Судья Казакова Л.Д. УИД 16RS0046-01-2023-003250-39
дело № 2-3311/2023
№ 33-16233/2023
учет № 184г
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
2 ноября 2023 г. г. Казань
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего судьи Хасаншина Р.Р.,
судей Бикмухаметовой З.Ш., Тютчева С.М.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Исаевым Х.З.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тютчева С.М. гражданское дело по апелляционной жалобе председателя правления товарищества собственников жилья «Тельмана, 18А» - Акатьевой З.В. на решение Вахитовского районного суда г. Казани от 25 мая 2023 г.
Данным решением постановлено:
Исковые требования ИКМО г. Казани, МКУ «Администрация Вахитовского и Приволжского районов г. Казани» к Ханзадяну Армену Азатовичу, Манушиной Татьяне Михайловне о признании договора инвестирования, договора купли-продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки, оставить без удовлетворения.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы третьего лица товарищества собственников жилья «Тельмана, 18А» об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований; заслушав в судебном заседании представителей товарищества собственников жилья «Тельмана, 18А» - Шамсутдинова Т.Ж. и Мирзаянова Р.Т. в поддержку доводов апелляционной жалобы, представителя ответчиков Манушиной Т.М. и Ханзадян А.А. – Хабибуллина А.А. в поддержку законности и обоснованности решения суда, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Исполнительный комитет муниципального образования г. Казани (далее по тексту ИКМО г. Казани) и Муниципальное казенное учреждение «Администрация Вахитовского и Приволжского районов г. Казани Исполнительного комитета муниципального района г. Казани» (далее МКУ «Администрация Вахитовского и Приволжского районов г. Казани) обратились в суд с иском к ответчикам Ханзадяну А.А. и Манушиной Т.М. о признании договора инвестирования, договора купли-продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование иска указано, что в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-3395/2022, по исковому заявлению ИКМО г. Казани, МКУ «Администрация Вахитовского и Приволжского районов города Казани» к Манушиной Т.М. о признании переустройства и перепланировки нежилого помещения, а также реконструкции многоквартирного жилого дома незаконными, приведении нежилого помещения <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> в первоначальное состояние, истцам стало известно, что на основании договора купли-продажи квартиры от 23 декабря 2017 г. Ханзадян А.А (продавец) продал Манушиной Т.М. (покупатель) помещение <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. Право собственности на данное помещение зарегистрировано за ответчиком – Манушиной Т.М. как на жилое помещение (запись о государственной регистрации права собственности <данные изъяты> от 10 января 2018 г.) Истцы считают данную сделку недействительной (ничтожной) в силу следующего:
1) по техническому паспорту многоквартирный дом <данные изъяты> сдавался с чердачным помещением (5-ти этажное здание с подземным гаражом), что установлено вступившем в законную силу решением Арбитражного суда РТ от 28.02.2014г. по делу № А65-27709/2013 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей», г. Казань к ИКМО г. Казани о признании незаконным отказа о внесении изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и устранении допущенных нарушений прав и законных интересов путем внесения изменений в Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В заключении № 614 по рабочему проекту на строительство данного жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты> мансардный этаж не был предусмотрен.
2) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № <данные изъяты> от 23 мая 2014 г. содержит сведения о построенном объекте капитального строительства, в том числе количество этажей - 6, с учетом подземного этажа;
3) согласно выписки из ЕГРН от 17 января 2018 г. дом введен в эксплуатацию в 2014 году, общая площадь - <данные изъяты> кв. м, имеется 5 этажей и 1 подземный этаж;
4) согласно письму БТИ от 9 октября 2013 г., направленному в МВД РТ, сообщалось, что по данным техинвентаризации на 11 декабря 2012 г., здание имело цокольный этаж и 5 этажей, последняя квартира в доме находилась на 5-м этаже и имела номер <данные изъяты>. Сведений о мансардном этаже отсутствовали. В техническом паспорте указано на наличие чердака площадью <данные изъяты> кв.м;
5) из технического паспорта на помещение <данные изъяты> в разделе «особые отметки» следует, что жилое помещение <данные изъяты> оборудовано на чердачном этаже многоквартирного жилого дома. Информация о переоборудовании чердачного этажа в жилой этаж в материалах архивного фонда АО «БТИ РТ» отсутствует. Также, в данном техническом паспорте спорное помещение обозначено как 7 этаж.
6) в письме БТИ от 25 мая 2018 г. № 1463 орган техинвентаризации сообщил о том, что сведения о 6-м этаже в чердачном помещении отсутствуют, имеется исключительно чердак, а изменения чердака относится к реконструкции (часть 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
7) вступившим в законную силу приговором Вахитовского районного суда от 7 июля 2017 г. по делу № 1-65/2017 А.Р.Р. (учредитель и директор ООО «Фирма «Свей») пояснил, что подсудимый Б.И.В. не имел права заключать с гражданами договоры инвестирования и реализовывать им квартиры в данном доме. Жилой дом по проекту являлся 5-ти этажным, и был сдан в эксплуатацию как 5-ти этажный, соответственно квартир на чердачном этаже не существует.
8) вступившим в законную силу решением Вахитовского районного суда г. Казани от 19 июня 2017 г. по делу № 2-3097/2017 признано недействительным решение общего собрания членов ТСЖ многоквартирного дома <данные изъяты>, оформленного протоколом № 4 от 20 сентября 2015 г., в том числе по пункту 6 повестки собрания «О реконструкции 6-го этажа (перевод чердака в статус - мансарда), в связи с его ничтожностью.
Таким образом присоединение помещения общего пользования чердака в отсутствие согласия всех собственников многоквартирного дома, как того требует часть 3 статьи 36, часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, и переоборудование его в мансарду, является реконструкцией, поскольку изменяет основные характеристики объекта.
ИКМО г. Казани своего согласия, а также разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома <данные изъяты> не выдавал, с заявлениями о выдаче соответствующих разрешений ответчики не обращались.
Справкой, выданной застройщиком многоквартирного дома <данные изъяты> от 26 июля 2012 г., подтверждается, что ООО «Фирма «Свей» возложила обязанности по разработке (корректировке) проекта строительства квартир на шестом мансардном этаже и согласование его в уполномоченных государственных органах на ООО «Строитель и К». Данные обязанности не выполнены до сих пор, поскольку, согласно выписки из ЕГРЮЛ ООО «Строитель и К» прекратило свою деятельность.
Договор купли-продажи от 23 декабря 2017 г. является ничтожным, поскольку сделка совершена в отношении имущества, которого не существует.
Кроме того, само по себе наличие у общества права собственности на спорный объект не порождает право эксплуатировать его без полученного в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что разъяснено в определении Верховного суда РФ от 1 февраля 2023 г. по делу №А40-103770/2021.
Также является недействительным и договор инвестирования №Т-18а-40 от 10 февраля 2011 г., заключенный между ООО «Строитель и К» и ответчиком Ханзадяном А.А., поскольку законным владельцем незавершенного строительством объекта является только застройщик многоквартирного дома. ООО «Строитель и К» по сделке об отчуждении имущественного права на помещение <данные изъяты> не передавались, что подтверждается объяснениями А.Р.Р. в приговоре Вахитовского районного суда г. Казани от 7 июля 2017 г. по делу № 1-65/2017.
Поскольку помещение <данные изъяты>, занятое Манушиной Т.М. имеет вспомогательное назначение, направленное на жизнеобеспечение многоквартирного дома, в том числе пожарной безопасности, то на основании изложенного, руководствуясь статьями 36, 40, 44 Жилищного кодекса РФ, статьями 166, 167, 168 ГК РФ, пунктами 54 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», просили признать договор инвестирования № Т-18а-40 от 10 февраля 2011 г., заключенный между ООО «Строитель и К» и Ханзадяном А.А., а также договор купли-продажи квартиры от 23 декабря 2017 г., заключенный между Ханзадяном А.А и Манушиной Т.М. недействительными (ничтожными) сделками, применить последствия недействительности ничтожной сделки, путем аннулирования записи о государственной регистрации права собственности за ответчиками <данные изъяты> от 10 января 2018 г.
Представитель истцов ИКМО г. Казани и МКУ «Администрация Вахитовского и Приволжского районов г. Казани» – Камалетдинова Д.Х. заявленные исковые требования поддержала.
Представители ответчика Ханзадяна А.А. – Хабибуллин А.А. и Зайцева С.Е., ответчика Манушиной Т.М. – Манушин В.А., иск не признали.
Представитель третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора ТСЖ «Тельмана 18А» - Шамсутдинов Т.Ж. и Мирзаянов Р.Т. считали иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Другие участники процесса в суд первой инстанции не явились.
Суд постановил решение об отказе в удовлетворении исковых требований в приведенной выше формулировке.
В апелляционной жалобе третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора, председателем правления ТСЖ «Тельмана, 18А» - Акатьевой З.В. ставиться вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований, переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц всех собственников жилого дома. В обоснование повторно приводятся доводы иска об отсутствии мансардного этажа в доме и его незаконном отчуждении, а также указывается, что судом проигнорирована рецензия на экспертное заключение, не дана оценка предписанию № 143 от 6 октября 2021 г. отдела надзорной деятельности и профилактической работы по г. Казани Управления МЧС России по РТ. Полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в иске (т. 2, л.д. 207-209).
В суде апелляционной инстанции представители ТСЖ «Тельмана, 18А» - Шамсутдинов Т.Ж. и Мирзаянов Р.Т. апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней доводам.
Представитель ответчиков Манушиной Т.М. и Ханзадян А.А. – Хабибуллин А.А. считал решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу несостоятельной и не подлежащей удовлетворению.
Другие участвующие в деле лица в суд апелляционной инстанции, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, об уважительных причинах своей неявки суду не сообщили. Судебная коллегия в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
Проверив законность постановленного судом первой инстанции решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене, либо изменению решения суда по данному гражданскому делу не находит.
В силу части 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.
В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Пунктами 1-3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно части 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 10 февраля 2011 г. между ООО «Строитель и К» (инвестор) и Ханзадяном А.А. (соинвестор) заключен договор инвестирования № Т-18а-40, согласно которому соинвестор обязуется передать инвестору денежные, материальные средства в указанном ниже объеме или иным образом осуществить инвестирование для осуществления строительства жилого дома, расположенного по адресу <данные изъяты> (далее объект), а инвестор обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующим обеспечением передачи в собственность соинвестору трехкомнатной квартиры в доме – новостройке по строительному адресу <данные изъяты> этаж, квартира строительный <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м (т. 1, л.д. 20-27).
Согласно квитанции № 22 от 25 февраля 2011 г. Хасанзадяном А.А. во исполнение вышеуказанного договора ООО «Строитель и К» оплачено 2 352 000,00 рублей.
9 октября 2014 г. ООО «Строитель и К» передал Ханзадяну А.А. по акту приема-передачи квартиру <данные изъяты> (строительный <данные изъяты> расположенную в шестиэтажном многоквартирном жилом доме по адресу <данные изъяты> (строительный номер <данные изъяты>) 3 подъезд, 6-й этаж.
23 декабря 2017 г. между Ханзадяном А.А. и Манушиной Т.М. заключен договор купли-продажи, согласно которому Ханзадян А.А. продал, а Манушина Т.М. купила квартиру, находящуюся по адресу <данные изъяты>, <данные изъяты> по цене 3 500 000 рублей (т. 1, л.д. 28-29).
Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции исходил из положений части 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и вступившего в законную силу Определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 февраля 2022 г. по делу № А65-22387/2008 (т. 1, л.д. 170-176), оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого Арбитражного Апелляционного Суда (т. 1, л.д. 177-183) и Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 14 сентября 2022 г. (т. 1, л.д. 184-196), согласно которому за Ханзадяном А.А. признано право собственности на жилое помещение <данные изъяты> в границе нижерасположенной квартиры <данные изъяты>, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м. Настоящее определение является основанием для регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан права собственности за Ханзадяном А.А.
Данным судебным постановлением арбитражного суда, которое подробно приведено в решении суда первой инстанции по данному гражданскому делу, установлено, что истцы полностью исполнили обязательства по оплате за помещения и как кредиторы вправе рассчитывать на полное исполнение обязательств по указанному договору и со стороны должника; что согласно заключению эксперта № 3030/07-3 от 23 декабря 2021 г. наличия признаков реконструкции здания не выявлено, несущие и ненесущие строительные конструкции 6-го этажа жилого дома находятся в работоспособном техническом состоянии, наличие и эксплуатация на данном этаже спорных помещений не создает угрозу жизни и здоровью граждан... Возражения ТСЖ «Тельмана, 18А» - Акатьевой З.В. отклонены судом как необоснованные.
Суд апелляционной инстанции соглашается с такими выводами суда первой инстанции, в связи со следующим.
Истцы по настоящему гражданскому делу: ИКМО г. Казани и МКУ «Администрация Вахитовского и Приволжского районов г. Казани» не являлись участниками спорных сделок.
Более того, права данных организаций спорными сделками не затронуты, поскольку спорное имущество истцам никогда не принадлежало.
ТСЖ «Тельмана 18А» исковые требования в данном гражданском деле не предъявляло.
Что же касается приведенных в исковом заявлении доводов об отсутствии согласия ИКМО г. Казани на возведение мансардного этажа, либо реконструкцию данного жилого дома, в связи с чем указывалось на недействительность спорных сделок по причине незаконного переоборудования застройщиком чердака здания в мансардный этаж, и как следствие, изменение основных характеристик объекта, увеличение этажности здания и нагрузок на несущие конструкции дома, возможность обрушения здания, угрозу жизни и здоровью людей, на основании чего истцы пришли к выводу о совершении сделок с несуществующим имуществом, то данные обстоятельства уже являлись предметом рассмотрения арбитражного суда по делу № А65-22387/2008.
Доводы апелляционной жалобы третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ТСЖ «Тельмана, 18А» повторяют доводы искового заявления ИКМО г. Казани и МКУ «Администрация Вахитовского и Приволжского районов г. Казани», которым дана надлежащая оценка арбитражным судом, поэтому таковые не влекут отмену правильного по существу судебного постановления суда первой инстанции по данному гражданскому делу.
Указание в жалобе на постановление арбитражного суда кассационной инстанции от 6 февраля 2018 г. по гражданскому делу № А65-22387/2008 не влечет отмену правильного по существу решения суда первой инстанции, поскольку окончательное решение по делу № А65-22387/2008 принято позднее - в определении Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 февраля 2022 г., на котором и основал свои выводы суд первой инстанции.
При таких данных суд первой инстанции вынес по делу законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, установленным на основании представленных суду доказательств, которым дана надлежащая оценка. Дело рассмотрено судом с соблюдением требований закона, нарушений процессуального закона судом не допущено.
Апелляционная жалоба председателя правления товарищества собственников жилья «Тельмана, 18А» - Акатьевой З.В. удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 327-329, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Вахитовского районного суда г. Казани от 25 мая 2023 г. по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ «Тельмана, 18А» - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок не превышающий трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.
Мотивированное апелляционное определение
в окончательной форме изготовлено 9 ноября 2023 г.
Председательствующий Р.Р. Хасаншин
Судьи З.Ш. Бикмухаметова
С.М. Тютчев
