Апелляционное определение Верховного Суда Чувашской Республики (Чувашская Республика) от 18.10.2023 № 33-4161/2023УИД210023-01-2022-006386-51

Докладчик Ярадаев А.В. Апелляционное дело № 33-4161/2023 УИД 21RS0023-01-2022-006386-51

Судья Волкова Е.Н.

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

18 октября 2023 года г. Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Ярадаева А.В.,

судей Спиридонова А.Е., Степановой З.А.,

при секретаре судебного заседания Владимировой С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело № 2-564/2023 по иску индивидуального предпринимателя Штерна М.М. к Бабаевой А.П. о взыскании задолженности по арендным платежам, неустойки, по встречному иску Бабаевой А.П. к индивидуальному предпринимателю Штерну М.М. о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества

по апелляционным жалобам индивидуального предпринимателя Штерна М.М. и представителя Бабаевой А.П. - Бирюкова А.М. на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары от 19 апреля 2023 года, которым первоначальный и встречный иски удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Ярадаева А.В., объяснения представителя Штерна М.М. – Соловьева А.С., поддержавшего апелляционную жалобу доверителя и возражавшего против удовлетворения жалобы представителя Бабаевой А.П. - Бирюкова А.М., объяснения представителя Бабаевой А.П. - Бирюкова А.М., поддержавшего апелляционную жалобу и возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя Штерна М.М., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Индивидуальный предприниматель Штерн М.М.(далее также – ИП Штерн М.М.) обратился в суд с иском к Бабаевой А.П. о взыскании суммы задолженности по арендным платежам (переменной части) за период с 25 июня 2020 года по 15 ноября 2021 года в размере 276284 рублей 64 копеек, суммы неустойки (пеню) за период с 17 августа 2020 года по 31 октября 2022 года в размере 153702 рублей 93 копеек и далее с 1 ноября 2022 года по дату фактического исполнения обязательства в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, судебных расходов в размере 7500 рублей, понесенных при уплате государственной пошлины.

В порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ИП Штерном М.М. исковые требования неоднократно уточнялись, окончательно заявлено о взыскании с Бабаевой А.П. суммы задолженности по арендным платежам (переменной части) по договору аренды № ... от 25 июня 2020 года за период с 25 июня 2020 года по 15 ноября 2021 года в размере 283896 рублей 65 копеек, неустойки (пени) за период с 17 августа 2020 года по 16 сентября 2022 года в размере 146141 рубля 83 копеек и далее, начиная с 17 сентября 2022 года по дату фактического исполнения обязательства в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, судебных расходов в размере 7500 рублей, понесенных при уплате государственной пошлины.

В обоснование исковых требований указано, что 25 июня 2020 года между ИП Штерном М.М., как арендодателем, и Бабаевой А.П., на момент заключения зарегистрированной в качестве индивидуального предпринимателя под фамилией Коковихина, как арендатором, был заключен договор аренды № ... сроком на 5 лет с даты подписания договора, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору за плату в аренду (во временное пользование и владение) в целях размещения салона красоты (парикмахерские, косметические услуги, услуги маникюра, педикюра и пр.) с организацией кафе (кофейни) для посетителей принадлежащее арендодателю нежилое помещение общей площадью 123,1 кв.м с кадастровым номером "1", расположенное по адресу: <адрес> (далее – спорное помещение). Акт приема-передачи помещения подписан сторонами 25 июня 2020 года. Пунктом 3.1 договора была предусмотрена ежемесячно уплачиваемая арендатором арендодателю плата за владение и пользование спорным помещением, состоящая из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть составляла: по окончании арендных каникул и до 31 декабря 2020 года – 92325 рублей (из расчета 750 рублей за 1 кв.м общей площади спорного помещения), с 1 января 2021 года – 123100 рублей (из расчета 1000 рублей за 1 кв.м общей площади спорного помещения), при этом подписанными 30 декабря 2020 года и 30 июля 2021 года дополнительными соглашениями № 2 и №3 размер постоянной составляющей ежемесячных арендных платежей изменены (с 1 января 2021 года – 100000 рублей за весь арендуемый объект, за период с 1 августа 2021 года по 31 августа 2021 года – 50000 рублей за весь арендуемый объект). Ежемесячно оплачиваемая переменная составляющая арендной платы была определена как стоимость затрат на снабжение спорного помещения и мест общего пользования здания коммунальными ресурсами/услугами, включая отопление (в отопительный период), электроснабжение, холодное/горячее водоснабжение, водоотведение/канализация и эксплуатационное обслуживание, включая содержание общей инфраструктуры здания, в установленном договором порядке. Переменная составляющая арендной платы подлежала начислению и уплате с момента подписания сторонами акта приема-передачи спорного помещения за весь период использования помещения по договору в сумме фактических расходов арендодателя на эксплуатацию помещения, общей инфраструктуры здания и оплату коммунальных услуг, в том числе с учетом мест общего пользования в здании, начисляемых и предъявляемых ему к оплате поставщиками услуг и управляющей компанией/эксплуатационными организациями/ТСН, соответственно потреблению арендатора по помещению. Потребление арендатора определялось на основании установленных в помещении приборов учета соответствующих ресурсов. Затраты арендодателя определялись на основании выставленных ему счетов соответствующими поставщиками коммунальных услуг и эксплуатационной организацией/управляющей компанией. На период отсутствия/неисправности приборов учета в спорном помещении потребление арендатора определялось по правилам, применяемым во время отсутствия/неисправности прибора учета. Порядок внесения платы был определен следующим образом: в течение 3 рабочих дней производится уплата обеспечительного платежа, указанного в пункте 3.9 договора; в течение 3 рабочих дней с момента подписания акта-приема-передачи помещения производится уплата авансового платежа постоянной части арендной платы за первый полный месяц аренды; постоянной части вносится не позднее 1-го числа оплачиваемого месяца; переменная часть арендной платы уплачивается в течение 5 рабочих дней с даты получения счета арендодателя (ответственность за своевременное получение счета несет арендатор). 30 декабря 2020 года и 30 июля 2021 года арендодателем и арендатором были подписаны дополнительные соглашения № 2 и № 3 к договору, которыми изменялись размеры постоянной составляющей ежемесячных арендных платежей. Бабаева А.П. свои обязательства по внесению ежемесячно переменной части арендной платы, соответствующей размеру начислений за жилищно-коммунальные услуги, исполняла ненадлежащим образом, что повлекло возникновение задолженности за период с 25 июня 2020 года по 15 ноября 2021 года в размере 283 896 рублей 65 копеек. Поскольку Бабаевой А.П. своевременно обязательство по внесению переменной части арендной платы не исполнено, ИП Штерн М.М. вправе требовать уплаты неустойки за нарушение денежного обязательства согласно условиям договора аренды. 28 января 2022 года деятельность Бабаевой А.П. в качестве индивидуального предпринимателя прекращена. 5 апреля 2022 года с целью урегулирования спора в досудебном порядке ИП Штерн М.М. направил Бабаевой А.П. претензию, от получения которой та уклонилась.

Бабаева А.П. обратилась в суд к ИП Штерну М.М. со встречным иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 274740 рублей, судебных расходов в размере 5947 рублей.

Встречные исковые требования мотивированы заключением 25 июня 2020 года названного выше договора аренды № ..., в соответствии с которым ИП Штерн предоставил ИП Бабаевой А.П. (в то время – Коковихиной А.П.) в аренду нежилое помещение. Характеристики и перечень переданного в аренду имущества были указаны в акте приема-передачи № ... от 25 июня 2020 года, указано, что помещение передано без отделки. Согласно пункту 6.3.1 договора по окончании срока аренды по договору (пункт 7.1) арендодатель компенсирует арендатору документально подтвержденные расходы на устройство стяжки пола в помещении и подготовки стен под отделку (штукатурка), но в любом случае в размере не более 450000 рублей. Компенсация не выплачивается в случае досрочного расторжения договора по инициативе или вине арендатора. При пролонгации договора на новый срок указанная компенсация выплачивается по окончании нового срока аренды по договору (подписания акта возврата помещения). На основании соглашения от 16 ноября 2021 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды № ... взаимные обязательства по данному договору аренды между сторонами прекращены. В период действия договора аренды Бабаева А.П., будучи арендатором, за счет собственных средств и с согласия арендодателя произвела улучшение арендованного имущества путем производства работ по обустройству стяжки пола и подготовки стен под штукатурку, которые произведены на основании договора подряда № ...* на ремонтно-строительные работы от 15 июля 2020 года. Так, в спорном нежилом помещении были произведены следующие работы: шпатлевка 1 слой – 18000 рублей, ошкурирование – 6000 рублей, укладка керамогранита – 26000 рублей, затирка швов – 8500 рублей, монтаж штукатурных уголков – 6400 рублей, грунтовка стен – 14040 рублей, грунтовка пола – 2500 рублей, равнение полов – 15000 рублей, грунтовка и штукатурка стен под шпатель – 48600 рублей, шпатлевка стен – 32400 рублей, ошкуривание – 10800 рублей, укладка керамогранита – 76500 рублей. Стоимость указанных неотделимых улучшений составила 274740 рублей, которая оплачена Бабаевой А.П.

По делу постановлено указанное выше решение.

ИП Штерн М.М. в апелляционной жалобе просит изменить решение суда в части и принять новое решение, которым удовлетворить его исковые требования в полном объеме, а в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель Бабаевой А.П. - Бирюков А.М. в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и принять по делу новое решение, которым первоначальный иск удовлетворить частично, встречный иск удовлетворить полностью и с учетом этого произвести зачет встречных однородных требований сторон.

Лица, участвующие в деле, не явившиеся в судебное заседание суда апелляционной инстанции, в том числе ИП Штерн М.М. и Бабаева А.П., просившие о проведении судебного разбирательства в их отсутствие, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Согласно части 3 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, на основании части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах и возражениях на них, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, указанными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование) статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, данных в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с граждан правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 71 постановления).

Согласно пункту 75 постановления, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее также – Закон о банкротстве) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей настоящей статьи – мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации. В акте Правительства Российской Федерации о введении моратория могут быть указаны отдельные виды экономической деятельности, предусмотренные Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, а также отдельные категории лиц и (или) перечень лиц, пострадавших в результате обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория, на которых распространяется действие моратория.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 года № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее также – Постановление № 497) с 1 апреля 2022 года введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в т.ч. индивидуальных предпринимателей.

В силу пункта 2 Постановления № 497 положения постановления не применяются в отношении должников: а) являющихся застройщиками многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в соответствии со статьей 23.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в единый реестр проблемных объектов на дату вступления в силу настоящего постановления; б) включенных по мотивированному предложению руководителя федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего реализацию единой государственной политики в отрасли экономики, в которой осуществляет деятельность соответствующее лицо, или высшего должностного лица субъекта Российской Федерации, в котором зарегистрировано или на территории которого осуществляет деятельность соответствующее лицо, в утвержденный Правительством Российской Федерации перечень лиц, на которых не распространяется действие моратория, деятельность которых регулируется Федеральным законом «О деятельности иностранных лиц в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на территории Российской Федерации» и (или) Федеральным законом «О мерах воздействия на лиц, причастных к нарушениям основополагающих прав и свобод человека, прав и свобод граждан Российской Федерации», а также положениями, предусмотренными Федеральным законом «О некоммерческих организациях» и (или) Законом Российской Федерации «О средствах массовой информации», касающимися лиц, выполняющих функции иностранных агентов, либо которые являются аффилированными лицами указанных лиц.

Данный мораторий введен на шесть месяцев со дня официального опубликования постановления.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2020 года № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что целью введения моратория, предусмотренного статьей 9.1 Закона о банкротстве, является обеспечение стабильности экономики путем оказания поддержки отдельным хозяйствующим субъектам.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2020 года № 44, в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), неустойка (ст. 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (ст. 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (п/п. 2 п. 3 ст. 9.1, абзац десятый п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (п/п. 2 п. 3 ст. 9.1, абзац десятый п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

В том же пункте разъяснено, что если при рассмотрении спора о взыскании неустойки или иных финансовых санкций, начисленных за период действия моратория, будет доказано, что ответчик, на которого распространяется мораторий, в действительности не пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для его введения, и ссылки данного ответчика на указанные обстоятельства являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения ответчика может удовлетворить иск полностью или частично, не применив возражения о наличии моратория (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Пунктами 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Статья 393 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность должника возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны (статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» разъяснено, что если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск.

Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по состоянию на 25 июня 2020 года в собственности Штерна М.М. находилось нежилое помещение общей площадью 123,1 кв.м с кадастровым номером "1", расположенное на 1-м этаже по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 22 мая 2020 года, основание возникновения права собственности: договор участия в долевом строительстве от 8 мая 2019 года №, договор уступки права от 27 февраля 2020 года №, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 11 декабря 2019 года № (выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 22 мая 2020 года, от 8 апреля 2022 года, договор уступки права № от 27 февраля 2020 года, акт приема-передачи нежилого помещения и исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от 20 апреля 2020 года)

Штерн М.М. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 6 мая 2019 года; основной вид деятельности: покупка и продажа собственного недвижимого имущества; дополнительные виды деятельности: аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе, управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе, др. (выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей).

Бабаева А.П.в период с 3 июня 2020 года 28 января 2022 года была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя; основной вид деятельности: предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты; дополнительные виды деятельности: деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания, подача напитков, предоставление парикмахерских услуг, предоставление косметических услуг парикмахерскими и салонами красоты. Повторно зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя с 7 июля 2022 года (выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, информация УФНС России по Чувашской Республике).

25 июня 2020 года между ИП Штерном М.М. как арендодателем и ИП Коковихиной А.П. (Бабаевой А.П. после изменения фамилии в связи со вступлением в брак) был заключен договор аренды № ..., предметом которого являлась передача в аренду (во временное владение и пользование) за плату нежилого помещения общей площадью 123,1 кв.м с кадастровым номером "1", расположенного на 1-м этаже по адресу: <адрес>, (по договору аренды – помещение), его принадлежностей, включая неотделимые улучшения и находящегося в помещении имущества. Помещение передано в аренду для использования в целях размещения салона красоты (парикмахерские, косметические услуги, услуги маникюра, педикюра и пр.) с организацией кафе (кофейни) для посетителей. Изменение наименования/вывески и разрешенного использования помещения арендатором происходит исключительно с предварительного письменного согласия арендодателя по настоящему договору (пункт 1.1).

Согласно пункту 1.2 договора передача помещения арендатору осуществляется по акту приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные договором; помещение на момент передачи обеспечено следующими ресурсами: электроснабжение выделенной электрической мощностью не менее 14 кВт, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение по постоянной схеме, отопление (в отопительный период, устанавливаемый для региона по адресу помещения), система приточно-вытяжной вентиляции (точки подключения), систем пожарной безопасности (водяное пожаротушение). Полный перечень передаваемого с помещением имущества подлежал указанию в акте приема-передачи помещения.

В пункте 2.2 договора указаны обязанности арендатора, в том числе обязанность своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату и другие платежи, предусмотренные договором (пункт 2.2.2); в случае выполнения арендатором ремонтных и иных работ в порядке, предусмотренном пунктом 2.2.6, в ходе которых арендатор выполнит согласованные в установленном порядке с арендодателем и уполномоченными органами власти неотделимые улучшения/изменения помещения, направленные для приспособление помещения для своих нужд, проведение технической инвентаризации, при необходимости, и кадастрового учета измененного помещения в установленном порядке, учитывающих произведенные арендатором изменения, а также изготовление технического плана помещения по итогам изменений производит арендодатель по своему усмотрению, при этом арендатор обязан передать все необходимые документы в отношении произведенных им изменений (перепланировки), включая проектную документацию и акт приемки в эксплуатацию результата работ по перепланировке/изменениям в течение 1 месяца со дня завершения арендатором указанных работ.

Размер арендной платы и порядок оплаты предусмотрен в пунктах 3.1-3.14.

Ежемесячная уплачиваемая арендатором плата состоит из двух подлежащих ежемесячной оплате частей (постоянной и переменной).

Постоянная часть месячной арендной платы согласована в размере:

- в течение первых трех месяцев с даты приема-передачи помещения арендатору (арендные каникулы) постоянная часть арендной платы устанавливается в размере 1000 рублей за помещение (весь арендуемый объект) в месяц, НДС не облагается. В случае расторжения договора аренды по вине или по инициативе арендатора в период до 31 декабря 2020 года плата за период аренды – арендные каникулы оплачиваются арендатором по ставке 750 рублей за 1 кв.м общей площади в месяц, НДС не облагается;

- по окончании периода арендных каникул и до 31 декабря 2020 года: 750 рублей за 1 кв.м общей площади арендуемого помещения в месяц, НДС не облагается, итого за весь арендуемый объект общий месячный размер постоянной части арендной платы составляет 92325 рублей в месяц, НДС не облагается;

- с 1 января 2021 года: 1000 рублей за 1 кв.м. общей площади арендуемого помещения в месяц, НДС не облагается, итого за весь арендуемой объект общий месячный размер постоянной части арендной платы составляет 123100 рублей в месяц, НДС не облагается.

Под переменной частью (составляющей) арендной платы по договору (пункт 3.1.2) стороны приняли часть арендной платы, определяемой арендодателем с учетом затрат по снабжению помещения, а также мест общего пользования здания, коммунальными ресурсами/услугами, включая отопление (в отопительный период), электроснабжение, холодное/горячее водоснабжение, водоотведение/канализация помещения и эксплуатационное обслуживание, включая содержание общей инфраструктуры здания, в установленном договором порядке.

Переменная часть арендной платы начисляется и уплачивается с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения за весь период использования помещения по договору в сумме фактических расходов арендодателя на эксплуатацию помещения, общей инфраструктуры здания и оплату коммунальных услуг, в т.ч. с учетом мест общего пользования в здании, начисляемых и предъявляемых ему к оплате поставщиками услуг и управляющей компанией/эксплуатационными организациями/ТСН, соответственно потреблению арендатора по помещению. Потребление арендатора определяется на основании установленных в помещении приборов учета соответствующих ресурсов. Затраты арендодателя определяются на основании счетов, выставленных арендодателю соответствующими поставщиками коммунальных услуги эксплуатационной организацией/Управляющей компанией здания. На период отсутствия/неисправности прибора учета в помещении арендатора потребление арендатора определяется по правилам снабжающих компаний-поставщиков либо эксплуатационной организацией/управляющей компанией здания, применяемых на время отсутствия/неисправности прибора учета. Возмещению подлежат все расходы арендодателя, включенные в соответствующие счета компаний-поставщиков либо эксплуатационной организацией/управляющей компании здания, включая плату за превышение в сточных водах предельно допустимых концентраций вредных веществ, плату за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения и иные платежи в связи с превышением в сточных водах предельно допустимых концентраций вредных веществ, штрафные санкции, потери и т.п.

Арендная плата оплачивается арендатором в следующем порядке (пункт 3.2):

- в течение 3 рабочих дней с момента подписания договора арендатор производит оплату обеспечительного платежа в размере, соответствующем размеру постоянной части арендной платы за помещение за один полный (календарный) месяц, указанной в пункте 3.1.1 договора (пункты 3.2.1, 3.9);

- в течение 3 рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи помещения арендатор производит оплату авансового платежа постоянной части арендной платы за первый полный календарный месяц аренды, рассчитываемый по ставке 750 руб. за 1 кв.м общей площади арендуемого помещения в месяц, НДС не облагается (пункт 3.2.1);

- вся сумма постоянной части должна вноситься не позднее 1 числа оплачиваемого месяца (пункт 3.2.1);

- переменная часть арендной платы подлежит оплате арендатором в течение 5 рабочих дней с даты получения счета арендодателя, при этом ответственность за своевременное получения счета несет арендатор (пункт 3.2.2).

Счет на оплату постоянной части арендной платы арендодателем не оформляется, арендодатель вправе выставить арендатору счет на плату постоянной части арендной платы, однако обязанность арендатора по оплате постоянной части арендной платы не зависит от наличия счета арендатора.

Вся сумма арендной платы перечисляется на расчетный счет арендодателя, указанный в настоящем договоре, либо на иной счет, реквизиты которого в этом случае сообщаются арендатору в письменной форме. По требованию арендодателя арендатор должен предоставлять арендодателю платежное поручение, подтверждающее оплату. Датой исполнения обязательства арендатора по безналичной оплате какой-либо суммы арендодателю считается дата зачисления денежных средств в соответствующем размере на счет арендодателя. При иных формах оплаты датой платежа считается дата подписания арендодателем и арендатором соответствующего документа, подтверждающего факт оплаты или поступление средств в кассу или на счет арендодателя (пункт 3.2.4).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств стороны несут ответственность согласно действующему законодательству Российской Федерации и условиям договора (пункт 4.1).

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (любой части) арендодатель вправе начислить пеню в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки; уплата пени осуществляется арендатором в течение 10 дней с даты направления арендодателем соответствующего уведомления (требования) арендатору; уплата пени не освобождает арендатора от выполнения своих обязательств по договору.

Согласно пункту 6.3 договора неотделимые улучшения помещения, произведенные арендатором без письменного согласования с арендодателем, становятся собственностью арендодателя; стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, не возмещается арендатору, за исключением случаев, указанных в пункте 6.3.1.

В пункте 6.3.1 договора предусмотрено, что по окончании срока аренды по договору (согласно пункту 7.1) арендодатель компенсирует арендатору документально подтвержденные расходы на устройство стяжки пола в помещении и подготовки стен под отделку (штукатурка), но в любом случае в размере не более 450000 рублей; указанная компенсация не выплачивается в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора; при пролонгации договора на новый срок, указанная компенсация выплачивается по окончании нового согласованного срока аренда по договору (подписания акта возврата помещения).

Срок аренды составляет 5 лет с даты подписания сторонами договора, при этом сторонами определено заключение краткосрочного договора аренды на условиях настоящего договора сроком действия 11 месяцев. В случае, если государственная регистрация настоящего договора не будет осуществлена по истечении 11 месяцев с даты его подписания, краткосрочный договор аренды автоматически возобновляется на тех же условиях (с учетом положения договора об индексации арендной платы) на следующие 11 месяцев до тех пор, пока не будет осуществлена государственная регистрация настоящего договора либо не истечет общий срок аренды. До момента государственной регистрации договора стороны рассматривают его как заключенный на срок 360 дней с момента подписания, при этом по истечении указанного срока договор считается возобновленным на очередной аналогичный срок без дополнительного волеизъявления сторон. Возобновление возможно неоднократно в пределах срока, установленного в пункте 7.1 договора (пункты 7.1, 7.4).

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что в части обязанности погашения арендных платежей и иных платежей настоящий договор действует до полной оплаты всех причитающихся арендодателю или арендатору сумм; окончание срока действия договора (прекращение договора по иным основаниям) не освобождает стороны от ответственности за его нарушение, в частности, неустойка, установленная договором, начисляется до даты полного погашения арендатором существующей задолженности.

Согласно пункту 8.1 договора любое уведомление, требование, претензия или документ, связанный с исполнением договора, должен быть направлен одним из следующих способов: курьером с передачей лично в руки уполномоченному лицу, по электронной почте (при условии последующей передачи в письменной форме одним из указанных в настоящем пункте способов), почтовым отправлением с использованием услуг лицензированной организации почтовой связи или телеграфом; направление производится по адресам, указанным в настоящем договоре в разделе реквизитов сторон. Стороны признают, что сообщение считается доставленным и в том случае, когда оно было направлено, но не было фактически получено адресатом по обстоятельствам, зависящим от получателя. Ценные отправления с описью вложения, направленные сторонами друг другу с использованием ФГУП «Почта России», в любом случае считаются доставленными и полученными адресатом не позднее 6 рабочего дня с момента сдачи отправления на отделение связи для отправки, указанной в почтовом штемпеле и чеке на оплату услуг пересылки. Телеграмма в любом случае считается полученной адресатом не позднее 5 рабочего дня с момента ее отправки. Любое отправление, адресованное арендатору, преданное/направленное арендодателем до возвращения помещения по акту по адресу расположения помещения (в том числе на пункт контроля прохода в здание, в котором расположено помещение), считается направленным арендатору надлежащим образом. При передаче арендодателем отправления в адрес арендатора путем передачи на пункт контроля прохода в здание, в котором находится помещение, такое отправление считается доставленным на следующий рабочий день после такое передачи.

25 июня 2020 года имущество передано арендатору ИП Коковихиной А.П. (Бабаевой А.П.) по акту приема-передачи помещения по договору аренды № ... от 25 июня 2020 года, при этом указано, что помещение передано в состоянии без отделки и с помещением передано имущество: внутренние перегородки и несущие межквартирные стены – согласно планировке, стояки водоснабжения (без разводки труб) (ХВС и ГВС со счетчиками, показания приборов учета на дату передачи – не заполнены), стояки канализации – одна точка подключения в с/у согласно планировке, обогревательные приборы и системы отопления (стальные радиаторы отопления) – 4 шт., отдельные вентиляционные вытяжки на с/у и помещение соответственно – 2 шт., проводка электричества (вводный шкаф 2ЩРА-7) без разводки по помещению – 1 шт., прибор учета электроэнергии – показания на дату передачи (129), главная двустворчатая входная дверь – 1 шт., ограждающие конструкции (стеклопакет) – витраж общей длинной витражной конструкции 7,24 м, алюминиевая строечно-ригельная профильная система ТП-50300, алюминиевая дверная и оконная профильная система с терморазрывом с прозрачным заполнением (стеклопакет), система автоматического пожаротушения – 1 комплект.

Как следует из представленного договора подряда № ...* на ремонтно-строительные работы, 15 июля 2020 года Коковихина А.П. (Бабаева А.П.), как заказчик, и общество с ограниченной ответственностью «Э» (далее также – ООО «Э»), как подрядчик, заключили названный договор, предметом которого являлось обязательство подрядчика по поручению заказчика выполнить ремонтно-строительные работы в помещении заказчика по адресу: г. ..., ул. ..., ..., согласно смете, приведенной в приложении № 1. Объем и стоимость работ определены сметой (приложение № 1), являющейся неотъемлемой частью договора. Стоимость работ по договору состояла из сумм цен выполняемых работ по каждому этапу в соответствии с приложением № 1 договора и составляла 896810 рублей.

Согласно актам о приемке выполненных работ, подписанным Коковихиной А.П. (Бабаевой А.П.) и ООО «Э», в соответствии с договором подряда на объекте «Салон красоты» по ул. ... выполнены работы на общую сумму 579940 рублей, в том числе:

- демонтаж бетонных перегородок – 9600 рублей;

- грунт и штукатурка стен под шпатель – 48600 рублей;

- шпатлевка стен – 32400 рублей;

- ошкуривание – 10800 рублей;

- наклейка стеклохолста – 48600 рублей;

- обшивка труб коробом – 17600 рублей;

- укладка плит керамогранит – 76500 рублей;

- укладка кабелей – 36 000 рублей;

- доставка, сборка, разборка и вывоз тура вышки – 8690 рублей;

- вывоз строительного мусора – 6500 рублей;

- устройство перегородок – 40 800 рублей;

- проклейка, заделка стыков – 10200 рублей;

- шпатлевка 1 слой – 18000 рублей;

- ошкуривание – 6 000 рублей;

- наклейка обоев – 27000 рублей;

- укладка плит керамогранита – 36000 рублей;

- затирка швов – 8 500 рублей;

- укладка кабелей – 48000 рублей;

- монтаж штукатурных уголков – 6400 рублей;

- звукоизоляция перегородок – 10200 рублей;

- грунт стен – 14040 рублей;

- грунт полов – 2500 рублей;

- равнение полов – 15000 рублей;

- монтаж лотков – 16000 рублей;

- монтаж распаячных коробок – 12500 рублей;

- устройство подиума 3800 рублей;

- облицовка торца и ступеней – 5400 рублей.

По квитанциям к приходным кассовым ордерам Коковихина А.П.(Бабаева А.П.) по договору от 15 июля 2020 года внесла в кассу ООО «Э» 166149 рублей и 280340 рублей, всего 446489 рублей.

25 июля 2020 года ИП Штерном М.М. и ИП Коковихиной А.П. (Бабаевой А.П.) заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № ..., которым изменен пункт 2.2.10 договора аренды, изложенный в иной редакции.

17 августа 2020 года произведена государственная регистрация договора аренды № ... и дополнительного соглашения № 1 к договору аренды № ... (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 8 апреля 2022 года),

30 декабря 2020 года ИП Штерном М.М. и ИП Коковихиной А.П.(Бабаевой А.П.) заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды № ..., которым изменен пункт 3.1.1 договора аренды, изложенный в следующей редакции: под постоянной частью месячной арендной платы по договору стороны принимают за владение и пользование помещением и его принадлежностями, переданного вместе с помещением по акту приема-передачи оборудования, а также местами общего пользования в здании, в котором расположено помещение, согласованную сторонами в размере: по окончании периода арендных каникул (пункт 3.1.3 договора) и до 31 декабря 2021 года: 750 рублей за 1 кв.м общей площади арендуемого помещения в месяц, НДС не облагается, итого за весь арендуемый объект общий месячный размер постоянной части арендной платы составляет 92325 рублей в месяц, НДС не облагается; с 1 января 2021 года: 100000 рублей за весь арендуемый объект (помещение) в месяц, НДС не облагается; постоянная часть арендной платы начисляется и уплачивается в пользу арендодателя за весь период пользования помещением по договору, начинающийся со дня подписания акта приема-передачи помещения арендатору; за неполный календарный месяц аренды (если начало или окончание периода аренды не соответствует первому и/или последнему числу календарного месяца), постоянная часть арендной платы исчисляется путем деления месячного размера постоянной части арендной платы за помещение в целом на общее количество дней в оплачиваемом месяце с последующим умножением результата на число дней месяца, в течение которых помещение находилось в аренде у арендодателя.

30 июля 2021 года ИП Штерном М.М. и ИП Коковихиной А.П. (Бабаевой А.П.) заключено дополнительное соглашение № 3 к договору аренды № ..., которым установлен размер постоянной части месячной арендной платы по договору аренды за период с 1 августа 2021 года по 31 августа 2021 года в размере 50000 рублей за весь арендуемый объект (помещение) в месяц, НДС не облагается; оплата постоянной части месячной платы за августа 2021 года в установленным настоящим соглашением размере производится арендатором в срок до 10 сентября 2021 года.

Бабаевой А.П., как продавцом, и Бабажановой Е.А., как покупателем, 15 ноября 2021 года заключен договор купли-продажи объекта готового бизнеса, предметом которого является объект готового бизнеса – «...», под которым в договоре определен комплекс материальных и нематериальных активов, представляющих собой совокупность оборудования, техники, мебели и интерьера, необходимый для осуществления предпринимательской деятельности по видам деятельности, указанным в пункте 1.2.1 договора, а также деятельности гражданско-правовых договоров, как то: договор аренды помещения, в котором расположен объект, договоры с контрагентами, с которыми уже сотрудничает продавец и др., что позволяет покупателю объекта в кратчайшие сроки после заключения договора приступить к работе без каких-либо дополнительных существенных затрат. При этом под продажей объекта принята продажа материальных активов (оборудования), в том числе используемых по фактическому местоположению объекта и принадлежащих продавцу на праве собственности, а также передача исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненных к ним средств индивидуализации (интеллектуальная собственность), которые уже используются в предпринимательской деятельности продавца по видам деятельности, указанным в пункте 1.2.1 договора.

В описании объекта готового бизнеса указаны виды деятельности (предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты), адрес помещения, используемого для осуществления видов деятельности (<данные изъяты>, кадастровый номер "1"), имущество, имущественные права, результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность), исключительные права, иные отчуждаемые объекты гражданских прав, аккаунт в социальной сети, имущество, используемое в организации деятельности объекта готового бизнеса и передаваемое по договору в качестве товара (перечислено движимое имущество), комплект ключей от помещения объекта, исключительные права на логотип объекта, информация, используемая в организации деятельности объекта готового бизнеса (пункты 1.2, 1.3 договора купли-продажи объекта готового бизнеса).

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что имущество и имущественные права и иные объекты гражданских прав, перечисленные в пункте 1.3 договора, считаются переданными покупателю в момент подписания настоящего договора и передачи ключей.

16 ноября 2021 года между ИП Штерном М.М., как арендодателем, ИП Бабаевой А.П., как арендатором, ИП Бабажановой Е.А. как новым арендатором заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды № ... от 25 июня 2020 года, в соответствии с которым с 16 ноября 2021 года арендатор (ИП Бабаева А.П.) передала, а новый арендатор (ИП Бабажанова Е.А.) приняла в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды № ... от 25 июня 2020 года. Передача арендуемого по договору помещения от арендатора к новому арендатору произведена 16 ноября 2021 года, при этом акт приема-передачи помещения дополнительно не оформляется. Арендатор обязался передать новому арендатору по акту приема-передачи подлинный экземпляр договора, со всеми приложениями, дополнениями и другими документами, которые являются неотъемлемой частью договора. Финансовые взаимоотношения арендатора и нового арендатора в связи с передачей прав и обязанностей по договору в пользу нового арендатора регулируются отдельными соглашениями между арендатором и новым арендатором. Арендатор и новый арендатор подтверждают, что расчеты за передаваемые по настоящему соглашению права и обязанности произведены между ними полностью, претензий друг к другу не имеют. Стороны подтверждают, что новый арендатор обязан произвести оплату обеспечительного платежа в соответствии с условиями договора в течение 1 месяца с даты подписания соглашения.

Этим же соглашение в договор аренды внесены изменения в части указания сторон (ИП Бабажанова Е.А. в договоре стала именоваться арендатором), реквизитов арендатора.

В пункте 8 соглашения стороны подтверждают новую редакцию пункта 2.2.10 договора аренды.

Пунктом 8 соглашения предусмотрено, что стороны подтверждают действующий размер постоянной части месячной арендной платы по договору, установленной пунктом 3.1.1 договора в размере 100000 руб. за весь арендуемый объект (помещение) в месяц, НДС не облагается; прочие условия пункта 3.1.1 договора оставлены без изменения.

Соглашение подписано ИП Штерном М.М., ИП Бабаевой А.П., ИП Бабажановой Е.А., 26 мая 2022 года произведена государственная регистрация соглашения Управлением Росреестра по г. ....

24 апреля 2022 года произведена государственная регистрация права собственности Фурсова А.В. на арендованное нежилое помещение на основании договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного Штерном М.М., как продавцом, с Фурсовым А.В., как покупателем, (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 19 января 2023 года).

4 мая 2022 года между ИП Штерном М.М., как арендодателем, ИП Фурсовым А.В. как правопреемником арендодателя, ИП Бабажановой Е.А. как арендатором, заключено дополнительное соглашение к договору аренды № ... от 25 июня 2020 года, в соответствии с которым, в связи с заключением 19 апреля 2022 года договора купли-продажи нежилого помещения и его государственной регистрации, все права и обязанности арендодателя по договору переходят к арендодателю-правопреемнику с 27 апреля 2022 года. Стороны пришли к соглашению изменить последний абзац раздела «Термины и определения, применяемые в настоящем договоре» в части указание на основание возникновения права собственности у арендатора, а также изменения наименования сторон по договору.

Соглашение подписано ИП Штерном М.М., ИП Фурсовым А.В., ИП Бабажановой Е.А., 26 мая 2022 года произведена государственная регистрация соглашения Управлением Росреестра по г. ....

14 октября 2022 года ИП Фурсовым А.В., как арендодателем, и ИП Бабажановой Е.А. как арендатором, заключено дополнительное соглашение к договору аренды № ... от 25 июня 2020 года, которым в договор аренды № ... от 25 июня 2020 года внесены изменения, в соответствии с которыми арендатор взял на себя обязательство заключить договор с управляющей компанией, обслуживающей здание, на снабжение помещения коммунальными услугами, а также самостоятельно и своевременно оплачивать потребляемые коммунальные услуги согласно квитанциям, выставляемым управляющей компанией (пункт 2), из договора исключено любое упоминание «переменной части арендной платы» и соответствующие условия, в том числе исключен пункт 3.1.2, с момента распространения действий данного соглашения на отношения сторон по договору аренды «постоянная арендная плата» подлежит прочтению как «арендная плата», а также исключен пункт 6.3. Этим же соглашением признан недействительным пункт 2 дополнительного соглашения от 4 мая 2022 года с согласованием обязанности арендатора по внесению суммы обеспечительного платежа согласно пункту 3.9 договора. Соглашением размер пени определен в размере 05% от суммы обеспечительного платежа за каждый день просрочки.

Соглашение подписано ИП Фурсовым А.В. и ИП Бабажановой Е.А., 11 ноября 2022 года произведена государственная регистрация соглашения Управлением Росреестра по г. ....

Как следует из представленных ИП Штерном М.М. вместе с иском платежных документов, жилищно-коммунальные и прочие услуги в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: (г. ...), ул. ..., д. ..., стр..., пом. ..., лицевой счет ..., начислены ООО «И» как управляющей организацией, при этом платежные документы оформлены на плательщика ООО «О».

Так, из платежных документов ООО «И» на оплату жилищно-коммунальных услуг по лицевому счету ... (плательщик ООО «О») следует нижеследующее:

- за июль 2020 года начислено 9024 рубля 57 копеек (последние поступившие платежи: от 23 апреля 2020 года – 6770 рублей 50 копеек, 5640 рублей 42 копейки, долг на 31 июля 2020 года – 33722 рубля 85 копеек), к оплате (с учетом ранее образовавшейся задолженности) 42747 рублей 42 копейки;

- за август 2020 года начислено 8 325 рублей 13 копеек (последние поступившие платежи: от 23 апреля 2020 года – 6770 рублей 50 копеек, 5640 рублей 42 копейки, долг на 31 августа 2020 года – 42 747 рублей 42 копейки), к оплате (с учетом ранее образовавшейся задолженности) 51073 рубля 55 копеек;

- за сентябрь 2020 года начислено 10 766 рублей 53 копейки (последние поступившие платежи: от 23 апреля 2020 года – 6770 рублей 50 копеек, 5640 рублей 42 копейки, долг на 30 сентября 2020 года – 51 073 рубля 55 копеек), к оплате (с учетом ранее образовавшейся задолженности) 61840 рублей 08 копеек;

- за октябрь 2020 года начислено 20 582 рубля 98 копеек (последние поступившие платежи: от 23 апреля 2020 года – 6770 рублей 50 копеек, 5640 рублей 42 копейки, долг на 31 октября 2020 года – 61 840 рублей 08 копеек), к оплате (с учетом ранее образовавшейся задолженности) 82 423 рубля 06 копеек;

- за ноябрь 2020 года начислено – 61 099 рублей 03 копейки (последние поступившие платежи: от 24 апреля 2020 года – 6770 рублей 50 копеек, 5640 рублей 42 копейки, долг на 30 ноября 2020 года – 82 423 рубля 06 копеек), к оплате (с учетом ранее образовавшейся задолженности) 21324 рубля 03 копейки.

Начиная с декабря 2020 года платежные документы ООО «И» на оплату жилищно-коммунальных услуг по лицевому счету ... выставлены плательщику Штерну М.М., из которых следует:

- за декабрь 2020 года начислено 23 401 рубль 37 копеек (долг на 31 декабря 2020 года – 90 035 рублей 07 копеек), к оплате (с учетом ранее образовавшейся задолженности) 113 436 рублей 44 копейки;

- за январь 2021 года начислено 21 666 рублей 44 копейки (долг на 31 января 2021 года – 113 436 рублей 44 копейки), к оплате (с учетом ранее образовавшейся задолженности) 135 102 рубля 88 копеек;

- за февраль 2021 года начислено 12 457 рублей 82 копейки (долг на 28 февраля 2021 года – 135 102 рубля 88 копеек), к оплате (с учетом ранее образовавшейся задолженности) 147 560 рублей 70 копеек;

- за март 2021 года начислено 20 362 рубля 52 копейки (долг на 31 марта 2021 года – 147560 рублей 70 копеек), к оплате (с учетом ранее образовавшейся задолженности) 167 923 рубля 22 копейки;

- 28 апреля 2021 года поступил платеж в размере 167923 рублей 22 копеек, задолженность погашена;

- за апрель 2021 года начислено 18 692 рубля 65 копеек;

- за май 2021 года начислено 16 330 рублей 36 копеек (последний поступивший платеж: от 28 апреля 2021 года – 167 923 рубля 22 копейки, долг на 31 мая 2021 года – 18692 рубля 65 копеек), к оплате (с учетом ранее образовавшейся задолженности) 35 023 рубля 01 копейка;

- за июнь 2021 года начислено 14 997 рублей 85 копеек (последний поступивший платеж: от 28 апреля 2021 года – 167 923 рубля 22 копейки, долг на 30 июня 2021 года – 35 023 рубля 01 копейка), к оплате (с учетом ранее образовавшейся задолженности) 50 020 рублей 86 копеек;

- за июль 2021 года начислено 20 362 рубля 52 копейки (последний поступивший платеж: от 28 апреля 2021 года – 167 923 рубля 22 копейки, долг на 30 июня 2021 года – 35 023 рубля 01 копейка), к оплате (с учетом ранее образовавшейся задолженности) 50 020 рублей 86 копеек;

- 6 июля 2021 года поступил платеж в размере 50 020 рублей 87 копеек, задолженность погашена;

- за июль 2021 года начислено 14 655 рублей 34 копейки;

- за август 2021 года начислено 14 956 рублей 27 копеек (последний поступивший платеж: от 6 июля 2021 года – 50 020 рублей 86 копеек, долг на 31 августа 2021 года – 14655 рублей 34 копейки), к оплате (с учетом ранее образовавшейся задолженности) 29611 рублей 61 копейка;

- 21 сентября 2021 года поступил платеж в размере 29 611 рублей 61 копейки, задолженность погашена;

- за сентябрь 2021 года начислено 15862 рубля 36 копеек;

- за октябрь 2021 года начислено 17 702 рубля 12 копеек (последний поступивший платеж: от 21 сентября 2021 года – 29 611 рублей 61 копейка, долг на 31 октября 2021 года – 15 862 рубля 36 копеек), к оплате (с учетом ранее образовавшейся задолженности) 33 564 рубля 48 копеек;

- за ноябрь 2021 года начислено 30 350 рублей 60 копеек (последний поступивший платеж: от 21 сентября 2021 года – 29 611 рублей 61 копейка, долг на 30 ноября 2021 года – 33 564 рубля 48 копеек), к оплате (с учетом ранее образовавшейся задолженности) 63 915 рублей 08 копеек.

Из информации ООО «И» от 28 декабря 2022 года следует, что общество является управляющей организацией в отношении здания по адресу: <адрес>, в котором имеется помещение №. До 22 мая 2020 года данное помещение принадлежало ООО «О», после чего было продано ИП Штерну М.М., однако в ООО «И» сведения и документы об изменении собственника помещения поступили только в ноябре 2020 года, вследствие чего до ноября 2020 года платежные документы продолжали выставляться ООО «О», а после – действительному собственнику. При этом, поскольку сведения об изменении собственника помещения поступили с задержкой, в квитанциях за ноябрь 2020 года для ООО «О» и ИП Штерна М.М. был произведен перерасчет, в результате которого для ООО «О» были сторнированы начисления за период с мая по октябрь 2020 года (всего 61099 рублей 33 копейки), а для ИП Штерна М.М. начислена плата за указанный период (также на сумму 61099 рублей 33 копейки). В результате квитанции за ноябрь 2020 года за ООО «О» остался числиться долг в размере 21324 рублей 03 копеек (начислен за более ранние периоды), а для ИП Штерна М.М. к начислениям за ноябрь 2020 года (28936 рублей 04 копейки) добавились начисления за период с мая по октябрь 2020 года (61099 рублей 33 копейки) и общая сумма квитанции составила 90035 рублей 07 копеек. Сообщено, что платежи по лицевому счету помещения осуществлялись исключительно ИП Штерном М.М., за период с 1 июня 2020 года по 1 декабря 2021 года на лицевой счет поступили следующие платежи: 167923 рубля 22 копейки – 28 апреля 2021 года, 50020 рублей 86 копеек – 6 июля 2021 года, 29611 рублей 61 копейка – 21 сентября 2021 года, 63915 рублей 08 копеек, всего 311470 рублей 77 копеек.

ИП Штерном М.М. в суд представлены платежные поручения о перечислении в ООО «И» денежных средств с назначением «оплата за жилищно-коммунальные услуги»:

- от 28 апреля 2021 года (платежное поручение № 6) в размере 167 923 рублей 22 копеек;

- от 6 июля 2021 года (платежное поручение № 10) в размере 50020 рублей 86 копеек;

- от 21 сентября 2021 года (платежное поручение № 22) в размере 29611 рублей 11 копеек;

- от 12 декабря 2021 года (платежное поручение № 44) в размере 63915 рублей 08 копеек.

Согласно акту сверки взаимных расчетов применительно к рассматриваемому периоду ООО «И» как управляющей организацией собственнику ежемесячно начислялась плата за содержание помещение и коммунальные услуги, за период с июня 2020 года по ноябрь 2021 года размер начислений составил 309263 рублей 37 копеек, 28 апреля 2021 года внесено 167923 рубля 22 копейки, 6 июля 2021 года – 50020 рублей 86 копеек, 21 сентября 2921 года – 29611 рублей 61 копейка, 13 декабря 2021 года – 63915 рублей 08 копеек. По состоянию на 26 декабря 2022 года задолженность лицевого счета № ... перед ООО «И» составляет 0 руб.

С информацией представлены акты сверки взаимных расчетов, квитанции за ноябрь 2020 года.

Таким образом, как установил суд, в период с мая 2020 года по ноябрь 2021 года Штерн М.М. внес денежные средства в счет оплаты жилищно-коммунальных услуг в общем размере 311 470 рублей 77 копеек, в т ом числе 28 апреля 2021 года в размере 167923 рублей 22 копеек, 6 июля 2021 года в размере 50 020 рублей 87 копеек, 21 сентября 2021 года в размере 29 611 рублей 61 копейки, 13 декабря 2021 года в размере 63915 рублей 08 копеек.

Доказательств исполнения ИП Штерном М.М. фактически принятой на себя обязанности, предусмотренной пунктами 3.1.2, 8.1 договора аренды, по уведомлению Бабаевой А.П. о несении им расходов, подлежащих возмещению арендатором в качестве оплаты переменной части арендной платы, в деле не имеется.

4 апреля 2022 года ИП Штерном М.М. в адрес Бабаевой А.П. (по месту регистрации и по месту нахождения спорного недвижимого помещения) заказной почтовой корреспонденцией через ФГУП «Почта России» была направлена претензия о перечислении на его расчетный счет денежных средств в размере 371521 рубля 51 копеек (276284 рубля 64 копейки – сумма основного долга, 95236 рублей 87 копеек – сумма процентов (неустойка) по всем задолженностям), что в силу пункта 8.1 договора аренды считается доставленной и полученной Бабаевой А.П. 12 апреля 2022 года.

С указанного времени ИП Штерну М.М. арендная плата в виде переменной части за период действия договора аренды № ... от 25 июня 2020 года и предусмотренная данным договором неустойка Бабаевой А.П. не уплачены.

Согласно информации из Единой государственной информационной системы социального обеспечения Бабаева А.П. в связи с рождением ребенка с ... являлась получателем ежемесячного пособия по уходу за ребенком.

Принимая решение по делу, руководствуясь положениями статей 1, 8, 12, 15, 393, 153, 154, 333, 431, 432, 606, 611, 614, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 года №497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», раздела 8 СП 29.13330.2011 «СНиП 2.03.13-88 Полы», раздела 7.2 СП 71.13330.2017 «СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные перекрытия, разъяснениями, данными в пунктах 1,7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2020 года № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», пунктах 65, 69,75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пунктах 6,44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», суд пришел к выводу о том, что с учетом условий договора аренды и установленных в судебном заседании обстоятельств дела имеются основания для частичного удовлетворения как первоначального, так и встречного иска, с производством зачета взаимных требований сторон.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Судебная коллегия находит, что суд полно и всесторонне исследовал юридически значимые обстоятельства дела, условия заключенного сторонами договора аренды и дал им правовую оценку, основанную на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционных жалоб не могут изменить правовую судьбу решения суда.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы ИП Штерна М.М. о неправомерном взыскании с него в пользу Бабаевой А.П. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, мотивированные тем, что в связи с продажей им ИП Фурсову А.В. находившегося в аренде нежилого помещения у него отсутствует обязанность по возмещению Бабаевой А.П. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, а в связи с продажей Бабаевой А.П. готового бизнеса ИП Бабажановой Е.А. и переходом к ней прав арендатора у Бабаевой А.П. отсутствует право требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, поскольку эти доводы противоречат фактическим обстоятельствам дела, условиям заключенного сторонами договора аренды договора и основаны на неправильном толковании приводимых в апелляционной жалобе положений гражданского законодательства.

С учетом того, что судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, о неправильности решения не свидетельствует и выражаемое ИП Штерном М.М. в апелляционной жалобе несогласие с применением судом, в том числе принципа эстоппеля ввиду подтверждения сторонами существования между ними взаимных обязательств, вытекающих из договора аренды.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ИП Штерна М.М. вывод суда о наличии предусмотренных законом оснований для снижения размера взыскиваемой с неустойки по заявлению стороны ответчика также соответствует обстоятельствам дела, и суд правильно учел при этом длительность периода просрочки, компенсационный характер штрафных санкций, необходимость обеспечения соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и баланса интересов сторон, требования разумности и справедливости, а также материальное ответчика, прекратившей предпринимательскую деятельность на период с 3 июня 2020 года по 28 января 2022 года, и находившейся с 1 января 2022 года по 13 октября 2022 года в отпуске по уходу ребенком, что было подтверждено материалами дела.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года № 263-О предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

Размер взыскиваемой неустойки, определенный судом, обеспечивает необходимый баланс интересов сторон и, как правильно отмечено судом, не нарушает требований пункта 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, а несогласие ИП Штерн М.М. с размером взыскиваемой неустойки при таких обстоятельствах само по себе не свидетельствует о неправильности решения суда.

Доводы апелляционной жалобы представителя Бабаевой А.П. - Бирюкова А.М., которые сводятся к несогласию с выводами суда в части определения размера задолженности по арендной плате не заслуживают внимания, поскольку они уже приводились при рассмотрении дела и получили надлежащую правовую оценку суда.

Судом правильно отмечено, что эти доводы с учетом изложенных в решении обстоятельств дела являются необоснованными.

Иная точка зрения стороны на то, как могло или должно быть рассмотрено дело, не являются предусмотренным процессуальным законом основанием для отмены или изменения судебного решения, в связи с чем не заслуживают внимания и остальные доводы апелляционной жалобы представителя Бабаевой А.П. - Бирюкова А.М. о том, какое решение суд должен был вынести по делу.

Нарушений норм процессуального права, указанных в части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся основанием к отмене решения суда в апелляционном порядке независимо от доводов апелляционной жалобы, из дела не усматривается.

Руководствуясь изложенным и статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Ленинского районного суда г.Чебоксары от 19 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Штерна М.М. и представителя Бабаевой А.П. - Бирюкова А.М. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи: