ВЕРХОВНЫЙ СУД
РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
дело № 2-623/2020
судья Дмитриев А.Ю.
дело № 33-1952 поступило 19 мая 2021г.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Холонгуевой О.Р.,
судей коллегии Кушнаревой И.К. Гончиковой И.Ч.,
при секретаре Долонове Ц-Н.Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае к Илькову Ивану Михайловичу о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка
по апелляционной жалобе представителя истца Очировой Светланы Владимировны на решение Кабанского районного суда Республики Бурятия от 17 июля 2020 года, которым в удовлетворении иска отказано.
Заслушав доклад судьи Холонгуевой О.Р., выслушав пояснения сторон, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции
У С Т А Н О В И Л:
обращаясь в суд, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае просило обязать Илькова И.М. заключить дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 7.08.2014г. ... на условиях согласно дополнительному соглашению.
Исковые требования мотивированы тем, что 7.08.2014г. между истцом (арендодателем) и ФГУП «Бурятавтодор» (арендатором) был заключен договор аренды ... земельного участка, по условиям которого арендатору был предоставлен земельный участок с кадастровым номером <...> для использования под базу отдыха.
Размер арендной платы в месяц составлял 2 293 руб. без учета НДС, что было предусмотрено п.4.1 договора.
По причине банкротства АО «Бурятавтодор» (ранее бывшее ФГУП), два корпуса базы, расположенные на вышеуказанном земельном участке, по договору купли-продажи от 9.02.2018г. были приобретены Ильковым И.М., к которому перешли права и обязанности по аренде земельного участка.
Определив рыночную стоимость права аренды участка, истец предложил Илькову И.М. подписать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 7.08.2014г. Однако ответчик от подписания документа отказался.
В этой связи истец на основании ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации просит обязать ответчика подписать допсоглашение к договору аренды.
Стороны в суд не явились.
В судебном заседании представитель Илькова И.М. – Бубеев А.А. иск не признал. Пояснил, что фактически 20.11.2019г. допсоглашение подписано и направлено в адрес истца вместе с протоколом разногласий. Они не согласны с предлагаемой стоимостью платы за арендуемый земельный участок. Ответчиком заказан отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, где сумма аренды обоснована в 35 тыс. руб. за год. Сумма аренды, предлагаемая истцом, для Илькова И.М. непосильна.
Районный суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель истца Очирова С.В. просит решение районного суда отменить, принять новое об удовлетворении иска, указывая на то, что суд неправильно сослался на п. 5.1 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009г. ....
В суде апелляционной инстанции представитель истца Очирова С.В. настаивала на своей позиции по делу, просила решение суда отменить.
Ответчик, его представитель полагали, что оснований для отмены решения суда не имеется.
Выслушав названных лиц, изучив доводы апелляционной жалобы, решение суда, судебная коллегия приходит к следующему.
Из документов следует, что 7.08.2014г. между истцом (арендодателем) и ФГУП «Бурятавтодор» (арендатором) был заключен договор аренды ... земельного участка, по условиям которого арендатору был предоставлен земельный участок из земель особо охраняемых территорий, с кадастровым номером <...>, общей площадью 4 000 кв.м., по адресу: Республика Бурятия, <...>.
Разрешенное использование участка - для использования под базу отдыха.
Срок аренды был определен до 1.07.2019г.
Согласно п.2.1 договора, на участке имеется два нежилых здания (площадью 92,7 кв.м. и 111,9 кв.м.).
Размер арендной платы составил 27 516 руб. в год, а в месяц – по 2 293 руб. (п. 4.1 договора аренды).
В последующем названные нежилые здания (корпус ...), площадью 111,9 кв.м., (корпус ...), площадью 92,7 кв.м., расположенные адресу: Республика Бурятия, <...>, <...>, стали собственностью Илькова И.М.
Так, 9.02.2018г. по результатам торгов по продаже арестованного имущества между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае (продавцом) и Ильковым И.М. (покупателем) был заключен договор купли-продажи арестованного недвижимого имущества.
В 2018г. истцом был заказан отчет о рыночной стоимости арендной платы спорного земельного участка, которая составила 373 150 руб. 80 коп. в год, 31 095 руб. - в месяц.
Ответчику было предложено подписание дополнительного соглашения к договору аренды ... от 7.08.2014г.
Ильков И.М. согласился с предложенным вариантом дополнительного соглашения, за исключением его п.3, где предлагается в п.4.1 договора аренды указать величину годовой арендной платы за земельный участок - 373 150 руб. 80 коп. в год без учета НДС, по 31 095 руб. 90 коп. в месяц. без учета НДС.
Согласно ч.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Размер арендной платы земельного участка устанавливается в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009г. ....
Районный суд посчитал, что стоимость аренды земельного участка подлежит определению в порядке п. 5(1) названных Правил, учитывая, что земельный участок, на котором расположены корпуса базы отдыха, находится в прибрежной и водоохранной зоне озера Байкал, относится к землям особо охраняемых природных территорий.
Согласно п.5.1 Правил, в случае если в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 5 настоящих Правил, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.
Между тем, ссылка суда на данное положение Правил является неверной. Так, из содержания Правил следует, что размер арендной платы определяется несколькими способами. Все они перечислены в пункте 2: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии; г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В настоящем случае применим способ определения размера арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, т.к. иные способы к Илькову И.М. не относятся.
В частности, п. 5.1 Правил распространяется на земельные участки, предоставленные для размещения автомобильных дорог, линий метрополитена, трубопроводов и иных объектов, указанных в п.5 Правил. Однако база отдыха, имеющаяся в собственности ответчика, не подпадает под перечень объектов, перечисленных в п.5.1 Правил, позволяющих ссылаться в настоящем споре на этот пункт Правил.
По общему правилу, право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, передается другому собственнику на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего их собственника. И в настоящем случае все условия договора аренды земельного участка остались прежними, за исключением, условия, касающегося размера арендной платы.
Судебная коллегия полагает, что сохранение в неизменном виде п.4.1 договора аренды с установлением ежемесячного размера аренды – 2 293 руб., невозможно, т.к. это не будет соответствовать требованиям вышеназванных Правил, учитывая, что арендатором участка становится не федеральное государственное унитарное предприятие, а физическое лицо.
Ответчик не относится к лицам, которым арендный платеж может быть установлен на основании кадастровой стоимости участка.
Поскольку использование земельного участка под нежилыми помещениями, собственником которых является Ильков И.М., согласно ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, возможно только на платной основе, то оформление с ним взаимоотношений по земельному участку носит обязательный характер.
В этой связи у истца имеются основания для понуждения ответчика к заключению названного дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в силу ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации. И данное требование подлежит удовлетворению.
Участвуя в торгах по приобретению недвижимого имущества, использование которого в особо охраняемой зоне озера Байкал не в личных, домашних целях очевидно, Ильков И.М. не мог не понимать, что он будет нести определенные риски и затраты. Поэтому отсутствие у ответчика достаточных денежных средств не может служить основанием для снижения размера арендной платы.
Отчет об оценке рыночной стоимости права аренды спорного участка, выполненный по заявке ответчика, во внимание принять нельзя, т.к. проведение оценки должно осуществляться по заданию федерального органа исполнительной власти, осуществляющего в отношении земельного участка полномочия собственника (п.2 Правил).
В данном случае оценка проведена по заданию истца, и только она является легитимной.
На основании изложенного судебная коллегия пришла к выводу об отмене решения суда первой инстанции, с принятием нового решения об удовлетворении иска МТУ Росимущество в Забайкальском крае и Республике Бурятия.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Кабанского районного суда Республики Бурятия от 17 июля 2020 года отменить.
Принять по делу новое решение об удовлетворении иска Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае и Республике Бурятия.
Обязать Илькова Ивана Михайловича заключить с Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае и Республике Бурятия дополнительное соглашение ... к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 7.08.2014г. ... на условиях согласно дополнительному соглашению.
председательствующий:
судьи коллегии:
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
