола собрания собственников жилья от 11.03.2011 г., пояснив, что собрание проведено после вынесения решения суда. Данное ходатайство также удовлетворено.
Остальные участники процесса в заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом, в соответствии с п. 2 ст. 354 ГПК РФ их неявка не является препятствием для рассмотрения дела.
Изучив материалы дела в соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Предметом иска является протокол собрания участников долевого строительства многоквартирного жилого дома , расположенного в квартале .
Судом первой инстанции проверены доводы, приводимые истцом в обоснование его недействительности. Данный протокол собрания истец считает сфальсифицированным, поскольку фактически участники собрания являлись по отношению к ОАО «Благовещенскстрой» лишь заимодавцами, а не участниками долевого строительства, т.к. на момент проведения собрания договоры участия в долевом строительстве с застройщиком заключены еще не были.
Материалами дела довод подтверждается.
Кроме того, данным собранием ООО «Тепловодремстрой» управляющей компанией не избиралось и не могло быть избранно, поскольку разрешение на строительство многоквартирного жилого дома выдано позднее - 22 октября 2009 года, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - 27 ноября 2009 года.
Материалами дела этот довод также подтверждается.
Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, 30 сентября 2009 года в помещении актового зала ОАО «Благовещенскпроект», расположенном по пер. Святителя Иннокентия, 1 г. Благовещенска, состоялось собрание участников долевого строительства многоквартирного жилого дома , расположенного , повесткой которого, в числе прочего, являлось разрешение вопроса о выборе организации, с которой будут заключаться договоры на техническое обслуживание.
Решения данного собрания оформлены протоколом от 30 декабря 2009 года, в котором указано, что присутствующими на собрании участниками долевого строительства, принадлежащая передаче которым доля составляет 68,65 % от общей площади помещений, передаваемых дольщикам, было, в числе прочих, принято решение об избрании управляющей организацией ООО «Тепловодремстрой».
02 декабря 2009 года на основании указанного решения между застройщиком ОАО «Благовещенскстрой» и ООО «Тепловодремстрой» был составлен акт приема-передачи, согласно которому ООО «Тепловодремстрой» приняло в управление многоквартирный жилой дом .
На момент проведения собрания займодавцы не являлись участниками долевого строительства.
У суда не имелось оснований для вывода о том, что данное собрание действительно являлось общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома, к полномочиям которого, в соответствии со ст. 44 ЖК РФ, в числе прочего, отнесено и избрание управляющей организации, в соответствии со ст. 161 ЖК РФ – выбор способа управления.
Вместе с тем суд обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения заявленного искового требования в связи со следующим.
Названные нормы ЖК РФ не содержат указания на возможность одобрения собственниками помещений многоквартирного жилого дома решений, принятых ранее будущими собственниками.
Однако суд обоснованно принял во внимание положения ст. 7 ЖК РФ, допускающей применение жилищного законодательства по аналогии. Она гласит, что в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Проанализировав материалы дела, в частности, заключенные в последствии большинством собственников дома договоры управления многоквартирным домом с ООО «Тепловодремстрой», суд счел возможным применить к спорному правоотношению по аналогии закона (ст. 7 ЖК РФ) положения ч. 2 ст. 183 ГК РФ, в соответствии с которой последующее одобрение сделки представляемым, при отсутствии у лица заключившего такую сделку полномочий на действия от имени другого лица, создает, изменяет и прекращает для него (представляемого) гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Применив аналогию закона, а также исследовав заключенные собственниками жилых помещений в доме договоры управления многоквартирным домом с ООО «Тепловодремстрой», суд правильно расценил их как одобрение ранее выраженной ими, до приобретения права собственности на такие помещения, воли на совершение каких-либо действий, входящих в компетенцию общего собрания собственников, в том числе на заключение договоров, нашедшей свое отражение в оспариваемом истцом решении собрания от 30 сентября 2009 года.
Коллегия соглашается с тем, что само по себе отсутствие у участников собрания от 30.09.2009 г. зарегистрированных прав собственности на помещения в указанном доме не может указывать не недействительность предварительно выраженной ими на данном собрании воли на передачу причитающегося им в будущем имущества в управление ООО «Тепловодремстрой». Наличие в тексте договоров ссылок на их заключение на основании решения от указанной даты существенного правового значения для рассматриваемого спора не имеет, поскольку данные договоры заключены уже непосредственно с собственниками помещений, которые были согласны на их заключение на перечисленных в договорах условиях.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда.
Эти выводы также подтверждаются исследованным в суде кассационной инстанции протоколом собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме от 11.03.2011 г. о подтверждении выбора управляющей компании.
Также коллегия находит правильным и обоснованным вывод суда о том, что решение собрания будущих собственников не является сделкой, а поэтому не могут быть применены нормы, содержащие основания признания сделки недействительной и последствия такого признания.
В связи с изложенным коллегия не находит состоятельными доводы кассационной жалобы и не усматривает оснований для отмены решения суда. Представленные истцом новые доказательства на существо спора о законности решения собрания от 30.09.2009 г. не влияют.
На доводе о том, что судом не был исследован подлинник протокола собрания, истец не настаивает в связи с представлением этого протокола в суд кассационной инстанции.
Материалы дела в их совокупности свидетельствуют о том, что по существу спор разрешен судом правильно.
Нарушений норм материального либо процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного решения, коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Благовещенского городского суда от 12 января 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи коллегии:
