Апелляционное определение Тюменского областного суда (Тюменская область) от 22.05.2019 № 33-2991/19

Дело № 33-2991/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Добрынина А.Я., Стусова К.В. на решение Центрального районного суда города Тюмени от 26 февраля 2019 года, которым постановлено:

«Исковые требования Добрынина А.Я. к Сотову А.Н. о расторжении договора № <.......> от 01.06.2018 года, взыскании денежных средств в сумме 2000 000 рублей, убытков в сумме 75 000 рублей, неустойки в сумме 400 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в сумме 20.875 рублей, расходов на представителя в сумме 30 000 рублей, встречные исковые требования Сотова А.Н. к Добрынину А.Я. о взыскании убытков в сумме 333 043 рубля 20 копеек, расходов по уплате государственной пошлины в сумме 6 530 рублей, оставить без удовлетворения»

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Малининой Л.Б., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Добрынин А.Я. обратился в суд с иском с учетом уточнений к Сотову А.Н. о расторжении договора № <.......> от 01.06.2018 года, взыскании денежных средств в размере 2000000 рублей, убытков в размере 75000 рублей, неустойки в размере 400000 рублей, а также просил взыскать судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 30000 рублей, по оплате государственной пошлины в размере 20875 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что 01.06.2018 г. между Сотовым А.Н. (продавец) и Добрыниным А.Я. (покупатель) был заключен договор купли - продажи бизнеса № <.......>, по условиям которого продавец обязался передать покупателю бизнес как комплекс имущественных прав, активов, товарно-материальных ценностей на условиях, оговоренных в договоре, а покупатель обязался принять и уплатить полную стоимость бизнеса в сумме 2000000 рублей. Добрынин А.Я. исполнил обязательства по договору, оплатив полностью стоимость бизнеса. В свою очередь ответчик свои обязательства надлежащим образом не исполнил, а именно: им не были переданы права аренды на помещение; размер арендной платы по соглашению о замене арендатора превысил размер максимально допустимой разницы арендной платы предусмотренной договором купли - продажи бизнеса в 15%; у продавца имела место задолженность по коммунальным услугам.

Также ответчиком нарушен срок передачи бизнеса, определенного в договоре купли-продажи как до 10.06.2018 года.

Истец полагает, что приведенные нарушения условий договора являются существенными, поскольку при значительном увеличении размера арендной платы действующий бизнес теряет привлекательность с точки зрения рентабельности. Кроме того по договору ответчик не исполнил обязательства по передаче товарных остатков, несмотря на подписание им акта об их приеме-передаче, т.к. последние находятся в помещении, право аренды на которое не передано истцу по настоящее время.

В связи с существенными нарушениями условий договора ответчиком, истец имеет право требовать его расторжение на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ и п. 1.5.3 договора и возврата всей уплаченной по договору суммы 2000 000 рублей.

Также, с целью сопровождения процедуры продажи бизнеса и оказания консультационных услуг истец оплатил ООО «Альтера Инвест Тюмень» по договору № <.......> 75 000 рублей. Поскольку услуги посредника оказались невостребованными, истец полагает, что данные денежные средства подлежат взысканию с Сотова А.Н. на основании п. 6.1. договора в связи с несвоевременной передачей бизнеса истцу, также истец просит взыскать с Сотова А.Н. неустойку по договору в сумме 400 000 рублей.

09.06.2018 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия, в котором просил расторгнуть договор и вернуть уплаченные денежные средства.

Сотов А.Н. обратился со встречным иском к Добрынину А.Я. о взыскании убытков в сумме 333043, 20 руб., расходов по оплате государственной пошлины в сумме 6 530 рублей. Требования мотивированы тем, что обязательства по договору купли-продажи бизнеса № <.......> от 01.06.2018 г. исполнены ответчиком полностью - покупателю передан товарный остаток, с арендодателем согласованы условия замены арендатора, трехстороннее соглашение между арендодателем, арендатором, и новым арендатором передано Добрынину А.Я., терминал переоформлен на покупателя. Однако, несмотря на получение 06.06.2018 г. соглашения о перемене арендатора истец необоснованно уклонился от его подписания, что повлекло для Сотова А.Н. причинение убытков в виде оплаты арендных платежей. (т.1 л.д.131)

01.09.2018 г. в адрес истца было направлено уведомление, где указывалось о необходимости проставления истцом отметки в итоговом акте, а в случае непринятия им мер по вступлению в права аренды и оплаты арендных платежей и обеспечения сохранности принадлежащего ему имущества ответчик будет вынужден отказаться с 01.10.2018 г. от договора аренды и обратиться в суд. Истцом данная претензия оставлена без удовлетворения.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Стройпроект».

Истец Добрынин А.Я. и его представитель Стусов К.В. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования поддержали, во встречном иске просили отказать.

Ответчик Сотов А.Н. в суд первой инстанции не явился при надлежащем извещении, его представитель Гребнева Т.А. в судебном заседании суда первой инстанции встречные исковые требования просила удовлетворить, первоначальный иск оставить без удовлетворения.

Представители третьих лиц ООО «Стройпроект» Субботин И.А. и ООО «Альтера Инвест-Тюмень» Дулебенец О.М. в судебном заседании суда первой инстанции заявленные исковые требования просили рассмотреть в соответствии с требованиями закона.

Судом постановлено вышеуказанное решение, не согласившись с которым, представитель истца Добрынина А.Я., Стусов К.В., ссылаясь на неправильное применением норм материального и процессуального права, в апелляционной жалобе просит решение в части отказа в удовлетворенииисковых требований Добрынина А.Я. отменить и принять в данной части новое решение, удовлетворив исковые требования истца в полном объеме.

Повторяя доводы, приведенные в исковом заявлении, указывает, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора, в частности: ответчик не передал истцу проданное им право долгосрочной аренды на нежилое помещение, т.е. не подготовил и не направил истцу в срок до 10.06.2018 г. оферту в виде письменного и подписанного проекта соглашения о замене арендатора в долгосрочном договоре аренды, с приложением письменного согласия арендодателя, с указанием в тексте соглашения существенных условий (размер арендной платы, площадь арендуемого помещения и его адрес) или с приложением долгосрочного договора аренды. Ответчик же направил истцу по электронной почте текст не подписанного проекта соглашения, которое невозможно представить в Росреестр для регистрации права аренды, а сам договор аренды истец увидел только в суде первой инстанции.

Ответчик нарушил договоренность о включении в стоимость проданного бизнеса стоимости обеспечительного платежа в размере 150000 рублей уплаченного ответчиком арендодателю в 2014 г. в рамках договора аренды. Из проекта соглашения о перемене лиц в обязательстве истец узнал, что обеспечительный платеж возвращается не истцу, а ответчику за вычетом его долгов перед арендодателем, а на истца возлагается обязанность внести этот платеж в рамках соглашения в сумме 211 455,72 руб., что повлекло увеличение расходов истца на покупку бизнеса на сумму 361455,72 руб.. В связи, с чем считает неверными выводы суда о возврате ответчиком истцу обеспечительного платежа в сумме 200000 рублей

Ответчик ввел истца в заблуждение в части сохранения условий передаваемого права аренды на помещение в неизменном виде, поскольку по условиям соглашения размер арендной платы и обеспечительного платежа выше более чем на 15 %, чем был установлен в отношении с истцом. По условиям договора аренды, с которым истец ознакомился в суде, размер арендной платы привязан к курсу доллара и составляет 200000 рублей в месяц. И лишь дополнительным соглашением к договору стороны согласовали временное снижение арендной платы, путем искусственной фиксации курса доллара.

Кроме того площадь арендуемого помещения в договоре аренды указана 13,5 кв.м, а фактически площадь помещения составляет 11 метров.

Не соглашаясь с выводами суда, указывает, что введение истца ответчиком в заблуждение относительно условий передаваемого права аренды является недобросовестным действием, нарушением условий договора, а не предпринимательским риском.

Также указывает, на наличие у ответчика непогашенной задолженности по коммунальным услугам, отсутствие которой гарантировал последний.

Обращает внимание на незаключенность договора купли-продажи бизнеса в части обязательств ответчика передать в будущем права и обязанности по договору аренды, является фактически предварительным соглашением о передаче аренды. В договоре не оговорены существенные условия, в частности: о передаче договора аренды, о размере арендной платы за месяц, неверно указана площадь помещения и адрес. Учитывая, что право аренды является главной составной частью товарно-материального комплекса, предназначенного для ведения предпринимательской деятельности, то договор купли-продажи бизнеса следует считать незаключенным в целом.

Полагает, что поскольку им в рамках договора произведена оплата в сумме 2 000000 рублей, то данная сумма подлежит возврату, а также неустойка в размере 400000 рублей так как ответчиком не исполнено обязательство о передаче права аренды.

На апелляционную жалобу поступили возражения представителя ответчика Сотова А.Н., Гребневой Т.А., в которых просит решение оставить без изменения, жалобу, без удовлетворения.

Представитель истца Стусов К.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции жалобу поддержал.

Представитель ответчика Гребнева Т.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции просила оставить решение суда без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Иные лица в суд апелляционной инстанции не явились при надлежащем извещении, о причинах неявки не уведомили. Судебная коллегия на основании ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражение на жалобу, судебная коллегия полагает следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.06.2018 г. между Сотовым А.Н. (продавец) и Добрыниным А.Я. (покупатель) был заключен договор купли - продажи бизнеса № <.......>, по условиям которого продавец обязался передать покупателю бизнес стоимостью 2000 000 рублей, а покупатель в свою очередь обязался принять и оплатить полную стоимость бизнеса (п.1.1). Бизнес состоит из активов: товарный остаток на сумму 427981 руб.; имущество и право аренды на нежилое помещение 13,5 кв.м в ТЦ «Кристалл» на 2-ом этаже, «магазин сладостей Бон-Бон». Бизнес считается переданным при условии подписания продавцом итогового акта передачи всех активов одновременно не позднее 10.06.2018 г. и оплаты его стоимости. (п. 1.2.2.,1.3.) Стороны согласовали, что депозит, внесенный продавцом по договору аренды помещения от 26.05.2014 г. в размере 150000 рублей, входит в стоимость договора и подлежит возврату покупателю. Обеспечительный платеж в размере 200000 рублей, внесенный покупателем в соответствии с предварительный приговором, стороны считают внесенным в уплату цены бизнеса.

При этом право аренды помещения общей площадью 13,5 кв.м., расположенного по адресу: <.......>, будет считаться переданным (будет принадлежать покупателю) с момента заключения арендодателем, покупателем и арендатором соглашения о замене арендатора по договору аренды <.......> от 26.05.2014г. либо или нового договора аренды на условиях, аналогичных условиям ранее действующего договора аренды (в части арендных платежей и/или депозита по договору аренды, аналогичными считаются условия, отклоняющиеся от условий действующего договора аренды на 15 % и менее в числовой выражении).

По условиям договора продавец обязался оказывать покупателю услуги по организации и проведению переговоров с арендодателем (ООО «Стройпроект») для согласования условий и последующего подписания между ними соглашения о замене арендатора на условиях, аналогичных условиям действующего договора аренды. (п. 1.2.1.1) Данные услуги считаются оказанными продавцом в случае заключения между арендодателем, арендатором и покупателем соглашения о замене арендатора по действующему договору аренды либо нового договора аренды. (п.1.5.)

Покупатель вправе отказаться от подписания итогового акта передачи бизнеса, если договор аренды не подписан по причине отсутствия согласия арендодателя или если предложенные условия договора аренды помещения существенным образом отличаются от условий действующего договора аренды. (п. 1.5.3.) Если покупатель отказывается от подписания договора аренды, при отсутствии вины продавца и если предложенные условия аренды аналогичны условиям действующего договора аренды, продавец считается оказавшим услуги по организации и проведению переговоров с арендодателем, надлежащим образом. (п. 1.5.4.)

В договоре указаны юридически значимые заверения продавца и покупателя. Так, продавец провел предварительные переговоры с арендодателем, по итогам которых он дал свое согласие на замену арендатора по действующему договору аренды. Покупатель подтверждает, что намерен приобрести в результате заключения данного договора единый неделимый имущественный комплекс, который может быть использован для организации предпринимательской деятельности, а не его часть.

Покупатель принимает, что продавец не передает ему право аренды, а содействует в заключении между покупателем и арендодателем нового договора аренды либо соглашения о замене арендатора по действующему договору аренды.

До заключения данного договора покупатель имел возможность проведения проверки приобретенного бизнеса, а также был информирован консультантом о целесообразности проведения указанной проверки в целях минимизации предпринимательских рисков, связанных с приобретением убыточного бизнеса.

Стороны подтверждают, что их решение заключить данный договор о купле-продаже бизнеса является свободным, разумным и добросовестным.

В заключительных положениях договора указано, что сообщения, уведомления, претензии сторон должны направляться на электронную почту, указанную в договоре, что является достаточным. (п. 4.1,4.2.4.4) (л.д. 54-61)

Обязательства по оплате по договору покупателем выполнены, денежные средства в размере 2000 000 рублей переданы продавцу (ответчику) (л. д.41,42).

Между продавцом ИП Сотов А.Н. и ООО «Стройпроект» (собственник помещения) заключен долгосрочный договор аренды от 26.05.2014 г. нежилого помещения, расположенного по адресу: <.......>, на срок до 06.01.2019 г., по условиям которого следует, что арендная плата содержит постоянную и переменную составляющие. Постоянная составляющая арендной платы включает в себя базовую арендную плату и оплату эксплуатационных расходов. Переменная составляющая арендной платы включает в себя плату с оборота арендатора и плату на коммунальное обслуживание. Базовая арендная плата за аренду помещения в год определяется путем умножения расчетной площади помещения на арендную ставку. Размер арендной ставки в год составляет 2000 долларов США, кроме того НДС, за один кв.м. помещения в год. Оплачивается в размере 1/12 части годовой базовой арендной платы, что составляет в рублевый эквивалент 2133,34 руб. долларов США, кроме того НДС.

Ежегодный размер эксплуатационных расходов определяется путем умножения расчетной площади помещения на ставку эксплуатационных расходов эквивалентную 150 долларам США, кроме того НДС, за один кв.м помещения в год.

Арендатор не позднее дня следующего за днем вступления в силу договора обязуется уплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере двухмесячной базовой арендной платы, кроме того НДС. Сумма обеспечительного платежа определяется по курсу к доллару США, действовавшему на дату осуществления арендатором обеспечительного платежа. По окончанию срока действия настоящего договора обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору, в части, не использованной арендодателем в течение 30 дней. (л.д.132-163)

В рамках дополнительного соглашения от 29.12.2017 г. коммерческие условия по арендной плате на период с 01.01.2018г. по 31.12.2018г. были изменены, размер арендной ставки составляет 1102,50 долларов США. Все начисления и платежи, установленные в договоре за указанный период в долларах США, производятся в российских рублях по курсу доллара США, равному 42 рубля за 1 доллар США. (л.д. 124)

В рамках дополнительного соглашения от 22.09.2018 г. срок договора изменен и действует до 06.01.2024г., что следует из выписки ЕГРП от 18.11.2018 года.

30.05.2018 г. от Сотова А.Н. в адрес ООО «Стройпроект» поступило письмо о согласовании переоформления договора аренды на ИП Добрынина А.Я. Данное письмо было приято в работу ООО «Стройпроект», старшим менеджером Денисовой А.С. был подготовлен проект соглашения о перемене лица от 30.05.2018 г. к договору аренды, направленный ИП Сотову А.Н. на электронную почту.

Одновременно в период с 04.06.2017г. по 07.06.2018 г. страшим менеджеров Денисовой А.С. велась переписка с ИП Добрыниным А.Я., 04.06.2018 г. ему был направлен проект соглашения о перемене лиц к договору аренды, 06.06.2018г. доведена иная информация о перемен лиц в обязательстве, в том числе по оплате арендной платы и наличии задолженности по аренде у Сотова А.Н., проект соглашения в качестве прикрепленного файла указан в переписке, предоставленной в суд первой инстанции представителем ООО «Стройпроект». Факт получения соглашения о перемене лиц в обязательстве истцом не оспаривается. (л.д. 77,78-79)

Также 04.06.2018 г. истцу были направлены счета об оплате обеспечительного платежа в сумме 211455,72 руб. и счет № 9535 от 01.06.2018г. по оплате арендной платы в размере 66608,64 руб., оформленные на нового арендатора ИП Добрынина А. Я. (л.д. 115,116, 117-118)

Истец отказался от подписания соглашения о замене арендатора, а также итогового акта о передаче бизнеса полагая, что предложенные условия в части размера арендной платы и обеспечительного платежа существенным образом отличаются от условий договора аренды заключенного с истцом.

В связи, с чем полагает, что ответчик не выполнил взятые на себя обязательства, чем существенно нарушил условия договора, что является основанием для его расторжения и возврата всей уплаченной по договору суммы 2000 000 рублей, договорной неустойки, убытков.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи, проанализировав положение договора купли-продажи бизнеса, суд первой инстанции пришел к выводу отом, чтоответчик свои обязательства выполнил в полном объеме, передав товарный остаток и оборудование, организовав проведение переговоров Добрынина А.Я. с арендодателем, последним было направлено соглашение о замене арендатора по электронной почте (что допустимо по условиям договора), от подписания, которого истец отказался. При этом суд указал, что по условиям договора ответчик обязался не передать право аренды, а оказать истцу лишь услугу по организации и проведению переговоров с арендодателем для согласования условий и последующего подписания соглашения по замене арендатора, что им выполнено. Истцом не представлено доказательств, что размер арендной платы превышает максимально допустимую разницу в 15 % предусмотренную в договоре купли-продажи бизнеса, что действовала иная ставка, чем установлена дополнительным соглашением от 29.12.2017 г., соглашение же не содержит отклонений от размера арендной платы. Доводы истца о существенном нарушении условий договора купли-продажи бизнеса не нашли своего подтверждения в ходе судебного следствия. Суд, верно, указал, что не представление истцу договора аренды и не ознакомление с его условиями перед подписанием договора купли-продажи бизнеса, не указание условий о размере арендной платы в соглашении о замене арендатора, а также размер депозита, возврат депозита ответчику, не может быть поставлено в вину ответчику как к продавцу, поскольку таких обязательств договор не содержит, указанные условия подлежали согласованию истцом самостоятельно с арендодателем.

В удовлетворении встречного иска отказано, решение суда в данной части не обжалуется сторонам, а, следовательно, не является предметом проверки судом апелляционной инстанции.

Согласно положениям подпункта 1 пункта 2 статьи 450Гражданского кодекса Российской Федерации, на который, как на основание удовлетворения заявленных требований ссылается истец, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, притом что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а в соответствии с пунктом 5 статьи 453 названного Кодекса, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец должен доказать те обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований, однако выводы суда в обжалуемом решении о том, что истец не представил надлежащих доказательств, подтверждающих заявленные требования, не противоречат установленным судом первой обстоятельствам и материалам дела.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи бизнеса по заявленном истцом основаниям, при его заключении истец имел возможность затребовать договор аренды, ознакомиться с его условиями, в т.ч. произвести замеры сдаваемого в аренду помещения.

При заключении договора стороны осознавали характер совершенных юридически значимых действий. В частности в договоре указаны юридически значимые заверения покупателя о том, что покупатель подтверждает, что намерен приобрести в результате заключения данного договора единый неделимый имущественный комплекс, который может быть использован для организации предпринимательской деятельности. До заключения данного договора покупатель имел возможность проведения проверки приобретенного бизнеса, а также был информирован консультантом о целесообразности проведения указанной проверки в целях минимизации предпринимательских рисков, связанных с приобретением убыточного бизнеса. Решение заключить данный договор о купле-продаже бизнеса является свободным, разумным и добросовестным.

Таким образом, суд, разрешая спор, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовал и дал оценку представленным сторонами доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, постановил решение, отвечающее нормам материального права, применяемого к спорным правоотношениям, при соблюдении требований процессуального законодательства.

Доводы жалобы о незаключенности договора в связи с не передачей права аренды не имеют юридического значения, поскольку иск заявлен по иным основаниям.

Остальные доводы апелляционной жалобы, в т.е. о наличии задолженности по коммунальным платежа, повторяют доводы по рассмотренному судом иску, уже являлись предметом судебной оценки, направлены на переоценку установленных обстоятельств и представленных доказательств, не являются основаниями для расторжения договора купли-продажи бизнеса.

Юридически значимые обстоятельства определены правильно, выводы суда им соответствуют. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Тюмени от 26 февраля 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя истца Добрынина А.Я., Стусова К.В., без удовлетворения.

Председательствующий: Кучинская Е.Н.

Судьи коллегии: Малинина Л.Б.

Николаева И.Н.