Судья Ибрагимова Э.Ф. УИД 16RS0031-01-2021-004050-51
Дело № 2-1196/2021
№ 33-3647/2022
Учёт № 171г
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
10 марта 2022 года г. Казань
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего судьи Гилманова Р.Р.,
судей Никулиной О.В., Тазиева Н.Д.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гусамовой Н.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тазиева Н.Д. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Давлетова Р.М. – Мусина Э.Р. на решение Тукаевского районного суда Республики Татарстан от 16 ноября 2021 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Давлетова Рустама Маратовича к индивидуальному предпринимателю Чулакову Валерию Александровичу о признании уведомления незаконным, признании предварительного договора действующим договором участия в долевом строительстве, признании пунктов договора недействительными, отказать в полном объеме.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения истца Давлетова Р.М., поддержавшего жалобу, возражения представителя ответчика Чулакова В.А. - Капустина Е.Н., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Давлетов Р.М. обратился с иском к индивидуальному предпринимателю (далее – ИП) Чулакову В.А. о признании уведомления незаконным, признании предварительного договора действующим договором участия в долевом строительстве, признании пунктов договора недействительными.
В обоснование требований указано, что 9 февраля 2021 года стороны заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство передать истцу в собственность земельный участок и строящийся на данном земельном участке жилой дом, характеристики строящегося жилого дома были определены в разделе 1 договора.
Стоимость жилого дома и земельного участка была определена в размере 5 750 000 рублей (п. 3.1 договора), согласно п. 3.5.1 сумма в размере 5 750 000 рублей (исходя из стоимости 1 кв. м в 50 000 рублей) уплачивается покупателем до, либо при заключении основного договора.
Давлетовым Р.М. по договору было уплачено 1 150 000 рублей, 150 000 рублей 09 февраля 2021 года и 1 000 000 рублей 07 апреля 2021 года, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам. Оставшаяся часть стоимости договора не оплачена, поскольку не наступил срок для произведения платежа, предусмотренный п. 3.5.1 договора.
Срок передачи жилого дома определен в п. 3.3 договора, из которого следует, что основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 31 июля 2021 года.
В установленный срок жилой дом истцу передан не был, на его письменное обращение ответчик сообщил, что в связи с возникшими трудностями при постройке и оформлении жилых домов блокированной застройки темпы строительства снизились. В дальнейшем ответчик направил в адрес истца уведомление от 09 августа 2021 года об одностороннем расторжении предварительного договора купли-продажи со ссылкой на п. 9.1 договора, согласно которому продавец имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанности по перечислению полной суммы или части обеспечительного платежа.
Истец полагает, что условия заключенного сторонами договора, а также фактические обстоятельства указывают на необходимость толкования спорного договора в качестве договора участия в долевом строительстве, поскольку данный договор заключался истцом с целью улучшения жилищных условий его семьи и содержит все предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве обязательные условия. Из п. 2.1 договора следует, что предметом договора является обязанность передать в будущем в собственность жилой дом и земельный участок, что в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает возможность толкования договора в качестве предварительного договора купли-продажи. Ответчик осуществляет строительство индивидуальных жилых домов блокированной постройки, количество таких блоков превышает три, при строительстве привлекаются денежные средства граждан, что следует из условий договора и фактических обстоятельств осуществления ответчиком строительства целого поселка «Маленькая страна». При этом условие договора об обеспечительном платеже противоречит предъявляемым законом требованиям к условиям договоров, поскольку единственно возможным способом обеспечения исполнения обязательств в договорах может быть предусмотрен лишь залог строящегося объекта. В связи с этим указание ответчика на неисполнение истцом условий договора об обеспечительном платеже в качестве основания для расторжения договора является незаконным.
На основании изложенного Давлетов Р.М. просил признать уведомление ИП Чулакова В.А. с исх. № 1-23 от 09 августа 2021 года о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка № 08/3-С-МС, заключенного 09 февраля 2021 года между Давлетовым Р.М. и ИП Чулаковым В.А., незаконным; признать предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка № 08/3-С-МС, заключенный 09 февраля 2021 года между Давлетовым Р.М. и ИП Чулаковым В.А., действующим договором участия в долевом строительстве; признать раздел 4, п. 9.1 (в части предоставления возможности расторжения договора в случае невнесения обеспечительного платежа), п. 3.4 (в части предоставления ИП Чулакову В.А. возможности в одностороннем порядке изменять срок выполнения им обязательств по договору), а также п. 12.2 предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка № 08/3-С-МС недействительными.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель ответчика ИП Чулакова В.А. - Капустин Е.Н. исковые требования не признал, представил письменные возражения.
Суд в удовлетворении иска отказал, постановив решение в приведенной выше формулировке.
В апелляционной жалобе представитель истца Давлетова Р.М. – Мусин Э.Р. просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении иска. В жалобе повторяются доводы искового заявления, сводящиеся к тому, что заключенный между сторонами договор не был исполнен по вине ответчика, при этом истцом принятые на себя обязательства выполнялись в соответствии с условиями договора. Указывается, что у ответчика отсутствовали правовые основания как для одностороннего изменения срока исполнения им своих обязательств, так и для дальнейшего одностороннего расторжения договора. Отмечается, что условия договора об обеспечительном платеже и возможности в одностороннем порядке изменять срок завершения строительства являются незаконными. Указывается на необходимость применения к спорным отношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Давлетов Р.М. поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснив, что денежные средства, заплаченные по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка № 08/3-С-МС от 09 февраля 2021 года, ему возвращены.
Представитель ответчика Чулакова В.А. - Капустин Е.Н. возражал против жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Исследовав материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
По общему правилу, установленному статьей 431 этого же кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно положениям статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Требования к договорам участия в долевом строительстве установлены в статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
Согласно статье 2 указанного Федерального закона, под понятием застройщик имеется ввиду хозяйственное общество: которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», или публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации, юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;
Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
В соответствии с частью 4 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно части 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
На основании частей 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Из материалов дела следует, что 09 февраля 2021 года ИП Чулаков В.А. (продавец) и Давлетов Р.М. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка № 08/3-С-МС, по условиям которого ответчик обязался в будущем передать истцу в собственность предусмотренный договором земельный участок и жилой дом (п. 2.1 договора).
Характеристики строящегося жилого дома определены в разделе 1 договора, из которых следует, что под жилым домом – имеется ввиду индивидуальный жилой дом блокированной постройки, созданный в соответствии с проектной документацией, предназначенный для проживания одной семьи, расположенный на земельном участке <адрес>, проектной площадью 115 кв. м (+/- 5 кв. м), этажность жилого дома - 2 этаж.
Земельный участок, на котором расположен жилой дом, с кадастровым номером ...., площадью 248 кв. м (+/- 10 кв. м), категории земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования для жилищного строительства.
Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес>, категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, собственником является Чулаков В.А., право зарегистрировано 30 марта 2021 года.
Цена основного договора определена в п. 3.1. в размере 5 750 000 рублей.
Пунктом 3.3 договора установлено, что стороны обязуются заключить основной договор не позднее 31 июля 2021 года.
Пунктом 3.4. договора предусмотрено, что в случаях просрочки совершения каких-либо действий государственными и (или) иными органами и учреждениями, изменения действующего законодательства Российской Федерации, изменения сроков в государственной регистрации права собственности Продавца на Жилой дом и/или Земельный участок, а также при возникновении иных обстоятельств, так или иначе очевидно препятствующих Продавцу выполнить свои обязательства по настоящему Договору надлежащим образом, последний вправе в одностороннем уведомительном порядке, без указания причин и, не неся при этом никакой ответственности по Договору, продлить срок, указанный в п. 3.3 Договора, уведомив о данном обстоятельстве Покупателя и сообщив ему измененный срок, который не может отличаться от крайнего срока, предусмотренного п. 3.3 Договора, более чем на 5 (пять) месяцев, за исключением случаев изменения сроков по основаниям, указанным в статье 11 договора. Мотивированное уведомление направляется Продавцом любым из способов, указанных в п. 6.2 договора.
Согласно п. 3.5.1 сумма в размере 5 750 000 рублей уплачивается покупателем до, либо при заключении основного договора.
Согласно п. 4.1 договора в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение исполнения обязательства покупателя по заключению в будущем основного договора покупатель обязуется перечислить на расчетный счет Продавца или внести наличные денежные средства в кассу продавца обеспечительный платеж в сумме 5750000 (пять миллионов семьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.
Первая часть обеспечительного платежа - денежные средства в сумме 1 150 000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей 00 коп, НДС не облагается, перечисляются покупателем на расчетный счет продавца или вносятся в кассу продавца не позднее 09 апреля 2021 года.
Вторая часть обеспечительного платежа - денежные средства в сумме 4 600 000 (четыре миллиона шестьсот тысяч) рублей 00 коп, НДС не облагается, перечисляются покупателем на расчетный счет продавца или вносятся в кассу Продавца не позднее 31 июля 2021 года.
Обеспечительный платеж является только средством обеспечения исполнения обязательств по договору. Продавец не имеет право использовать обеспечительный платеж для оплаты работ по строительству жилого дома. Обеспечительный платеж, уплаченный покупателем в соответствии с п. 4.1 договора, подлежит зачету в оплату основного договора (п. 4.2).
Датой исполнения обязательства покупателя по оплате обеспечительного платежа в соответствии с п. 4.1 договора считается дата зачисления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца или дата внесения денежных средств в полном объеме в кассу продавца. При этом в платежном документе на перечисление денежных средств в оплату обеспечительного платежа должно быть указано: «Обеспечительный платеж по договору № 08/3-С-МС от 09 апреля 2021 года НДС не облагается» (п. 4.3).
В соответствии с п. 9.1 договора продавец имеет право в одностороннем уведомительном порядке отказаться от исполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором, в порядке реализации положений статей 310, 328, 407, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Покупателем обязанности по перечислению на расчетный счет продавца полной суммы или части обеспечительного платежа в размере, предусмотренном п. 4.1 договора, в течение 5 (пяти) календарных дней с момента наступления указанной обязанности (с даты наступления обязанности по оплате каждой суммы обеспечительного платежа, указанной в п. 4.1 договора).
Право продавца на односторонний отказ от исполнения договора в уведомительном порядке в случае, предусмотренном настоящим пунктом договора, действует до момента заключения сторонами основного договора.
Покупатель имеет право в одностороннем уведомительном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, в случае бездействия Продавца по заключению основного договора в срок, предусмотренный п. 3.3 договора (п. 9.2).
При намерении продавца расторгнуть в одностороннем уведомительном порядке договор с покупателем по основаниям, предусмотренным п. 9.1 настоящего договора, продавец направляет покупателю письменное уведомление о расторжении договора, при этом договор считается расторгнутым с момента доставки в адрес покупателя, указанный в п. п. 6.2 договора, соответствующего уведомления продавца (п. 9.3).
При намерении покупателя расторгнуть в одностороннем уведомительном порядке договор с продавцом по основаниям, указанным в настоящем договоре или предусмотренным законодательством Российской Федерации, покупатель направляет продавцу письменное уведомление о расторжении договора не позднее, чем за 15 (пятнадцать) календарных дней до даты его расторжения (п. 9.4).
Расторжение настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему (п. 9.5).
В случае расторжения договора, одновременно с прекращением его действия прекращают свое действие все приложения к договору, подписанные сторонами (п. 9.6).
Согласно квитанции от 09 февраля 2021 года Давлетов Р.М. на основании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка № 08/3-С-МС оплатил ИП Чулакову В.А. денежные средства в размере 150 000 рулей.
Согласно квитанции от 07 апреля 2021 года Давлетов Р.М. на основании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка № 08/3-С-МС оплатил ИП Чулакову В.А. денежные средства в размере 1 000 000 рулей.
06 июля 2021 года Давлетов Р.М. направил письмо в адрес ИП Чулакова В.А., в котором ставятся вопросы о дате заключения основного договора, о переносе даты заключения основного договора, о переносе срока внесения обеспечительного платежа в связи с переносом даты подписания основного договора.
Письмом от 23 июля 2021 года за № 1-16 ИП Чулаков В.А. уведомил Давлетова Р.М. о переносе даты заключения основного договора (со ссылкой на п. 3.4. предварительного договора), а также указал, что остальные условия предварительного договора не изменяются, договором не предусмотрен перенос даты внесения обеспечительного платежа.
Письмом от 03 августа 2021 года Давлетов Р.М. предложил ответчику следующий вариант внесения обеспечительного платежа: остаток в размере 1 600 000 рублей - до 30 сентября 2021 года, 3 000 000 рублей - при заключении основного договора путем привлечения кредитных денежных средств.
Уведомлением от 09 августа 2021 года за № 1-23 ИП Чулаков В.А., ссылаясь на нарушение Давлетовым Р.М. сроков внесения обеспечительного платежа, на основании на п. 9.1 предварительного договора уведомил истца о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и предложил предоставить реквизиты банковского счета, либо подойти в бухгалтерию для возврата внесенных денежных средств.
18 августа 2021 года Давлетовым Р.М. в адрес ИП Чулакова В.А. направлена досудебная претензия.
Ссылаясь на то, что заключенный сторонами предварительный договор содержит все предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве обязательные условия, Давлетов Р.М. просил признать вышеуказанное уведомление от 09 августа 2021 года о расторжении предварительного договора незаконным, признать предварительный договор действующим договором участия в долевом строительстве, признать раздел 4, п. 9.1 (в части предоставления возможности расторжения договора в случае невнесения обеспечительного платежа), п. 3.4 (в части предоставления ИП Чулакову В.А. возможности в одностороннем порядке изменить срок выполнения им обязательств по договору), а также п. 12.2 предварительного договора недействительными.
Принимая решение об отказе в иске в части признания предварительного договора действующим договором участия в долевом строительстве, суд первой инстанции исходил из того, что спорный предварительный договор купли-продажи договором участия в долевом строительстве не является, оснований для применения к спорным правоотношениям норм Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не имеется.
При этом судом принято во внимание, что продавцом по заключенному сторонами предварительному договору выступает ИП Чулаков В.А. с основным видом деятельности - строительство жилых и нежилых зданий, однако Федеральным законом от 18 июля 2006 года № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», индивидуальные предприниматели из числа застройщиков, указанных в части 1 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, были исключены.
Кроме того, исходя из положений п.п. 3.1 - 4.1 предварительного договора цена договора состоит из цены продажи жилого дома и земельного участка, покупатель вносит денежные средства в счет подтверждения исполнения обязательств по оплате продажной стоимости указанного недвижимого имущества, в отношении которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи, а не в счет финансирования строительства жилого дома.
Условиями договора предусмотрено, что внесенная сумма является только средством обеспечения исполнения обязательств по договору, продавец не имеет право использовать платеж для оплаты работ по строительству жилого дома, платеж подлежит зачету в оплату основного договора (п. 4.2).
Отказывая в удовлетворении требования о признании уведомления ИП Чулакова В.А. от 09 августа 2021 года о расторжении предварительного договора незаконным, суд обоснованно указал, что поскольку предусмотренные договором и согласованные сторонами обязательства по внесению оплаты Давлетовым Р.М. в установленные договором сроки исполнены не были, при этом договором не предусмотрена возможность внесения платы по договору за счет кредитных средств, ответчик правомерно направил в адрес истца уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи.
Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, верном применении норм материального права.
Доводы апелляционной жалобы представителя истца Давлетова Р.М. – Мусина Э.Р. о том, что заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор по своей сути является договором долевого участия в строительстве, в связи с чем правоотношения регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», судебная коллегия полагает несостоятельными, поскольку заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или правоотношений по договору долевого участия в строительстве, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
При указанных обстоятельствах решение суда, постановленное в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Тукаевского районного суда Республики Татарстан от 16 ноября 2021 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Давлетова Р.М. – Мусина Э.Р. – без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.
Апелляционное определение суда изготовлено в окончательной форме 17 марта 2022 года.
Председательствующий
Судьи
Определение25.03.2022
