АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
УИД 91RS0001-01-2020-001555-57
дело №2-1093/2020 судья первой инстанции – Тощева Е.А.
дело №33-7505/2020 докладчик – судья апелляционной инстанции РошкаМ.В.
17 ноября 2020 года г. Симферополь
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:
председательствующего, судьи | Рошка М.В., |
судей | Аврамиди Т.С., Онищенко Т.С., |
при секретаре | Лыфарь Л.В., |
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Рошка М.В. гражданское дело по иску Тарасенко Анастасии Сергеевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «КМ» о понуждении к заключению основного договора купли-продажи и акта приёма-передачи квартиры, третье лицо Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ИНВЕСТ-М»,
установила:
Тарасенко А.С. 10 апреля 2020 года обратилась в суд с данным иском и просила обязать ответчика в течение 10 рабочих дней с момента вынесения судебного решения заключить с ней основной договор купли–продажи и акт приёма–передачи квартиры №133, расположенной по <адрес>, общей площадью 53,60 кв.м, кадастровый номер №
Требования обосновывала тем, что 25 марта 2016 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №133-СТЗ, предметом которого являлась предстоящая продажа 2-х комнатной квартиры, строительный №133, многоэтажного жилого дома, общей проектной площадью 59,90 кв.м, находящейся по адресу: <адрес> секция 1, подъезд 3, этаж 8. Срок заключения основного договора купли-продажи установлен не позднее 4-ого квартала 2017 года. Согласно пункту 2.1 договора, истец оплатила в полном объёме стоимость квартиры, однако основной договор купли-продажи недвижимости по настоящее время не заключен.
Решением Железнодорожного районного суда г. Симферополя Республики Крым от 29 июня 2020 года указанный иск удовлетворён.
На ООО «Управляющая компания «КМ» возложена обязанность в течении 10 рабочих дней с момента вступления судебного решения в законную силу заключить с Тарасенко А.С. основной договор купли-продажи и акт приёма-передачи квартиры №133, расположенной <адрес>, общей площадью 53,60 кв.м, кадастровый номер №, которые будут являться основанием для государственной регистрации за Тарасенко А.С. права собственности на указанную квартиру.
Не согласившись с данным решением суда, ООО «Управляющая компания «КМ» подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права.
В частности, основные доводы жалобы заключаются в том, что вывод суда о не заключении основного договора купли-продажи по вине ответчика вследствие его уклонения противоречит фактическим обстоятельствам дела. Материалы дела не содержат каких-либо доказательств того, что Тарасенко в период с конца 2017 года (предусмотренный пунктом 1.2 Предварительного договора №133-СТЗ срок заключения основного договора) и до 03 марта 2020 года обращалась к ответчику с требованиями или предложениями заключить договор купли-продажи. Судом не учтено, что Предварительный договор №133-СТЗ прекратил свое действие в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ, согласно которому обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон.
Определением от 13 октября 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных Главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ИНВЕСТ-М».
Истец Тарасенко А.С. в судебном заседании исковые требования поддержала пояснила, что денежные средства она оплатила в полном объеме, ответчик отказывается от исполнения обязательства.
Представитель истца Тарасенко А.С. – Гузенок Ю.В. суду пояснил, что шестимесячный срок предусмотренный законом необходимо исчислять с момента получения ответчиком права собственности на имущество с 04.12.2018 года и он не пропущен.
Представитель ответчика исковые требования не признал, пояснил, что срок действия предварительного договора истек, ответчик направил истцу письмо о возврате уплаченных истцом денежных средств, однако истец отказывается их получать.
В судебное заседание не явилось третье лицо, извещено надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Заслушав доклад, пояснения истца, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, судебная коллегия находит, что обжалуемое решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Констатировав своим определением от 13 октября 2020 года, наличие оснований для перехода суда апелляционной инстанции к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а данное обстоятельство в силу пункта 4 части 4 статьи 330 этого же кодекса, является безусловным основанием для отмены состоявшегося по делу решения суда, судебная коллегия, подчиняясь указанному требованию закона, отменяет обжалуемое решение суда.
В свою очередь, отменяя указанное решение суда и рассмотрев гражданское дело по правилам части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, 25 марта 2016 года между ООО «Управляющая компания «КМ» и Тарасенко А.С. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №133-СТЗ (далее договор).
Согласно пункта 1.1. договора, ООО «Управляющая компания «КМ», действующее в качестве доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Инвест-М», обязуется заключить с Тарасенко А.С. Договор купли-продажи, в дальнейшем - Основной договор, и продать по нему недвижимое имущество: 2-х комнатную квартиру, строительный №133, многоэтажного жилого дома, общей проектной площадью 59,90кв.м. (определенной по внутренним размерам без отделки, с учетом площадей балконов и/или лоджий, и/или холодных кладовых, и/или веранд, и/или террас), находящихся по адресу: <адрес> секция 1, подъезд 3, этаж 8 (далее по тексту - квартира, недвижимое имущество), право собственности на которое на момент отчуждения будет принадлежать стороне 1 на основании договора от 26.10.2015 №1/ИД/2015.
В соответствии с п. 1.2. договора, стороны обязуются заключить основной договора в срок не позднее 4-й квартал 2017 года.
В соответствии с п. 2.2. договора, Тарасенко А.С. перечисляет ООО «Управляющая компания «КМ» гарантийный обеспечительный платеж в размере 2995000 рублей.
В соответствии с п. 2.3. договора назначение платежа – Обеспечительный платеж по предварительному договору купли- продажи недвижимого имущества №133-СТЗ от 25.03.2016 года.
Стороны обязуются в срок не позднее 4-го квартала 2017 года заключить основной договор купли- продажи на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором,
Основной договор будет заключен в письменной форме и сдан на регистрацию в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае если одна из Сторон настаивает на нотариальном удостоверении предварительного или Основного договора купли-продажи, то эта Сторона несет все расходы, связанные с нотариальными действиями.
В пункте 1.2. договора указано, что срок заключения основного договора - 4-й квартал 2017г. Срок окончания строительства - 3-й квартал 2017г. Срок сдачи в эксплуатацию - 4-й квартал 2017г.
Сторонами установлена договорная стоимость продажи недвижимого имущества на дату заключения договора, которая составляет 2995000руб. (п.2.1 договора). (л.д.6-8 ).
Истец внесла обеспечительный платеж в полном объеме в размере 2995000 рублей (л.д.10-11).
Согласно сведений из Единого государственного реестра недвижимости 04 декабря 2018 года за ООО «Управляющая компания «КМ» было зарегистрировано право собственности на квартиру №133 по ул. <адрес>.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ч. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать любой договор, установленный законом и иными правовыми актами. В соответствии со ст. 422 данного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу ч. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Из ч. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
На основании ч. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В силу ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Поскольку до настоящего времени стороны не заключили основанной договор купли-продажи, Тарасенко А.С. обратилась в суд с настоящим иском.
В подтверждение своих доводов предоставила требование о заключении договора купли- продажи, направленное ответчику 11.04.2019 года и повторное требование от 26.02.2020 года (л.д.14-16).
17.06.2020 года ООО «Управляющая компания «КМ» направила в адрес истца уведомление о возврате денежных средств (л.д.43).
Судебная коллегия отмечает, что по своей правовой природе предварительный договор представляет собой организационный договор, цель которого - организация заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились обо всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, продавец еще не имеет всех документов, необходимых для оформления договора и т.д.).
Согласно положениям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями заключенного договора и требованиям закона, а также иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в указанной статье, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В предварительном договоре купли-продажи от 25.03.2016 года стороны согласовали такие условия, как объект недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора (квартира ), цену объекта недвижимого имущества, однако сам договор заключен в отношении имущества, на которое на дату заключения предварительного договора у продавца право собственности оформлено не было.
В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Помимо прочего, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что поскольку до настоящего времени между сторонами не заключен основной договор купли-продажи жилого помещения согласно п. 1.2 предварительного договора, то с учетом положения ч. 6 ст. 429, ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, прекращены в силу закона.
Судебная коллегия отклоняет доводы истца в части того, что срок, предусмотренный ч.6 ст.429 ГК РФ истцом не пропущен, поскольку согласно условиям договора определено, что пункте 1.2. договора указано, что срок заключения основного договора - 4-й квартал 2017г., таким образом, с 01.01.2018 года начал течь шестимесячный срок, предусмотренный законом для направления предложения второй стороне заключить основной договор.
Исходя из чего основной договор должен был быть заключен к определенной дате и исчисление срока с момента регистрации права собственности на имущество за ответчиком является ошибочным.
Истец с требованием о заключении основного договора обратилась к ответчику только 11.04.2019 года, спустя более года, после того, как должен был быть заключен основной договор.
С иными требованиями истец не обращался.
При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия-
определила:
Решение Железнодорожного районного суда г. Симферополя Республики Крым от 29 июня 2020 года отменить.
Принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска Тарасенко Анастасии Сергеевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «КМ» о понуждении к заключению основного договора купли-продажи и акта приёма-передачи квартиры.
Председательствующий
Судьи
