УИД 13RS0025-01-2023-001501-72
Судья Мамаева Е.С. №2-1389/2023
Докладчик Елховикова М.С. Дело №33-440/2024
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе
председательствующего Лесновой И.С.,
судей Ганченковой В.А., Елховиковой М.С.,
при секретаре Айзатуллиной А.Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 06 марта 2024 года в г. Саранске Республики Мордовия гражданское дело по исковому заявлению Администрации городского округа Саранск к Лисину Владимиру Николаевичу об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости, по апелляционным жалобам истца Администрации городского округа Саранск, ответчика Лисина Владимира Николаевича на решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 21 ноября 2023 года.
Заслушав доклад судьи Елховиковой М.С., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
установила:
Администрация городского округа Саранск обратилась в суд с иском к Лисину В.Н. об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости.
В обоснование исковых требований указано, что ответчик является собственником жилого помещения, площадью 12,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> которому также принадлежит доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <№>, площадью 4308,46 кв.м, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>. Заключением межведомственной комиссии по оценке и обследованию жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда №2 от 21 февраля 2018 г., постановлением Администрации городского округа Саранск №753 от 28 марта 2018 г. вышеуказанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственнику жилого помещения было направлено уведомление с требованием о сносе жилого дома в разумный срок, однако работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились. 2 сентября 2022 г. Администрацией городского округа Саранск принято постановление об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по вышеуказанному адресу, копия которого была направлена правообладателям изымаемой недвижимости. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости от 9 ноября 2022 г. размер возмещения за изъятие составляет 520 200 руб. Направленный 20 декабря 2022 г. в адрес ответчика проект соглашения об изъятии до настоящего времени Лисиным В.Н. не подписан, необходимые документы не представлены.
Администрация городского округа Саранск просила прекратить право собственности Лисина В.Н. на жилое помещение с кадастровым номером <№>, площадью 12,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, а также на право общей долевой собственности ответчика на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером <№>, площадью 4308,46 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, посредством изъятия в пользу муниципального образования городской округ Саранск после уплаты размера возмещения в сумме 520 200 руб.
Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 21 ноября 2023 г. исковые требования Администрации городского округа Саранск удовлетворены частично.
Прекращено право собственности Лисина В.Н. на жилое помещения – комнату <№>, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, площадью 12,9 кв.м, право общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 4308,46 кв.м., кадастровый <№>, расположенный по адресу: <адрес>, посредством изъятия для муниципальных нужд в пользу городского округа Саранск после уплаты возмещения.
Определен размер возмещения за изымаемый объект недвижимости - комнату с учетом стоимости земельного участка, иных расходов и стоимости непроизведенного капитального ремонта в размере 881 106 (восемьсот восемьдесят одна тысяча сто шесть) руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С Лисина В.Н. взыскана в доход бюджета городского округа Саранск государственная пошлина 300 руб.
В апелляционной жалобе ответчик Лисин В.Н. просит решение суда отменить в части возмещения за изымаемое имущество и принять в указанной части новое решение, которым взыскать за счет средств казны муниципального образования городского округа Саранск в его пользу возмещение в размере 2 339 469 рублей, в том числе неполученные доходы в виде упущенной выгоды в размере 1 458 363 рубля. Выражая несогласие с решением суда, ответчик Лисин В.Н. считает, что судом первой инстанции обстоятельства, имеющие значение для дела не установлены в полном объеме; обстоятельства, признанные судом установленными, не доказаны; выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела; судом нарушены нормы материального и процессуального права. Указывает, что вывод суда о том, что в состав всех убытков не подлежат включению убытки в виде неполученной им по вине Администрации го Саранск доходов в виде упущенной выгоды, рассчитанной в виде разницы между стоимостью нового жилья общей площадью не менее 33 кв.м, исходя из реальной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений, утвержденной Приказом Минстроя от 29 августа 2023 г. №619/пр по Республике Мордовия за IV квартал 2023 г. в сумме 70 893 руб. и общей суммой выкупной цены и стоимости непроизведенного капитального ремонта, определенной экспертом в размере 881 106 руб., является необоснованным и противоречит положениям части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что перечень приведенный данной нормой не является исчерпывающим. Считает, что наступление для него вреда, в связи с прекращением его права собственности на изымаемое жилое помещение, очевидно и подтверждается заключением эксперта. Его доводы о том, что многоквартирный дом, в состав которого входит принадлежащее ему жилое помещение, в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в Республике Мордовия на 2023 – 2017 г.г. не был включен исключительно по вине Администрации го Саранск, признавший данный дом аварийным лишь в 2018 г., при всей очевидности его аварийного состояния и угрозы обрушения еще в 2016 году, судом первой инстанции фактически не рассмотрены, в нарушение части 4 статьи 198 ГПК РФ в решении не указаны мотивы, по которым они отвергнуты. Считает, что своими виновными действиями Администрация го Саранск незаконно лишила его, как собственника изымаемого жилого помещения в аварийном доме права на включение указанного дома в действовавшую до 01 января 2017 г. программу по переселению граждан из аварийного жилья и возможность получения другого благоустроенного жилья в связи со сносом аварийного дома. Поскольку его право на включение жилого помещения в адресную программу было нарушено, то он оказался лишенным возможности получения благоустроенного жилья по условиям указанной программы взамен изымаемого, поэтому его нарушенное право может быть восстановлено лишь путем компенсации расходов, которые он должен понести в целях восстановления нарушенного права. Стоимость жилого помещения площадью 33 кв.м исходя из средней рыночной стоимости 1 кв.м., установленного Приказом Минстроя России от 29 августа 2023 г. №619/пр в сумме 70 893 руб. по состоянию на IV квартал 2023 г. составляет 2 339 469 руб. В случае надлежащего и своевременного выполнения Администрацией го Саранск обязанностей по признанию дома аварийным и включению его в действующую по состоянию на 2016 г. адресную программу, в настоящее время он бы мог получить без каких-либо доплат, благоустроенную квартиру площадью не менее 33 кв.м.
В апелляционной жалобе истец Администрация городского округа Саранск выражает несогласие с решением суда, просит решение суда отменить в части размера убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием и учета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в сумме 252 418 рублей. Администрация городского округа Саранск не согласна с расчетом убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, а также с рассчитанной величиной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, приходящейся на долю собственника Лисина В.Н., указанном в заключении эксперта №СУД47-2023/1 ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права» от 20 октября 2023 г. Указывает, что помимо основных убытков эксперт посчитал убытки, связанные с переездом, два раза: первый раз при переезде во временное жилье на время поиска жилого помещения взамен изымаемого, второй – при переезде в него (из расчета: 3 333 руб. х 2 + 6666 руб.), убытки, связанные с арендой жилья собственником недвижимого имущества на период поиска недвижимости, взамен изымаемой (из расчета 5 339 руб. х 2 мес. = 10 678 руб.) Вместе с тем, по заявлению ответчика после предоставления возмещения в силу пункта 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации Администрация городского округа Саранск продлит право пребывания не более чем на 6 месяцев. Следовательно, подлежат взысканию убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием в размере 23 344 руб. (из расчета 40 688 руб. – 17 344 руб. (6 666 руб. + 10 678 руб. = 23 344 руб.).
Кроме того, Администрация городского округа Саранск выражает свое несогласие с решением суда в части размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 252 418 рублей, указывая при этом, что экспертом неверно определен перечень конструктивных элементов, в результате чего, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт существенно завышена.
Так в части 1 статьи 166 ЖК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Однако, согласно экспертному заключению ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права» в расчет компенсации по конструктивным элементам были взяты (помимо перечня указанного в части 1 статьи 166 ЖК РФ): стены и перегородки, полы, проемы, отделочные работы, однако указанные работы не входят в перечень работ (услуг) по капитальному ремонту.
Юридически значимым обстоятельством в данном случае является установление факта нуждаемости/не нуждаемости многоквартирного дома в капитальном ремонте на момент приватизации первого жилого помещения (2002 г.) Однако, экспертом сделан необоснованный вывод, что дом требовал проведения капитального ремонта на момент приватизации первого жилого помещения, в результате чего был определен период компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 52 года (с 1971 по 2023 г.), с которым Администрация городского округа Саранск не согласна. Суд ошибочно посчитал, что фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что обязанность производить капительный ремонт дома сохранилась за бывшим наймодателем указанного жилого помещения вплоть до приватизации, в связи с тем, что на момент приватизации дом требовал капитального ремонта. Автор жалобы обращает внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что многоквартирный <адрес> на момент приватизации первой квартиры нуждался в проведении капитального ремонта. В силу части 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.
Документов, подтверждающих, что многоквартирный <адрес> на момент приватизации первой квартиры нуждался в проведении капитального ремонта не имеется, следовательно, на Администрацию городского округа Саранск не может быть возложена обязанность по уплате величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт вышеуказанного многоквартирного дома, причитающийся на долю собственника Лисина В.Н. в размере 252 418 рублей.
В возражениях на апелляционную жалобу старший помощник прокурора Октябрьского района г. Саранска Республики Мордовия Лапшина О.Г. считает решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание представитель истца Администрации городского округа Саранск, ответчик Лисин В.Н., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия не явились, о дате, времени и месте судебного заседания были извещены своевременно и надлежаще, сведений о причинах неявки не представили, отложить разбирательство по делу не просили.
Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) не усматривается, и судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.
Рассмотрев дело в соответствии с положениями частей первой и второй статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, с учетом возражений на апелляционную жалобу, заслушав объяснения представителя ответчика – адвоката Емельянова Н.С., заключение прокурора гражданско-судебного отдела прокуратуры Республики Мордовия Умновой Е.В., полагавшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25 ноября 2022 года № КУВИ<№>, Лисин В.Н. является собственником жилого помещения с кадастровым номером <№>, площадью 12,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> право собственности зарегистрировано 26 октября 2005 г.
В соответствии с выпиской из домовой книги от 15 июня 2023 г., выданной обществом с ограниченной ответственностью «Саранский информационный центр» в жилом помещении по адресу: <адрес> с <дата> значится зарегистрированным Лисин В.Н.
Заключением межведомственной комиссии от 21 февраля 2018 г. №2, постановлением администрации городского округа Саранск от 28 марта 2018 г. №753, с учетом внесенных изменений на основании постановления Администрации городского округа Саранск от 11 января 2019 г. №9, жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу; постановлено отселить граждан, проживающих в многоквартирном доме, в другие благоустроенные жилые помещения в период с 2018 г. по 2021 г.
Администрацией городского округа Саранск, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу в адрес ответчика 16 января 2019 г. направлено уведомление №250-ОГ с требованием о сносе жилого дома в разумный срок. Также ответчик был уведомлен о том, что в случае, если собственники в установленный срок не осуществят снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме. Указанное уведомление получено ответчиком 21 января 2019 г.
Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 16 марта 2022 г., вступившим в законную силу 14 июля 2022 г., частично удовлетворен административный иск исполняющего обязанности прокурора Октябрьского района г. Саранска Республики Мордовия, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к Администрации городского округа Саранск о признании незаконным бездействия органа местного самоуправления, возложении обязанности, признано бездействие Администрации городского округа Саранск, выразившееся в непринятии мер по представлению прокуратуры Октябрьского района г. Саранска от 7 июля 2021г. №7-1-2021 об устранении нарушений жилищного законодательства незаконным, не соответствующим абзацу 2 части 1 статьи 24 Федерального закона от 17 января 1992 г. № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», части 10 статьи 32 ЖК РФ, на Администрацию городского округа Саранск возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем принятия соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в части 10 статьи 32 ЖК РФ.
Работы по сносу аварийного дома ответчиками и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились.
Постановлением Администрации городского округа Саранск от 2 сентября 2022 г. №1249, в связи с непринятием собственниками жилых помещений решения о сносе дома, принято решение об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: <адрес> для муниципальных нужд городского округа Саранск. Согласно перечню подлежащих изъятию объектов недвижимости, объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> площадью 12,9 кв.м., с кадастровым номером <№> подлежит изъятию.
Копии вышеназванного постановления Администрации городского округа Саранск от 2 сентября 2022 г. №1249 направлена в адрес ответчика сопроводительным письмом от 09 сентября 2022 г.
20 декабря 2022 г. истцом ответчику направлены уведомление об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в котором ему предложено взамен изымаемых объектов недвижимости возмещение в размере 520 200 рублей, который определен на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «НОКС-Оценка» от 9 ноября 2022 г.
Поскольку ответчик не подписал соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, Администрация городского округа Саранск обратилась с настоящим иском в суд.
Не оспаривая право Администрации городского округа Саранск на изъятие жилого помещения, находящегося в собственности Лисина В.Н., сторона ответчика выразила несогласие с выкупной стоимостью, предложенной истцом за изымаемые объекты недвижимости.
В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно части 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
Частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9 статьи 32 ЖК РФ).
В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Аналогичные положения содержит глава VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующая порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Согласно пункту 9 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.
Для определения юридически значимых обстоятельств по делу, в связи с тем, что собственник не согласен со стоимостью земельного участка и расположенного на нем жилого помещения, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке имущества и размера убытков в связи с изъятием объектов недвижимости для муниципальных нужд.
Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Институт независимой оценки, экспертизы и права» от 20 октября 2023 г. №СУД47-2023/1, выкупная цена изымаемого жилого помещения, жилой площадью 12,9 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес> включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость комнаты с учетом площади вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например кладовая), а также доли площади вспомогательных помещений всего многоквартирного дома в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты), в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме, а так же все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду составляет 628 688 рублей, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения: 506 439 рублей; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме: 30 946 рубль; рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме: 50 615 рублей; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду: 40 688 рублей. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, приходящейся на долю собственника Лисина В.Н. в указанном многоквартирном доме – 252 418 рублей.
Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования Администрации городского округа Саранск, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на основании фактических обстоятельств дела, исходил из того, что порядок изъятия земельного участка и находящейся на нем недвижимости не нарушен, распоряжение об изъятии недвижимого имущества принято уполномоченным органом и не противоречит законодательству, учитывая, что стороны не договорились о стоимости изымаемого имущества, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для принудительного изъятия спорного объекта недвижимости для муниципальных нужд и определения размера возмещения за изымаемый объект недвижимости и иных расходов собственнику жилого помещения – Лисину В.Н. долю в праве собственности на спорное жилое помещение 881 106 руб., в том числе стоимость непроизведенного капитального ремонта в размере 252 418 руб.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, основанными на установленных обстоятельствах дела, полном и всестороннем исследовании собранных по делу доказательств и нормах материального права.
Согласно заключению эксперта №СУД47-2023/1 от 20 октября 2023 г., подготовленного ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права», выкупная цена изымаемого жилого помещения, площадью 12,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, включающая рыночную стоимость жилого помещения, с учетом площади вспомогательных помещений, приходящихся на данную комнату, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, рыночную стоимость доли Лисина В.Н. в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом, а также все убытки, причиненные собственникам жилого помещения, его изъятием, составляет 881 106 руб., из них размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 252 418 руб.
При этом, суд первой инстанции обоснованно руководствовался заключением судебной оценочной экспертизы, поскольку проведенное по делу заключение эксперта полностью соответствует требованиям гражданско-процессуального закона, выполнено экспертом, квалификация, образование и опыт, которого сомнений у суда не вызывают. Эксперт перед проведением экспертизы предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ, о чем имеется соответствующая запись в экспертном заключении.
Заключение отражает реальную рыночную стоимость изымаемых объектов недвижимости, с учетом всех убытков, которые понесет собственник, поскольку заключение выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации.
Экспертом дан анализ рынка недвижимости, раскрыты и аргументированы примененные методы, отражена последовательность исследования. При проведении оценки объектов недвижимости экспертом применялся сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Указанная в заключении стоимость объекта недвижимости является наиболее актуальной, наиболее соответствует ее реальной рыночной стоимости.
Выкупная цена, подлежащая уплате ответчику за изымаемые объекты недвижимости путем выкупа, определялась экспертом как рыночная стоимость жилого помещения, включающая в себя рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, убытков, а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.
Довод апелляционной жалобы стороны истца о несогласии с размером выкупной цены за изымаемое жилое помещение в связи с неправильным определением экспертом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, был предметом проверки суда первой инстанции, и обоснованно отклонен.
Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Суд первой инстанции, проверяя и оценивая доказательства в подтверждение невыполнения обязанности наймодателем по проведению капитального ремонта, в соответствии с требованиями статей 67, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил наиболее отвечающий интересам истца размер компенсации за невыполненный капитальный ремонт с учетом принудительного изъятия имущества.
При разрешении настоящего требования нарушений норм материального закона судом не допущено, окончательный размер компенсации судом произведен с учетом положений части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании заключения эксперта.
Суд первой инстанции, руководствуясь вышеуказанными нормами материального права, с учетом фактических обстоятельств, пришел к выводу о том, что обязанность производить капитальный ремонт дома сохранялась за бывшим наймодателем указанного жилого помещения вплоть до приватизации, в связи с тем, что на момент приватизации дом требовал капитального ремонта.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что документов, подтверждающих, что многоквартирный <адрес> на момент приватизации первой квартиры нуждался в проведении капитального ремонта не имеется, следовательно, на Администрацию городского округа Саранск не может быть возложена обязанность по уплате величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт вышеуказанного многоквартирного дома, причитающийся на долю собственника Лисина В.Н. в размере 252 418 рубля отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
Изымаемое жилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме 1971 г. постройки, капитальный ремонт в котором, кроме ремонта крыши в 2015 году (по истечении срока капитального ремонта указанного конструктивного элемента жилого дома), никогда не проводился. На дату последнего обследования жилого дома износ уже составлял 67%, несмотря на то, что срок его эксплуатации 100-125 лет.
Как правильно установил суд первой инстанции, неисполнение истцом, как бывшим наймодателем, установленной статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» обязанности по производству капитального ремонта спорного жилого дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, нуждающегося в его производстве, как то следует из заключения судебной экспертизы, отражающих процент его износа, равным 67%, из показаний допрошенного в судебном заседании эксперта Ламзина Е.В.., указавшего на необходимость оценки состояния жилого дома, как неудовлетворительного и нуждающегося в капитальном ремонте по прошествии 31 года со дня его постройки, а также не содержащей сведений о проведении когда-либо капитального ремонта дома, за исключением кровли в 2015 г., что было подтверждено письмом НО «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов», привело к снижению уровня надежности здания, в связи с чем служит законным основанием для исчисления компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома с года постройки многоквартирного дома.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что в 2018 г. дом был признан аварийным, и с этого времени обязанность производить его ремонт отсутствовала отклоняются судебной коллегией, поскольку в качестве оснований для исчисления периода компенсации за непроизведенный капитальный ремонт статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрены.
Работы по проведению капитального ремонта должны были быть произведены не в конкретную дату, а в определенный промежуток времени, который может частично выходить за пределы срока, прошедшего с момента признания дома аварийным.
При этом своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.
Доказательств того, что на момент приватизации первой квартиры (21 октября 2002 г.) дом не нуждался в проведении капитального ремонта, стороной истца не представлены. При этом, сроки нормальной эксплуатации дома на момент первой приватизации жилого помещения в этом доме истекли.
К реальному ущербу, причиняемому собственнику жилого помещения изъятием этого помещения, на основании пункта 7 статьи 32 ЖК РФ можно отнести убытки, связанные с изменением места проживания и переездом (оплата услуг транспортировки грузов), временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья (оплата найма жилого помещения), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (оплата риэлторских услуг) и оформлением права собственности на другое жилое помещение (оплата юридических услуг по оформлению договора приобретения жилого помещения и государственной пошлины по регистрации права собственности на это помещение).
Поскольку взысканные судом первой инстанции в качестве убытков расходы обусловлены изъятием жилого помещения в порядке мероприятий, предусмотренных статьей 32 ЖК РФ, необходимостью перемены места жительства и приобретения нового жилья, они подлежат взысканию в размере, определенном в экспертном заключении.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что после предоставления возмещения Администрация го Саранск может продлить срок пребывания ответчиков в изымаемом жилье на срок не более чем 6 месяцев, поэтому считает указанные убытки необоснованными, судебная коллегия считает несостоятельными.
В данном случае продление срока проживания в аварийном жилье осуществляется по заявлению бывшего собственника указанного жилья, является его правом, а не обязанностью, поскольку он имеет право временно переселиться и проживать в другом жилом помещении.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что экспертом неверно определен перечень конструктивных элементов, в результате чего компенсация за непроизведенный капительный ремонт существенно завышена, в частности, в расчет включены конструктивные элементы: пункт 2 – стены и перегородки, пункт 5 – полы, пункт 6 – проемы, пункт 7 – отделочные работы, судебная коллегия считает несостоятельными.
В части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Частью 5 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.
Довод истца о том, что суд неверно отнес работы по устранению дефектов стен и перегородок, полов, проемов, отделочных работ, относящихся к общедомовой площади (помещения вспомогательного назначения и помещения общего пользования) к капитальному ремонту, суд апелляционной инстанции считает необоснованным, учитывая, что в результате обследования экспертами общедомового имущества установлена необходимость полного ремонта помещений вспомогательного назначения и помещения общего пользования с заменой покрытия пола, полной заменой лакокрасочных покрытий на стенах и потолке. Такие работы относятся, в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. №170, к капитальному ремонту, поскольку текущий ремонт предусматривает восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками.
В силу пункта 1.1 Правил, настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью: обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими или организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Приложение №7 указанных Правил содержит перечень работ, относящихся к текущему ремонту.
Приложение №8 Правил содержит примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда. Пункт 2 Приложения №8 предусматривает ремонтно-строительные работы по смете, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).
Таким образом, учитывая, что экспертом установлена необходимость полной замены отдельных элементов дома, включая стены, перегородки, полы, проемы, такие работы относятся, в соответствии с «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда», именно к капитальному ремонту.
Судебной коллегией отклоняется также доводы апелляционной жалобы стороны истца о несогласии с взысканием убытков вызванных расходами ответчика на переезд и на наем жилья. Данные доводы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и их несостоятельность отражена в решении с изложением соответствующих мотивов. Оснований для других выводов судебная коллегия не усматривает.
Суд, при определении стоимости выкупной цены изымаемого жилого помещения, вопреки доводам стороны ответчика, пришел к выводу, что в расчет не подлежат включению убытки, причиненные Лисину В.Н. незаконными действиями истца, в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в городском округе Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения, упущенная выгода, о чем указывается ответчиком и в апелляционной жалобе.
В соответствии с положениями части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Как следует из статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Из пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
По смыслу статьи 15 ГК РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было (пункт 14 указанного постановления Пленума).
Согласно пункту 41 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г., если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп.
То есть, сам по себе факт не включения многоквартирного жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, влияет на способ изъятия аварийного жилого помещения – либо путем выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо путем предоставления другого равнозначного жилого помещения на праве собственности, а не на размер выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что разница между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в городском округе Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения, не может быть включена в размер выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, поскольку в случае включения спорного жилого помещения в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, у ответчика возникло бы право на выбор способа изъятия жилого помещения, а именно, право на предоставление равнозначного жилого помещения, а не на улучшение жилищных условий путем выплаты разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в городском округе Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения.
Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о необоснованности доводов апелляционной жалобы ответчика Лисина В.Н.
Исходя из установленных судом первой инстанции обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности принятого судом решения.
Доводы жалоб не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части четвертой статьи 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда вне зависимости от доводов апелляционных жалоб, не допущено.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 21 ноября 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы истца Администрации городского округа Саранск, ответчика Лисина Владимира Николаевича - без удовлетворения.
Председательствующий И.С. Леснова
Судьи В.А. Ганченкова
М.С. Елховикова
Мотивированное апелляционное определение составлено 06 марта 2024 г.
Судья М.С. Елховикова
