Апелляционное определение Верховного Суда Республики Крым (Республика Крым) от 25.02.2021 № 2-98/20

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 февраля 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ларионовой Татьяны Викторовны к Непорожнему Игорю Игоревичу, третьи лица: Администрация г. Керчи, Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Керчи, о взыскании денежных средств по договору аренды, пени за просрочку оплаты арендных платежей и материального вреда,

по апелляционным жалобам Ларионовой Татьяны Викторовны, Непорожнего Игоря Игоревича на решение Керченского городского суда Республики Крым от 28 октября 2020 года,

заслушав доклад судьи Сыча М.Ю. об обстоятельствах дела, содержании обжалуемого решения, апелляционных жалоб, судебная коллегия, -

У С Т А Н О В И Л А:

27.08.2019 года Ларионова Т.В. обратилась в суд с иском к Непорожнему И.И., уточнив который просила суд взыскать с ответчика в ее пользу задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год в размере 61 500 руб., денежную компенсацию за досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 110 000,00 руб., в возмещение материального ущерба сумму 323 893,00 руб., пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 088 870 руб., с дальнейшим взысканием до момента фактического исполнения обязательства, расходы на проведение экспертизы в размере 20 000 руб.

В обоснование искового заявления Ларионова Т.В. указывала на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Кооперативный, 3, сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условий договора она передала ответчику в платное, возмездное и временное пользование принадлежащее ей нежилое помещение площадью 68 кв.м (с прилегающей территорией), расположенное в <адрес> по пер. Кооперативному в <адрес> (бывшая <адрес>), для использования под пункт общественного питания. Помещение было передано по акту приема-передачи.

В соответствии с договором ответчик принял на себя обязательства сообщить истцу о предстоящем освобождении арендуемых помещений не позднее, чем за две недели до предполагаемого освобождения. Помещения должны сдаваться арендодателю по акту приема-передачи. Ответчик по условиям договора обязан был производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения. Арендную плату должен был выплачивать ежемесячно в размере 55 000 руб. не позднее 3 числа текущего месяца.

В июне 2019 года ответчик сообщил ей, что собирается расторгнуть договор аренды с июля 2019 года.

ДД.ММ.ГГГГ истица по телефону уведомила ответчика, что на ДД.ММ.ГГГГ назначено проведение осмотра помещения межведомственной комиссией администрации города и необходимо обеспечить доступ в нежилое помещение.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал ей ключи от нежилого помещения и, сославшись на необходимость отъезда, сообщил, что акт приема-передачи составят через несколько дней.

ДД.ММ.ГГГГ в присутствии членов межведомственной комиссии было открыто помещение и обнаружено, что оно затоплено и стоит запах канализации, мебель и оборудование отсутствует. В помещении отсутствовал свет. Она вынуждена была вызвать аварийную службу, которая прочистила канализационную трубу. Из трубы были извлечены части металлической сетки для мытья посуды, а из унитаза - куски битой посуды. Истец вынуждена была принимать меры к устранению аварийности помещения. Для выяснения обстоятельств и сдачи помещения по акту, она неоднократно звонила ответчику, который ее телефонные звонки игнорировал. Оказалось, что и коммунальные платежи он также не оплачивал. В связи с нарушением условий договора истица обратилась к ответчику с претензией. Ответчик не возместил ей убытки в досудебном порядке, не оплатил задолженность по арендной плате, не привел помещение в надлежащее состояние и не передал его по акту приема-передачи.

Решением Керченского городского суда Республики Крым от 28.10.2020 года иск Ларионовой Т.В. удовлетворен частично.

Взыскано с Непорожнего И.И. в пользу Ларионовой Т.В. задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 61 500 руб., денежную компенсацию за досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 110 000 руб., пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 70 000 руб., в возмещение материального ущерба сумму 323 893 руб., расходы по госпошлине в размере 7 804,91 руб., расходы на проведение экспертизы 20 000 руб., а всего 593 197,91 руб.

Взыскана с Непорожнего И.И. в пользу Ларионовой Т.В. пеня за просрочку оплаты арендных платежей из расчета 1650 руб. в день, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности арендной плате.

Взыскана с Непорожнего И.И. государственная пошлина в доход муниципального образования городской округ Керчь в размере 1 049,02 руб.

Взысканы с Непорожнего И.И. в пользу ООО «Тезис-эксперт» расходы за проведение судебной строительно-технической экспертизы экспертом Сечиной С.Б., в размере 3 354 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Ларионовой Т.В. отказано.

Не согласившись с указанным судебным постановлением, Ларионова Т.В., Непорожний И.И. принесли апелляционные жалобы, в которой просят решение суда отменить.

Непорожний И.И. в своей апелляционной жалобе ссылается на то, что задолженности по арендной плате у ответчика перед истцом не имеется, что подтверждается материалами дела, однако суд не дал оценки указанному обстоятельству. Также не согласен о взыскании с него материального ущерба, поскольку в договоре аренды содержится условие о демонтаже внесенных изменений в помещение, а не проведение ремонта, как это было расценено судом.

Ларионова Т.В. в своей апелляционной жалобе указывает на то, что суд необоснованно снизил размер неустойки, в связи с чем, просит ее требования в этой части удовлетворить в полном объеме.

Лица, участвующие по делу, в судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи надлежащим образом уведомленными о дате, времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия, приходит к выводу об отмене решения в части по следующим основаниям.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истице принадлежит нежилое помещение, площадью 68 кв.м (с прилегающей территорией), расположенное в <адрес><адрес> в <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный частным нотариусом Керченского городского нотариального округа Петуховой В. А. под реестровым номером 11091 (том 2 л.д.6).

ДД.ММ.ГГГГ между Ларионовой Т.В. и ИП Непорожним И.И. в письменной форме был заключен договор аренды нежилого помещения, по которому истица передала в аренду ответчику нежилое помещение площадью 68 кв.м (с прилегающей территорией), расположенное в <адрес> по переулку Кооперативный в <адрес> (бывшая <адрес> - изменен статус на нежилое помещение в рамках решения исполнительного комитета Керченского городского совета № от ДД.ММ.ГГГГ) и принадлежащее арендодателю согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного частным нотариусом Керченского городского нотариального округа Петуховой В. А. под реестровым номером 11091.

Арендуемое помещение предоставлялось арендатору для использования под пункт общественного питания (т. 1 л.д. 10-12).

Срок действия договора определен до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4.1 договора аренды арендатор обязался оплачивать арендодателю арендную плату в размере 15 000 руб. в месяц, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого были внесены изменения в п. 4.1 договора, в соответствии с которым арендатор обязался оплачивать арендную плату в размере 55 000 руб. в месяц, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 14).

Согласно условий договора аренды, арендатор за первый месяц аренды помещения оплачивает арендную плату в момент заключения договора, вносится арендная плата платежами ежемесячно не позднее 03 числа текущего года наличными средствами. Факт внесения арендной платы подтверждается распиской арендодателя.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное нежилое помещение было передано ответчику. В акте указано, что имущество находится в состоянии пригодном для эксплуатации.

В передаваемом помещении имеются следующие конструктивные элементы: окна пластиковые с роллетами 3 шт.; дверь входная стеклопластиковая с роллетами; дверь железная 1 шт.; унитаз, крышка, (раковина; батареи чугунные 5 шт.; пол кафельный черно-белый 68 кв.м; водомер и электросчетчик; двери межкомнатные деревянные серые 3 шт., что подтверждено подписями сторон договора (т. 1 л.д. 13).

Пунктом 6.2 договора аренды предусматривалось, что договор аренды может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию сторон путем точения соответствующего Соглашения.

В соответствии с п. 6.4 договора при досрочном расторжении договора, как по обоюдному согласию сторон, так и по требованию арендодателя или Арендатора, арендная плата вносится арендатором за фактическое использование арендуемого помещения (в том числе нахождения там имущества Арендатора, либо до дня предоставления арендодателю свободного доступа к объекту договора - помещению).

В соответствии с п. 3.10 договора аренды нежилого помещения арендатор обязуется сообщить арендодателю о предстоящем освобождении арендуемых помещений не позднее чем за две недели до предполагаемого освобождения. Помещения должны быть переданы арендодателю по акту приема-передачи.

Истица ссылается на то, что ответчик в июне 2019 года поставил ее в известность о расторжении договора аренды в июле 2019 года, ключи арендуемого помещения были ей переданы ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, когда было назначено проведение осмотра помещения межведомственной комиссией администрации города и необходимо было обеспечить доступ нежилое помещение. С ДД.ММ.ГГГГ считает договор расторгнутым.

Представитель ответчика ссылается на то, что Непорожний И.И. в начале мая 2019 года поставил в известность истицу о прекращении работы из-за убыточности предпринимательской деятельности и отсутствии средств для своевременной оплаты арендной платы. В первых числах июня 2019 года в связи с прекращением производственной деятельности ответчиком были разосланы заявления о разрыве договоров на водоснабжение, водоотведение и электроснабжение, ДД.ММ.ГГГГ им оплачены все выставленные счета. Истец забрала у ответчика ключи от помещения, предложенный им акт приема-передачи, датированный ДД.ММ.ГГГГ, подписывать отказалась.

Из претензии истицы Ларионовой Т.П., направленной ответчику ДД.ММ.ГГГГ следует, что в июне 2019 года ИП Непорожний И.И. сообщил истице, что он прекращает договор аренды, начиная с июля 2019 года (л.д.53).

Ответчик лишь в ответе от ДД.ММ.ГГГГ на претензию истицы предлагает ей подписать составленный им в одностороннем порядке Акт приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 54-55).

Судом первой инстанции обоснованно констатировано, что указанный ответ на претензию не является надлежащим уведомлением об отказе от исполнения договора, в том числе и предпринятые ответчиком меры в июне 2019 года к расторжению договоров путем отключения водоснабжения, водоотведения и энергоснабжения.

Доводы истицы о том, что она получила доступ в нежилое помещение только ДД.ММ.ГГГГ, подтверждаются актом приемки в эксплуатацию законченного переустройством и перепланировкой нежилого помещения по <адрес>, <адрес><адрес> 1 в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, составленного межведомственной комиссией, произведшей осмотр помещения в присутствии собственника нежилого помещения Ларионовой Т.В. (л.д.239).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды нежилого помещения действовал с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Материалами дела не подтверждается, что договор аренды нежилого помещения был расторгнут по обоюдному согласию, т.к. в соответствии с п. 6.2 договора аренды стороны должны были заключить Соглашение о расторжении договора, а такового Соглашения сторонами договора не заключалось.

По существу представитель ответчика не оспаривал, что арендатор ИП Непорожний И.И. явился инициатором досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения.

Арендатором оплачено за февраль и июнь 2019 арендная плата в размере 110 000 руб., за март 2019 года - 55 000 руб., за апрель 2019 года - 54 000 руб., что подтверждается расписками арендодателя (л.д.57-61). Задолженность по арендной плате составила за апрель 2019 года - 1000 руб., за май 2019 года - 55 000 руб., за период с 1 по ДД.ММ.ГГГГ (55000/30x3) - 5500 руб., а всего 61 500 руб.

Согласно п. 5.1 договора аренды в случае неуплаты арендатором арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, арендодателем может быть взыскана пеня в размере 3% в день от суммы месячного платежа за каждый день просрочки.

Согласно п. 6.5 договора аренды в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, он обязуется выплатить арендодателю компенсацию в размере 2-х месячных платежей и погасить все коммунальные платежи.

Ларионова Т.В. ДД.ММ.ГГГГ дала письменное разрешение ответчику по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ на дизайнерский ремонт, в том числе, на покраску стен, потолков, оконных рам, демонтаж короба вентиляции, демонтаж защитных экранов на батареях, прокладку вентиляционной шахты сквозь несущую стену (с соблюдением требований выполнения отверстия несущих конструкций), устройство декоративного фасада из дерева. При этом Непорожний И.И. обязался в случае необходимости демонтировать изменения по усмотрению Ларионовой Т.В. (л.д.15)

ДД.ММ.ГГГГ ИП Непорожним И.И. в Управлении градостроительства, архитектуры и рекламы <адрес> был согласован паспорт цветового решения фасада здания <адрес> в <адрес>, в том числе и проект цветового решения фасада здания по адресу: РК, <адрес>, пер. Кооперативный, 3, изготовленный ООО «Архитектурное бюро» (том 2 л.д. 67-73).

После прекращения договора в своей претензии Ларионова Т.В. потребовала от ответчика привести внешний вид фасада здания, согласно Паспорта цветового решения фасада здания, выданного Управлением градостроительства, архитектуры и рекламы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, либо привести в соответствие с ранее выданной документацией и цветовыми решениями. Указала, что все замечания по состоянию окон, стен и коммуникаций будут описаны в момент подписания акта приема-передачи помещения и должны быть исправлены согласно условий договора и иных письменных договоренностей.

Однако ответчик не исполнил требования истицы, совместный акт приема-передачи помещения составлен не был.

Представленный ответчиком акт приема-передачи имущества составлен им в одностороннем порядке и прислан истице по почте, который истица подписать отказалась в связи с несоответствием изложенного в нем содержания действительности (л.д.56).

Заключением судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной судебным экспертом ООО «Тезис-эксперт» Сечиной С.Б., было установлено, что ремонтно-строительные работы в нежилом помещении, площадью 68,0 кв.м, расположенном в <адрес><адрес> в <адрес>, проведенные арендатором ИП Непорожним И.И. в период аренды вышеуказанного нежилого помещения, согласно договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ являются неотделимыми улучшениями, так как их невозможно отделить от объекта исследования без нанесения ущерба.

Арендатором ИП Непорожним И.И. в период аренды нежилого помещения площадью 68 кв.м (с прилегающей территорией), расположенного в <адрес> по <адрес> в <адрес>, согласно договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, проведены улучшения нежилого помещения, а именно ремонтно-строительные работы:

- отделочные работы по покраске цоколя и стен, откосов и отливов оконных проемов, торцов ролет в черный цвет фасада, исследуемого нежилого помещения в <адрес><адрес> в <адрес> с применением фасадной краски, окрашенной черным пигментом, грунта глубокого проникновения, эмали черного цвета;

- монтаж плинтуса в помещениях, кладка кафельной плитки на полах в помещениях с применением клеящих цементных смесей, затирок и кафельной плитки.

Установлено, что поверхность фасада нежилого помещения, расположенного на первом этаже жилого <адрес> по <адрес>, ранее была выполнена декоративной штукатуркой - короед «Церезит» и окрашено в соответствии с цветовой гаммой жилого дома («охра»). На дату экспертного исследования поверхность фасада окрашена матовой фасадной краской с добавлением черного красителя. Наличие отделки деревянным бруском не установлено.

Зафиксирована окраска белых отливов, белых подоконников, белых металлопластиковых рам окон в черный цвет.

Отделка откосов дверных и оконных проемов ранее была выполнена отделкой декоративной штукатуркой - короед «Церезит» и окрашено в соответствии с цветовой гаммой жилого дома («охра»). На дату экспертного исследования поверхность окрашена матовой фасадной краской с добавлением черного красителя. Примыкания к белым рамам металлопластиковых окон и двери выполнены при окраске без применения малярного скотча, о чем свидетельствует частичное окрашивание в черный цвет белых рам металлопластиковых окон и двери с фасадной части. Белые торцы ролет и белые отливы окон также окрашены в черный цвет. Отделка крыльца центрального входа в исследуемое помещение не окончена, а именно отсутствует кафельная плитка в дверном проеме основного входа в исследуемое помещение.

Установлено, что в двух помещениях, которые ранее выполняли функцию основных помещений, отделка двухуровневого потолка (гипсокартон) выполнена в виде окраски в черный цвет. Отделка стен выполнена в виде окрашивания стен вододисперсионной краской с добавлением черного красителя и участков стен - кладка декоративной плитки «кирпич». Белые пластиковые оконные рамы, пластиковые подоконники окрашены эмалевой черной краской. Отделка пола в двух помещениях, которые ранее выполняли функцию основных помещений выполнена из черной кафельной плитки.

Установлено, что отделка коридора выполнена в виде окрашивания стен, вентиляционного короба в коридоре вододисперсионной краской с добавлением черного с добавлением черного красителя. Белые пластиковые оконные рамы, пластиковые подоконники в коридоре окрашены эмалевой черной краской.

Проведя сопоставление данных полученных при органолептическом осмотре (в том числе в порядке ч.2 ст.24 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации») и данных проведенного документального анализа материалов гражданского дела № и натурального обследования на исследуемом объекте эксперт пришел к выводу, что неотделимые улучшения, проведенные ИП Непорожним И.И. в период аренды нежилого помещения площадью 68 квл (с прилегающей территорией), расположенного в <адрес> по <адрес> в <адрес>, согласно договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ухудшают текущее состояние арендованного помещения.

Согласно локальному сметному расчету, стоимость строительных работ, необходимых для приведения нежилого помещения № по <адрес> в <адрес> в исходное состояние на дату экспертного исследования составляет 323 893,20 руб. (л.д. 182-216).

В судебном заседании эксперт подтвердила, что состояние нежилого помещения ухудшено, работы проводились неаккуратно, без применения малярного скотча с заходом на металлопластиковые рамы, которые очистить невозможно, все белые отливы, белые подоконники, потолки, все окрашено в черный цвет. Очистить черную краску невозможно, требуется демонтаж. Сам дизайнерский ремонт не выполнен в полном объеме, до конца работы не были закончены. Произведен был текущий ремонт. Капитальный же ремонт предусматривает замену несущих конструкций.

Разрешая спор, суд первой инстанции нашел исковые требования обоснованными в части взыскания с Непорожнего И.И. в пользу Ларионовой Т.В. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 09.01.2019 года в размере 61 500 руб., денежной компенсации за досрочное расторжение договора аренды в размере 110 000 руб., в возмещение материального ущерба суммы 323 893 руб., снизив пеню до 70 000,00 руб., а также взыскав пеню за просрочку оплаты арендных платежей из расчета 1650 руб. в день, начиная с 29.10.2020 года и по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности арендной плате.

С таким выводами судебная коллегия согласиться полностью не может.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пункт первый статьи 610 ГК РФ устанавливает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 650 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со ст. 650 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст. 650 ГК РФ).

Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных настоящей статьи (п. 2 ст. 655 ГК РФ).

Доводы апеллянта Непорожнего И.И., сводящиеся к неправильному установлению судом момента окончания действия договора с 04.07.2019 года, являются несостоятельными, поскольку, как достоверно установлено судом первой инстанции, ответчиком не представлено доказательств соблюдения положений ст. 450.1 ГК РФ о направлении и получении уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

При этом, суждения апеллянта о прекращении договора с момента фактического неиспользования имущества с 04.06.2019 года, неубедительны, поскольку такой момент не предусмотрен положениями ГК РФ, другими законами и самим договором.

Аналогичным образом судебная коллегия относится критически к доводам Непорожнего И.И. об ином периоде задолженности по договору аренды.

Проверив произведенный судом расчет задолженности по арендной плате, судебная коллегия находит его верным, соответствующим периоду действия договора и представленным платежным документам ответчиком в счет погашения аренды.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В статье 620 ГК РФ также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.

Ссылаясь на названные нормы права, судом первой инстанции обоснованно констатировано, что договором предусмотрена возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке каждой из сторон. При этом установлены порядок и основания его расторжения.

Договором аренды предусмотрена возможность расторжения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке, однако условием такого расторжения является для арендатора в соответствии с п. 6.5 договора аренды выплата арендодателю компенсации в размере 2-х месячных платежей.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно взыскана с ответчика денежная компенсация за досрочное расторжение договора аренды в размере 110 000 руб., поскольку сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям статей 329, 421 ГК РФ.

В обоснование апелляционной жалобы Непорожний И.И. указывает, что судом сделаны неправомерные выводы о неустойке на сумму долга после прекращения арендных обязательств и возврата помещения.

Судебная коллегия считает указанные суждения несостоятельными, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которого разъяснено, что окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, доводы апеллянта Непорожнего И.И. о том, что прекращение действия договора влечет прекращение обязательств на будущее время в виде возможности взыскания договорной неустойки (пени) и лишает арендатора права требовать с должника образовавшиеся до момента прекращения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, являются несостоятельными и основаны на неправильном понимании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Следовательно, факт расторжения договора не влечет прекращения всех обязательств по договору, в частности обязанность стороны уплачивать неустойку за нарушение обязательств по внесению соответствующей платы за пользование имуществом в период действия договора аренды.

Согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 ГК РФ, то положения пункта 1 статьи 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (пункт 4 статьи 395 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Вместе с тем судами не учтено, что по общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 394 указанного кодекса, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Исходя из названных положений закона, неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной также и на восстановление нарушенного права.

По смыслу приведенных выше правовых норм, размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, обязанность доказывания которой лежит на должнике.

В то же время кредитор при взыскании законной или договорной неустойки не обязан доказывать наличие убытков и их размер.

При этом определенный судом размер сниженной неустойки должен быть сопоставим с возможными убытками кредитора и не допускать извлечения должником преимущества из своего незаконного поведения.

Суд первой инстанции, учитывая субъективный состав спора, прекращение Непорожним И.И. статуса ИП, обоснованно поставил на обсуждение вопрос о снижении размера неустойки.

В силу диспозиции статьи 333 ГК РФ основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.

Данная позиция согласуется с основополагающими принципами гражданского законодательства, изложенными в пунктах 3, 4 статьи 1 ГК РФ, согласно которым никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 г. № 263-О указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства, обусловившие нарушение обязательств со стороны ответчика, исходя из принципа разумности и справедливости, баланса прав и законных интересов сторон, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о снижении размера неустойки (пени), установив его равным 70 000 руб.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм в их взаимосвязи, защита права Ларионовой Т.В. посредством частичного удовлетворения иска о взыскании пени, по мнению коллегии судей, обеспечит восстановление нарушенного права и не приведет к неосновательному обогащению сторон.

На основании изложенного, доводы апеллянта Ларионовой Т.В. о взыскании пени исключительно в испрашиваемом ею размере являются необоснованными.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

В свою очередь требование истца о взыскании пени за просрочку оплаты арендных платежей из расчета 1650 руб. в день, начиная с 29.10.2020 года и по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности арендной плате, правильно определено судом первой инстанции, как подлежащее удовлетворению в полном объеме, ввиду того, что размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам статьи 333 ГК РФ (аналогичная правовая позиция выражена в определении Верховного Суда Российской Федерации Российской Федерации от 11.09.2018 г. № 11-КГ18-21).

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере; под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Заявляя исковые требования о возмещении материального ущерба в сумме 323 893,00 руб., Ларионова Т.В. связывала его возникновение в связи с произведенными Непорожним И.И. в арендованном помещении неотделимыми улучшениями, не согласованными с истицей и ухудшающими текущее состояние арендованного помещения.

Суд первой инстанции, положив в основу заключение судебной строительно-технической экспертизы от 30 марта 2020 года, проведенной судебным экспертом ООО «Тезис-эксперт», посчитал указанные исковые требования обоснованными и такими, что подлежат удовлетворению, с чем не может согласиться судебная коллегия.

Согласно п. 3.6 Договора аренды арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения.

Пунктом 3.9 Договора предусмотрено, что арендатор вправе производить перепланировку и переоборудование арендуемых помещений и находящихся в них приборов и систем только с письменного разрешения арендодателя.

Как указывалось выше, Ларионова Т.В. 10.01.2019 года дала письменное разрешение ответчику по договору аренды от 09.01.2019 года на дизайнерский ремонт. При этом Непорожний И.И. обязался в случае необходимости демонтировать изменения по усмотрению Ларионовой Т.В. (л.д.15)

ИП Непорожним И.И. 07.03.2019 года в Управлении градостроительства, архитектуры и рекламы г. Керчи был согласован паспорт цветового решения фасада здания по <адрес>, 3 в <адрес> (том 2 л.д. 67-73).

Согласно статьи 10 ГК РФ установлены пределы осуществления гражданских прав. Не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, судом первой инстанции не проверено и не мотивированно отклонено утверждение ответчика о том, что улучшения были произведены с согласия арендодателя с получением разрешения в компетентном органе в части цветового решения фасада арендуемых помещений.

Судебная коллегия не может не учитывать, что в условиях договора не предусмотрена обязанность арендатора по окончании срока аренды привести помещение в прежнее состояние.

При этом, пунктом 3.5 Договора арендодателю предоставлено право, а на арендатора возложена обязанность по беспрепятственному допуску в рабочее время представителей арендодателя с целью контроля за состоянием и эксплуатацией объекта аренды.

Ларионовой Т.В. не представлено доказательств, что после предоставленного ею разрешения на дизайнерский ремонт, ей препятствовали в доступе в арендуемые помещения с целью соответствующего контроля.

Вместе с тем, предоставленное Ларионовой Т.В. разрешение позволяет определенно установить возможность произведения Непорожним И.И. работ по покраске стен, потолков, оконных рам, демонтажу короба вентиляции, демонтажу защитных экранов на батареях, прокладке вентиляционной шахты сквозь несущую стену (с соблюдением требований выполнения отверстия несущих конструкций).

При должной осмотрительности истец не лишен был возможности конкретизировать конкретные виды работ и используемых для них материалов при выдаче разрешения на дизайнерский ремонт, доказательств об обратном не предоставлено.

Указанное Ларионовой Т.В. в возмещение убытков обстоятельство несоответствия фасада здания с ранее предоставленным ею разрешением на устройство декоративного фасада из дерева, является несостоятельным, поскольку ДД.ММ.ГГГГ ею в ходе обследования межведомственной комиссии нежилого помещения согласована перепланировка нежилого помещения и подписан акт приемки в эксплуатацию законченного переустройством и перепланировкой нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 239).

Указанные обстоятельства исключают возможность удовлетворения иска Ларионовой Т.В. о взыскании материального вреда (убытков), связанных с возможным приведением ею помещения в первоначальное состояние.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

С учетом изложенного решение суда в части требований Ларионовой Т.В. о возмещении материального вреда подлежит отмене с принятием в названной части нового решения об отказе в удовлетворении иска в указанной части.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Керченского городского суда Республики Крым от 28 октября 2020 года в части требований Ларионовой Татьяны Викторовны о возмещении материального вреда отменить, приняв в названной части новое решение, которым в удовлетворении иска в указанной части отказать, изложив абзацы второй резолютивной части решения суда в следующей редакции:

«Взыскать с Непорожнего Игоря Игоревича в пользу Ларионовой Татьяны Викторовны задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 09.01.2019 года в размере 61 500,00 руб., денежную компенсацию за досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения от 09.01.2019 года в размере 110 000,00 руб., пеню за просрочку оплаты арендных платежей за период с 04.07.2019 года по 28.10.2020 года в размере 70 000,00 руб., а всего 241 500,00 руб.»

В остальной части решение суда оставить без изменения.