ВЕРХОВНЫЙ СУД
РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу № 33 – 24227 / 2018
11 декабря 2018 года г. Уфа
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Черчага С.В.
судей Вахитовой Г.Д.
Нурисламовой Э.Р.
при секретаре Хусаиновой Л.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Аллаярова Б.Ф. – Давлетгареевой Н.Д. на решение Янаульского районного суда Республики Башкортостан от 09 октября 2018 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Аллаярова Б. Ф. к Администрации сельского поселения Кармановский сельсовет муниципального района Янаульский район Республики Башкортостан о регистрации перехода права собственности отказать.
Заслушав доклад судьи Нурисламовой Э.Р., судебная коллегия
установила:
Аллаяров Б.Ф. обратился с иском с учетом уточнений к Администрации сельского поселения Кармановский сельсовет МР Янаульский район РБ, ссылаясь на то, что он приобрел с торгов недвижимое имущество в период ликвидации СХПК «Коммунар». СХПК «Коммунар» являлся правопреемником СПК «Колхоз Коммунар», являющегося в свою очередь правопреемником колхоза «Коммунар», образованного на базе бывших колхозов им. Пушкина, им. К. Маркса с 1928 года. Соответственно право собственности продавца – СХПК «Коммунар», по мнению истца, возникло до введения в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ как колхозно-кооперативная собственность и подлежит признанию действующим в соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона № 122-ФЗ. Отсутствие продавца и уничтожение документов при пожаре в 2009 году препятствует регистрации истцом перехода права собственности по сделке. В ГУП БТИ отсутствуют сведения по спорным объектам. Документы о вводе объектов в эксплуатацию в архивный отдел администрации на хранение не сдавались.
Истец просил с учетом уточнений исковых требований зарегистрировать переход права собственности по договору купли продажи №... от 10.11.2016 от продавца СХПК «Коммунар» истцу на следующие объекты недвижимости: склад бетонный, назначение - нежилое здание, количество этажей - 1, год ввода в эксплуатацию (завершения строительства) - 1975, адрес местонахождения: РБ, адрес, площадь - 919,4 кв.м, с кадастровым номером №... тракторный гараж, назначение - нежилое здание, количество этажей - 1, год ввода в эксплуатацию - 1988, адрес местонахождения: РБ, адрес, площадь 432,1 кв.м, с кадастровым номером №....
Судом принято приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Аллаярова Б.Ф. – Давлетгареева Н.Д. просит решение суда отменить и исковые требования удовлетворить, ссылаясь на то, что в соответствии с п.1 ст.6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции на момент возникновения спорных правоотношений, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. В материалы дела представлен акт приема-передачи имущества от 30.10.2006 на баланс СХПК «Коммунар», разделительный баланс, проводка на разделительный баланс, согласно которым тракторный гараж и зерносклад бетонный переданы на баланс СХПК «Коммунар». Таким образом, приобретенное истцом недвижимое имущество принадлежало СХПК «Коммунар» на праве собственности, возникшем до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, в связи с чем, оно признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации. Договор купли-продажи №... от 10.11.2016 соответствует положениям статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнен сторонами, не оспорен и не признан недействительным в установленном законом порядке. В договоре купли-продажи №... от 10.11.2016 указаны, помимо наименования и адреса объекта, кадастровые номера и площади, то есть сведения, позволяющие индивидуализировать спорные объекты. В материалы дела представлены кадастровые выписки на спорные объекты недвижимости, а также выписки из ЕГРН, в которых указаны координаты характерных точек спорных объектов; приобщена выписка с публичной кадастровой карты, на которой изображена привязка спорных объектов недвижимости в координатах к земельным участкам. В соответствии с позицией, изложенной в п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №..., для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимости достаточно указать в нем кадастровый номер объекта недвижимости. Отсутствие в договоре купли-продажи объектов недвижимости сведений о земельном участке, на котором находятся данные объекты, не свидетельствует о несогласовании условия о предмете, если договор позволяет однозначно идентифицировать такую недвижимость, и земельный участок не является собственностью продавца. Кроме того, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации Управление Росреестра по РБ указало на единственное препятствие для регистрации перехода права – отсутствие заявления продавца СХПК «Коммунар». Также судом не принято во внимание отсутствие возражений со стороны ответчика.
Проверив материалы дела, выслушав Аллаярова Б.Ф. и его представителя Давлетгарееву Н.Д., поддержавших доводы апелляционной жалобы, главу сельского поселения Кармановский сельсовет МР Янаульский район РБ – Султанова И.Ф., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами по делу.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
При этом право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 4 названного закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
По смыслу ст. ст. 218, 219, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке ст. 398, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии, что объект, подлежащий передаче по договору создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из разъяснений, данных в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате (подпункт 4 п. 62 Постановления). В п. 59 указанного Постановления указано, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 названного федерального закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 6 Федерального Закона от дата N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Следовательно, переход права собственности от продавца к покупателю осуществляется только после регистрации права продавца.
Из пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.
Разрешая спор, и отказывая в иске, суд исходил из того, что при отсутствии доказательств права собственности продавца невозможно сделать вывод о признании договора купли-продажи здания заключенным и возникновении права собственности у покупателя.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда.
Судом первой инстанции установлено, что в период ликвидации СХПК «Коммунар» между Аллаяровым Б.Ф. и СХПК «Коммунар» 10 ноября 2016 заключен договор купли-продажи №... следующего имущества (л.д.14-15):
- склад бетонный, назначение: нежилое здание, количество этажей - 1, год ввода в эксплуатацию (завершения строительства) - 1975, адрес местонахождения - РБ, адрес, площадь - 919,4 кв.м, с кадастровым номером №...;
- тракторный гараж, назначение - нежилое здание, количество этажей - 1, год ввода в эксплуатацию - 1988, адрес местонахождения - РБ, адрес, площадь 432,1 кв.м, с кадастровым номером №....
СХПК «Коммунар» ликвидировано 17.03.2017 года на основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.02.2017 г., по делу №А07–22369/2012 о завершении конкурсного производства в отношении Сельскохозяйственного производственного кооператива «Коммунар» (л.д.113-114,25-29).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал, что истцом доказательств, подтверждающих что объекты недвижимости на момент составления договора купли – продажи №... от 10 ноября 2016 г. принадлежали СХПК «Коммунар», правоустанавливающих документов в подтверждение права собственности продавца на бетонный склад и тракторный гараж, не представлено.
В БТИ сведения о спорных объектах отсутствуют, в архивный отдел Администрации МР Янаульский район РБ сведения о сдаче данных объектов в эксплуатацию, акты о сдаче в эксплуатацию и акты ввода в эксплуатацию объектов строительства отсутствуют. Согласно письму администрации сельского поселения Кармановский сельсовет МР Янаульский район РБ данные здания находились в пользовании ликвидированного СХПК «Коммунар» без оформления правоустанавливающих документов, по состоянию на 25 октября 2017 года никем не используются.
Представленные в материалы дела договор аренды земельного участка СХПК «Коммунар» от 27.08.2009 года, постановление Администрации МР Янаульский район РБ от 20.07.2009 года предусматривают предоставление земельного участка в Кармановском сельсовете для возделывания сельскохозяйственных культур.
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что СХПК «Коммунар» являлся правопреемником СПК «Колхоз Коммунар», являющегося в свою очередь правопреемником колхоза «Коммунар», образованного на базе бывших колхозов им. Пушкина, им. К. Маркса с 1928 года. Соответственно право собственности продавца – СХПК «Коммунар», по мнению истца, возникло до введения в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ как колхозно-кооперативная собственность и подлежит признанию действующим в соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона № 122-ФЗ.
В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с п. п. 1, 2, ст. 6 указанного Федерального закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
По смыслу данной нормы наличие даже исполненного договора купли-продажи объекта недвижимости не свидетельствует о переходе к покупателю права собственности на это имущество.
Согласно ст. 8 ФЗ от 30.11.1994 года N 52-ФЗ "О введении в действие части первой ГК РФ" до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Таким образом, из материалов дела следует, что СХПК «Коммунар» было образовано после вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С момента создания, в период существования, в том числе в период конкурсного производства, за оформлением или признанием за ним права собственности на спорные объекты не обращалось. Истец также заключил договор купли-продажи недвижимости в период действия законодательства, предусматривающего государственную регистрацию прав и перехода права собственности на недвижимость. Однако, до завершения ликвидации продавца не воспользовался своим правом, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК РФ и не предпринял мер по понуждению продавца к государственной регистрации, несмотря на то, что решение о приостановлении государственно регистрации перехода права собственности в отношении спорного имущества было вынесено до принятия Арбитражным судом РБ решения об окончании конкурсного производства. Истцом не представлено доказательств того, что с момента заключения договора купли-продажи до момента ликвидации продавца объективно существовали обстоятельства, не позволившие сторонам сделки обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.
Таким образом, суду не были представлены сведения о наличии у продавца вещных прав на отчуждаемое имущество, и истец не представил доказательства наличия на момент заключения договора купли-продажи права собственности СХПК «Коммунар» на спорный объект недвижимости.
Таким образом, доказательства, подтверждающие принадлежность отчуждаемого имущества продавцу, истцом не представлено.
Довод апелляционной жалобы истца о том, что приобретенное им спорное имущество принадлежало СХПК «Коммунар» до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следовательно, СХПК «Коммунар» был освобожден от обязанности по регистрации права собственности на спорные здания, судебной коллегией не может быть принят во внимание в связи с нижеследующим.
Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ч. 2 ст. 4, ч. 2 ст. 6). Государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества.
В силу п. 1 ст. 33 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" настоящий Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования.
При этом доказательств того, что право собственности на спорное имущество было приобретено либо СПК «Колхоз Коммунар», либо СХПК «Коммунар» до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то есть ранее возникшего права, суду истцом не представлено, и материалы дела таких документов не имеют.
Как следует из материалов дела, право собственности СХПК «Коммунар» на спорные объекты ничем не подтверждено, государственная регистрация права собственности на данные объекты не произведена.
При таких обстоятельствах данный довод апелляционной жалобы несостоятелен.
Иные доводы апелляционной жалобы, аналогичны тем, что изложены в исковом заявлении, и по существу повторяют позицию истцов, изложенную в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, а потому сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при разрешении заявленного спора и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Иных доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено или изменено, апелляционная жалоба не содержит.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Янаульского районного суда Республики Башкортостан от 09 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Аллаярова Б.Ф. в лице представителя Давлетгареевой Н.Д. – без удовлетворения.
Председательствующий Черчага С.В.
Судьи Вахитова Г.Д.
Нурисламова Э.Р.
Справка: судья Карамова Н.Р.
