дело № 2-35/2022
УИД 03RS0064-01-2021-003019-71
Судья Уфимского районного суда РБ Вахитова Д.М.
ВЕРХОВНЫЙ СУД
РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
дело № 33-8434/2022
г.Уфа 17 мая 2022 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего судьи Арманшиной Э.Ю.
судей Фархиуллиной О.Р., Гадиева И.С.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Латыповой Р.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО3ФИО1 Анастасии Юрьевны на решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от дата
по делу по иску ФИО3 к ФИО4 о понуждении заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан ФИО9, выслушав ФИО3, подержавшего доводы апелляционной жалобы, ФИО4, его представителя ФИО2, полагавших что решение является законным и обоснованным, судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества. В обоснование своих исковых требований указал, что дата между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: Российская Федерация, адрес, СНТ «Бриз», участок №...: земельного участка с кадастровым номером №... площадью 477 кв.м; жилого дома с кадастровым номером №..., общей площадью 347,5 кв.м, этажность – 3; подпорной стены с кадастровым номером №..., общей площадью 32,37 кв.м.
Цена договора сторонами определена в размере 26 000 000 руб., из которых: 5 000 000 руб. подлежит оплате покупателем в день подписания предварительного договора, оставшаяся сумма в размере 21 000 000 руб. подлежит уплате в срок до подписания основного договора купли-продажи, который определен сторонами – не позднее дата
Обязательства по оплате продавцу задатка в размере 5 000 000 руб. исполнены истцом полностью.
С даты заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи от дата ответчик передал истцу в пользование приобретаемое недвижимое имущество и разрешил проводить ремонтные работы, между сторонами было согласовано проведение истцом работ по подключению в дом электричества, газа, оплату счета истцом в ПАО «Россети Кубань». Истцом были заключены договор на проведение строительно-ремонтных работ с подрядчиком, договор с дизайнером, произведены работы по неотделимому улучшению недвижимого имущества на сумму 4 000 000 руб. Истец мог оплатить всю сумму по предварительному договору сразу и оформить сделку, но ответчик попросил подождать до дата пока не истечет пятилетний срок нахождения спорного имущества в собственности ответчика в целях исключения необходимости оплаты налогов.
дата истец направлял сообщение ответчику по WhatsApp о том, что необходимая для сделки сумма в размере 21 000 000 руб. имеется на карте ПАО «Сбербанк», и чтобы её перевести необходимо вместе явиться в отделение банка и предоставить письменное подтверждение (договор) между сторонами. На данное сообщение ответчик ответил согласием.
В назначенный день сделки, дата, истец явился в Государственное автономное учреждение адрес «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг адрес, расположенный по адресу: адрес А и взял талон №... на прием заявлений, после чего направил ответчику (продавцу) сообщение о необходимости постараться приехать к 16 час. 20 мин., чтобы успеть на прием. С этого момента ответчик перестал выходить на связь и для заключения основного договора купли-продажи в назначенное время не явился.
На следующий день, дата, на электронную почту истца от ответчика поступило уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке и извещении о прекращении обязательств с указанием на то, что со стороны истца до дата предложение заключить основной договор купли-продажи не поступило и оплата второго платежа не произведена, в связи с чем ответчик потерял актуальность для совершения сделки и сумма задатка в размере 5 000 000 руб. не подлежит возврату.
Кроме того, в июне 2021 года на сайте «Авито» сети «Интернет» появилось объявление о продаже спорной недвижимости, а дата выставлено объявление на указанном сайте «Авито» о продаже данной недвижимости по цене 48 000 000 руб.
Направленное истцом в адрес ответчика возражение на уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, а также предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества, оставлено ответчиком без ответа.
Ссылаясь на данные обстоятельства, истец просил суд возложить на ответчика обязательство заключить с истцом основной договор купли-продажи спорных объектов недвижимости в срок, не превышающий месяц, после вступления в законную силу решения суда.
Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от дата постановлено:
исковые требования ФИО3 к ФИО4 о понуждении заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, оставить без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель ФИО3ФИО1 А.Ю. просит отменить решение суда первой инстанции, в связи с его незаконностью и необоснованностью. В обоснование своей жалобы указывает на то, судом при вынесении решения проигнорирован факт того, что во исполнение обязательств по предварительному договору (пункт 3.2.договора) истец передал ответчику 5 000 000 руб. Однако судом не рассматривался вопрос о том, почему во исполнение взятых на себя обязательств со стороны ответчика не последовало действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи. До дата со стороны ответчика истцу не поступило предложение заключить договор купли-продажи с указанием банковских реквизитов, в предварительном договоре банковские реквизиты для окончательного платежа не указаны, в связи с этим истец, несмотря на наличие необходимой суммы на своем счету не смог оплатить в безналичной форме окончательный платеж до дата. Ответчик не явился на прием-передачу окончательного платежа и подписание основного договора, регистрацию договора по заранее согласованному сторонами месту и времени, судом ошибочно сделан вывод о том, что именно со стороны истца не поступило предложений до дата заключить основной договор купли-продажи и не произведена оплата второго платежа согласно предварительному договору. Не направление проекта основного соглашения не является противоправным поведением со стороны покупателя, поэтому истца нельзя обвинять в не заключении договора купли-продажи. Из нотариально-заверенной переписки по «Ват Сап», которую суд не принял в качестве допустимого доказательства следует, что ФИО3 предприняты все действия на заключение основного договора купли-продажи с ФИО4, он явился в МФЦ по адресу: адрес дивизии, 18а, дата в 15-00 для проведения окончательного платежа, подписания основного договора купли-продажи и регистрации основного договора согласно регистрационному номеру, зарегистрированному самим ФИО4 Явка истца ФИО3 в назначенное ФИО4 место и время для совершения сделки подтверждается именным талоном в очередь МФЦ от дата в 14.42. Доводы ответчика о том, что основной договор купли-продажи заключен не был, так как его никто не предупредил когда и куда надо явиться для его заключения, является несостоятельным, так как он самостоятельно записался в МФЦ, о чем заранее уведомил истца дата с помощью мессенджера «Ват Сап» и телефонном разговоре. Суд первой инстанции ошибочно посчитал, что переписка с ответчиком в указанном мессенджере является недопустимым доказательством. Кроме того, установлен общеизвестный и достоверный факт того, что в адрес стоимость недвижимости с марта по май 2021 года выросла в 2 раза. Ответчик, понимая, что интерес в продаже недвижимости по цене 26 000 000 руб. отпал, н чтобы не возвращать задаток в размере 5 000 000 руб. истцу продолжал затягивать с заключением основного договора купли-продажи до дата. дата в МФЦ к назначенному времени не явился и просил перенести в телефонном разговоре заключение сделки на дата и вновь не явился в назначенный день на сделку, направив истцу уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с истечением срока договора. Кроме того, на сайте «Авито» сети «Интернет» появилось объявление о продаже спорной недвижимости по цене 55 000 000 руб. Таким образом, действия ответчика были направлены на то, чтобы протянуть заключение основного договора купли-продажи с истцом до момента окончания срока предварительного договора, чтобы в последствие сослаться на пункт 4.2 договора. Судом оставлен без внимания факт того, что конклюдентные действия, направленные на исполнение условий предварительного договора по заключению основного договора купли-продажи до и после прекращения предварительного договора купли-продажи принималось, но стороны в установленный срок не заключили основной договора по непонятным причинам, а значит, предполагает возврат сторон в первоначальное положение с возвращением задатка.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом заблаговременно надлежащим образом.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор и иные сделки, предусмотренные законом, а также хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Обязательства возникают для сторон из договора, вследствие причинения вреда или из иных оснований (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно пунктам 1 - 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора (основного).
В силу пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий, поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Как установлено судом и следует из материалов дела, дата между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № б/н, по условиям которого стороны взяли на себя обязательства в срок не позднее дата (пункт 1.3. предварительного договора) заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Российская Федерация, адрес, с/т «Бриз», участок №...: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для садоводства, площадь: 477 кв.м, кадастровый №...; расположенного на нём жилого дома, площадь: общая 347,5 кв. м, этажность: 3, кадастровый №...; подпорной стены, назначение: нежилое, площадь: общая 32,37кв.м, кадастровый №..., по цене, указанной в тексте предварительного договора.
Согласно пункту 3.2. предварительного договора, первый платеж в сумме 5 000 000 руб. в качестве задатка оплачивается покупателем в день заключения предварительного договора, при этом из них 100 000 руб. перечисляются безналичным путем - перечислением на расчетный счет продавца, открытый в Башкирском отделении ПАО «Сбербанк» №... по реквизитам, указанным в настоящем пункте предварительного договора, а денежные средства в размере 4 900 000 руб. передаются наличными продавцу. Второй и окончательный платеж в сумме 21 000 000 руб. покупатель оплачивает продавцу до подписания основного договора купли-продажи в срок не позднее дата.
По акту приема-передачи денежных средств от датаФИО3 передал, а ФИО4 принял денежные средства в размере 5 000 000 руб. в качестве задатка за отчуждаемое недвижимое имущество, расчет по первому платежу произведен полностью.
Согласно пункту 4.2 предварительного договора в случае неоплаты или только частичной оплаты покупателем стоимости недвижимого имущества в соответствии с п.п.3.1. и в установленные сроки в соответствии с п.п. 1.3. продавец вправе во внесудебном одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, направив письменное уведомление покупателю на адрес места регистрации или электронную почту. Настоящий договор считается расторгнутым с даты получения покупателем уведомления о расторжении настоящего договора нарочно, на электронную почту, либо надлежащим образом отправленное посредством Почты России (заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении), при этом у продавца возникает право заключать аналогичные договоры с другими третьими лицами - покупателями. Сумма внесенного по настоящему договору задатка (первого платежа) не возвращается покупателю в соответствии с подпунктом 3.2 настоящего договора.
Анализируя указанный предварительный договор купли-продажи от дата, суд пришел к выводу о том, что данный предварительный договор содержит все существенные условия основного договора купли-продажи: условие о предмете, цене и сроках, данный договор подписан сторонами.
Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на дата земельный участок площадью 477 кв.м, с кадастровым номером №... расположенный по адресу: Российская Федерация, адрес, с/т «Бриз», участок №..., а также расположенные на нем жилой дом, общей площадью 347,5 кв.м, этажность: 3, с кадастровым номером №..., подпорная стена, общей площадью 32,37 кв.м, с кадастровым номером №..., принадлежат ФИО4
Согласно пункту 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 названного Кодекса.
В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Из приведенных положений закона следует, что предложение заключить основной договор должно быть сделано в письменной форме путем направления оферты до окончания срока его действия. Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. Уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре.
В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как установлено судом, срок, в который стороны обязались заключить основной договор на основании предварительного договора от дата, установлен не позднее дата.
Основной договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, в установленный предварительным договором срок - не позднее дата, между истцом и ответчиком заключен не был, что подтверждено пояснениями сторон.
Из пояснений истца ФИО3 также следует, что с предложением о заключении основного договора истец к ответчику в письменном виде не обращался, обращался только в устной форме, приглашение в регистрирующий орган ответчику в письменном виде, как определено условиями предварительного договора купли-продажи, не направлял. Ссылается лишь на сообщения WhatsApp, направленные на телефон ответчика.
Из пояснений ответчика ФИО4 следует, что основной договор купли-продажи заключен не был, так как его никто не предупредил когда и куда надо явиться для его заключения, истец его не уведомлял об этом ни устно, ни письменно. При этом, обязанность оплатить оставшуюся часть денежных средств по предварительному договору в установленный договором срок истцом не исполнена. В связи с этим ответчик дата направил в адрес истца: адрес, адрес, адрес, так и на адрес электронной почты: poligran9@rambler.ru письменное уведомление об одностороннем внесудебном расторжении предварительного договора от дата в связи с нарушением покупателем обязательства оплатить второй платеж.
Из материалов дела следует, что данное уведомление получено ФИО3 по электронной почте дата, почтовым отправлением через Почту России – дата.
Судом установлено, и сторонами в судебном заседании не оспаривалось, что ни одна из сторон предварительного договора купли-продажи не направила в срок до дата другой стороне соответствующего предложения (оферты) заключить договор купли-продажи, каких-либо письменных предложений от истца не поступало, иным образом истец не выражал намерения заключить основной договор, как предписывают положения пункта 5 статьи 429 и пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доказательств обратного согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду в ходе рассмотрения дела не представлено.
Доводы истца о том, что он устно обращался к ответчику с требованием заключить основной договор, не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами, которыми в силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации являются только письменные предложения о заключении договора, направленные другой стороне до дата.
Переписка с ответчиком в мессенджере WhatsApp таким доказательством в силу закона не является.
При этом само по себе посещение истцом дата, то есть на следующий день после установленной предварительным договором даты заключения основного договора купли-продажи, Государственного автономного учреждения адрес «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг адрес», расположенного по адресу: адрес А, в отсутствие надлежащего извещения ответчика о времени и месте заключения основного договора купли-продажи не может свидетельствовать о достижении сторонами намерения заключить основной договор купли-продажи.
При таких обстоятельствах, учитывая, что до окончания установленного предварительным договором срока основной договор сторонами не был заключен, стороны после истечения срока заключения договора не пришли к согласию по его условиям, с требованиями о понуждении к его заключению в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 429, пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации ни одна из сторон не обратилась, суд пришел к выводу, что обязательства сторон по предварительному договору прекращены по пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а обязательства по основному договору (купли-продажи) не возникли.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу, что у истца в настоящее время отсутствуют законные основания для понуждения ответчика к заключению основного договора купли-продажи.
Судебная коллегия, проверяя законность и обоснованность вынесенного решения суда, не находит оснований для отмены решения суда, поскольку основаны на нормах и материального права и соответствуют установленным обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 21 ноября 2020 года банковские реквизиты для окончательного платежа не указаны, в связи с этим истец, несмотря на наличие необходимой суммы на своем счету не смог оплатить в безналичной форме окончательный платеж до 26 июля 2021 года, являются несостоятельными, поскольку опровергаются содержанием предварительного договора купли-продажи, где в пункте 3.2, предусматривающем порядок расчета по договору, указан получатель, номер счета, ИНН,БИЕ, кор/счет и банк получателя (л.д. 53).
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом при вынесении решения проигнорирован факт того, что во исполнение обязательств по предварительному договору (пункт 3.2. договора) истец передал ответчику 5 000 000 руб., однако судом не рассматривался вопрос о том, почему во исполнение взятых на себя обязательств со стороны ответчика не последовало действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи; до 26 июля 2021 года со стороны ответчика истцу не поступило предложение заключить договор купли-продажи с указанием банковских реквизитов, ответчик не явился на прием-передачу окончательного платежа и подписание основного договора, регистрацию договора по заранее согласованному сторонами месту и времени, судом ошибочно сделан вывод о том, что именно со стороны истца не поступило предложений до 26 июля 2021 года заключить основной договор купли-продажи и не произведена оплата второго платежа согласно предварительному договору; не направление проекта основного соглашения не является противоправным поведением со стороны покупателя, поэтому истца нельзя обвинять в не заключении договора купли-продажи; не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку в силу пункта 3.1 стороны предусмотрели, что получатель передает продавцу до подписания основного договора купли-продажи не позднее 26 июля 2021 года окончательный платеж в сумме 21 000 000 руб., однако истцом данный платеж до подписания договора произведен не был.
Доводы апелляционной жалобы о том, что из нотариально-заверенной переписки по «Ват Сап», которую суд не принял в качестве допустимого доказательства следует, что ФИО3 предприняты все действия на заключение основного договора купли-продажи с ФИО4, он явился в МФЦ по адресу: адрес дивизии, 18а, дата в 15-00 для проведения окончательного платежа, подписания основного договора купли-продажи и регистрации основного договора согласно регистрационному номеру, зарегистрированному самим ФИО4; явка истца ФИО3 в назначенное ФИО4 место и время для совершения сделки подтверждается именным талоном в очередь МФЦ от дата в 14.42 часов, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку основаны на иной оценке доказательств, исследованных судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции ошибочно посчитал, что переписка с ответчиком в мессенджере Ватс Апп является недопустимым доказательством, установлен общеизвестный и достоверный факт того, что в адрес стоимость недвижимости с марта по май 2021 года выросла в 2 раза, поэтому ответчик, понимая, что интерес в продаже недвижимости по цене 26 000 000 руб. отпал, н чтобы не возвращать задаток в размере 5 000 000 руб. истцу продолжал затягивать с заключением основного договора купли-продажи до 26 июля 2021 года, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку выводы суда первой инстанции о том, то обязательства сторон по предварительному договору прекращены по пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а обязательства по основному договору (купли-продажи) не возникли, н опровергают.
На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 11 января 2022 года является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.
Руководствуясь статьями 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 11 января 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО3ФИО1 А.Ю. – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено дата
