Апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан (Республика Башкортостан) от 09.08.2017 № 33-15601/17

дело №...

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

Апелляционное определение

09 августа 2017 года г.Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Якуповой Н.Н.

судей: Габитовой А.М.

Мухаметовой Н.М.

при секретаре Хабировой И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Смольникова Л.К., Смольниковой Л.А., Федоровой Г.А., ФГБУ «ФКП Росреестра» на решение Кировского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 14 апреля 2017 года, которым постановлено:

Исковые требования Лобачева ФИО33, Лобачева ФИО34 и Никитиной ФИО35 удовлетворить.

1. Прекратить право общей долевой собственности Лобачева ФИО36, Лобачева ФИО37, Никитиной ФИО38, Смольникова ФИО39, Федоровой ФИО40, Смольниковой ФИО41, Спиридоновой ФИО42, Минибаевой ФИО43, Левченко ФИО44, Фатхуллиной ФИО45, Фатхуллиной ФИО46, Фатхуллиной ФИО47, Фатхуллиной ФИО48, Загидуллина ФИО49 на снесенную часть жилого дома по адрес (литера Б) площадью 48,7 кв.м.

Взыскать солидарно с Лобачева ФИО50, Лобачева ФИО51 и Никитиной ФИО52 в пользу не получивших денежную компенсацию в пользу

Смольникова ФИО53 - 31 331,67 руб.;

Федоровой ФИО54 - 31 331,67 руб.;

Смольниковой ФИО55 - 31 331,67 руб.;

Спиридоновой ФИО56 - 42 725 руб.;

Минибаевой ФИО57 - 25 635 руб.;

Левченко ФИО58 - 34 180 руб.;

Фатхуллиной ФИО59 - 5 696,67 руб.;

Фатхуллиной ФИО60 - 5 696,67 руб.;

Фатхуллиной ФИО61 - 5 696,67 руб.;

Фатхуллиной ФИО62 - 8 545 руб.

2. Обязать:

1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ:

- восстановить в разделе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), открытом на объект недвижимости «индивидуальный жилой дом, мезонин, одноэтажный, условный №..., расположенный по адресу: РБ, адрес», сведений о его прежнем кадастровом номере №...;

- исключить из раздела ЕГРП, открытого на вышеуказанный индивидуальный жилой дом, сведений о строении литера Б и указать общую площадь данного дома (строений литеры А, А1, а, а3, а4, Г1) равной 122,4 кв.м.

2) ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии»» по РБ:

- восстановить на кадастровом учете объект недвижимости «индивидуальный жилой дом, мезонин, одноэтажный, кадастровый №..., расположенный по адресу: РБ, адрес» и указать общую площадь данного дома (строений литеры А, А1, а, а3, а4, Г1) равной 122,4 кв.м.

- снять с кадастрового учета объекты недвижимости – жилой дом с кадастровым номером №... и жилой дом с кадастровым номером №..., расположенные по адресу: РБ, адрес.

3. Установить, что сведения о жилом доме с кадастровым номером №..., подлежащие восстановлению в ЕРП и ГКН в установленном решением суда объеме, считаются внесенными в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а соответствующие сведения о жилых домах с кадастровыми номерами №... и №... - исключенными из ЕГРН.

В удовлетворении встречного иска Смольникова ФИО63 – отказать.

Заслушав доклад судьи Мухаметовой Н.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Лобачев Л.К., Лобачев М.К., Никитина Н.К. обратились в суд с учетом уточнений иска, которым просят:

1. прекратить право общей долевой собственности на снесенную часть жилого дома по адрес (литера Б) площадью 48,7 кв.м с взысканием солидарно с Лобачева ФИО66, Лобачева ФИО64 и Никитиной ФИО65 в пользу не получивших денежную компенсацию других участников общей долевой собственности на дом следующих сумм:

Смольникову ФИО67 - 31 331,67 руб.;

Федоровой ФИО68 - 31 331,67 руб.;

Смольниковой ФИО69 - 31 331,67 руб.;

Спиридоновой ФИО70 - 42 725 руб.;

Минибаевой ФИО71 - 25 635 руб.;

Левченко ФИО72 - 34 180 руб.;

Фатхуллиной ФИО73 - 5 696,67 руб.;

ФИО74 - 5 696,67 руб.;

Фатхуллиной ФИО75 - 5 696,67 руб.;

Фатхуллиной ФИО76 - 8 545 руб.

2. Обязать:

1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ:

- восстановить в разделе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), открытом на объект недвижимости «индивидуальный жилой дом, мезонин, одноэтажный, условный №..., расположенный по адресу: РБ, адрес», сведений о его прежнем кадастровом номере №...;

- исключить из раздела ЕГРП, открытого на вышеуказанный индивидуальный жилой дом, сведений о строении литера Б и указать общую площадь данного дома (строений литеры А, А1, а, а3, а4, Г1) равной 122,4 кв.м.

2) ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по РБ:

- восстановить на кадастровом учете объект недвижимости «индивидуальный жилой дом, мезонин, одноэтажный, кадастровый №..., расположенный по адресу: РБ, адрес» и указать общую площадь данного дома (строений литеры А, А1, а, а3, а4, Г1) равной 122,4 кв.м.

- снять с кадастрового учета объекты недвижимости – жилой дом с кадастровым номером №... и жилой дом с кадастровым номером №..., расположенные по адресу: РБ, адрес.

3. Определить, что сведения о жилом доме с кадастровым номером №..., подлежащие восстановлению в ЕРП и ГКН в установленном решением суда объеме, считаются внесенными в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а соответствующие сведения о жилых домах с кадастровыми номерами №... и №... - исключенными из ЕГРН».

В обоснование своих требований истцы указали следующее.

Истцам совместно с ответчиками принадлежит на праве общей долевой собственности домовладение, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним как на объект недвижимости в следующем виде: «индивидуальный жилой дом, мезонин, одноэтажный, общей площадью 171,1 кв.м., инв. №..., литеры А,А1,а,а3,а4,Б,Г1, условный №..., расположенный по адресу: РБ, адрес» (далее – адрес). На кадастровом учете адрес состоял с дата., под кадастровым номером №.... Он всегда имел правовой режим имущества, находящегося в общей долевой собственности нескольких лиц, и потому участвовал в гражданском обороте в качестве единого объекта гражданских прав. Каждому из истцов принадлежит по 1/9 доле в праве собственности на дом, что в сумме составляет 1/3 долю. Этой идеальной доле примерно соответствовала в натуре обособленная южная часть дома - жилое строение литера Б площадью 48,7 кв.м. Пользование истцами этим жилым строением осуществлялось раздельно от остальных его сособственников, исходя из ранее сложившего между сособственниками порядка владения и пользования частями дома и соразмерно их долям в праве собственности на него. К моменту подачи иска указанная часть дома снесена по воле истцов, но в отсутствие письменного согласия со стороны всех остальных сособственников. Снос части дома влечет необходимость прекращения права общей собственности на эту часть, при этом одновременно на истцов законом возлагается обязанность по возмещению другим сособственникам причиненного ущерба. Истцы указывают, что их действия по сносу южной части дома явились вынужденной мерой вследствие нарушений прав собственников дома действиями органов кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также злоупотребления правом со стороны ответчиков в виде нарушения права истцов на выдел их долей в натуре в общем имуществе.

Между истцами и третьим лицом ООО «Трест №...» (далее – Общество) было достигнуто соглашение от дата. об условиях продажи долей истцов на дом Обществу, во исполнение которого был заключен договор купли-продажи от дата. Договор был нотариально удостоверен, однако после представления договора в Управление Росреестра по РБ стороны получили уведомление от дата. о приостановлении регистрации ввиду снятия дома с кадастрового учета и присвоения ему статуса «архивный» в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН), что означает невозможность распоряжения долями в праве собственности на дом. Как указало Управление Росреестра по РБ (далее – Управление), вместо дома на кадастровый учет были поставлены два других объекта с кадастровыми номерами №... литер А и №... литер Б. Регистратором было предложено истцам обратиться в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ (далее – кадастровая палата) для решения вопроса об уточнении кадастрового номера дома или его частей. Факт снятия дома с дата. с кадастрового учета подтверждался выданным одному из ответчиков Загидулину Р.М. кадастровым паспортом от дата. В нем также указано, что на учет поставлены два других вышеуказанных объекта. Истцы полагают, что кадастровая палата необоснованно сняла с учета реально существующий жилой дом с зарегистрированными на него в законном порядке правами.

Последовавшие обращения истцов и ответчика Загидулина Р.М. в различные компетентные органы с требованием восстановить на кадастровом учете адрес под прежним кадастровым номером №... были безрезультатны. Из ответа кадастровой палаты следует, что снятие с кадастрового учета дома связано с тем, что он фактически состоит из двух отдельно стоящих жилых строений, на кадастровом учете которые могут состоять только каждый в отдельности как самостоятельный объект недвижимости. Управлением предложено всем собственникам дома заключить соглашение о разделе дома (выделе доли в натуре) и обратиться с заявлениями о регистрации их права собственности на части дома. При этом собственникам предложено также представить решение суда о признании их права на самовольные постройки, поставленные на учет в качестве двух объектов недвижимости с кадастровыми номерами №... и :№....

Попытки истцов договориться с ответчиками о разделе дома в натуре с учетом размеров их долей оказалась безрезультатными. Никто из них, за исключением Загидулина Р.М., своего письменного согласия на выдел долей истцов в натуре не дал. Прекращение договорных отношений с Обществом не соответствовало интересам истцов, т.к. это повлекло их обязанность по возврату покупателю уплаченной им цены выкупа в 8 600 000 руб., а также уплате процентов по ним и возмещением убытков. Имелся также риск занятия ответчиками южной части дома без согласия истцов, освободивших ее перед заключением сделки купли-продажи. Ввиду того, что эта часть дома была конструктивно и пространственно обособлена от остальных строений северной части дома, находящихся в пользовании остальных сособственников, истцы решили ее снести. В связи и с этим, истцами было предложено Обществу изменить способ исполнения соглашения от дата., а именно, вместо продажи их долей за ту же выкупную цену они поручали Обществу осуществить снос южной части дома, а затем предложить от имени истцов остальным собственникам заключить соглашение о прекращении прав общей собственности на эту часть дома. В случае недостижения такого соглашения Обществу поручалось выплатить каждому из собственников от имени истцов денежную компенсацию, исходя из рыночной цены данной части дома и размера доли соответствующего собственника. Ответчики, за исключением Загидулина Р.М., снова уклонились от дачи письменного согласия на заключение указанного соглашения по одному из предложенных истцами вариантов. Позднее отдельные собственники выразили свое несогласие с данным предложением, выдвинув встречное предложение Обществу о выкупе их доли на весь дом. Такую позицию ответчиков истцы сочли противоречащим их предложению и обратились в суд с вышеизложенными требованиями.

Также истцы утверждают о противоречивости существующих в ЕГРП и ГКН в отношении их дома сведений и необходимости их приведения в соответствие с требованиями закона. Ввиду того, что на учете в ГКН адрес уже не состоит, то формально по закону это означает отсутствие в натуре такого объекта недвижимости. В то же время в ЕГРП сведения о регистрации прав на этот дом сохранены, т.к. они не оспорены и не прекращены по иным основаниям, что должно подтверждать существование данного объекта зарегистрированных прав и возможность беспрепятственного распоряжения им собственниками в соответствии с законом. Истцы считают недопустимым наличие явных противоречий между сведениями об объекте, внесенными в два вышеуказанных государственных реестра. Истцами или другими сособственниками дома никогда не производилось раздела адрес на две части и не подавалось в кадастровую палату заявлений о постановке на учет этих объектов. Поэтому у кадастровой палаты не имелось оснований для исключения сведений о доме из ГКН и внесении в него сведений об объектах с кадастровыми номерами №... и №.... Самовольные действия кадастровой палаты, поддержанные Управлением, привели к нарушению правомочий собственников на распоряжение домом №.... В итоге, в настоящее время в объединенном реестре - Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся сведения о снятии с кадастрового учета адрес, хотя в то же время в него перенесены из ЕГРП сведения о зарегистрированных правах его собственников. Такая ситуация противоречит закону, а также препятствует собственникам дома распоряжаться своими законными правами в отношении дома, в том числе отчуждать свои доли в установленном законом порядке. Истцы считают необходимым устранить данное нарушение по решению суда путем восстановления ошибочно аннулированных сведений о кадастровом номере адрес ЕГРП и ГКН (с учетом факта сноса части дома) и снятия с кадастрового учета вышеуказанных двух объектов, с последующим внесением данных сведений в ЕГРН.

Ответчиками Смольниковым А.П., Смольниковой Л.А., Федоровой Г.А., Фатхуллиной О.А., действующей в своих интересах и в интересах своей несовершеннолетней дочери ФИО11 А. дата.р., Минибаевой О.А. представлены письменные возражения на иск. Сущность данных возражений состоит в несогласии ответчиков с представленной истцами оценкой рыночной стоимости дома и его снесенной части ввиду ее занижения по сравнению с кадастровой стоимостью и ценой выкупа, ранее уплаченной застройщиком прежним сособственникам дома. Ответчики считают, что в результате сноса нанесен ущерб северной части дома и находящимся на приусадебном участке строениям и элементам благоустройства. Фатхуллина О.А. просит восстановить кадастровый номер адрес, в остальной части иска просит суд отказать. Минибаева О.А. согласна с истцами в том, что снятие дома с кадастрового учета является ошибочным действием кадастровой палатой и этим нарушены права собственников. Однако решение вопроса о восстановлении дома на кадастровом учете полагает возможным только после восстановления истцами снесенной части дома. Спиридонова С.А., напротив, считает невозможным восстановление снесенной части дома, поэтому просит суд сделать перерасчет полагающейся ей компенсации исходя из определенной на основании усредненной цены 1 кв.м площади по ранее совершенным сделкам купли-продажи долей на дом. Также по ходатайству Фатхуллиной О.А. судом был приобщен к материалам дела отчет ООО «ФИО77» №... от дата. в качестве доказательства рыночной стоимости адрес, в т.ч. ее снесенной южной части. Как пояснено Фатхуллиной О.А., данный отчет ей предоставлен УЗИО администрации ГО адрес РБ как доказательство рыночной стоимости дома, о будущем изъятии которого для муниципальных нужд она была уведомлена.

Минибаевой О.А. подан встречный иск к истцам о согласовании границ в межевом плане по разделу земельного участка кадастровый №... под размещение дома, обязании кадастровой палаты изменить разрешенный вид использования этого участка и постановке его на кадастровый учет, признании права общей собственности на земельный участок и расположенные на нем самовольные постройки.

Учитывая, что в настоящем деле рассматривается спор между собственниками, находящегося в общей собственности объекта недвижимости о прекращении данного права собственности в отношении физически уничтоженной части данного объекта, заявленные Минибаевой О.А. свидетельствуют о наличии иного спора, определением суда в принятии к производству встречного иска отказано. При этом ФИО8 разъяснено ее право подать вышеуказанный иск в качестве самостоятельного для рассмотрения его в отдельном судебном производстве.

Ответчиками Смольниковым А.П., Смольниковой Л.А. и Федоровой (Минигуловой) Г.А. также подан в качестве встречного иск к истцам к третьему лицу ООО «ФИО78» о восстановлении самовольно снесенного строения литера Б.

Судом в соответствии со положениями ст.ст.137,138 ГПК РФ заявленные требования не приняты в качестве встречных.

Смольниковым А.П. подан отдельный иск (с учетом уточнения) к Лобачеву Л.К., Лобачеву М.К. и Никитиной Н.К. о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, путем возложения на них обязанности по восстановлению за свой счет и в соответствии с имеющейся технической документацией южную часть жилого дома (литера Б) общей площадью 48,7 кв.м по адресу адрес, произвести рекультивацию земель путем засыпки котлована и восстановления плодородного слоя почвы.

В обоснование своих требований Смольников А.П. ссылается на незаконность действий истцов по самовольному сносу части адрес, находящемуся в общей долевой собственности, без получения письменного согласия от него и других сособственников дома. Также указывает на нарушение ООО «Трест №...» правил строительства при ведении подготовительных работ по обустройству строительного котлована на месте снесенной части адрес невыполнение им предписаний Госкомитета РБ по жилищному и строительному надзору. К иску приложены указанные документы и переписка с этим надзорным органом. Считает, что в результате указанных действий нарушены имущественные права остальных участников долевой собственности и создана угроза для проживания в жильцов в оставшейся части дома. Полагает, что ввиду наличия у него никем не оспоренных прав сособственника на дом, он вправе требовать восстановления в прежнем виде снесенной истцами части дома.

С учетом существа исковых требований, направленных также на оспаривание истцами действий филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ по снятию адрес кадастрового учета, отказа Управления Росреестра по РБ в регистрации перехода права по сделке купли-продажи и устранению связанных с этим правовых последствий, оба данных органа привлечены к участию в деле в качестве соответчиков. Судом принято уточнение истцами искового заявления с учетом нового процессуального статуса указанных органов.

Ввиду того, что настоящий спор затрагивает права и законные интересы несовершеннолетних лиц ФИО11дата г.р., ФИО12дата г.р. и ФИО10дата г.р., являющихся сособственниками адрес, судом на основании ст.47 ГПК РФ к участию в деле привлечен орган опеки и попечительства.

Судом принято вышеприведенное решение, об отмене которого просят Смольников Л.К., Смольникова Л.А., Федорова Г.А., указывая на нарушение истцами положений ст.252 ГК РФ, указывая на недопустимость заключения договора купли-продажи с Обществом без выдела дома в натуре, полагают недопустимым соглашение новации, с ущемлением их прав, полагают, что в их пользу должны быть взыскана денежная компенсация в общей сумме 946 000руб.

В апелляционной жалобе ФГБУ «ФКП Росрестра» указывают на незаконность решения в части обязания их восстановить прежние сведения, ссылаясь на приказ Минэкономразвития РФ от датаг., отсутствие полномочий по снятию с кадастрового учета объектов недвижимости, ссылаются на Закон о регистрации, указывают на невозможность исполнения решения.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения, в отсутствие доказательств неявки по уважительным причинам коллегия в силу положений ст.ст.167,327 ГПК РФ находит возможным рассмотрение дела.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения Смольникова А.П., Смольниковой Л.А., представителя Смольникова А.П. – Фаизовой Г.Р.( по доверенности), представителя филиала ФГГБУ «ФКП Росреестра» Камалетдиновой И.А.( по доверенности), Минибаевой О.А., представителя Администрации адрес района г.Уфы Галлямовой З.С., поддержавших жалобу, представителя Лобачева М.К., Никитиной Н.К ООО «Трест №...» (по доверенностям), поддержавшего решение, обсудив доводы жалоб, не усматривает оснований для их удовлетворения.

В соответствии со ст.252 п.п.1-3 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Согласно ст.32 ч.1 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Из материалов дела следует, что истцы Лобачев М.К., Лобачев Л.К. и Никитина Н.К., ответчики Федорова Г.А., Фатхуллина О.А., Фатхуллина А.А., Фатхуллина А.А., Фатхуллина А.А., Спиридонова С.А., Смольникова Л.А., Смольников А.П., Минибаева О.А., Левченко Н.С. и Загидулин Р.М. являются собственниками объекта: индивидуальный жилой дом, мезонин, одноэтажный, общая площадь 171,1 кв.м, условный №..., инв. №..., литеры А,А1,а,а3,а4,Б,Г1, расположенный по адресу: РБ, адрес, что подтверждается выпиской из ЕГРП от дата. При этом истцам принадлежит по 1/9 доли в праве общей долевой собственности, Смольникову – 11/300 доли, Минигуловой – 11/300 долей, Смольниковой – 11/300 долей; Спиридоновой – 5/100 долей; Минибаевой – 3/100 долей: Левченко – 4/100 долей; Фаткуллиной ФИО17 – 2/300, Фаткуллиной ФИО18 – 2/300, Фаткуллиной ФИО19- 1/100 доли, ФИО14 – 21/300 долей.

Согласно изготовленному ГУП «БТИ» РБ техническому паспорту домовладения инв.№... от дата в указанный перечень строений (литер) в составе дома входят следующие постройки: жилой дом литера А (1890 года постройки) с пристроем литера А1 (1967 года постройки) и верандами литеры а, а3, а4, жилой дом литера Б (1950 года постройки), а также сарай литера Г1. На возведение пристроев литеры А2, А3, веранды литера а2, пристроя литера Б1, веранды литера б и навеса литера б1 разрешения не предъявлено. Из ситуационного плана к техпаспорту от дата. и объяснений сторон следует, что строение литеры А, А1 (северная часть дома) и строение литера Б (южная часть дома) представляют собой два отдельных жилых строения, остальные постройки являются вспомогательными и предназначенными для обслуживания этих строений. Все данные постройки находятся на общей приусадебной территории, огражденной по периметру забором.

Согласно выписке из ЕГРП от 04.07.2016г. земельный участок кадастровый №... площадью 5 791 кв.м находится в аренде у ООО «Трест №...» со сроком аренды с дата. по дата. По утверждению истцов и ООО «Трест №...» жилой дом адрес со всеми постройками находится на территории указанного земельного участка. Право собственности или иной вид права на пользование приусадебным участком, огражденным собственниками по его периметру, ими не было оформлено, но данный участок в границах, обозначенных на ситуационном плане, находится в их фактическом пользовании для ведения личного хозяйства и огородничества.

датаг. между ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ООО «Трест №...» было заключено соглашение о продаже в срок не позднее дата. принадлежащих истцам долей в праве собственности на дом по общей цене 8 600 000 рублей (п.п.7, 8 соглашения). Во исполнение этого соглашения был заключен договор купли-продажи доли жилого дома от дата. с продажей долей истцов Обществу за вышеуказанную сумму (п.п.1, 4 договора). Договор нотариально удостоверен. В п.3 акта приема-передачи от дата. к указанному договору указано на полное завершение расчетов между сторонами по уплате цены договора.

датаадрес по РБ направлено сторонам договора уведомление №... о приостановлении государственной регистрации по причине снятия жилого дома кадастровый №... с кадастрового учета в ГКН, а также ввиду постановки на кадастровый учет двух других объектов с кадастровыми номерами №... и №.... Заявителям рекомендовано уточнить заявленный к государственной регистрации объект недвижимости и в случае необходимости обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о постановке на кадастровый учет данного объекта.

В ответ на совместное обращение истцов и ответчика ФИО26 вх№... от дата. об устранении нарушений прав собственников недвижимости Управлением направлено письмо №... от дата. в котором сообщено, что объекты с кадастровыми номерами №... и №... являются отдельно стоящими жилыми домами и поэтому в ГКН они учтены как самостоятельные объекты недвижимости, которые без соответствующих документов учесть как один объект недвижимости не представляется возможным. Для снятия с учета указанных объектов Управление не видит оснований ввиду отсутствия в органе кадастрового учета заявлений о снятии их с учета. Регистрация права на объект, не считающийся учтенным в соответствии с Законом о кадастре, недопустима согласно п.1.2 ст.20 ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации, действовал до 01.01.2017г.). Кроме того Управление установило, что часть построек, входящих в состав вышеуказанных двух объектов, фактически являются, согласно ст.222 ГК РФ, самовольными постройками. В связи с чем, им указано, что проведение государственной регистрации прав на оба эти объекта возможно лишь на основании судебного акта об узаконении самовольных построек и перераспределении долей в праве долевой собственности на эти объекты с одновременным прекращением права на жилой дом с условным номером.

Позднее сообщением №... от дата. Управлением отказано в регистрации перехода права по договору ввиду совершения сделки с объектом, не считающимся учтенным в соответствии с Законом о кадастре. Указано, что в ЕГРП имеются зарегистрированные права долевой собственности на объект недвижимости с условным номером №..., литеры А,А1,а,а3,а4,Б,Г1, в то время как согласно сведениям в ГКН объект кадастровый №... имеет статус «архивный». Актуальными в ГКН значатся сведения об объектах с кадастровыми номерами №... (литеры А, А1, А2, А3, а, а2, а3, а4) общей площадью 134,8 кв.м и №... (литеры Б, Б1, б, б1) общей площадью 77,2 кв.м. Основанием отказа названо непредставление заявлений всех собственников на прекращение права долевой собственности на жилой дом с условным номером и заключенного между ними соглашения об определении долей с указанием их долей на объекты с кадастровыми номерами №... и :№..., а также заявлений этих собственников на регистрацию их права долевой собственности на оба этих объекта. В качестве дополнительных причин, препятствующих регистрации права на эти два объекта, указано на отсутствие документов об узаконении самовольных построек и правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен жилой дом с условным номером.

Вышеуказанным письмам Управления предшествовала переписка собственников дома с органом кадастрового учета и органом технической инвентаризации.

ФИО26 было подано в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ заявление от дата. о восстановлении на кадастровом учете жилого дома. В ответном письме №... от дата. кадастровой палатой сообщено, что в рамках исполнения распоряжения Росреестра от дата. № №... по сопоставлению сведений в ЕГРП и ГКН об объектах недвижимости в ГКН дата. были внесены сведения об индивидуальном жилом доме по адрес, площадью 171,1 кв.м, литеры А, А1, а, а3, а4, Б, Г1 с присвоением кадастрового номера №.... Но ввиду того, что строения с указанными литерами являются отдельно стоящими зданиями и отдельно учтены в ГКН под кадастровыми номерами №... и №..., на основании решения об исправлении технических ошибок в кадастровых сведениях №... от дата. статус кадастровых сведений об объекте кадастровый №... был изменен статуса с «ранее учтенный» на «архивный». Копия данного решения и кадастровый паспорт на указанный объект были направлены правообладателям почтовым отправлением в соответствии со ст.28 Закона о кадастре. Также отмечено, что сведения об объектах с кадастровыми номерами №... и №... были переданы в адрес кадастровой палаты в рамках по переводу архивных материалов ГУП «БТИ» РБ в электронный вид в соответствии с государственным контрактом от дата. № К-11/10, которые внесены в ГКН со статусом «ранее учтенный». В решении №... от дата. указано, что имеются основания для исправления технической ошибки в кадастровых сведениях об объекте кадастровый №... ввиду ошибочного присвоения ему данного кадастрового номера. В связи с тем, что у этого объекта, выгруженного из ПК ИС ЕГРП, сведения не соответствуют данным в техпаспорте (объекты литеры А, А1, а, а3, а4, Б, Г1 являются отдельно стоящими и поставлены на кадастровый учет как объекты №... и №..., на основании протокола рабочей комиссии №... от дата. принято решение об изменении его статуса с «ранее учтенный» на «архивный».

В письме исх.№... от 30дата. территориального участка адрес ГУП «БТИ» РБ, данного в ответ на обращение истцов и ответчика ФИО26 вх.№... от дата., подтвержден факт проведения в дата году работ по переводу сведений в архивах ГУП «БТИ» РБ в электронный вид для переноса их в АИС ГКН. По вопросу об обоснованности снятия с учета в ГКН адрес постановки на учет частей этого дома как самостоятельных объектов на основании ранее выданного БТИ техпаспорта, сообщено об отсутствии у территориального участка полномочий по разъяснению кадастровой палате ошибочности ее действий по снятию с учета объектов капитального строительства.

Вследствие отказа в регистрации перехода долей в праве собственности на адрес по договору купли-продажи и рекомендации Управления осуществить раздельную регистрацию прав на объекты с кадастровыми номерами 02№... и №..., истцами был предпринята попытка договориться с остальными собственниками о разделе дома путем выдела в натуре долей истцов. С этой целью истцами в их адрес было направлено заказное письмо от дата. с предложением о разделе общего имущества и изложением сложившейся в отношении дома ситуации о правах на него и порядке их перерегистрации. В качестве приложения к письму указана вышеупомянутая переписка. Истцы предлагали при разделе дома учитывать только те строения, записи о правах на которые внесены в ЕГРП, т.е. литеры А,А1,а,а3,а4,Б,Г1 общей площадью 171,1 кв.м, без учета самовольно возведенных построек и их площади. В общей площади адрес,1 кв.м на идеальную долю истцов приходится 171,1 кв.м * 1/3 = 57,03 кв.м. При выделе жилого строения литера Б площади в 48,7 кв.м оно подлежало бы оформлению в собственность истцов. При этом несоразмерность площади, приходящейся на идеальную долю истцов, и площади строения, выделяемого в натуре, составляла бы 57,03 кв.м – 48,7 кв.м = 8,33 кв.м. Доли истцов на северную часть дома в размере 8,33 кв.м перераспределились бы в пользу остальных собственников пропорционально их долям в праве собственности. Истцы гарантировали принятие на себя всех расходов по оценке. Условия раздела дома предлагалось закрепить в соглашении, заключаемом всеми собственниками. Истцы также предлагали в соглашении подтвердить ранее сложившийся порядок пользования северной и южной частями приусадебного участка вдоль существующего ограждения, с целью исключения нарушений данного порядка пользования этим участком. По мнению истцов, заключение такого соглашения о разделе дома позволило бы привести в соответствие имеющиеся в отношении него сведения в ЕГРП и ГКН, что дало бы собственникам образованных из него отдельных домов возможность самостоятельно распоряжаться ими. В письме отмечалось, что раздельное оформление в собственность истцов южной части дома позволило в конечном итоге исполнить им свои обязательства по договору купли-продажи перед ООО «Трест №...». В письме содержалось предупреждение, что отказ или уклонение собственников от заключения соглашения о разделе будет истцами расцениваться как намеренное воспрепятствование в осуществлении их прав.

По утверждению истцов, на данное предложение никем из собственников дома, за исключением Загидулина Р.М. (заявление от дата.), не было дано письменного согласия на предложенный вариант раздела дома либо предложения альтернативного способа раздела дома.

Ранее истцами в адрес остальных собственников было направлено заказными почтовыми отправлениями письмо от дата., содержащее предупреждение о недопустимости вселения кого-либо из собственников в южную часть дома без получения письменного согласия истцов, а также ООО «Трест №...» ввиду обременения долей истцов заключенным договором купли-продажи. В этом письме также предлагалось рассмотреть вопрос о разделе дома в натуре.

Доказательств направления истцам ответного предложения о способе раздела дома или возражениях на это ответчиками суду не представлено.

Как установлено судом, согласно техническому паспорту домовладения от дата дом по адрес состоял из двух обособленных (пространственно разделенных) жилых строений – строения литера А,А1 и строения литера Б. Каких-либо объективных причин, препятствовавших разделу дома на два самостоятельных индивидуальных жилых дома, в виде законодательного запрета на такой раздел либо неизбежности нанесения несоразмерного ущерба конструкциям дома при его разделе, судом не установлено.

Исходя из содержания писем от дата., от дата. предложение истцов о разделе дома сформулировано в них ясно и недвусмысленно, с обоснованием данного предложения. Условия, установленные ст.165.1 ГК РФ, выполнены, доказательства направления писем ответчикам по почте представлены, тем самым досудебный порядок раздела общего имущества соблюден.

Из приложенной отдельными ответчиками к возражениям на иск корреспонденции следует, что в рассматриваемый период ими совершались активные действия по переписке с государственными органами власти, органами муниципального самоуправления и правоохранительным органами в отношении жалоб на действия ООО «Трест №...», осуществлявшееся в том числе по почте, что предполагало получение ответчиками почтовых отправлений с ответными письмами этих органов.

В то же время, вместо обращения в суд с иском о разделе дома или выделе своей доли истцы решили осуществить снос южной части дома, предложив в заявлении от дата. в адрес ООО «Трест №...» произвести эти действия с расторжением договора купли-продажи от дата. Для этого ими предложено изменить способ исполнения по соглашению от дата. путем замены обязательства истцов по продаже долей на обязательство по сносу ими в добровольном порядке занимаемой ими южной части дома. Свое предложение истцы мотивировали невозможностью завершения сделки продажи без раздела дома и несогласием остальных собственников на внесудебный раздел дома, а также наличием риска самовольного захвата этими собственниками или посторонними лицами южной части дома ввиду непроживания в ней истцов. В качестве приложения к письму указан отчет оценочной организации ООО «ФИО79» №... от дата. о рыночной оценке строений дома.

В соответствии со ст.414 п.1 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

датаг. между Лобачевым Л.К., Лобачевым М.К., Никитиной Н.К. и Обществом заключено соглашение о новации (замене первоначального обязательства) по соглашению от дата., по которому производится замена обязательства Сторон по купле-продаже долей на дом на обязательство по выплате Стороной-1 (Обществом) Стороне-2 (истцам) компенсации за утрачиваемое в результате сноса (физического уничтожения) недвижимое имущество, с одновременным расторжением договора купли-продажи от дата. При этом подлежащая уплате Стороной-1 денежная компенсация за снос недвижимого имущества по соглашению о новации признавалась равной сумме, уплаченной Стороной-1 в качестве общей выкупной цены по договору купли-продажи от дата. и засчитывалась в полном объеме в счет исполнения обязательства Стороны-1 по соглашению о новации (п.8). Договор купли-продажи подлежал расторжению в трехдневный срок (п.10). По поручению и от имени Стороны-2 в трехдневный срок Сторона-1 обеспечивала за свой счет и своими силами либо с привлечением сторонней организации осуществление сноса строений в составе южной части Объекта (литеры Б, Б1) и отдельных хозпостроек (литеры Г10, III), в том числе всех самовольных построек, и демонтаж южной части ограждения (литера VI) вокруг южной части приусадебного участка. Сторона-2 гарантировала отсутствие правопритязаний других собственников дома в отношении указанных построек и не нанесение сносом ущерба имуществу этих собственников. В отношении объекта кадастровый №... кадастровым инженером по заявке Стороны-2 подлежал составлению акт обследования в целях последующего снятия с кадастрового учета данного объекта, состоящего из строений, входящих в южную часть Объекта (п.11). После завершения сноса южной части Объекта (литера Б) право общей собственности на эту часть Объекта в соответствии с п.1 ст.235 ГК РФ подлежало прекращению. Для чего Сторона-1 обязалась предложить от имени Стороны-2 остальным собственникам заключить соглашение о прекращении права собственности Стороны-2 полностью на весь Объект и изменении состава участников общей долевой собственности на оставшуюся северную часть Объекта без долей Стороны-1. В случае отказа или уклонения собственников от заключения такого соглашения, Сторона-1 обязалась предложить им от имени Стороны-2 в соответствии со ст.ст.15, 1064 ГК РФ выплату во внесудебном (добровольном) порядке компенсации (возмещения) стоимости утраченного ими имущества в размере рыночной стоимости южной части Объекта (литера Б), пропорционально их долям в праве собственности на Объект. При необходимости, выплата указанной компенсации осуществлялась в судебном порядке (п.17).

Сторонами был определен порядок действий по подаче в Управление Росреестра по РБ заявлений об изменении сведений в ЕГРП в отношении дома в зависимости от заключения с остальными собственниками соглашения о прекращении права собственности Стороны-2 полностью на весь Объект с перераспределением долей на его оставшуюся часть либо соглашения (соглашений) о выплате компенсации за снос части общего имущества. В случае отказа сособственников от получения компенсации во внесудебном порядке Стороны обязались предпринять действия по выплате компенсации и прекращению этого права в судебном порядке (п.18). Для этого Сторона-2 поручала Стороне-1 осуществлять в интересах Стороны-2 все самостоятельные действия по урегулированию любых спорных вопросов с остальными сособственниками по согласованию условий соглашений о разделе общего имущества и (или) выплате компенсации за снесенную часть общего имущества. При необходимости Сторона-2 обязалась выдать Стороне-1 доверенность на представительство перед третьими лицами и в суде (п.19).

После сноса южной части дома кадастровым инженером был составлен акт обследования от дата., подтверждающий прекращение существования жилого строения с кадастровым номером №... площадью 77,2 кв.м, являющегося частью жилого дома по адрес.

Впоследствии между истцами и Обществом было заключено соглашение от дата. о расторжении договора купли-продажи от дата.

Во исполнение соглашения о новации Обществом в адрес ответчиков было направлено заказное письмо №... от дата. с предложением о выплате денежной компенсации за снесенную часть общего имущества и прекращении права общей собственности на нее. В качестве приложения к письму указана копия отчета об оценке №... от дата. При этом действия по прекращению данного права предлагалось осуществить по одному из двух изложенных в письме вариантов.

Вариант I предусматривал заключение между истцами и остальными собственниками соглашения о прекращении права общей собственности на снесенную южную часть дома с образованием нового объекта недвижимости – жилого дома в виде северной части адрес прекращении 1/3 доли истцов в праве общей собственности на весь дом. Для заключения такого соглашения было необходимо участие в нем всех собственников дома. В результате исполнения соглашения северная часть дома приобретала бы правовой статус индивидуального жилого дома, находящегося в общей долевой собственности остальных собственников, в котором уже не будет долей истцов, что влечет пропорциональное увеличение долей каждого из этих сособственников за счет перераспределения между ними долей истцов. Истцы также подтверждали, что не будут требовать от остальных собственников выплаты компенсации за несоразмерность между приходящейся на их долю на адрес площади и реальной площади снесенной южной части дома, составляющей разницу в 8,33 кв.м. Прекращение права собственности истцов на весь адрес, прекращение права общей собственности остальных сособственников на южную часть дома (литера Б) и изменение состава собственников северной части дома с изменением состава оставшегося в натуре общего имущества (литеры А,А1,а,а3,а4,Г1) и размера принадлежащих этим участникам долей подлежали государственной регистрации.

Вариант II предлагался на случай невозможности заключения вышеуказанного соглашения по причине отсутствия согласия между всеми собственниками. Он предусматривал заключение между истцами и остальными собственниками соглашения о прекращении права общей собственности на снесенную южную часть дома с выплатой Обществом от имени истцов денежной компенсации каждому из остальных собственников пропорционально его доле в общем имуществе. Такое соглашение подлежало заключению в отдельности с каждым из сособственников дома при отсутствии согласия остальных сособственников на предложенные условия раздела или выплаты компенсации. Выплата компенсации сособственникам производилась бы на основании ст.ст.15, 1064 ГК РФ о возмещении лицом нанесенного имуществу другого лица вреда и причиненных ему убытков. Третьим участником данного соглашения являлось бы Общество в качестве плательщика, исполняющего в соответствии со ст.313 ГК РФ обязательство по выплате от имени истцов денежной компенсации собственникам за утраченную ими доли в праве собственности на южную часть дома. При этом северная часть дома также приобретала бы правовой статус индивидуального жилого дома, находящегося в общей долевой собственности остальных сособственников, но уже с сохранением в праве собственности на него 1/3 доли истцов и соотношения долей всех собственников, ввиду выплаты истцами соразмерной компенсации за уничтожение части общего имущества. Прекращение права общей собственности всех собственников на южную часть дома (литера Б) с изменением состава общего имущества в виде оставшейся в долевой собственности северной части дома (литеры А,А1,а,а3,а4,Г1) также подлежали государственной регистрации.

В установленный пятидневный срок никем из ответчиков в адрес Общества письменного заявления о согласии на один из предложенных вариантов не поступило.

В то же время, между истцами, Обществом и ответчиком Загидулиным Р.М. было заключено соглашение от дата. о выплате компенсации за снос части общего имущества - южной части дома (литера Б) Загидулину Р.М. как сособственнику, утратившему свою долю на эту часть имущества.

В адрес ответчиков было направлено второе заказное письмо №... от дата., содержавшее конкретное предложение о заключении с каждым из них в отдельности трехстороннего соглашения о выплате компенсации за снесенную часть дома (в порядке реализации варианта II, предлагавшегося в письме №... от дата

В указанный срок никто из ответчиков не явился в Общество для подписания предложенного соглашения, а направленные в адрес Общества некоторыми ответчиками заявления не свидетельствуют о их согласии на его заключение.

Согласно представленным сторонами документам, частью ответчиков были поданы в Общество заявления различного содержания, некоторые из них поданы по истечении установленного для принятия предложения срока. Судом исследовано содержание данных заявлений и установлено, что в заявлениях Смольникова А.П. от дата., Смольникова Л.А. вх.№... от дата. и Федоровой Г.А. вх.№... от дата. содержится категоричный отказ от получения компенсации и одновременно встречное предложение о выкупе Обществом принадлежащих им долей. При этом в заявлениях Фатхуллиной О.А. вх.№... от дата. и Спиридоновой С.А. вх.№... от дата. не содержится явным образом выраженного отказа от предложенной компенсации, но ее получение обусловлено выкупом Обществом их долей на северную часть дома.

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно ст.435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

Как указано в письмах Общества №... от дата. и №... от дата., данные письма следует считать согласно ст.435 ГК РФ предложением о заключении договора – офертой. Ко второму письму прикладывался типовой образец проекта предлагаемого к заключению соглашения о выплате каждому из адресатов-ответчиков соответствующей суммы компенсации, определяемой по расчетной формуле, приведенной в первом письме. В совокупности оба эти письма и проект соглашения содержали условие о предмете соглашения по выплате компенсации, иные его существенные условия, а также прочие (обычные) условия, характерные для гражданско-правовых договоров.

Коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости направленных Обществом от имени истцов в силу положений ст.971 п.1 ГК РФ писем считать офертой, адресованной ответчикам, с предложением выплаты им в договорном порядке денежной компенсации, определяемой на основании единой методики расчета.

Согласно п.23 соглашения о новации от 23.06.2016г. это соглашение признается сторонами смешанным договором, включающем в себя условия договора поручения, а также договора, не предусмотренного законом или иными правовыми актами, - договора о выплате в добровольном порядке собственнику компенсации за снос принадлежащего ему имущества (п.3 ст.421 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

По смыслу данной нормы, возложение должником на третье лицо обязанности по исполнению за должника обязательства перед кредитором должно основываться на существующем между должником и третьим лицом отдельном обязательстве, возникшем на основании договора, иной сделки или в силу закона (п.2 ст.307 ГК РФ). В п.17 соглашения о новации от дата. такое обязательство между истцами и Обществом предусмотрено. Поэтому выплата по заключаемому с ответчиками соглашению Обществом непосредственно ответчикам означала бы надлежащее исполнение самими истцами обязательства перед ответчиками по выплате им компенсации. Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п.1 ст.408 ГК РФ).

В проекте предложенного к заключению ответчикам трехстороннего соглашения Общество значится как третья сторона, принимающая на себя исполнение обязательства одной стороны – истцов перед другой стороной – конкретным сособственником дома по выплате ему денежной суммы компенсации ущерба за снесенную истцами часть дома. Ни по заключенному с истцами соглашению о новации, ни в своих письмах ответчикам и предложенном им типовом проекте соглашения Обществом не принималось на себя каких-либо дополнительных обязательств, в том числе связанных с выкупом у ответчиков принадлежащих им долей в праве собственности на весь дом. В связи с этим, у ответчиков не имелось никаких оснований требовать от Общества или предлагать ему заключить сделку купли-продажи долей ответчиков на весь дом либо на его сохранившуюся северную часть в качестве встречного условия получения компенсации от истцов.

В письме №... от дата. Обществом указано, что отказом от заключения соглашения на предложенных условиях будет считаться также и предложение (требование) сособственника, выраженное в его заявлении или представленном им проекте соглашения, содержащем другие основания и условия выплаты компенсации либо иного размера этой компенсации, иные условия, не предусмотренные в направленном Обществом типовом соглашении. Ответчики предупреждались, что таком случае истцы и Общество будут вынуждены решать в судебном порядке вопрос о прекращении права общей собственности на южную часть дома с выплатой денежной компенсации отказавшимся от ее получения собственникам.

Согласно ст.443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой. При этом молчание также не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон (п.2 ст.438 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Вследствие указанного, поданные Обществу ответчиками Фатхуллиной О.А. и Спиридоновой С.А. заявления не свидетельствуют о безусловном принятии ими предложения о выплате компенсации, сделанного Обществом от имени истцов, т.е. не являются принятием оферты истцов (акцептом), а представляют собой отказ от ее акцепта и одновременно офертой на иных условиях. Коллегия соглашается с выводом суда, в силу положений ст.443 ГК РФ, что заявления последних, наряду с заявлениями ответчиков Смольникова А.П., Смольниковой Л.А. и Федоровой Г.А., следует расценивать как отказ ответчиков от получения компенсации за снесенную истцами часть дома, чему свидетельствует необоснованное уклонении ответчиков как от заключения с истцами соглашения о разделе дома (выделе долей в натуре) в период до осуществления истцами сноса южной части дома, так и от получения компенсации уже после сноса этой части дома.

Из заявлений ответчиков, направленных в адрес Общества, и возражений на иск усматриваются требования к Обществу о выкупе у них доли на дом по приемли мой для них цене, а также компенсировать ущерб, нанесенный Обществом в результате его строительной деятельности на освобожденной после сноса южной части дома.

Согласно п.3 ст.308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

В качестве особенности применения указанной нормы закона Пленумом Верховного Суда РФ отмечено в п.2 постановления от 22.11.2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», что соответственно стороны обязательства не могут выдвигать в отношении третьих лиц возражения, основанные на обязательстве между собой, равно как и третьи лица не могут выдвигать возражения, вытекающие из обязательства, в котором они не участвуют.

Заключение между Обществом и истцами соглашения о новации от 23.06.2016г., по которому Общество обязалось выплатить компенсацию ответчикам, не создает для ответчиков, не являющихся участниками данного соглашения, каких-либо прав и обязанностей в отношении Общества как стороны этого соглашения. Возникший между сторонами дела спор связан с уничтожением истцами части общего для них и ответчиков имущества – строения в составе жилого дома.

Ст.209 ГК РФ установлены правомочия собственника.

Согласно п.1 ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Соответственно, уничтожение имущества его собственником является одним из видов распоряжения этим собственником принадлежащим ему имуществом. В связи с этим ликвидация объекта недвижимости является основанием для прекращения зарегистрированных в отношении этого объекта права собственности, иных прав и обременений путем аннулирования (погашения) соответствующих записей в ЕГРП о праве на этот объект (п.2 ст.8.1 ГК РФ, п.1 ст.2 Закона о государственной регистрации, п.3 ст.1 ФЗ от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Вместе с тем, п.1 ст.246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Вследствие этого, уничтожение полностью или частично имущества, находящегося в общей собственности нескольких лиц, одним из участников этой собственности без получения на то согласия остальных участников нарушает права данных участников в отношении уничтоженного имущества в виде нанесения им материального ущерба (вреда).

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (п.1 ст.1064 ГК РФ).

Под вредом, причиненным имуществу (имущественным вредом), в данной норме закона подразумевается материальный ущерб, выражающийся в нарушении имущественной сферы потерпевшего лица в форме уменьшения его имущества (имущественных прав) либо умаления его ценности. Имущественный вред определяется как разница между материальным положением потерпевшего до причинения вреда и после.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, в частности, передать имущество, выплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п.1 ст.307 ГК РФ).

Деликтное обязательство и, соответственно, деликтная ответственность возникают при наличии в совокупности следующих условий: факт причинения вреда, противоправность поведения лица, его причинившего; причинная связь между таким поведением и возникшим вредом; вина лица, причинившего вред.

Согласно ст.1082 ГК РФ, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд исходя из обстоятельств дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15). Согласно ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При совокупном толковании норм ст.1082 ГК РФ и ст.12 ГК РФ следует вывод, что оба из указанных способов возмещения вреда представляют собой два самостоятельных способа защиты нарушенных гражданских прав, осуществляемых путем, соответственно, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и возмещения убытков. Причем эти способы по отношению друг к другу являются альтернативными, т.е. взаимоисключающими. По смыслу указанных норм закона, в зависимости от конкретных обстоятельств дела суд вправе применить только один из двух вышеуказанных способов возмещения вреда, наиболее соответствующий цели восстановления нарушенных имущественных прав потерпевшего лица, руководствуясь при этом принципами разумности и справедливости.

Как указывают истцы в своем иске, снесенная часть южная часть адрес (литера Б) находилась в их самостоятельном владении и пользовании, т.к. была конструктивно и пространственно обособлена от остальных строений северной части дома (литеры А, А1, а, а3, а4, Г1), находящихся в пользовании остальных собственников-ответчиков. Раздельное владение и пользование обеими частями дома с обслуживающими их хозяйственными постройками осуществлялось на основании ранее сложившего между собственниками дома порядка владения и пользования, с учетом размера принадлежащих им долям в праве собственности на дом. В письменном виде соответствующее соглашение между собственниками дома не оформлялось. В отношении данного порядка владения и пользования домом споров между собственниками не имелось. При этом истцы самостоятельно несли все бремя содержания занимаемой ими южной части дома, никто из ответчиков личного участия в ремонте, реконструкции и несении бремени содержания этой части дома не принимал. У ответчиков не имелось интереса к пользованию южной частью дома и несению расходов на ее содержание, т.к. они самостоятельно владеют, пользуются и несут бремя содержания северной части дома. По согласованию с ответчиками приусадебный участок также был разделен ограждением на две части в целях их самостоятельного использования для обслуживания соответствующих жилых строений дома и ведения домашнего хозяйства.

Соглашение о порядке владения и пользования общим имуществом, не предусматривающее выплату компенсации за несоразмерность находящегося в пользовании части этого имущества у одного из участников общей собственности другим ее участникам, иных выплат или встречного предоставления, является безвозмездным договором (п.2 ст.423 ГК РФ). В случае, когда сторонами указанного договора являются граждане, то такой договор может быть заключен в устной форме. Также если сторонами такой договор реально исполняется, что должно явно следовать из их поведения в течение периода действия данного договора, то факт заключения указанного договора признается подтвержденным в силу совершения его сторонами конклюдентных действий.

Фактически сложившийся порядок пользования общим имуществом между его сособственниками без его раздела в натуре, в том числе в случае определения такого порядка не в точном соответствии с размером их долей в праве общей собственности, признается в судебной практике в качестве юридически значимого обстоятельства в целях установления судом факта заключения сособственниками соглашения о порядке пользования общим имуществом или определения условий такого соглашения (п.37 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п.8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»).

Подтверждение факта существования раздельного порядка пользования строениями дома содержится в пояснениях ответчиков и в письменных доказательствах, представленных ответчиками и приобщенных к материалам дела (ст.ст.55, 71 ГПК РФ), а именно: в отзывах Минибаевой О.А. и Загидулина Р.М. на иск, заявлениях Смольникова А.П. от дата. и Спиридоновой С.А. вх.№... от дата. в адрес ООО «Трест №...», трехстороннем соглашении между истцами, ООО «Трест №...» и Загидулиным Р.М. от дата. о выплате компенсации за снос части общего имущества.

В силу положений ст.56 ГПК РФ доказательств проживания в южной части дома, нарушения их жилищных прав сносом южной части дома ответчиками суду не представлено.

Коллегия находит обоснованным вывод суда о заключении между истцами и ответчиками устного соглашения о раздельном пользовании частями адрес, согласно которому южная часть дома (жилое строение литера Б) до ее сноса находилась в самостоятельном владении и пользовании, в том числе для проживания, истцов, северная часть дома (жилое строение литеры А, А1, а, а3, а4 и сарай Г1), и по настоящее время находится в самостоятельном владении и пользовании ответчиков. По условиям заключенного между истцами и Обществом соглашения о новации от дата. истцы получили в полном объеме денежную компенсацию как за утраченную ими долю в южной части дома, так и за долю в северной части дома, подлежащую прекращению после ее сноса по решению всех собственников или отчуждению путем продажи ее Обществу.

Также коллегия соглашается с оценкой судом доводов органа опеки об ущемлении жилищных прав трех несовершеннолетних детей Фатхуллиной О.А., которым принадлежит по 2/300 доли в праве собственности на адрес, т.е. на каждого из них в строении литера Б приходилась часть общей площади в размере 48,7 * (2/300) = 0,32 кв.м, как имеющей существенное значение для проживания указанных несовершеннолетних лиц в адрес создающей для них самостоятельное право на вселение в жилое строение литера Б, ввиду пользования ими жилым помещением, находящемся в другом жилом строении литеры А, А1. Столь незначительная доля в праве общей собственности не нарушает права несовершеннолетних.

Далее, в силу ст.1082 ГК РФ возмещение вреда путем взыскания с причинившего вреда лица убытков в денежном эквиваленте исключает применение другого способа возмещения вреда в виде возложения на такое лицо обязанности по восстановлению в натуре уничтоженного или поврежденного имущества. В связи с этим, иск Смольникова А.П. об обязании истцов, идущий в противовес с требованиями иных ответчиков, имеющих обладающим суммарной долей в праве собственности на адрес, намного превышающей размер его доли в этом праве, восстановить снесенное жилое строение как полностью, так и в части в прежнем его виде исключает возможность взыскания с истцов компенсации.

Разрешение возникшего между участниками общей собственности на общее имущество спора не может быть осуществлено судом в пользу одного участника в ущерб законным интересам большинства других участников данной собственности. Как из доводов жалобы, так из обращений усматривается несогласие Смольникова А.П. с занижением размера компенсации за снесенное строение, определенного истцами на основании представленного ими отчета об оценке, и необходимости его определения исходя из более высокой кадастровой стоимости этого строения.

Из материалов дела следует, что в настоящее время никто из сособственников адрес не имеет оформленных в соответствии с законом прав на земельный участок под домом №..., в т.ч. под строением литера Б, что установлено вступившими в законную силу решениями Кировского районного суда адрес от дата. по делу №... и от дата. по делу №....

Другим препятствием для восстановления строения литера Б является обременение земельного участка правом аренды третьего лица - Общества и осуществляющимся на нем строительством нового объекта.

адрес приусадебным участком расположен на территории земельного участка кадастровый №... площадью 5 791 кв.м, строение литера Б до его сноса также располагалось на этом участке. Согласно выписке из ЕГРП от дата. Указанный земельный участок находится в аренде у Общества со сроком аренды с дата. по дата. на основании договора аренды №... от дата. и договора уступки № б/н от дата., с разрешенным использованием «проектирование и строительство жилых домов со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания (лит.22), объектов обслуживания населения (лит.23,24) и подземной автостоянки (лит.25)». Как указывает Общество, на месте снесенного строения литера Б строится многоквартирный дом литера 22 на основании выданного ему разрешения на строительство №... от дата.

В силу положений ст.ст.301 - 304 ГК РФ, Общество как законный арендатор земельного участка кадастровый №... вправе требовать через суд устранения препятствий в пользовании арендуемым участком или его частью, в частности, в случае возведения на нем объектов недвижимости иными лицами. Решением Кировского районного суда адрес от дата по делу №... собственникам адрес отказано в удовлетворении иска об оспаривании права аренды Общества в части обременения им земельного участка, занимаемого домом.

В п.5 выписки из ЕГРП от дата. содержатся сведения о заключении договора участия в долевом строительстве в объекте литер 22, что означает обременение залогом (ипотекой) в силу закона в пользу участников долевого строительства арендуемого Обществом земельного участка. Требование Смольникова А.П. нарушает не только право аренды Общества, но и права участников долевого строительства, которые после завершения строительства и ввода в эксплуатацию дома литер 22 станут собственниками квартир и нежилых помещений в нем. При указанных обстоятельствах, восстановление строения литера Б физически невозможно без прекращения строительства объекта литера 22 или существенного изменения проектной документации по его строительству. Представленные Смольниковым А.П. выданные Обществу Госкомитетом РБ по жилищному и строительному надзору предписания о приостановлении строительства объекта литера 22 и протокол об привлечении к административной ответственности не могут признаваться судом в качестве доказательства возможности восстановления строения литера Б., как выданных для предотвращения разрушения существующего строения литеры А,А1 и осуществления его сноса перед возобновлением строительства нового объекта.

По смыслу п.2 ст.15 ГК РФ убытком является денежная оценка имущественного вреда. Законом предусмотрена в отдельных случаях возможность принятия судом решения об удовлетворении иска с одновременным взысканием с истца в пользу ответчика эквивалентного денежного возмещения за утрачиваемое ответчиком в результате исполнения такого решения имущество.

Согласно п.4 ст.252 ГК РФ несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Но при превышении размера выделяемого имущества относительно доли выделяющего сособственника, суд взыскивает с него в пользу других сособственников даже в случае отсутствия такого иска со стороны указанных лиц. С этой целью указанный сособственник вправе предъявить иск о выделе с возложением на себя обязанности выплатить другим сособственникам компенсацию ( Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016г.).

Сторонами обязательства по возмещению вреда являются причинитель вреда и потерпевший. Судом установлены предусмотренные законом условия возложения на истцов обязанности по полному возмещению вреда имуществу ответчиков (как части общего имущества сторон по делу), а именно: факт уничтожения истцами общего имущества (части жилого дома) в размере его площади, пропорциональном долям ответчиков в праве собственности на это имущество; противоправность совершенных истцами действий по сносу без получения на то согласия всех ответчиков; прямая причинно-следственная связь между действиями истцов по сносу части общего имущества и нанесенным вредом; вина истцов в нанесении указанного вреда имуществу ответчиков.

Ущерб подлежит возмещению каждому ответчику в размере, приходящемся на принадлежащую ему долю в праве собственности на дом. При этом обязанность по возмещению этого ущерба не зависит от факта владения и пользования данной частью дома только истцами, т.к. сложившимся между собственниками дома порядком владения и пользования его строениями не может быть изменен правовой режим общего имущества в отношении всего дома, в связи с чем ответчики имеют право на возмещение приходящейся на их долю стоимости снесенной части дома.

Как правильно установлено судом, не могут быть признаны правовыми основаниями для совершения ими действий истцов без предварительного получения согласия всех ответчиков, в том числе в случае уклонения тех от раздела дома, в соответствии с требованиями п.2 ст.1064 ГК РФ ущерб, причиненный ответчикам, подлежит возмещению пропорционально соответствующей доле каждого из них в праве собственности на жилой дом.

Лица, совместно причинившие вред, отвечают перед потерпевшим солидарно (ст.1080 ГК РФ). Согласно п.1 ст.322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Коллегия соглашается с выводом суда, что Общество, действовавшее на основании поручения от имени истцов, освобождается от выплаты ответчикам компенсации за снесенную часть дома. Условия заключенного между истцами и Обществом соглашения о новации в части возмещении истцами расходов в случае взыскания с них в пользу ответчиков компенсации за снос являются основанием возникновения обязательства, связывающего лишь две его стороны.

Также правильным является вывод суда в рамках рассматриваемого дела об отсутствии оснований у ответчиков заявления требований о выкупе у них долей на оставшуюся часть дома. В случае возникновения у собственников адрес претензий к Обществу в связи с выполняемыми им строительными работами по возведению объекта литера 22, они вправе обратиться за защитой своих нарушенных прав в суд с отдельным иском к Обществу или иному лицу, в результате строительной деятельности которого нанесен ущерб существующей северной части адрес.

По смыслу п.1 ст.1064 ГК РФ обязанность по возмещению причиненного вреда, должна быть исполнена причинившим его лицом в добровольном порядке. Следовательно, этим лицом незамедлительно после причинения вреда должны быть совершены действия, свидетельствующие об обращении его к потерпевшему лицу с предложением возмещения тому причиненного ущерба без обращения в суд. В случае неисполнения данной обязанности в добровольном порядке, потерпевшее лицо вправе потребовать возмещения вреда имуществу через суд.

Указанная обязанность истцами частично исполнена до подачи ими иска в суд. Одному из ответчиков, Загидулину Р.М., на основании соглашения от дата. Обществом по поручению и от имени истцов была выплачена в досудебном порядке компенсация за снос части общего имущества. Размер указанной компенсации был установлен сторонами соглашения равным произведению рыночной стоимости этой части дома в 854 500 руб., определенной согласно отчету об оценке №... от дата., на принадлежащую Загидулину Р.М. по сведениям в ЕГРП 121/300 долю (7/100 + 1/6 + 1/12 + 1/12) в праве собственности на дом, что составило сумму 344 648,32 руб. (п.7.1 соглашения). По договоренности сторон указанная сумма компенсации выплачена Обществом в качестве лица, исполняющего за истцов и по их поручению согласно ст.313 ГК РФ обязанность по возмещению ущерба Загидулину Р.М. (п.7.2 соглашения). Загидулиным Р.М. на основании ст.39, 173 ГПК РФ подано заявление суду о признании им иска.

Для определения размера убытков, подлежащих возмещению ответчикам, в соответствии с ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» назначена оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости снесенной южной части жилого дома.

Согласно сведениям из ЕГРП к объектам с зарегистрированным правом собственности в составе дома по адрес относятся строения с литерами А, А1, а, а3, а4, Б, Г1. Согласно изготовленному ГУП «БТИ» РБ техническому паспорту домовладения инв.№... от дата., на возведение построек литеры А2, А3, а2, Б1, б, б1 разрешения не предъявлено. Исходя из этих сведений, постройки литеры А2, А3, а2, Б1, б, б1 являются самовольными постройками, их рыночная стоимость оценке не подлежит. Вследствие этого материальный ущерб в отношении тех самовольных построек (в т.ч. основных строений и вспомогательных построек, пристроев к ним, сооружений и т.п.), которые были снесены истцами, не определяется и возмещению не подлежит.

В качестве доказательства определения рыночной стоимости жилого дома истцами представлен отчет об оценке №... от дата., составленный ООО «ФИО81». Общая рыночная стоимость жилого дома (литеры А,А1,а,а3,а4,Б,Г1) составила сумму 2 626 600 рублей, в том числе рыночная стоимость жилого строения (литера Б) сумму 854 500 рублей.

Согласно п.9 вводной части отчета (стр.5) оценщиком при проведении оценки учтены только те части дома, записи о правах на которые внесены в ЕГРП, а самовольные постройки не учитывались. Согласно п.п.10,11 этой же части отчета оценщиком применены технические сведения о жилом доме, отраженные в техпаспорте инв.№... от дата. При этом в отношении сарая (литера Г1) площадь в техпаспорте не указана, поэтому оценщиком использована площадь застройки, приближенная к внутренней площади этого строения. В разделе 7 «Характеристики объекта оценки» (стр.13) указано, что оцениваемым объектом является жилой дом, состоящий фактически из двух отдельных жилых строений - литеры А, А1, а, а3, а4 и литера Б, используемых для проживания. Данные строения разделены забором. Согласно размещенной в данном разделе таблице «Описание объекта оценки» в составе объекта оценки учтены следующие строения, пристрои к ним и вспомогательные постройки:

1) жилой дом (литера А) - 110,2 кв.м;

2) пристрой (литера А1) - 12,2 кв.м;

3) веранда (литера а) - 10,8 кв.м;

4) веранда (литера а3) - 5,1 кв.м;

5) веранда (литера а4) - 8,8 кв.м;

6) жилой дом (литера Б) - 48,7 кв.м;

7) сарай (литера Г1) - 26,1 кв.м.

Рыночная стоимость жилого дома определена оценщиком с использованием затратного подхода путем определения восстановительной стоимости каждого из вышеуказанных строений, входящих в состав объекта оценки, без определения стоимости земельного участка (стр.32-41). Согласно разделу 13 «Вывод итоговой стоимости объекта оценки» (стр.42-43) рыночная стоимость объекта оценки складывается из стоимости каждого из данных строений, что на дату оценки составила:

1) жилой дом (литера А) – 1 330 100 руб.;

2) пристрой (литера А1) - 313 800 руб.;

3) веранда (литера а) - 42 400 руб.;

4) веранда (литера а3) - 19 500 руб.;

5) веранда (литера а4) - 41 000 руб.;

6) жилой дом (литера Б) - 854 500 руб.;

7) сарай (литера Г1) - 25 300 руб.

Общая рыночная стоимость объекта оценки составила 2 626 600 рублей.

Данная оценка была произведена до даты сноса жилого строения (литера Б) – до дата. Указанная дата определяется согласно Акту о приемке выполненных работ (форма КС-2) от дата., составленного между ООО «Трест №...» и нанятой им для сноса указанного строения по договору подряда №... от дата. строительной организацией ООО «ФИО82».

Ввиду возникновения разногласий между сторонами о рыночной стоимости дома и его снесенной части судом по ходатайству представителя истцов назначена судебная оценочная экспертиза. В качестве экспертной организации определено ООО «ФИО83». Перед экспертом поставлен вопрос: «Какова рыночная стоимость жилого дома по адрес общей площадью 171,1 кв.м, строения литеры А,А1,а,а3,а4,Б,Г1 (без учета повреждений, нанесенных пожаром), в том числе рыночная стоимость снесенной южной части дома – жилого строения литера Б, определенная на дату ее сноса – дата.». В заключении судебного эксперта №... (17) от дата. определена рыночная стоимость строений указанного жилого дома в сумме 1 372 087 рублей, в т.ч. рыночная стоимость снесенной южной части дома – жилого строения литера Б на дату ее сноса в сумме 433 328 рублей.

Учитывая, что определенная в заключении судебного эксперта №... (17) от дата. рыночная стоимость указанного жилого дома и его снесенной части существенно ниже рыночной стоимости этих же объектов, указанных в отчете об оценке №... от дата., отчет ООО «ФИО84» №... от дата. о рыночной стоимости жилого адрес, представленный ФИО13, определивший значительно завышенную рыночную стоимость домовладения с включением самовольных построек, в отсутствии актуальных сведений зарегистрированных правах в отношении каждого из оцениваемых объектов, с оценкой самовольных построек в составе адрес, включением снесенных объектов вспомогательного назначения, коллегия соглашается с выводом суда необходимости применения рыночной стоимости снесенной южной части дома (строение литера Б), указанной в отчете об оценке №... от дата. в сумме, равной 854 500 рублям, для определения сумм компенсации, подлежащих выплате ответчикам.

В указанном отчете определена рыночная стоимость снесенного строения литера Б отдельно от стоимости сохранившихся строений дома.

Размер подлежащей выплате истцами каждому из ответчиков компенсации равен произведению рыночной стоимости южной части дома (литера Б) в сумме 854 500 руб. (стр.2 отчета №... от дата.), на принадлежащую соответствующему ответчику долю в праве собственности на дом согласно сведениям в ЕГРП, пропорционально их долям.

В данном расчете не учитывается часть рыночной стоимости южной части дома в сумме 284 833,33 руб., приходящаяся на суммарную 1/3 (1/9+1/9+1/9) долю самих истцов в праве собственности на дом, а также сумма 344 648,32 руб., выплаченная ФИО26 по соглашению от дата.

Также коллегия находит обоснованным вывод суда об отсутствии оснований для взыскания компенсации по предложению ответчиков, исходя из договора купли-продажи от дата. и иных сделок купли-продажи долей в праве собственности на дом, заключенных ранее в различные периоды времени.

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4 ст.421 ГК РФ).

ООО «Трест №...» указывает, что им было сделано предложение истцам о продаже принадлежащих им долей на адрес связи с наличием у него коммерческого интереса к покупке этих долей как застройщика земельного участка кадастровый №..., на котором расположен дом. Заключение с истцами сделки купли-продажи по высокой цене было вызвано именно наличием указанных обстоятельств и поэтому столь выгодное предложение было сделано Обществом только истцам. Общество считает цену указанной сделки купли-продажи долей истцов на дом эксклюзивной, т.к. она многократно превышает их реальную рыночную стоимость. В отношении северной части дома Общество не имело коммерческого интереса, поэтому до сноса южной части дома им не делалось предложений ответчикам о покупке их долей по рыночной стоимости или по более высокой цене.

Доказательств иного ответчиками суду не представлено.

Ответчики, не являющиеся сторонами договора купли-продажи от дата. и иных сделок, заключенных с прежними сособственниками дома, не вправе ссылаться на их условия в целях определения подлежащей выплате и компенсации.

Договор купли-продажи от дата. заключался его сторонами в соответствии с принципом свободы договора.

Также судом дана правовая оценка ссылке части ответчиков о необходимости применения судом кадастровой стоимости дома как базы для исчисления сумм компенсации в соответствии с требованиями ст.3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если этого недостаточно, выясняется действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Согласно п.1 договора купли-продажи от дата. предметом продажи являлись 3/9 доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, мезонин, одноэтажный, общей площадью 171,1 кв.м., инв. №..., литеры А,А1,а,а3,а4,Б,Г1, кадастровый №.... Цена продажи долей определена на общую сумму 8 600 000 руб. (п.4 договора). Сторонами соблюдено требование о преимущественном праве других собственников дома на покупку продаваемых долей истцов согласно ст.250 ГК РФ (п.6 договора). Таким образом, стороны договора подразумевали продажу не самого строения литера Б в качестве обособленной части дома, а долей истцов в праве собственности, причем не на указанное строение, а на весь дом как на зарегистрированный объект права. Предмет продажи в виде 3/9 долей в праве общей собственности на дом не может считаться эквивалентом строения литера Б. Сами доли ответчиков в праве общей собственности на дом, составляющие суммарно 2/3 доли, не являлись предметом продажи по указанному договору. Следовательно, указанным договором не нарушались права ответчиков на принадлежащие им доли. Средства от продажи долей истцами были получены в соответствии с условиями договора с покупателем (Обществом), законность договора была проверена нотариусом при его удостоверении, а потому нет никаких оснований предполагать о неосновательном обогащении истцов за счет ответчиков в результате заключения этого договора.

Судом дана правовая оценка доводам ответчиков о цене продажи по договору купли-продажи от дата., данный договор был расторгнут сторонами на основании нотариально удостоверенного соглашения от дата. Согласно п.4 соглашения от дата., уплаченная истцам по договору купли-продажи денежная сумма не подлежит возврату обратно Обществу, а в полном объеме подлежит зачету в счет исполнения обязательства Общества по отдельному соглашению с истцами по выплате денежной компенсации за утрачиваемое ими в результате сноса принадлежащее им недвижимое имущество. По условиям соглашения о новации от дата., истцы получили в полном объеме денежную компенсацию как за утраченную свою долю в южной части дома, так и за долю в северной части дома, подлежащей прекращению после ее сноса по решению всех собственников или по иным предусмотренным законом основаниям с погашением записи в ЕГРП по их заявлению (п.п.8, 9, 25.2 соглашения).

Согласно п.25.2 соглашения, содержащего особые условия этого соглашения, указанная в п.п.7,8 соглашения сумма в 8 600 000 руб. признается полной компенсацией (возмещением) за утрату истцами прав в отношении всего адрес засчитывается в счет уплаты истцам компенсации за каждую соответствующую часть дома соразмерно ее площади. Таким образом, истцы получили от Общества компенсацию пропорционально их доле в праве собственности на дом площади снесенной южной части дома - строения литера Б площадью 48,7 кв.м, ( 8 600 000 руб. / (48,7 кв.м / 171,1 кв.м) = 2 447 808,2 руб. Оставшаяся сумма компенсации, пропорциональная площади северной части Объекта (литеры А,А1,а,а3,а4,Г1) в 122,4 кв.м, составляла (8 600 000 руб. / (122,4 кв.м / 171,1 кв.м – 2 447 808,2руб.) = 6 152 191,8 руб. В отношении нее стороны договорились, что она будет зачтена в счет будущей утраты истцами своей доли на северную часть дома, когда она будет снесена по решению всех сособственников или по иным предусмотренным законом основаниям. После сноса данной части дома истцы обязались принять совместно с другими сособственниками меры по прекращению зарегистрированных прав в Росреестре. Сторонами предусмотрен также альтернативный вариант исполнения данного обязательства - путем отчуждения истцами своих долей на северную часть дома в собственность Общества либо указанного им юридического лица или гражданина.

Соглашение о новации от дата. исполнено его сторонами лишь частично, компенсация за доли в южной части дома истцам выплачена, а компенсация за будущую утрату ими долей на северную часть дома представляет собой аванс, засчитываемый в счет общей суммы компенсации истцам при сносе северной части дома, либо в счет уплаты цены будущей сделки купли-продажи этих долей. В п.9 указанного соглашения определено, что истцы не вправе требовать впоследствии от Общества выплаты какого-либо дополнительного возмещения в денежной или иной форме сверх согласованной сторонами по этому соглашению суммы денежной компенсации. В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ стороны договорились считать данное условие в качестве существенного условия соглашения.

На основании анализа условий соглашения о новации от дата. суд пришел к правильному выводу, что уплачиваемая истцам сумма 8 600 000 руб. не является суммой компенсации за снос отдельного объекта недвижимости в виде жилого строения литера Б, ответчики не вправе рассчитывать на получение какой-либо части этой суммы в качестве предназначавшейся им компенсации, вследствие чего у них не имеется правовых оснований требовать от истцов выплаты ее в качестве неосновательного обогащения.

Нельзя признать в качестве неосновательного обогащения (в форме неосновательного сбережения) истцов также и суммы, которые Общество согласно п.17 соглашения о новации от дата. обязалось выплатить от имени истцов другим собственникам дома при заключении соглашения о компенсации либо в судебном порядке, как дополнительных расходов Общества, принятых им на себя в договорном порядке, и они не включаются в сумму компенсации, выплаченной истцам, ответчики не являются сторонами соглашения о новации и согласно п.3 ст. 308 ГК РФ оно не создает для них каких-либо прав в отношении его сторон – истцов и Общества.

В п.14 постановления от дата. №... Пленумом Верховного Суда РФ отмечено, что по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Убытки в виде реального ущерба, причиненные ответчикам, и полагающаяся им за это компенсация определена судом на основании отчета об оценке №... от дата. В то время как убытки в виде упущенной выгоды, о причинении которых фактически утверждают ответчики, представляют собой неполученный доход от продажи Обществу принадлежащих им долей на снесенное строение литера Б.

Как установлено судом, ни договор купли-продажи между истцами и Обществом, ни иные сделки по выкупу долей между прежними сособственниками дома и другими приобретателями, в т.ч. и застройщиками, не порождают у ответчиков права требовать заключения с ними сделок купли-продажи их долей, причем как по сопоставимой цене, так и по цене ниже или выше нее. Иное означало бы нарушение таких основополагающих принципов гражданского законодательства как равенство участников гражданских правоотношений и свобода договора (ст.ст.1, 421 ГК РФ).

Произведенный истцами на основании отчета об оценке, как более достоверный, расчет сумм компенсации представляет собой полную сумму убытков в виде реального ущерба, причиненных ответчикам сносом строения литера Б. Убытки в виде упущенной выгоды выплате истцами в пользу ответчиков не подлежат ввиду отсутствия доказательств их возникновения.

Требования о выкупе, выплате компенсации (возмещения) при изъятии для муниципальных нужд, иные имущественные требования, основанные на принятых органом местного самоуправления правовых актах, могут быть предъявлены ответчиками не к истцам, а непосредственно к такому органу и (или) Обществу, не являющимся сторонами по настоящему делу. При этом ответчики не лишены права обратиться в суд с отдельным иском к Обществу о возмещении им упущенной выгоды в виде суммы, превышающей исчисленную по настоящему делу сумму компенсации к соответствующему ответчику.

Далее. Спор о прекращении права собственности на уничтоженную часть объекта недвижимости, являющегося предметом спора, требует разрешения судом вопроса об идентификации оставшейся в натуре части данного объекта в качестве индивидуально-определенной вещи и ее правовом режиме. В свою очередь, это требует установление судом индивидуальных характеристик всего указанного объекта в целом, в том числе кадастрового номера или иного государственного учетного номера, позволяющего выделить этот объект среди других объектов недвижимости, и его правового режима.

Как следует из материалов дела и пояснений истцов, снос ими южной части дома в значительной мере был обусловлен действиями кадастровой палаты по снятию с кадастрового учета адрес. Кадастровая палата оправдывает указанные действия исправлением ею технической ошибки в ГКН на том основании, что этот дом состоит из отдельно стоящих жилых строений, которые подлежат учету в ГКН как самостоятельные объекты недвижимости с разными кадастровыми номерами. Однако зарегистрированные в ЕГРП права на эти объекты отсутствуют. В то же время, представителем кадастровой палаты заявлялось суду, что зарегистрированное в ЕГРП право собственности на адрес условным номером №... действительно, оно никем не оспорено и собственники дома могут без ограничений распоряжаться этим правом.

Согласно отзыву кадастровой палаты, жилой дом по адрес с вышеуказанным условным номером был поставлен на кадастровый учет дата. под кадастровым номером №... в качестве ранее учтенного объекта и снят с учета дата. Внесение в ГКН этих сведений осуществлено в порядке межведомственного взаимодействия с Управлением Росреестра по РБ, путем выгрузки сведений об объектах недвижимости из ЕГРП. В то же время, объекты под кадастровыми номерами №... и №... были поставлены на учет в ГКН также в качестве ранее учтенных объектов и согласно разъяснениям кадастровой палаты они являются двумя частями адрес, т.е. образованы из него в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Перечень квалифицирующих признаков, позволяющих отнести объект недвижимости к ранее учтенным, изложен в п.1 ст.45 Закона о кадастре.

Согласно п.1 ст.43 Закона о кадастре до 1 января 2013 года устанавливался переходный период применения данного Закона к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Термин «ранее учтенный объект недвижимости» определяет специальный правовой статус такого объекта, присвоение которого в ГКН связано с фактом проведения в отношении такого объекта государственного учета, в том числе кадастрового или технического, до введения Закона о кадастре (до 01.03.2008г.) или в переходной период его применения (до 01.01.2013г.) либо с фактом государственной регистрации прав на этот объект в соответствии с ФЗ «О государственной регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним», осуществленной до присвоения этому объекту кадастрового номера.

С дата. к ранее учтенным объектам отнесены также объекты недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Закона о государственной регистрации и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен (п.18 ст.45 Закона о кадастре, введен ФЗ от 22.12.2014г. № 447-ФЗ).

При включении сведений и соответствующих документов о ранее учтенном объекте в соответствующие разделы ГКН такому объекту недвижимости присваивался кадастровый номер (п.4 ст.45 Закона о кадастре в ред. ФЗ от 23.07.2008г. № 160-ФЗ, от 21.12.2009г. № 334-ФЗ, от 04.06.2011г. № 129-ФЗ).

В переходный период государственный учет объектов недвижимости осуществлялся в порядке, установленном на день вступления в силу Закона о кадастре нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капстроительства и государственного технического учета жилищного фонда («ранее установленный порядок осуществления государственного учета»), с учетом особенностей переходного периода (п.2.1 ст.43 Закона о кадастре).

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим порядок осуществления государственного учета объектов жилищного фонда, является Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 13.10.1997г. № 1301. Согласно п.2 постановления государственный учет жилищного фонда независимо от его принадлежности осуществляется по единой для РФ системе учета в соответствии с законодательством РФ. Его основу составляет технический учет жилищного фонда, возлагаемый на специализированные организации технической инвентаризации (БТИ). Учет домовладений, строений и жилых помещений производится БТИ путем ведения реестра жилищного фонда (п.12). Согласно п.2 ст.43 Закона о кадастре указанное постановление и принятые в соответствии с ним до вступления в силу Закона о кадастре нормативные акты государственного учета объектов признаются актами, регулировавшими ранее установленный порядок осуществления государственного учета.

В срок до 01.01.2013г. БТИ, осуществившие до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период государственный технический учет объектов, были обязаны передать в орган кадастрового учета в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, заверенные уполномоченными должностными лицами БТИ копии техпаспортов соответствующих объектов (п.3 ст.45 Закона о кадастре в ред. ФЗ от 21.12.2009г. № 334-ФЗ).

В срок до 01.01.2010г. орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, был обязан представить в орган кадастрового учета сведения об объектах недвижимости с условными номерами, о зарегистрированных до дня вступления в силу Закона о кадастре действительных правах на объекты недвижимости, об обладателях этих прав, ограничениях (обременениях) прав и иных сведениях в объеме, внесенных в ЕГРП (п.1 ст.46 Закона о кадастре в ред. ФЗ от 23.07.2008г. № 160-ФЗ, действовавшей до 20.07.2009г.).

Указанное требование о передаче имевшихся у БТИ и органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведений об учтенных в их реестрах объектах недвижимости и правах на них обеспечивало получение органом кадастрового учета из разных источников наиболее полной информации о ранее учтенных объектах в целях внесения достоверных сведений о них в ГКН.

По смыслу п.1 ст.45 Закона о кадастре признание за объектом недвижимости статуса «ранее учтенный» означало, что такой объект считался уже поставленным на кадастровый учет в силу прямого указания данного Закона, вследствие чего сведения о нем подлежали обязательному внесению в ГКН в соответствии с утвержденным порядком.

В соответствии с «Порядком включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости» (вступил в силу с 01.06.2011г., зарегистрирован в Минюсте РФ 16.02.2011г. под № 19844), утвержденным приказом Минэкономразвития № 1 от 11.01.2011г. Росреестр в срок до 1 января 2013 г. обязан обеспечить включение в ГКН сведений документов о ранее учтенных объектах недвижимости, в том числе объектов с условными номерами. Сами действия по включению в ГКН сведений и документов о ранее учтенных объектах недвижимости возложены на орган кадастрового учета (п.4 Порядка).

Согласно п.5 Порядка к источникам для включения и переноса в ГКН сведений и документов о ранее учтенных объектах недвижимости были отнесены:

1) сведения и содержащие данные сведения документы ЕГРП;

2) сведения и содержащие данные сведения документы Единого государственного реестра объектов капитального строительства (ЕГРОКС);

3) технические и кадастровые паспорта объектов недвижимости (объектов технического учета), хранящиеся в архивах БТИ;

4) акты органов государственной власти или органов местного самоуправления об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости;

5) иная документация о ранее учтенных объектах.

Документы на бумажных и (или) электронных носителях, на основании которых сведения о ранее учтенных объектах недвижимости включались в ГКН, подлежали включению в состав кадастровых дел таких объектов (п.6). Включение в ГКН сведений о ранее учтенном объекте сопровождалось присвоением ему кадастрового номера (п.7). Орган кадастрового учета направлял в БТИ письменный запрос о представлении перечня объектов технического учета, в отношении которых БТИ изготовлены технические или кадастровые паспорта (п.8). В перечень объектов вносились, в частности, такие сведения об объектах как литера (при наличии) и инвентарный номер (п.10). Копии техпаспортов подлежали передаче БТИ по письменному запросу органа кадастрового в течение пяти рабочих дней. В случае изготовления копий техпаспортов путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд, передачу таких копий осуществлял исполнитель работ по данному государственному контракту (п.12). В состав копии техпаспорта включались электронные образы всех страниц техпаспорта, в том числе содержащих ситуационные и поэтажные планы, экспликации, и электронный документ со сведениями о характеристиках объектов (п.15). Передаче подлежали копии техпаспортов, составленных по последней проведенной на день запроса технической инвентаризации (п.21). Копии техпаспортов передавались в форме электронных документов (п.17). Полученные от БТИ сведения и документы об объектах включались в ГКН на основании решения органа кадастрового учета в виде Акта о включении в ГКН сведений о ранее учтенных объектах технического учета, содержащихся в копиях техпаспортов (п.33.1). Основанием для включения в ГКН сведений об объектах с условными номерами, являлся Акт о включении в ГКН сведений о ранее учтенных объектах технического учета, содержащихся в ЕГРП (далее - Акт) (п.35). При этом сведения об объектах технического учета отражались в Акте в объеме сведений, включенных в подраздел I ЕГРП (п.36). Сведения об основных зданиях, указанные в п.10 Порядка, включались в ГКН на основании копии техпаспорта домовладения (п.38.2). Электронный образ ситуационного плана из техпаспорта включался в раздел ГКН - Реестр объектов недвижимости в качестве сведений, содержащих описание местоположения объекта на земельном участке (п.40).

Исходя из требований Порядка, орган кадастрового учета при включении в ГКН сведений о ранее учтенном объекте наряду со сведениями из БТИ о его техническом учете был обязан учитывать и факт регистрации права на данный объект в ЕГРП с присвоением ему условного номера, тем самым устанавливался приоритет сведений о правах на ранее учтенный объект, внесенных в ЕГРП, над аналогичными сведениями об этом объекте, внесенными в ГКН или иные реестры.

При этом согласно пп.1 п.2 ст.7 Закона о кадастре в ГКН, кроме основных сведений об объекте недвижимости, вносились также такие дополнительные сведения как ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если он был присвоен до присвоения кадастрового номера в соответствии с Законом о кадастре, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке. Тем самым, законодатель придал равную юридическую силу каждому из присвоенных объекту недвижимости соответствующим уполномоченным органом в различные периоды времени государственному учетному номеру – инвентарному, условному и кадастровому номерам, что позволяет идентифицировать соответствующий объект в качестве ранее учтенного при наличии в ГКН вышеуказанных сведений о его прежних государственных учетных номерах, присваивавшихся этому объекту уполномоченными органами в соответствии с ранее существовавшим порядком учета и регистрации.

Оба данных государственных реестра представляли собой в совокупности объединенный информационный ресурс об объектах недвижимости и правах на них, ведение которых двумя государственными органами – органом кадастрового учета и органом регистрации прав требует выполнение ими согласованных действий при внесении данных об объектах в указанные реестры. В целях обеспечения сопоставимости и достоверности сведений об одном и том же объекте недвижимости в ГКН и ЕГРП законодателем в оба специальных закона были включены взаимосвязанные нормы, предусматривающие автоматическую корреляцию сведений в ЕГРП и ГКН по одному и тому же объекту, а именно:

1) с 01.10.2013г. в п.6 ст.12 Закона о государственной регистрации действовало положение, согласно которому сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в ГКН, считались сведениями подраздела I ЕГРП (п.6 ст.12 в ред. ФЗ от 23.07.2013г. № 250-ФЗ).

2) с 01.09.2013г. в п.3 ст.7 Закона о кадастре действовало положение, согласно которому общедоступные сведения о правах и об ограничениях (обременениях) прав на недвижимое имущество, содержащиеся в ЕГРП, считались внесенными в ГКН (п.3 ст.7 введен ФЗ от 23.07.2013г. № 250-ФЗ).

Эти нормы введены по истечении переходного периода применения Закона о кадастре, что подразумевало завершение работ по переносу в ГКН сведений о ранее учтенных объектах и формирования единой информационной системы, объединяющей ГКН и ЕГРП. Для этого было также необходимо, чтобы органом кадастрового учета были перенесены в ГКН в неизменном виде сведения о зарегистрированных в ЕГРП правах на ранее учтенные объекты, которым регистрирующим органом были присвоены условные номера, наряду со сведениями о поставленных на технический учет в БТИ объектах.

Имеющиеся в деле материалы, а также изложенная в письменном отзыве по данному вопросу позиция кадастровой палаты свидетельствуют о несоблюдении ею требований вышеуказанного Порядка и норм Закона о кадастре при постановке в 2011 году на кадастровый учет объектов под кадастровыми номерами №... и :№....

В качестве основания для постановки вышеуказанных объектов на кадастровый учет кадастровой палатой представлена копия техпаспорта домовладения от дата., включенная в состав кадастровых дел на оба этих объекта. В этом техпаспорте адрес описан как домовладение, состоящее из двух основных жилых строений, одно из которых (литера А) было построено в дата., а другое (литера Б) – в дата. Постройки литеры А2, А3, а2, Б1, б, б1, Г, Г7-Г13, II, III, V-VII указаны как самовольная застройка. Согласно техпаспорту жилой адрес был поставлен на технический учет под инвентарным номером №..., что отражено в соответствующей графе на его титульном листе, а в разделе техпаспорта «Сведения о принадлежности» указаны реестровый №..., №... и внесены сведения о ранее зарегистрированном БТИ праве общей долевой собственности на дом с указанием соответствующих долей граждан-собственников дома. Техпаспорта на оба жилых строения включены в техпаспорт домовладения с указанием тех же сведений об инвентарном и реестровых номерах, составе собственников и размере их долей в праве, что свидетельствует о постановке в БТИ жилого дома на технический учет в качестве единого объекта учета - домовладения, находящегося в общей долевой собственности нескольких лиц. Такая постановка на технический учет обусловлена спецификой ранее действовавшего порядка государственного учета в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.10.1997г. № 1301 и утвержденным им Положением о государственном учете жилищного фонда в РФ.

В соответствии с действовавшей более ранней Инструкцией «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утвержденной приказом Минкоммунхоза РСФСР от 21.02.1968г. № 83, объектом регистрации являлось одно или несколько основных строений, расположенных на самостоятельном земельном участке, под отдельным порядковым номером по улице, переулку, площади независимо от числа участников общей долевой собственности. Самостоятельным объектом регистрации могли быть и несколько жилых домов граждан, находящихся на одном земельном участке, в том случае, когда каждому из этих домов присвоен отдельный порядковый номер по улице, переулку, площади (§ 5), домовладение учитывалось в инвентарном деле и регистрировалось в реестровой книге в качестве единого объекта права собственности граждан - владельцев этого домовладения.

При этом в соответствии с действовавшей в тот период ст.139 ГК РСФСР от 1964г. жилые строения и вспомогательные постройки в составе одного домовладения соотносились между собой как главная вещь и принадлежность.

Как правильно указал суд, правовой режим домовладения как единого объекта учета и единого объекта гражданских прав зачастую формировался еще при оформлении прав на него в соответствии с ранее действовавшим порядком регистрации прав, т.е. до введения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с Законом о государственной регистрации. При этом домовладение при оформлении в общую совместную или долевую собственность двух и более лиц приобретало режим общего имущества (ст.116 ГК РСФСР от 1964г., ст.244 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.6 Закона о государственной регистрации, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признавались юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводилась по желанию их обладателей. Согласно п.6 ст.12 указанного Закона ЕГРП состоял из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывался при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта. В случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не был присвоен кадастровый номер, идентификация такого объекта в ЕГРП осуществлялась по условному номеру, который присваивался ему органом, осуществлявшим государственную регистрацию прав, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав (п.3 ст.12 указанного Закона).

Согласно п.2 Инструкции о порядке присвоения условных номеров, утвержденной приказом Минюста РФ от 08.12.2004г. № 192 (утратила силу в 2015г.), идентификация объекта недвижимости в ЕГРП осуществлялась по условному номеру в случае, если этому объекту не был присвоен кадастровый номер. Этот номер присваивался регистрирующим органом при регистрации прав на объект недвижимости с открытием на этот объект соответствующего раздела ЕГРП (п.3). При этом осуществление государственной регистрации перехода права, ограничения (обременения) права на объект недвижимости, которому был присвоен условный номер, сделок с данным объектом не влекло изменения данного номера (п.6), что обеспечивало сохранение зарегистрированного права на объект с условным номером при постановке его на кадастровый учет, когда условный номер изменялся на кадастровый.

При проведении государственной регистрации ранее возникших прав на жилой дом с постройками, оформленный в качестве единого объекта прав, либо сделок с ним, данный правовой режим должен сохраняться путем открытия одного раздела ЕГРП на такой жилой дом с внесением в него сведений о всех строениях (литерах), входящих в его состав. Присвоение регистрирующим органом данному разделу одного учетного (условного или кадастрового) номера обеспечивало сохранение существующего правового режима жилого дома с постройками как одного объекта зарегистрированного права. При этом раздельная регистрация права собственности на строения жилого дома, как самостоятельные объекты недвижимости, была возможна только на основании соответствующего заявления собственника дома с приложением документов, необходимых для ее проведения (ст.16 Закона о государственной регистрации). Если же жилой дом находился в долевой собственности, то на регистрацию необходимо было представить соглашение его сособственников о разделе дома или выделе доли в натуре, заключенное в соответствии со ст.252 ГК РФ, в качестве правового основания для регистрации права на образованные по воле сособственников объекты недвижимости (п.1 ст.17 указанного Закона). В отсутствие такого заявления и (или) соглашения регистрирующий орган не вправе был самостоятельно осуществить регистрацию права на отдельные объекты из состава жилого дома, т.к. это означало бы раздел дома. Раздел объекта (выдел доли в натуре) требовал открытия отдельных разделов ЕГРП на вновь образованные объекты с присвоением им новых кадастровых номеров и открытием на них новых дел правоустанавливающих документов (абз.1 п.9 ст.12 указанного Закона). Эти действия вели к прекращению (ликвидации) объекта зарегистрированного права в ЕГРП, который осуществлялся в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 23.12.2013г. № 765 (зарегистрирован в МЮ РФ 10.07.2014г. № 33054, действовал до 01.01.2017г.)

Согласно п.33 Правил, если объект недвижимости, для которого сформирован раздел ЕГРП, прекращал свое существование, являясь источником для нового объекта (объектов), в записи подраздела I указывался последующий кадастровый (условный) номер нового объекта (объектов). С прекращением существования объекта недвижимости связанный с ним раздел ЕГРП закрывался, в целях чего формировалась запись о ликвидации (преобразовании) объекта, в которую заносились реквизиты документов, на основании которых происходило закрытие раздела. На лицевой стороне соответствующей записи подраздела I ЕГРП раздела проставлялся штамп о ликвидации объекта (п.35). При этом одновременно во все записи со статусом «актуальная» подразделов II и III ЕГРП вносились по одним номером регистрации записи о прекращении права, ограничении (обременении) права в порядке, установленном Правилами (п.36). При прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи со статусом «актуальная» специальных частей подраздела III переносились, если иное не установлено федеральным законом, в специальные части подраздела III разделов ЕГРП, открытых на объекты недвижимого имущества, образованных в результате такого преобразования (п.51).

Управлением Росреестра по РБ не представлено суду доказательств осуществления им в вышеуказанном порядке действий по разделу адрес по заявлению его собственников на два самостоятельных объекта недвижимости (жилых дома) с сохранением в отношении каждого из этих вновь образованных объектов сведений о ранее зарегистрированных правах собственников этого дома.

Как правильно установлено судом, вы отсутствие заявления сособственников кадастровая палаты была обязана, до проведения собственниками раздела адрес, учитывать правовой режим данного объекта, сложившийся до вступления в силу Закона о кадастре.

Согласно выписке из ЕГРП от дата. жилому дому по адрес под инвентарным номером 11681 при регистрации права в ЕГРП регистрирующим органом был присвоен условный №..... Таким образом, первичная регистрация в ЕГРП права общей собственности на дом была осуществлена в дата году без присвоения ему кадастрового номера, который временно заменял вышеуказанный условный номер (согласно п.3 вышеуказанной Инструкции №... число «2005» означало год ведения книги учета входящих документов, в которую внесена первая регистрационная запись о праве на объект). Вследствие этого жилой адрес на момент внесения в 2011 году в ГКН сведений о нем, полученных от БТИ и Росреестра, обладал сразу двумя признаками ранее учтенного объекта недвижимости согласно п.1 ст.45 Закона о кадастре:

1) дом был поставлен на государственный технический учет в БТИ до вступления в силу Закона о кадастре (до 01.03.2008г.);

2) до даты вступления в силу Закона о кадастре права на дом были зарегистрированы в ЕГРП с присвоением ему условного номера и не были прекращены к этой дате, т.е. являлись действительными.

Следовательно, адрес изначально представлял собой единый объект технического учета и единый объект зарегистрированного права, обладающий согласно п.1 ст.45 Закона о кадастре правовым статусом «ранее учтенный объект». Поэтому все полученные от БТИ и Росреестра сведения и документы об этом доме должны были включаться в ГКН как о ранее учтенном объекте недвижимости, причем с учетом ранее возникшего его правового режима как объекта, находящегося в долевой собственности и состоящего из нескольких объектов согласно сведениям в ЕГРП.

Между тем, в 2011 году на кадастровый учет поставлены другие два объекта недвижимости под кадастровыми номерами №... (литеры А, А1, А2, А3, а, а2, а3, а4) площадью 134,8 кв.м и №... (литеры Б, Б1, б, б1) площадью 77,2 кв.м, под тем же адресом – адрес. Оба этих объекта поставлены на учет дата., статус «ранее учтенные», в качестве ранее присвоенного номера для них обоих указан инвентарный №..., при этом сведения об условном номере из ЕГРП отсутствуют. Согласно уведомлениям от дата. №№..., №... сведения о зарегистрированных правах на эти объекты в ЕГРП также отсутствуют.

Следовательно, в нарушение п.5 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ № 1 от 11.01.2011г., кадастровой палатой не были включены в ГКН имевшиеся в ЕГРП сведения о адрес, в т.ч. о присвоенном ему условном номере и зарегистрированном праве общей долевой собственности.

При этом в нарушение ст.56 ГПК РФ кадастровой палатой не представлено суду доказательств составления ею в отношении данного дома в соответствии с п.п.35, 36 Порядка Акта о включении в ГКН сведений о ранее учтенном объекте технического учета, содержащихся в ЕГРП, в объеме сведений, содержащихся в подразделе I раздела ЕГРП, открытого на данный дом.

Внесение в ГКН сведений о техническом учете двух жилых строений адрес как отдельных объектов недвижимости только на основании документов из БТИ и без учета имеющихся из ЕГРП на дом сведений о правах прямо противоречит п.п.5, 35, 36 Порядка и пп.1 п.2 ст.7 Закона о кадастре в ГКН.

При указанных обстоятельствах коллегия соглашается с выводом суда об ошибочности постановки указанных двух жилых строений в БТИ на раздельный технический учет на основании их техпаспортов, поскольку ранее присвоенный БТИ государственный учетный номер - инвентарный номер относился не к отдельным строениям (частям дома), а ко всему дому, на которое и было заведено одно инвентарное дело, что подтверждается техпаспортом домовладения по состоянию на 20.07.2005г.

Совершенные кадастровой палатой ошибки нашли свое отражение и выданных ею истцам кадастровых паспортах от дата. №№..., №... на объекты с кадастровыми номерами №....

Форма и содержание кадастровых паспортов объектов недвижимости утверждена приказом Минэкономразвития РФ от 25.08.2014г. № 504 (вступил в силу с 01.01.2015г.).

Согласно форме кадастрового паспорта на здание, сооружение на листе КП.1 в графе «Предыдущие номера» подлежит указанию ранее присвоенный государственный учетный номер объекта недвижимости либо кадастровые номера объектов, из которых образован данный объект. В графе «Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости» в отношении ранее учтенного объекта должна указываться дата его государственного технического учета (технической инвентаризации), т.е. эта дата по определению не может совпадать с датой присвоения кадастрового номера такому объекту в ГКН. В таблице «Описание объекта недвижимого имущества» в графе 12 «Сведения о правах» указываются в зарегистрированных в ЕГРП прав: вид права, номер и дата государственной регистрации права согласно записи ЕГРП; правообладатель и размер его доли в праве. В графе 17 «Характер сведений государственного кадастра недвижимости (статус записи об объекте)» указывается статус сведений в ГКН об объекте: «временные», «снят с кадастрового учета» с указанием даты такого снятия (в отношении объекта недвижимости, который прекратил существование); «учтенные» или «ранее учтенные». На листе КП.2 кадастрового паспорта отображается «Схема расположения объекта недвижимого имущества на земельном участке(ах)», т.е. графическая схема расположения объекта на земельном участке (в масштабе).

Между тем, в обоих вышеуказанных кадастровых паспортах в графе «Предыдущие номера» содержится ссылка только на инвентарный номер – 11681 (присвоен БТИ к дому №... в целом), при этом прежний условный номер, присвоенный Росреестром в дата. дому №... как объекту с указанным инвентарным номером, отсутствует. Сведения о зарегистрированных правах на эти объекты (как части адрес) также отсутствуют. В графе «Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости» указана дата внесения в ГКН сведений об объекте, тогда как ею должна являться иная, гораздо более ранняя по времени дата - дата постановки на технический учет жилого дома, осуществленной задолго до введения Закона о кадастре и подлежавшей определению на основании полученных от ГУП «БТИ» РБ документов технического учета на дом по дате его первой техинвентаризации.

Листы КП.2 в обоих кадастровых паспортах с отображением схемы расположения объекта на земельном участке вообще отсутствуют. В отсутствие графического описания границ объектов недвижимости и их местоположения на земельном участке эти кадастровые паспорта представляют собой документы, не соответствующие требованиям п.3 ст.1, пп.3,4 п.1 ст.7, п.4 ст.14 Закона о кадастре.

Коллегия соглашается с выводом суда, что содержание выданных кадастровой палатой кадастровых паспортов на оба указанных объекта не соответствует требованиям к их содержанию, установленным приказом Минэкономразвития РФ от 25.08.2014г. № 504.

Кроме того в кадастровом паспорте на объект с кадастровым номером №... площадь указана равной 143,6 кв.м, тогда как общая площадь соответствующего ему согласно техпаспортам домовладения от дата. строения литеры А, А1, А2, А3 составляет 134,8 кв.м (на что и указано в отзыве кадастровой палаты).

По сведениям в ЕГРП эти строения совместно с постройками представляли собой один зарегистрированный объект недвижимости под общим для них условным номером. Постановка на раздельный кадастровый учет частей объекта недвижимости фактически ведет к разделу существующего (преобразуемого) объекта и прекращению его существования, а значит, и снятию его с кадастрового учета (п.3 ст.1, пп.1, 2 ст.16 Закона о кадастре). По смыслу пп.2 п.2 ст.7 Закона о кадастре преобразуемый объект - это объект недвижимости, из которого в результате раздела (выдела), реконструкции или иного соответствующего законодательству РФ действия с которым образован другой объект недвижимости. Таким образом, при совместном толковании ст.252 ГК РФ и указанной нормы Закона следует, что раздел объекта, находящегося в долевой собственности, или выдел из него доли в натуре является образованием новых объектов недвижимости из данного преобразуемого (исходного) объекта. Однако согласно п.п.1, 2 ст.252 ГК РФ такой раздел возможно осуществить только по соглашению всех собственников объекта либо на основании решения суда.

Кроме того, согласно п.1 ст.24 Закона о кадастре кадастровый учет двух и более объектов недвижимости, возникших в результате преобразования объекта (объектов) недвижимости, осуществляется в заявительном порядке, т.е. путем подачи собственниками, иными уполномоченными лицами заявлений в орган кадастрового учета. При этом согласно п.4 ст.24 Закона о кадастре (в ред. ФЗ от 22.07.2008г. № 141-ФЗ, от 21.12.2009г. № 334-ФЗ, действовавшей на указанную дату постановки на учет указанных объектов) внесенные в ГКН сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, утрачиваемый со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из ГКН. При этом орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем исключения таких сведений из ГКН представленные заявителем документы вместе с заявлением о кадастровом учете образованного объекта по указанному в данном заявлении почтовому адресу.

Объекты с кадастровыми номерами №... и №... могли быть поставлены в ГКН только на временный учет и только по заявлению заинтересованных лиц, уполномоченных на распоряжение домом №..., т.е. его собственников, в случае намерения их произвести раздел дома на основании заключенного в соответствии со ст.252 ГК РФ соглашения о его разделе (выделе доли). Причем по истечении года, т.е. после дата., ввиду отсутствия факта регистрации права собственности в ЕГРП на эти объекты как самостоятельные объекты недвижимости, сведения об их учете подлежали безусловному аннулированию, о чем кадастровая палата должна была известить собственников дома. В нарушение п.4 ст.24 Закона о кадастре по достижении указанной даты эти объекты не были сняты с учета.

Также ввиду того, что оба этих объекта были поставлены на постоянный учет без государственной регистрации изменений в правовом режиме адрес, в отсутствие соглашения всех его собственников по разделу дома на два самостоятельных объекта прав и без подачи ими заявлений о постановке на учет этих объектов, такие действия кадастровой палаты явились нарушением п.п.1, 2 ст.24 Закона о кадастре.

Согласно техпаспорту домовладения инв.№... от дата. на возведение построек литеры А2, А3, а2, Б1, б, б1 разрешения не предъявлено. Но их площадь включена кадастровой палатой в общую площадь обоих объектов, а именно: площадь литер А2, А3, а2 – к площади объекту №..., площадь литеры Б1, б, б1 – к площади объекта №.... Факт включения данной площади также следует из сообщения Управления Росреестра по РБ от дата. №... об отказе в государственной регистрации и отзыва кадастровой палаты. При этом согласно письму №... от дата., данному Управлению в ответ на обращение истцов, данные постройки признаются регистрирующим органом самовольными постройками (пристроями к жилому дому). Согласно сведениям в ЕГРП на адрес указанные постройки не входят в состав строений этого дома и их площадь не учитывается в общей площади дома. Однако, согласно отзыву кадастровой палаты и кадастровым паспортам оба данных объекта учтены в ГКН.

Вместе с тем, оба объекта в результате учета в их составе пристроев капитального характера, возведенных без получения разрешения на их строительство в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ (ГсК РФ) должны признаваться как самовольно реконструированные объекты, т.е. самовольными постройками по смыслу п.14 ст.1 ГсК РФ и ст.222 ГК РФ (п.28 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный 19.03.2014г Президиумом Верховного Суда РФ). Введение в гражданский оборот самовольных построек возможно только по решению суда и лишь при наличии оснований, предусмотренных ст.222 ГК РФ, в том числе и при наличии прав на земельный участок. Наличие у объекта недвижимости признаков самовольной постройки исключает распространение на такой объект правового статуса жилого помещения (жилого дома).

Внесение в ГКН в отношении объектов с кадастровыми номерами №... и №... таких сведений об их назначении, как «жилой дом», не соответствует смыслу положения пп.15 п.2 ст.7 Закона о кадастре об указании в ГКН фактического назначения учтенного объекта, определяемого согласно правоустанавливающим документам на объект.

Вывод суда, что в первую очередь именно действия кадастровой палаты по снятию с учета адрес объективно привели к невозможности распоряжения собственниками своими долями, что и выразилось в отказе Управления в регистрации перехода права по сделке между истцами и ООО «Трест №...», соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Кадастровая палата не имеет законных полномочий по самостоятельному изменению правового статуса объектов недвижимости, в т.ч. путем их раздела или иного преобразования.

Согласно ст.ст.20, 21, 24 Закона о кадастре кадастровый учет производится в заявительном порядке, т.е. путем подачи заинтересованными лицами заявления об учете объекта, учете его изменений или снятии с учета, с представлением ими указанных в ст.22 Закона о кадастре документов. В отсутствие факта подачи таких заявлений собственниками адрес непредставления ими для такого учета документов, объекты с кадастровыми номерами №... и №... не могли быть поставлены в ГКН ни в порядке преобразования (раздела) жилого адрес, ни в качестве вновь возведенных (реконструированных) объектов в отсутствие на то юридических оснований. В связи с этим, оба вышеуказанных объекта подлежат снятию с кадастрового учета в связи с допущенными при этом учете существенными нарушениями законодательства и техническими ошибками.

Кроме того, составленным кадастровым инженером актом обследования от дата. подтверждено прекращение существования здания с кадастровым номером №... площадью 77,2 кв.м. Согласно заключению к этому акту, при натурном обследовании кадастровым инженером объектов на местности выявлено, что фактически объекты с кадастровыми номерами №... и №... являются двумя частями жилого адрес, снятого с кадастрового учета. При этом последний из них на момент осмотра снесен. Также отмечено, что переноса содержащихся в ЕГРП актуальных сведений о зарегистрированных правах на архивный объект кадастровый №... в отношении двух этих объектов, как снесенного, так и сохранившегося в натуре (объекта кадастровый №... литер А), не осуществлено.

Вместе с тем, основанием для снятия с кадастрового учета объекта с кадастровым номером №... площадью 77,2 кв.м является подтвержденный в установленном законом порядке факт прекращения его существования. Учитывая, что границы этого объекта накладывались на границы части жилого адрес виде жилого строения литеры Б, Б1, б, б1, включающего возведенные без разрешения постройки, с аналогичной площадью в 77,2 кв.м, коллегия находит обоснованным вывод суда об установленным факта прекращения существования данного строения как объекта недвижимости.

Согласно отзыву кадастровой палаты этот дом был поставлен на кадастровый учет дата. кадастрового номера 02№..., причем также в качестве ранее учтенного объекта под кадастровым номером №..., но затем снят с учета дата. При этом в кадастровом паспорте от дата. №... на этот дом указан не только инвентарный №..., но и его условный №.... Указана также его общая площадь 171,1 кв.м, вид права – общая долевая собственность и дан перечень ее участников с указанием принадлежащих им долей в праве собственности на дом. Все указанные сведения полностью соответствуют актуальным сведениям, содержащимся в разделе ЕГРП, открытом на адрес. Это означает, что при постановке в 2013 году на кадастровый учет адрес кадастровой палатой были учтены имеющиеся на тот момент сведения, содержащиеся в переданных ГУП «БТИ» РБ документах технического учета, и сведения из ЕГРП, предоставленные Управлением Росреестра по РБ. При этом с присвоением дому вышеуказанного кадастрового номера содержащиеся о нем сведения в ЕГРП были приведены в соответствие с п.1.2 ст.20 Закона о государственной регистрации, согласно которому не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимости, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре. Как правильно установлено судом, факт постановки в дата году на кадастровый учет объектов с кадастровыми номерами №... и №... не может быть признан основанием для снятия с этого учета в дата году адрес.

Допущенные кадастровой палатой технические ошибки подтверждены ответчиком, что установлено в протоколе выявления технической ошибки №... от дата. На этом основании решением №... от дата исправлена техническая ошибка в кадастровых сведениях путем изменения статуса указанного объекта с «ранее учтенный» на «архивный». В обоих документах в качестве основания для такого решения указаны протокол заседания Рабочей группы по организации и повышению качества сопоставимости данных ЕГРП и ГКН Управления Росреестра по РБ и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ №... от дата. и техпаспорт инв.№... от дата.

Между тем, внесенными в ЕГРП сведениями в отношении адрес сведениями о нем, содержащимися в вышеуказанном техпаспорте, никаких противоречий не имеется.

Согласно отзыву кадастровой палаты, протоколом №... от дата. заседания Рабочей группы дано предписание сотрудникам кадастровой палаты в случае обнаружения объектов недвижимости, в состав которых включены несколько литер (сложная вещь), в базе данных ГКН проводить работы по нормализации сведений ГКН через процедуру исправления технических ошибок в кадастровых сведениях, обеспечив включение сведений о ранее учтенных объектах, содержащихся в технической документации.

Как установлено судом, кадастровой палатой не представлено суду доказательств наличия у протокола №... от дата. юридического статуса нормативного правового акта, принятого уполномоченным органом в установленном законодательством порядке.

Не могут признаваться в качестве основания для снятия дома №... с учета и выполняемые кадастровой палатой работы по сопоставлению сведений в ЕГРП и ГКН об объектах недвижимости в рамках исполнения распоряжения Росреестра от дата. №..., о чем сообщается в ее письме №... от дата.

Согласно п.1 Методики положений, предоставляющих органу кадастрового учета право на снятие с кадастрового учета объекта недвижимости без учета зарегистрированных в ЕГРП прав на него, при гармонизации данных, а также при принятии решения об исправлении или внесении тех или иных сведений в ЕГРП и ГКН во внимание принимается следующее:

сведения о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) прав, правообладателях, содержащиеся в ЕГРП, имеют приоритет над соответствующими (аналогичными) сведениями в ГКН;

приоритет сведений о характеристиках объекта капитального строительства (ОКС) определяется исходя из анализа документов, хранящихся в органах регистрации прав и кадастрового учета;

решение об установлении приоритета сведений о характеристиках ОКС принимается на заседаниях рабочей группы, созданной для гармонизации данных, и оформляется протоколом.

Внесение сведений о ранее учтенном ОКС в ГКН на основании Акта сопровождается присвоением кадастрового номера данному ОКС. При этом условный номер ранее учтенного ОКС отражается в ГКН в качестве ранее присвоенного государственного учетного номера (п.2 ст.7 Закона о кадастре) (п.2.1.4 Методики).

При указанном положении, что орган кадастрового учета не был вправе при внесении сведений в ГКН о ранее учтенном объекте игнорировать имеющиеся о данном объекте сведения в ЕГРП. Однако совершенные кадастровой палатой действия по снятию адрес со ссылкой на протокол №... от дата. свидетельствуют о нарушении ею также и методических указаний, утвержденных вышестоящим регулирующим органом.

Согласно п.6 ст.12 Закона о государственной регистрации сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в ГКН, считались сведениями подраздела I ЕГРП. Это означает, что снятие с учета в ГКН объекта влекло за собой необходимость исключения из подраздела I ЕГРП сведений о кадастровом номере этого объекта, т.е. исправление технической ошибки в ГКН требовало одновременного исправления аналогичной технической ошибки в ЕГРП. Порядок исправления последней из них был установлен в ст.21 Закона о государственной регистрации.

Согласно п.п.1, 2 указанной статьи Закона техническая ошибка, допущенная органом по государственной регистрации прав, исправлялась по решению государственного регистратора в трехдневный срок после обнаружения указанной ошибки или получения в письменной форме от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в тот же срок должны были быть уведомлены об исправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки осуществлялось в случае, если такое исправление не влекло за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимого имущества. В случаях, если существовали основания полагать, что исправление технической ошибки могло причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производилось по решению суда, арбитражного суда. С заявлением об исправлении такой технической ошибки в суд, арбитражный суд также вправе был обратиться орган по государственной регистрации прав.

Однако собственники дома отрицают также и факт получения от Управления Росреестра по РБ уведомлений об исправлении технической ошибки в виде исключения из ЕГРП сведений о кадастровом номере адрес.

Как установлено судом, снятие с кадастрового учета дома как объекта недвижимости, влекущего изменение сведений о нем в ЕГРП, в действительности напрямую повлияло на права собственников дома по распоряжению общим имуществом, что препятствует в исполнении истцами заключенной с третьим лицом ООО «Трест №...» сделки купли-продажи долей на дом.

По смыслу ст.21 Закона о государственной регистрации, действия по исключению из ЕГРП сведений о кадастровом номере дома, по сути означающие прекращение существования объекта зарегистрированного права, могли быть совершены Управлением исключительно на основании решения суда. При этом собственники дома должны были бы привлекаться судом к участию в деле, т.к. исправление технической ошибки в ЕГРП напрямую затрагивало бы их права.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п.6 ст.8.1 ГК РФ, п.1 ст.2 Закона о государственной регистрации, п.5 ст.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»),

Из смысла письма Управления № №... от дата. и его сообщения №... от дата. об отказе в государственной регистрации следует, что Управление фактически не признает за истцами и другими лицами, сведения о которых внесены в раздел ЕГРП как о собственниках адрес, правового статуса собственников этого объекта ввиду предъявления к ним требования о представлении судебного акта о признании за ними права собственности с перераспределением их долей на объекты, образованные без согласия собственников дома. Это требование и основанный на нем отказ в регистрации прямо противоречат вышеуказанным нормам закона.

Согласно законодательству на Росреестр возложены не только функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но и функции по оказанию государственных услуг в сфере осуществления кадастрового учета недвижимости и ведения ГКН. Росреестр обязан обеспечивать соблюдение правил ведения ЕГРП и ГКН (п.2 Указа Президента РФ от 25.12.2008г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», п.1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.06.2009г. № 457). ФГБУ «ФКП Росреестра» является подведомственным Росреестру государственным бюджетным учреждением - органом кадастрового учета (п.п.1, 2 ст.3 Закона о кадастре). В связи с этим, Управление Росреестра по РБ было обязано учитывать необходимость обеспечения сопоставимости сведений, внесенных в ЕГРП и ГКН в отношении одно и того же объекта, путем координации совершения учетных действий филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ. Ненадлежащее выполнение указанных функций привело к ситуации, когда в ЕГРП содержались сведения о правах на объект недвижимости, снятый с кадастрового учета, т.е. считающийся физически несуществующим (архивным) объектом, а в ГКН были внесены сведения о двух объектах, зарегистрированные права на которые вовсе отсутствуют и которыми невозможно совершать какие-либо сделки без предварительного обращения в суд лиц, считающих себя их собственниками.

По пояснению представителя кадастровой палаты в судебном заседании, в настоящее время адрес снят с кадастрового учета жилой адрес считается юридически отсутствующим объектом недвижимости, но при этом зарегистрированные права на него остаются юридически действительными. Несмотря на утверждение представителя о возможности распоряжения собственниками адрес принадлежащим им долями в праве собственности на него ввиду наличия у этого дома в ЕГРП ранее присвоенного условного номера, данное утверждение опровергается самим фактом отказа Управления Росреестра в регистрации перехода права по заключенной между истцами и Обществом сделке в сообщении от дата. Это утверждение также противоречит изложенной в письме исх.№... от дата. позиции Управления относительно принципиальной невозможности совершения собственниками сделок с домом без представления судебного акта об узаконении самовольных построек и перераспределении долей в праве долевой собственности на эти объекты с одновременным прекращением права на жилой дом с условным номером.

Таким образом, в результате вышеуказанных действий сведения в ЕГРП и ГКН в отношении адрес оказались несовместимыми между собой, что свидетельствует о нарушении установленного в п.1 ст.8.1 ГК РФ принципа достоверности сведений, внесенных в государственный реестр.

При таких обстоятельствах лишь восстановление судом правового статуса адрес как ранее учтенного объекта недвижимости и объекта зарегистрированного права может обеспечить реализацию собственниками дома права на распоряжение им как общим имуществом, что невозможно осуществить без устранения последствий, вызванных действиями обоих вышеуказанных органов.

В п.2 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ, АПК РФ, а также иными федеральными законами. В силу ч.1 ст.30 ГПК РФ и ч.1 ст.38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

При этом в п.52 постановления установлено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Разрешение спора, возникшего между сторонами настоящего дела, требует идентификации в решении суда оставшейся в натуре части предмета спора – жилого дома, т.е. установления его уникальных характеристик как объекта недвижимости, а также его правового режима. Для этого необходимо определить в решении сведения, подлежащие внесению и (или) изменению в государственных реестрах уполномоченными на их ведение государственными органами в целях обеспечения достоверности содержащих в этих реестрах данных об указанном объекте и исключения создания в будущем препятствий по распоряжению объектом его собственниками в соответствии с законом. Причем указанные препятствия в виде оспариваемых собственниками сведений в соответствующем реестре о принадлежащим им имуществе суд обязан устранить вне зависимости от того, являются указанные сведения результатом действий (бездействия) уполномоченного на ведение этого реестра органа или нет.

При рассмотрении такого спора истцы вправе совместить в иске требования материально-правового характера одновременно с требованиями о восстановлении (изменении, прекращении) сведений в государственных реестрах, препятствующих им в осуществлении прав по распоряжению принадлежащим им имуществом.

Предъявленные истцами в настоящем деле исковые требования являются неразрывно связанными между собой и не могут быть рассмотрены отдельно друг от друга в разных видах судопроизводства.

При этом заявление кадастровой палаты о пропуске истцами срока исковой давности согласно ст.219 КАС РФ в настоящем деле не имеет юридического значения.

Настоящее дело рассматривается в порядке искового производства в соответствии с положениями ГПК РФ, вследствие чего к исковым требованиям применяется положение п.1 ст.196 ГК РФ об общем трехлетнем сроке исковой давности. Этот срок исковой давности истцами не пропущен.

Кадастровой палатой также заявлены возражения относительно предъявленных к ней исковых требований по причине рассмотрения, по ее мнению, данных требований в другом судебном деле. При этом она ссылается на решение Октябрьского районного суда г.Уфы от дата (дело №...) по административному иску Минибаевой О.А., в котором истцу отказано в требовании о признании незаконным решения кадастровой палаты об исправлении технической ошибки.

В вышеуказанном деле из собственников адрес участвовала только Минибаева О.А., остальные собственники к участию в нем привлечены не были, вследствие чего в силу п.4 ст.13 ГПК РФ решение по этому делу для последних не имеет обязательной силы. Истцами в настоящем деле представлены доказательства, в частности, переписка с органами кадастрового учета, регистрации прав и технического учета, кадастровые паспорта, акт обследования кадастрового инженера о сносе части дома, которые не представлялись Минибаевой О.А. в вышеуказанном деле, в связи с чем судом не могла быть дана им соответствующая оценка. Также истцами Лобачевым Л.К., Лобачевым М.К. и Никитиной Н.К. изложены обстоятельства и представлены в обоснование иска доводы о нарушениях законодательства, которые не являлись предметом изучения и оценки судом в вышеуказанном деле. Управление Росреестра по РБ в вышеуказанном деле также не участвовало, тогда как в настоящем деле к нему предъявлены исковые требования с их правовым обоснованием. Кроме того, исковые требования, рассматриваемые в настоящем деле, не являются полностью идентичными исковым требованиям Минибаевой О.А. в вышеуказанном деле.

Согласно п.3 ст.1 Закона о кадастре государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признавались действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждали существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или прекращение существования такого недвижимого имущества.

Аналогичное определение кадастрового учета как описания в ЕГРН индивидуализирующих объект недвижимости характеристик приводится в настоящее время в п.7 ст.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно п.1 ст.16 Закона о кадастре кадастровый учет осуществлялся в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости. Изменение общей площади объекта, являющееся следствием сноса (уничтожения) отдельных частей данного объекта, не изменяющих в целом его общего назначения, является изменением отдельных индивидуальных характеристик объекта, а не созданием нового объекта (в частности, путем его реконструкции). Вследствие чего собственник такого объекта был вправе обратиться в орган кадастрового учета с заявлением об учете изменений в ГКН с представлением соответствующих документов (ст.ст.20, 21 Закона о кадастре).

Истцами была предпринята попытка снять с учета снесенное ими строение литера Б с представлением в кадастровую палату акта обследования кадастрового инженера от дата, подтверждающего прекращение существования данного строения, учтенного в ГКН под кадастровым номером №.... Однако по решению кадастровой палаты от дата. снятие данного объекта с кадастрового учета было приостановлено на основании пп.4 п.2 ст.26 Закона о кадастре ввиду непредставления копии документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости. Вследствие этого в ГКН сохранились ошибочно внесенные сведения об объекте, не существующем в действительности, границы которого накладываются на реально существующий жилой дом. Данные сведения о несуществующем объекте, в т.ч. вышеуказанный кадастровый номер, были перенесены в качестве актуальных в ЕГРН, что свидетельствует о недостоверности данных сведений. Указанная ошибка в сведениях в ГКН подлежит исправлению по решению суда.

Также представители кадастровой палаты в качестве возражений на исковые требования указывают, что реестры ГКН и ЕГРП уже не существуют (отменены), поэтому восстановление в них каких-либо сведений по решению суда принципиально невозможно. Также по их мнению, ввиду того, что с дата. новый единый реестр ЕГРН ведется только самим Росреестром, а ФГБУ «ФКП Росреестра» уже не является органом, отвечающим за кадастровый учет, вследствие чего его нельзя обязать вносить какие-либо изменения в реестровые сведения об объектах недвижимости по причине отсутствия у этого учреждения таких полномочий. Это обстоятельство, как полагают представители кадастровой палаты, является основанием признать филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ ненадлежащим ответчиком.

Вместе с тем, согласно ст.4 Закона о кадастре ведение ГКН осуществлялось на бумажных и (или) электронных носителях. Порядок и сроки хранения содержащихся в ГКН документов устанавливались уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Согласно ст.12 Закона о государственной регистрации Единый государственный реестр прав велся на бумажных и (или) электронных носителях. Неотъемлемой частью ЕГРП являлись дела правоустанавливающих документов, открываемые на каждый объект недвижимости, и книги учета документов, содержащие данные о принятых на регистрацию документах. Правила ведения, порядок и сроки хранения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов определялись федеральным органом в области государственной регистрации.

Согласно п.90 Порядка ведения ГКН, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 04.02.2010г. № 42 (зарегистрирован в Минюсте России 31.03.2010г. № 16771, действовал до 01.01.2017г.) кадастровое дело, открытое на объект недвижимости, идентифицировалось кадастровым номером этого объекта. В Реестр объектов недвижимости вносился, в числе общих сведений о здании, также и ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), присвоенного объекту до вступления в силу Закона о кадастре, и дата его присвоения такого номера, сведения об или органе, присвоившем такой номер (п.73). При поступлении вступившего в законную силу судебного акта о восстановлении аннулированных и исключенных из ГКН сведений об объекте недвижимости орган кадастрового учета не позднее трех рабочих дней вносил изменения в Реестр в части статуса сведений с «аннулированные» на соответствующий статус, действовавший до аннулирования и исключения сведений или указанный в соответствующем решении суда (62.1).

При указанных обстоятельствах, доводы представителей кадастровой палаты, что адрес не может быть восстановлен на кадастровом учете вследствие уничтожения его части и недопустимости внесения в ГКН сведений о его прежнем кадастровом номере №..., основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Прекращение ведения уполномоченными органами ГКН и ЕГРП не означает, что невозможно внести по решению суда изменения в кадастровое дело и дело правоустанавливающих документов, представляющие собой документы на бумажном носителе, не подлежащие уничтожению или изъятию, а также изменения в соответствующие архивные сведения в разделах указанных реестров, ранее открытых на объекты недвижимости, являющихся предметом настоящего спора.

Обращение истцов в суд с требованиями о восстановлении в ЕРП и ГКН сведений о кадастровом номере №..., ранее присвоенному дому №..., с исключением из этих реестров сведений об объектах с кадастровыми номерами №... и №... является одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст.12 ГК РФ, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Судом в настоящем деле установлено, что филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ осуществлял функции органа кадастрового учета в период возникновения спорных отношений и им были совершены противоправные действия по снятию с кадастрового учета адрес внесению в ГКН сведений об объектах с кадастровыми номерами №... и :№.... Полномочия по ведению ГКН указанным филалом, а не Управлением Росреестра по РБ. Поэтому филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

Судом также установлено, что вследствие ненадлежащего выполнения Управлением Росреестра по РБ возложенных на него функций по контролю за учетными действиями кадастровой палаты, повлекшего внесение в ЕГРП изменений в сведения о адрес нарушение установленного Законом о государственной регистрации порядка исправления технической ошибки, результатом чего явилась недостоверность указанных сведений и создание препятствий истцам в распоряжении домом в виде отказа в регистрации перехода права. Как установлено судом, функции по ведению ЕГРП в период возникновения спорных отношений осуществлялись Управлением Росреестра по РБ, в связи с чем оно также является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

Как правильно указано судом, совершенные кадастровой палатой и Управлением Росреестра по РБ нарушения подлежат исправлению по решению суда путем внесения соответствующих изменений в разделы ГКН и ЕГРП, существовавших на дату снятия с кадастрового учета адрес, в следующем порядке.

В разделе ЕГРП с условным номером №..., открытом на адрес, подлежат восстановлению сведения о его прежнем кадастровом номере №.... Ввиду того, что строение литера Б, как законно возведенное и ранее зарегистрированное в ЕГРП, физически прекратило существование, оно подлежит исключению из перечня строений (литер), входящих в состав адрес согласно сведениям в ЕГРП. При этом общая площадь дома (строения литеры А, А1, а, а3, а4, Г1) подлежит уменьшению на площадь строения литера Б, что в итоге составляет 177,1 – 48,7 = 122,4 кв.м. Данная общая площадь подлежит указанию в открытом на адрес разделе ГКН при восстановлении дома на кадастровом учете под вышеуказанным кадастровым номером. Одновременно с этим подлежат снятию с кадастрового учета объекты с кадастровыми номерами №... и №....

С 1 января 2017г. вступил в силу ФЗ от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которым вместо ЕГРП и ГКН предусмотрено введение нового государственного реестра - Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащего реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость) (п.2 ст.7 Закона). Со дня вступления его в силу указанного Закона сведения ЕГРП и сведения ГКН считаются сведениями, содержащимися в ЕГРН и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в ст.4 этого Закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п.6 ст.72 Закона).

В связи с этим, подлежащие восстановлению и изменению в соответствии с настоящим решением в отношении дома №... сведения в архивных реестрах ЕГРП и ГКН должны считаться внесенными в неизменном виде в соответствующий раздел ЕГРН, открытый на этот дом. Одновременно с этим сведения об объектах с кадастровыми номерами №... и №... считаются исключенными в полном объеме из ЕГРН.

В соответствии с п.п.1, 3 ст.3 указанного Закона функции по осуществлению государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав и ведению ЕГРН осуществляются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (органом регистрации прав). Согласно п.п.1, 5 Положения о федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства РФ от 01.06.2009г. № 457, исполнение вышеуказанных функций возложены на Росреестр.

Исполнение решения суда в части переноса сведений о жилом доме по адрес кадастровым номером №... из ЕГРП и ГКН в соответствующий раздел ЕГРН, подлежащий открытию на этот дом, и в установленном решением суда объеме обеспечивается Управлением Росреестра по РБ.

По мнению коллегии, все выводы суда первой инстанции обоснованы, подтверждаются исследованными в судебном заседании доказательствами, сделаны при верном применении закона, а приведенные в апелляционной жалобе доводы направлены на выражение несогласия с выводами суда первой инстанции, не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалоб не содержат оснований к отмене решения.

Руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 14 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий: Н.Н.Якупова

Судьи: А.М.Габитова

Н.М.Мухаметова

Справка: судья Шакиров А.С.