Дело № 33а-3266
Судья Чоракаев Т.Э.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
19 июня 2018 г. г. Махачкала
Судебная коллегия по административным делам Верховного суда РД в составе: председательствующего Джарулаева а.-Н.К., судей Гомленко Н.К. и Хаваева А.Г., при секретаре судебного заседания Абакаровой Р.
при рассмотрении апелляционной жалобы представителя Федеральной службы государственной регистрации Ю кадастра и картографии ( Росреестр) – Управления Росреестра по РД Магомедова И.К. ( доверенность в деле) на решение ленинского районного суда г. Махачкалы от 12 марта 2018 г., которым постановлено:
«исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать незаконным решение Управления Росреестра по РД о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.06.2016 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 21.06.2016 № 3/8/16, заключенного между Алиевой Л.М. и ООО «АБН-строй».
Обязать Управление Росреестра по РД произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 28.06.2016 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 21.06.2016 № 3/8/16, заключенного между Алиевой Л.М. и ООО «АБН-строй».
Заслушав доклад судьи Верховного суда РД Гомленко Н.К., объяснения представителя Алиевой Л.М. - Булатовой И.К. ( доверенность на л.д. 43-46), просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по РД о признании незаконным решения Управления Росреестра по РД о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.06.2016 г. к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 21.06.2016 г. № 3/8/16, заключенного между Алиевой Л.М. и ООО «АБН-строй», просила обязать административного ответчика произвести регистрацию указанного дополнительного соглашения.
В обоснование иска ссылалась на то, что истица совместно с представителем ООО «АБН-строй» 28.12.2017 г. обратилась к ответчику по вопросу регистрации дополнительного соглашения от 28.06.2016 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 21.06.2016 № 3/8/16. К обращению были приложены все документы, необходимые для регистрации договора.
Однако 20.01.2018г. истицей было получено уведомление о приостановлении регистрации дополнительного соглашения.
Указанное уведомление истица считает незаконным. т.к. краткое
немотивированное уведомление вынесено и направлено истице с нарушением 10-
дневного срока. лишь после обращения Алиевой Л.М. на «горячую» линию Росреестра.Само уведомление по форме не соответствует требованиям законодательства и не содержит четких ссылок на
нормативные акты, несоблюдение которых привело к приостановлению
государственной регистрации. Ссылка в уведомлении на указание неправильного кадастрового номера земельного участка не соответствует
действительности. Ссылка на отсутствие в государственном кадастре недвижимости
сведений об объекте недвижимости с кн/ун: 05-05:012-000000001534400-000 также несостоятельна, так как об этом объекте недвижимости в заявлении не указано. Указано, что в проектную декларацию от 01.08.2015г. не внесены изменения по отношению к первичной проектной декларации от 10.07.2013 г., что она составлена до заключения договора участия в долевом строительстве. Однако проектная декларация может быть изменена, а ее представление при заключении последующих договоров участия в долевом строительстве необязательно, т.к.проектные декларации имеются в открытом доступе. Изменения в проектную декларацию и договор о долевом участии были внесены в связи с тем, что первичный объект долевого строительства был разделен на 13 объектов. Не соответствует действительности и указание на то, что ранее уже были представлены документы на регистрацию другой сделки с тем же объектом, этот вывод регистратора ничем не мотивирован.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Росреестра по РД Магомедов И.К. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что государственная регистрация была приостановлена по предусмотренным законом основаниям – п.п.7,121 ст. 26 ФЗ « О государственной регистрации недвижимости», новая проектная документация представлена не была, земельный участок с указанным в заявлении кадастровый номером зарегистрирован на другое лицо.
Извещенные надлежащим образом Управление Росреестра по РД, ООО «АБН-строй» на судебное заседание не явились, о притчинах неявки не сообщили, дело рассмотрено без их участия.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
В соответствии со ст. 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
В силу ст. 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
При этом согласно ч. 4 ст. 48 вышеуказанного ФЗ, орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.
Из материалов дела следует, что по первоначальному договору участия в долевом строительстве № 3/8/16 от 21.06.2016 г., заключенному между Алиевой Л.М. и ООО «АБН-строй», застройщик обязуется на условиях и в сроки, предусмотренные настоящим договором, обеспечить строительство и передачу дольщику в указанном объекте второй этаж, площадью 950,2 кв. м. (п. 1.2. договора)
Согласно дополнительному соглашению от 28.10.2016г. к первоначальному договору участия в долевом строительстве № 3/8/16 от 21.06.201г. п. 1.2. договора изложен в следующей редакции: «застройщик обязуется на условиях и в сроки, предусмотренные настоящим договором, обеспечить строительство и передачу дольщику в указанном объекте второго этажа, общей площадью 950,5 кв. м., состоящего из расположенном на 2 этаже отдельных помещений: помещение 1 площадью 17,8 кв. м., помещение 2 площадью 105,8 кв. м., помещение 3 площадью
17.8 кв. м., помещение 4 площадью 19,9 кв. м., помещение 5 площадью 218,4 кв. м., помещение 6 площадью 41 кв. м., помещение 7 площадью 41 кв. м., помещение 8 площадью 19,9 кв. м., помещение 9 площадью 307,5 кв. м., помещение 10 площадью
19.8 кв. м., помещение 11 площадью 105,9 кв. м., помещение 12 площадью 17,8 кв. м., а также помещение 13 площадью 17,8 кв. м.
28.12.2017 г. истица обратилась в Управление Росреестра по РД за
государственной регистрацией дополнительного соглашения.
20.01.2018 г. истице направлено краткое немотивированное уведомление о приостановлении государственной регистрации, чем нарушены сроки, предусмотренные ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно сведениям сайта Росреестра о рассмотрении заявления № 20-1225925, приостановление государственной регистрации произведено еще 20.01.2018 г., однако мотивированное уведомление о приостановлении государственной регистрации в нарушение ч. 5 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в день приостановления направлено заявителю не было.
Тем самым подтверждаются доводы истицы Алиевой Л.М. о нарушении административным ответчиком сроков рассмотрения, принятия решения о приостановлении государственной регистрации и направлении уведомления о приостановлении.
Мотивированное уведомление о приостановлении государственной регистрации направлено после ее обращения на «горячую» линию Росреестра.
Из текста данного уведомления следует, что оно вынесено 16.01.2018, то есть сроки его вынесения не соответствуют тем сведениям, который отражаются на сайте Росреестра РФ.
В качестве основания для приостановления регистрации указывается на то что, форма или содержание документа, представленного на государственную регистрацию, не соответствует требованиям законодательства. При этом регистратор указывает на ошибочность указания кадастрового номера земельного участка, на котором расположен дом (05:48:000028:4 вместо 05:48:000023:4). Также регистратор указывает на то, что в соответствии с межведомственным запросом отсутствуют сведения об объекте с кн/ун: 05-05:012-000000001534400-000. Регистратор также указывает, что предусмотренные дополнительным соглашением 13 отдельных нежилых помещения не предусмотрены проектной декларацией от 10.07.2013г.. Проектная декларация от 01.08.2015г. не содержит фактов о внесенных изменениях и не отражает, какие именно изменения были внесены в первоначальную проектную декларацию. Также регистратор указывает на то, что проектная декларация от 01.08.2015 г. составлена до заключения договора участия в долевом строительстве от 21.06.2016г., а в первоначальной проектной декларации отсутствуют 13 отдельных помещений на 2 этаже строящегося дома. Далее регистратор указывает на отсутствие публикации застройщиком проектной декларации и указывается на то, что ранее уже была подана заявка на регистрацию данного дополнительного соглашения.
По мнению государственного регистратора действия ответчика по включению в один договор участия в долевом строительстве 13 самостоятельных объектов недвижимого имущества является нарушающими требования закона, в отношении каждого из объектов подлежал заключению отдельный договор участия в долевом строительстве, регистрация которого производится после уплаты государственной пошлины по каждой регистрации.
Суд пришел к правильному выводу, что с этим основанием приостановления согласиться нельзя.
В соответствии с п. 2 ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 214-ФЗ) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ договор должен содержать, среди прочего, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее -основные характеристики жилого или нежилого помещения).
Из ФЗ № 214-ФЗ следует возможность множественности или сложности объекта долевого строительства.
В соответствии со ст. 134 ГК РФ, если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.
По первоначальном договору участия в долевом строительстве истице Алиевой Л.М. подлежал передаче весь второй этаж в строящемся здании.
Согласно дополнительному соглашению, к первоначальном договору участия в долевом строительстве, представленному на государственную регистрацию, дольщику передается то же самое помещение (второй этаж в строящемся здании), с той же самой площадью 950,5 кв. м., но разделенное на 13 помещений, при этом единое назначение всех помещений сохраняется, все указанные отдельные помещения являются составными частями единого объекта, передаваемого по первоначальному договору.
Поэтому объект, указанный в дополнительном соглашении к первоначальном договору участия в долевом строительстве, содержит в себе признаки сложной недвижимости, в отношении которой может быть заключен единый договор участия в долевом строительстве, без заключения отдельных договоров в отношении каждой из составных частей данного помещения, которые, по мнению госрегистратора, следовало заключить с каждым объектом недвижимости
Сам по себе ФЗ № 214-ФЗ не содержит каких-либо ограничений, препятствующих заключению и регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении сложного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 219 ФЗ № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
В соответствии с ч. 2 ст. 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим ФЗ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы, среди прочего, проектная декларация, а также заключение уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее - контролирующий орган), о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ № 214-ФЗ, выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Заявитель вправе не представлять указанное заключение, в этом случае орган регистрации прав запрашивает указанное заключение в контролирующем органе, который представляет его в срок не более чем два рабочих дня с даты получения запроса органа регистрации прав.
Согласно ч. 4 ст. 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.
Из материалов дела следует, что проектная декларация на момент заключения основного договора долевого участия включал 13 объектов, указанных в дополнительном соглашении, поэтому отказ госрегистратора по этому основанию правильно признан незаконным.
Кроме того, целью возложения на застройщика обязанности по раскрытию и регулярной публикации проектной декларации является защита интересов дольщиков, которые таким образом защищаются от произвольных действий застройщика по преобразованию объекта строительства. Вместе с тем, в том случае если интересы дольщика и застройщика согласованы, права дольщика не нарушены, указанные обстоятельства не должны служить поводом для создания препятствий в регистрации договора долевого участия в строительстве, такие препятствия следует считать искусственными. Кроме того, на момент обращения истицы в регистрирующий орган и в последующем в суд жилой многоквартирный дом, второй этаж в котором предоставлялся истице, уже был сдан в эксплуатацию, а 13 помещений на втором этаже были поставлены на кадастровый учет, что подтверждается представленными и приобщенными к материалам дела копией акта вода здания в эксплуатацию и кадастровыми паспортами.
Ссылка в уведомлении на неправильно указанный кадастровый номер земельного участка была устранена самим регистратором, который в мотивированном уведомлении указал правильный кадастровый номер земельного участка, на котором находится жилой дом.
Ссылка регистратора на отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений об объекте недвижимости с кн/ун: 05-05:012-000000001534400-000 также судом правильно признана необоснованной, т.к. никакой связи между земельным участком. на котором строится дом, и указанным кадастровым номером не имеется.
С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу, что правовые оснований для приостановления регистрации дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве отсутствуют.
Доводы жалобы опровергаются указанными выше выводами суда.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 3080309 КАС РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 12 марта 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Управления Росреестра по РД – без удовлетворения.
Председательствующий Джарулаев А.-Н.К.
Судьи Гомленко Н.К.
Хаваев А.Г.
