Дело № 33-857 Судья Ипатов В.Е. 2015 год
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда
в составе председательствующего судьи Золина М.П.,
судей Гудковой М.В., Беляк А.С.,
при секретаре Волошиной Е.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
16 апреля 2015 года
по докладу судьи Гудковой М.В.
дело по апелляционной жалобе Зайцева О.В., Зайцевой О.И., Заева А.И., Заевой З.Б., Шувариковой Л.В,, Шейдаева А.А.к.
на решение Московского районного суда города Твери
от 10 декабря 2014 года, которым постановлено:
«В удовлетворении исковых требований Зайцева О.В., Зайцевой О.И., Заева А.И., Заевой З.Б., Шувариковой Л.В., Шейдаева А.А.к. к Закрытому акционерному обществу строительной компании <данные изъяты> о признании отсутствующим права собственности, отказать».
Судебная коллегия
установила:
Истцы Зайцев О.В., Зайцева О.И., Заев А.И., Заева З.Б., Шуварикова Л.В., Шейдаева А.А.к. обратились в суд к Закрытому акционерному обществу Строительная компании <данные изъяты> с иском о признании отсутствующим права собственности ЗАО СК <данные изъяты> на нежилое помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м, технический этаж № кадастровый номер № по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что они являются собственниками жилых помещений по адресу: <адрес>.
Пунктом <данные изъяты> договоров долевого участия в строительстве на застройщика - ЗАО СК <данные изъяты> была возложена обязанность передать в собственность участников долевого строительства объект долевого строительства.
В соответствии с п. <данные изъяты> указанных договоров участия в долевом строительстве объектом долевого строительства является общее имущество многоквартирного жилого дома, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, ограждающие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое, иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений, и обслуживающие более одного помещения, земельный участок на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.
По акту приема-передачи квартир застройщик ЗАО СК <данные изъяты> передал, а участники договора участия в долевом строительстве приняли объект долевого строительства.
Впоследствии при осмотре общедомового имущества истцы обнаружили, что на техническом этаже <данные изъяты>, предназначенном для обслуживания всего многоквартирного дома, оборудовано нежилое помещение.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права
№, выданному Управлением Росреестра по Тверской области ДД.ММ.ГГГГ, данное нежилое помещение № площадью <данные изъяты> кв.м кадастровый номер № принадлежит на праве собственности ЗАО СК <данные изъяты> на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ№.
Истцам как собственникам жилых помещений в многоквартирном доме, принадлежит доля в праве собственности на общедомовое имущество многоквартирного дома. Право на долю в общедомовом имуществе принадлежит собственникам, как в силу закона, так и в силу договора участия в долевом строительстве. Однако в настоящее время в ЕГРП на недвижимое имущество содержится запись о регистрации права собственности на общедомовое помещение за ответчиком. Регистрация права собственности на общедомовое имущество за одним из собственников нарушает права и законные интересы других собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Спорное жилое помещение как самостоятельный объект недвижимости не может использоваться ни в каких целях. Помещение со всех сторон окружено сетями холодного и горячего водоснабжения (трубами), свободный проход к указанному помещению не возможен.
Эксплуатация данного помещения ставит под угрозу безопасность проживающих в многоквартирном доме граждан.
Помещение технического этажа не предназначено для использования его в хозяйственной и иной деятельности конкретных лиц, а предназначено для обеспечения функционирования всего дома в целом.
Помещение не предполагает размещение в нем ни офиса, ни склада, ни иных объектов, связанных с эксплуатацией многоквартирного дома.
Ссылаясь на статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество им сделок с ним», статью 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», истцы просили признать отсутствующим право собственности Закрытого акционерного общества Строительная компания <данные изъяты> на нежилое помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м, технический этаж № кадастровый номер № по адресу: <адрес>.
Определением Московского районного суда города Твери от 19 ноября 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Товарищество собственников жилья <данные изъяты>.
Истец Заев А.И., в судебном заседании, исковые требования поддержал по доводам, указанным в исковом заявлении.
Истцы Зайцев О.В., Зайцева О.И., Заева З.Б., Шуварикова Л.В., Шейдаева А.А. кызы, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, направили в суд своего представителя Неунывалова Д.В..
В судебном заседании представитель истцов Неунывалов Д.В. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
В судебном заседании представители ответчика ЗАО СК <данные изъяты> - Коровина Н.А. и Чернова И.А. исковые требования не признали, сослалась на доводы, изложенные в письменных возражениях на иск, согласно которым спорное помещение спроектировано после окончания строительства жилого дома, в котором оно расположено, сформировано в качестве обособленного объекта, то есть с момента ввода в эксплуатацию жилого дома, в котором оно находится, спорное помещение сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием дома. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города Твери разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «<данные изъяты>-иэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес>, в котором находится и спорное помещение. Согласно проекту в указанном жилом доме изначально предполагалось устройство в его подвале, на чердаке (техническом этаже) и на первом этаже нежилых помещений, предназначенных для самостоятельного использования и не входящих в состав общего многоквартирного жилого дома. На плане чердака <данные изъяты>-ти этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения спорное помещение обозначено под № и имеет проектную площадь <данные изъяты> кв.м. Кроме спорного помещения на данном плане размещены ещё два нежилых помещения под № общей площадью
<данные изъяты> кв.м и № - <данные изъяты> кв.м, предназначенные для самостоятельного использования и не входящие в состав общего имущества многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГГГ ГУП «Тверское областное БТИ» проведена первичная техническая инвентаризация вновь построенного объекта и выдан технический паспорт на спорное помещение. ДД.ММ.ГГГГ ФГУ «Земельная кадастровая палата по Тверской области» данный дом поставлен на кадастровый учет, кадастровый номер №. Спорное помещение ДД.ММ.ГГГГ ФГУ «Земельная кадастровая палата по Тверской области» поставлено на кадастровый учет, кадастровый номер №. Таким образом, в момент ввода жилого дома в эксплуатацию и до передачи помещений (как жилых, так и нежилых) истцам и другим собственникам, часть помещений подвального, первого и технического этажей дома сразу была предназначена для самостоятельного использования, а не для передачи в общую долевую собственность собственникам квартир. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию и справке ГУП «Тверское областное БТИ» такие помещения указаны как нежилые. Помещения же общего пользования (технические помещения) в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию и справке ГУП «Тверское областное БТИ» указаны как водомерные и тепловые узлы, электрощитовая, насосная и др. Самостоятельным объектом недвижимости признается помещение, сформированное (учтённое) к моменту передачи первой квартиры в многоквартирном доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и которое не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, являются общей собственностью домовладельцев как общее имущество дома. Спорное помещение не предназначено для обслуживания всего дома, инженерные коммуникации проложены транзитом, непосредственно в самом помещении узлов управления коммуникациями нет, использование данного помещения в самостоятельных целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, не препятствует доступу эксплуатирующей организации к коммуникациям и не делает невозможным эксплуатацию жилых помещений (квартир). Истцами не представлено доказательств невозможности использования спорного помещения в целях, не связанных с обслуживанием дома. Спорное помещение прошло техническую инвентаризацию, поставлено на кадастровый учет, имеет инвентарный и кадастровый номер. Участникам долевого строительства и покупателям квартир еще при заключении соответствующих договоров о приобретении квартир было известно и они не возражали, что на первом этаже, в подвале, техническом этаже расположены самостоятельные объекты недвижимости.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ТСЖ <данные изъяты>, в лице председателя Заева А.И., исковые требования истцов поддержал.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Зайцев О.В., Зайцева О.И., Заев А.И., Заева З.Б., Шуварикова Л.В., Шейдаева А.А. кызы, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, на неправильное применение судом норм материального права, просят решение суда отменить, принять ново решение об удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе истцы указывают, что суд, разрешая дело, не учел, что спорное нежилое помещение, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком, не может использоваться как самостоятельный объект гражданских прав. Данное помещение расположено на техническом этаже многоквартирного жилого дома над <данные изъяты>-м этажом, при этом на техническом этаже многоквартирного жилого дома адресу: <адрес> расположены коммуникации, необходимые для обслуживания и эксплуатации всего жилого дома, а именно разводка отопления, разводка горячего и холодного водоснабжения, разводка пожаротушения, система вентиляции. По всему периметру спорное нежилое помещение окружено трубами отопления, холодного и горячего водоснабжения. Свободного прохода к нежилому помещению не имеется. Помещение технического этажа не предназначено для использования его в хозяйстве и иной деятельности конкретных лиц, а предназначено для обеспечения функционирования всего дома в целом. Указанное помещение не предполагает размещение в нем ни офиса, ни склада, ни иных объектов, не связанных с эксплуатацией многоквартирного дома.
Системное толкование статей 22 и 36 Жилищного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что нежилое помещение допускается размещать только на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, если помещения, расположенные непосредственно под ним, не являются жилыми.
Суд не учел, что в силу статьи 22 Жилищного кодекса РФ размещение нежилого помещения не допускается, если доступ к нему невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.
Спорное нежилое помещение находится над <данные изъяты>-м этажом в техническом этаже многоквартирного дома. Все помещения, расположенные непосредственно под нежилым помещением являются жилыми.
Доступ к спорному жилому помещению возможен только через общедомовые лестницы и лифт. Оборудовать самостоятельный вход для спорного нежилого помещения не представляется возможным ввиду его нахождения над <данные изъяты>-м этажом.
Согласно пункту 7.1.1 СП 31-107-2004. «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий», одобренных и рекомендованных к применению Письмом Госстроя РФ от 28 апреля 2004 года, в многоквартирных жилых зданиях могут размещаться учреждения и предприятия общественного назначения. Помещения общественного назначения, размещаемые в жилых зданиях, могут быть встроенными и встроенно-пристроенными. Типологические группы и рекомендуемая номенклатура встроенных в многоквартирные жилые дома (кроме блокированных) предприятий и учреждений общественного назначения даны в Приложении «В». В приложении «В» указаны допустимые этажи размещения учреждений и предприятий общественного назначения, встроенных в жилые здания. Допустимыми этажами размещения нежилых помещений в многоквартирных жилых домах в зависимости от назначения: являются: подвал, цокольный этаж, 1, 2, 3 этаж. Размещение нежилых помещений общественного назначения на верхнем (техническом) этаже многоквартирного жилого дома не предусмотрено.
Спорное нежилое помещение не может быть размещено над <данные изъяты> этажом многоквартирного дома.
В жалобе также указывается, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основанием возникновения права собственности Шувариковой Л.В. на жилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м кадастровый номер № по адресу: <адрес> послужил договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ. Основанием возникновения права собственности Шейдаевой А.А.к. на жилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м кадастровый номер № по адресу: <адрес> послужил договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
№ от ДД.ММ.ГГГГ.
В пункте <данные изъяты> указных договоров участия в долевом строительстве предусмотрено, что строительство многоквартирного дома осуществляется на основании проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ размещённой на сайте «Застройщика» в сети «Интернет». Проектная декларация была опубликована ДД.ММ.ГГГГ ЗАО <данные изъяты> на сайте <данные изъяты>.
Согласно проектной декларации на строительство жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (далее - декларация) строящейся многоквартирный дом предполагает размещение в нем <данные изъяты> жилых квартир и <данные изъяты> офисных помещений на <данные изъяты> этаже дома общей площадью <данные изъяты> кв.м (п.<данные изъяты>.). В состав общего имущества входят, в том числе, технические помещения (п<данные изъяты>).
При заключении договоров долевого участия истцы Шуварикова Л.В., Шейдаева А.А. кызы руководствовались указанной декларацией от ДД.ММ.ГГГГ, на которую была ссылка в договоре долевого участия.
Спорное нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м в декларации в качестве самостоятельного объекта не фигурировало и относилось к общедомовому имуществу.
Впоследствии ответчик без извещения участников договоров долевого участия в строительстве и без внесения в договор долевого участия в строительстве соответствующих изменений в одностороннем порядке внес изменение в проектную декларацию и запроектировал за счет общедомовых помещений дополнительные нежилые помещения. Изменения в проектную декларацию внесены ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за <данные изъяты> месяца до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
В результате этого доля истцов в общедомовом имуществе уменьшилась.
Несмотря на то, что изменения в проектную декларацию внесены были только ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ГУП Тверское областное БТИ» выдало справку о том, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ спорное нежилое помещение уже было сформировано как самостоятельный объект недвижимости, и ДД.ММ.ГГГГ выдан технический паспорт на него.
Нежилые помещения, построенные как общедомовые объекты, до внесения изменений в проектную декларацию не могут быть переданы кому-либо в индивидуальную собственность.
ЗАО СК <данные изъяты> представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых оно просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив дело, заслушав объяснения Заева А.И. и представителя истцов Неунывалова Д.В., поддержавших требования апелляционной жалобы по указанным в ней основаниям, представителя ТСЖ <данные изъяты> Шуварикова В.В., просившего об удовлетворении жалобы, объяснения представителей ЗАО СК <данные изъяты> Коровиной Н.А. и Черновой И.А, полагавших апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, исследовав представленные сторонами в суд апелляционной инстанции документы, и принятые судом в качестве новых доказательств, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене.
В судебном заседании установлено, что истцы Зайцев О.В. и Зайцева О.И. являются собственниками, по <данные изъяты> доле каждый, жилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер № по адресу: <адрес> на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, договора о перемене лиц в обязательстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
№ от ДД.ММ.ГГГГ.
Заев А.И. и Заева З.Б. являются собственниками (общая совместная собственность) жилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м кадастровый номер № по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ.
Шуварикова Л.В. является собственником жилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м кадастровый номер № по адресу: <адрес>, на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ.
Шейдаева А.А. кызы является собственником жилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м кадастровый номер № по адресу:
<адрес> на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ.
Судом также установлено, что спорное нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м технический этаж № кадастровый номер №, находящееся по адресу <адрес>, находится в собственности ЗАО СК <данные изъяты>, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности ЗАО СК <данные изъяты> на спорное жилое помещение зарегистрировано в Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись от ДД.ММ.ГГГГ.
Истцы, обращаясь в суд с иском полагали, что указанное нежилое помещение является общедомовым имуществом, в связи с чем регистрация права собственности на такое имущество за одним из собственников нарушает права и законные интересы других собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что спорное помещение - нежилое помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м, изначально не было предназначено для обслуживания жилого дома, а было сформировано для использования в качестве самостоятельного объекта недвижимости еще до возникновения права собственности на квартиры у истцов и других собственников квартир в вышеуказанном жилом доме, прошло техническую инвентаризацию, поставлено на кадастровый учет, имеет инвентарный и кадастровые номера, внесено в Единый государственный реестр объектов капитального строительства, имеющиеся в спорном помещении инженерные коммуникации проложены в нем транзитом, непосредственно в самом спорном помещении узлов управления коммуникациями не имеется, использование помещения в самостоятельных целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, не препятствует доступу эксплуатирующей организации к коммуникациям и не делает невозможным эксплуатацию жилых помещений (квартир), в связи с чем спорное помещение не может быть отнесено к общему имуществу многоквартирного жилого дома.
Изучив дело и представленные сторонами дополнительные документы, касающиеся оборудования технического этажа, судебная коллегия с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований согласиться не может.
Из материалов дела следует, что строительство <данные изъяты>-ти этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> осуществлялось застройщиком – ответчиком по настоящему делу ЗАО Строительная компания <данные изъяты> по проекту, разработанному ООО <данные изъяты> при институте <данные изъяты>. Лицом осуществлявшим строительство, являлось ООО <данные изъяты>.
Первоначально, согласно проектной декларации на строительство жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, предусматривалось создание
<данные изъяты> самостоятельных частей строящегося дома, в том числе <данные изъяты> квартир, и
<данные изъяты> нежилых помещения на первом этаже общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе офис № -<данные изъяты> кв.м, офис № -<данные изъяты> кв.м, офис № – <данные изъяты> кв.м, офис № – <данные изъяты> кв.м, при этом целью проекта обозначалось строительство <данные изъяты>-квартироного <данные изъяты>-тиэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на <данные изъяты>-м этаже. В декларации указано на наличие заключения отдела государственной вневедомственной экспертизы департамента градостроительства, территориального планирования и архитектуры Тверской области Администрации Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ№, разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ№.
Согласно п.<данные изъяты> декларации в составе общего имущества были обозначены лестничные клетки, предквартирные холлы, технические помещения, крыша, ограждающие и несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, элементы благоустройства.
ДД.ММ.ГГГГ Генеральным директором ЗАО СК <данные изъяты> внесены изменения в проектную декларацию на строительство указанного жилого дома, в п.<данные изъяты>. количество самостоятельных частей дома изменено на <данные изъяты>, общее количество нежилых помещений на первом этаже жилого дома – <данные изъяты> единицы общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе № -<данные изъяты> кв.м, № -<данные изъяты> кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ Генеральным директором ЗАО СК <данные изъяты> внесены изменения в проектную декларацию на строительство указанного жилого дома, в п.<данные изъяты> информация о застройщике, и в пункт <данные изъяты> количество самостоятельных частей строящегося дома изменено со <данные изъяты> единиц на <данные изъяты> единиц, предусмотрено формирование нежилых помещений, создание которых ранее не предусматривалось, в подвале дома и в техническом этаже дома, общее количество нежилых помещений в подвале - <данные изъяты> единиц, общей площадью <данные изъяты> кв.м, общее количество нежилых помещений в техническом этаже – <данные изъяты> единицы общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе нежилое помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м.
Изменения в проектную декларацию в части цели проекта - строительство <данные изъяты>квартироного <данные изъяты>-тиэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на <данные изъяты>-м этаже, не вносились.
ДД.ММ.ГГГГ Федеральным государственным учреждением «Земельная кадастровая палата» по Тверской области вышеуказанный объект капитального строительства - <данные изъяты>-ти этажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес>, поставлен на кадастровый учет, и ему присвоен кадастровый номер №.
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города Твери ЗАО СК <данные изъяты> выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - построенного <данные изъяты>-ти этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес>, №.
Согласно указанному разрешению строительный объем объекта капитального строительства -<данные изъяты>-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> составляет по проекту <данные изъяты> куб. м, фактически <данные изъяты> куб.м, общая площадь помещений с учетом лоджий и балконов по проекту <данные изъяты> кв.м, фактически <данные изъяты> кв.м, площадь встроенных помещений по проекту <данные изъяты> кв.м. фактически <данные изъяты> кв.м, из них помещения <данные изъяты> этажа по проекту <данные изъяты> кв.м, фактически - <данные изъяты> кв.м, в том числе <данные изъяты> магазина, <данные изъяты> электрощитовая, помещения в подвале по проекту <данные изъяты> кв.м, фактически <данные изъяты> кв.м, в том числе нежилые помещения №, водомерный узел, тепловой узел, насосная; помещения технического этажа, по проекту <данные изъяты> кв.м, фактически <данные изъяты> кв.м, в том числе нежилое помещение № фактически <данные изъяты> кв.м, нежилое помещение № по проекту <данные изъяты> фактически <данные изъяты> кв.м, нежилое помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м. Общая площадью жилых помещений <данные изъяты> кв.м, всего <данные изъяты> квартир, <данные изъяты> этажей, технический этаж, подвал.
ДД.ММ.ГГГГ Федеральным государственным учреждением «Земельная кадастровая палата» по Тверской области спорное помещение - нежилое помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м, также поставлено на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер №.
При этом, как следует из имеющихся в деле документов, изменения в проектную декларацию, касающиеся формирования спорного нежилого помещения, внесены после того, как объект был создан, поскольку уже ДД.ММ.ГГГГ Государственным унитарным предприятием «Тверское областное бюро технической инвентаризации» проведена техническая инвентаризация вновь построенного объекта - жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес>, при том, что изменения в проектную декларацию внесены ДД.ММ.ГГГГ,
Из справки № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ГУП «Тверское областное бюро технической инвентаризации», отражающей технико-экономические показатели указанного выше объекта капитального строительства, следует, что во вновь построенном объекте имеется, в том числе и нежилое помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м. Данных о том, когда внесены изменения в проектную документацию суду не представлены.
Суд признал установленным, что в момент ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства - <данные изъяты>-ти этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> и до передачи помещений (как жилых, так и нежилых) истцам и другим собственникам, часть помещений подвального, первого и технического этажей жилого многоквартирного дома, в том числе и спорное помещение - нежилое помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м., изначально была предназначена для самостоятельного использования, а не для передачи в общую долевую собственность собственникам квартир. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, справке ГУП «Тверское областное бюро технической инвентаризации» № от ДД.ММ.ГГГГ такие помещения указаны как нежилые помещения. Помещения же общего пользования (технические помещения) имеют в указанных документах соответствующие обозначения - водомерный узел, тепловой узел, насосная и т.д
Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности ответчика на спорное нежилое помещение, как он утверждает, возникло в результате создания им данного объекта для себя.
Между тем, такое право возникает в том случае, если вещь создана с соблюдением требований закона.
Ответчик выступал заказчиком строительства многоквартирного жилого дома, следовательно, создавая данный объект, в том числе с привлечением средств участников долевого строительства, обязан был учитывать требования закона, определяющие, что таком доме, помимо таких строительных единиц в виде жилых и нежилых помещений, предназначенных для самостоятельного использования, им создается имущество, которое будет являться общим имуществом данного жилого дома, и при определении состава данного имущества, соблюдать требования гражданского и жилищного законодательства, определяющие состав этого имущества.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в редакции действовавшей на момент возникновения правоотношений, установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с частью 2 указанной статьи Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, установлено, что в состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В подпункте «а» пункта 2 указанных Правил в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, устанавливалось, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно пунктам 3, 4 указанных Правил при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Согласно пунктам 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе; внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях; включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
В силу пункта 8 данных Правил внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
Согласно пункту 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов работ; в) акты осмотра, проверки состояния испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме и другую техническую документацию.
Из содержания указанных норм следует, что технические этажи, чердаки, иные помещения, предназначенные для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома, относятся к общему имуществу многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 года № 489-О-О, из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение в доме, не являющееся частями квартир и предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.
Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491) при определении состава общего имущества использовать содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
Установив, что в момент ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства <данные изъяты>-ти этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> и до передачи помещений (как жилых, так и нежилых) истцам и другим собственникам, часть помещений подвального, первого и технического этажей жилого многоквартирного дома, в том числе и спорное помещение - нежилое помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м, изначально предназначено для самостоятельного использования, а не для передачи в общую долевую собственность собственникам квартир, что данный объект сформирован в качестве самостоятельного объекта – недвижимого имущества, в отношении него оформлена техническая документация, и в отношении него внесены сведения в ЕГРП, суд с учетом установленных обстоятельств, отказывая в удовлетворении требований, исходил из того, что. спорное помещение является самостоятельным объектом недвижимости. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, справке ГУП «Тверское областное бюро технической инвентаризации» № от ДД.ММ.ГГГГ такие помещения указаны как нежилые помещения. Помещения же общего пользования (технические помещения) имеют в указанных документах соответствующие обозначения - водомерный узел, тепловой узел, насосная и т.д.).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что спорное помещение является самостоятельным объектом недвижимости, в состав общего имущества многоквартирного дома не входит.
Между тем лишь факты формирования ответчиком данного объекта как самостоятельного, оформления на него технической документации, регистрация права собственности на этот объект, без установления возможности использования данного объекта, сформированного на техническом этаже, чердаке многоквартирного дома, в качестве самостоятельного, не может служить основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.
Разрешая спор, несмотря на наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, суду надлежало дать оценку возможности самостоятельного использования данного помещения, расположенного на техническом этаже, чердаке многоквартирного жилого дома, то есть в пределах помещений, которые в силу закона относится в общему имуществу многоквартирного жилого дом.
Делая вывод о том, что спорное нежилое помещение не относится к общему имуществу многоквартирного дома, суд принял во внимание, что нежилое помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м, изначально не было предназначено для обслуживания жилого дома, сформировано для использования в качестве самостоятельного объекта недвижимости до возникновения права собственности на квартиры у истцов и других собственников квартир в вышеуказанном жилом доме, прошло техническую инвентаризацию, поставлено на кадастровый учет, имеет инвентарный и кадастровые номера, внесено в Единый государственный реестр объектов капитального строительства.
Сославшись на правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, не исключающего возможность наличия в многоквартирном доме нежилых помещений, предназначенных для самостоятельного использования, суд не учел правовую позицию, изложенную в том же определении, касающуюся обозначения имущества, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме.
Указано, что по смыслу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Суд данную позицию во внимание не принял и исходил лишь из факта формирования спорного объекта в качестве самостоятельного объекта недвижимости и определения самостоятельного объекта недвижимости как помещения, сформированного (учтенного) к моменту передачи первой квартиры в многоквартирном доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и которое не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, являются общей долевой собственностью домовладельцев как общее имущество дома.
Признавая, что помещение, право на которое оспаривается, предназначенного для самостоятельного использования, и ссылаясь при этом на оформление в отношении данного помещения технической документации, суд первой инстанции не привел мотивы, на основании которых сделал вывод, о том, что помещение предназначено для самостоятельного использования, не дал оценки тому, где, каким образом, сформировано ответчиком данное нежилое помещение.
Суд не принял во внимание местоположение данного помещения, которое, как следует из представленных документов и не оспаривается ответчиком, находится на техническом этаже <данные изъяты>-этажного жилого дома, который в представленных в суд апелляционной инстанции листах проекта данного многоквартирного дома, обозначен как чердак.
Данный технический этаж является единым помещением, расположенным над жилыми помещениями, многоквартирного жилого дома, и согласно представленной ответчиком технической документации в данном помещении на всей площади проложены инженерные коммуникации, в том числе сети холодного, горячего водоснабжения, отопления, предназначенные для обслуживания всего жилого дома.
Среди указанного оборудования, которое относится к общему имуществу жилого дома, на свободном пространстве, площадке площадь около <данные изъяты> квадратных метров, образованной внутри пролегающих коммуникаций, обрамленном со всех сторон указанными инженерными коммуникациями, ответчиком, путем возведения стен из профиля и гипсокартона, с использованием в качестве ограждающих конструкций плиты перекрытия пола и потолка технического этажа, оборудовано спорное не имеющее окон помещение с одним входным проемом, обеспечивающим доступ только на территорию технического этажа, на котором расположены инженерные коммуникации, причем доступ в помещение не может быть обеспечен в обход данных коммуникаций, и может осуществляться через данные коммуникации, расположенные на высоте около <данные изъяты> см над уровнем пола. Ответчик не отрицал, что доступа в помещение с лестничной площадки не имеется, он может быть обеспечен только путем входа на технический этаж, в котором располагаются инженерные коммуникации, препятствующие свободному доступу в это помещение, в которое невозможно попасть, не перешагнув через данные трубы. Лицо, в собственности которого, находится данное помещение, для доступа в него, а также доступа сопровождающих его лиц, должно иметь свободный вход на технический этаж, а соответственно, у него и сопровождающих его лиц, возможность свободного доступа в любое время к инженерным коммуникациям, обслуживающим жилой дом. Кроме того, на данном техническом этаже оборудованы выходы вентиляционных шахт, огражденные на высоту <данные изъяты> метра кирпичной кладкой, отверстия шахт открыты, глубина шахт, как следует из объяснений сторон, соответствует высоте жилого дома. Данные шахты расположены рядом со входом на технический этаж. Возможность обеспечить доступ к данному помещению без использования помещения технического этажа, с расположенным в нем оборудованием невозможно.
Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что помещение, право собственности на которое ответчик зарегистрировал за собой, фактически является частью технического этажа, в котором находится инженерное оборудование, обслуживающее многоквартирный жилой дом, системы инженерно-технического обеспечения, и данное помещение не может быть использовано в качестве самостоятельного и фактически является общим имуществом многоквартирного дома.
Учитывая местоположение данного помещения и соотношение его местоположения с местом расположения коммуникаций, факт отсутствия таких коммуникаций в самом помещении, не дает оснований для вывода о том, что данное помещение является самостоятельным объектом недвижимости.
Судом не учтено, что при эксплуатации дома должны выполняться работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Пункт 3.3 Раздела III Содержание помещений и придомовой территории, названных выше Правил, определяет порядок содержания чердаков.
Согласно пункту 3.3.4 Правил, чердачные помещения не должны быть захламлены строительным мусором, домашними и прочими вещами и оборудованием.
Пункт 3.3.7 Правил запрещает использование чердачных помещений под мастерские, для сушки белья и под складские помещения.
При этом, в силу подпункта 3.3.5 Правил вход в чердачное помещение и на крышу следует разрешать только работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда, непосредственно занятым техническим надзором и выполняющим ремонтные работы, а также работникам эксплуатационных организаций, оборудование которых расположено на крыше и в чердачном помещении.
Согласно пункту 44 Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03), утвержденных Приказом МЧС РФ от 18 июня 2003 года № 313, двери чердачных помещений, а также технических этажей и подвалов, в которых по условиям технологии не требуется постоянного пребывания людей, должны быть закрыты на замок. На дверях указанных помещений должна быть информация о месте хранения ключей.
Согласно пункту 23 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25 апреля 2012 года № 390, на объектах запрещается: а) хранить и применять на чердаках, в подвалах и цокольных этажах легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, порох, взрывчатые вещества, пиротехнические изделия, баллоны с горючими газами, товары в аэрозольной упаковке, целлулоид и другие пожаровзрывоопасные вещества и материалы, кроме случаев, предусмотренных иными нормативными документами по пожарной безопасности; б) использовать чердаки, технические этажи, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов;
Суд, отказывая в удовлетворении требований истцов, данные обстоятельства во внимание не принял, не учел, что перечень имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, содержится в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в данный перечень включены технические этажи, чердаки, инженерные сети и системы. Технические этажи и чердаки в силу закона относятся к общему имуществу многоквартирного дома, и, возводя многоквартирный дом, помимо жилых помещений, ответчик создает имущество, которое согласно закону относится к общему имуществу жилого дома.
Сформированное за счет части помещения технического этажа спорное нежилое помещение не может быть использовано в качестве самостоятельного помимо целей, для которых предназначен технический этаж, чердак, а именно целей обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома, общедомовых инженерных систем и сетей, расположенных на этом этаже.
Тот факт, что данное помещение сформировано до передачи истцам жилых помещений в многоквартирном доме в собственность, фактический статус данного помещения, как помещения технического этажа, не предназначенного для самостоятельного использования, не изменяет.
По смыслу приведенных выше правовых норм, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
То обстоятельство, что истцы, как утверждает ответчик были уведомлены о формировании данного жилого помещения путем внесения изменений в проектную декларацию, не может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований при установлении нарушения прав собственников помещений многоквартирного жилого дома на имущество многоквартирного дома, которое в силу закона поступает в собственность собственников помещений в таком доме.
Согласно пункту 1.1. статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Однако то обстоятельство, что истцы не использовали предоставленное им право на расторжение договора об участии в долевом строительстве по основаниям, связанным с изменением назначения общего имущества, не может служить препятствием к оспариванию ими права ответчика на спорное нежилое помещение.
Суд первой инстанции правильно указал, что истцами избран верный способ защиты.
В абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Поскольку запись в ЕГРП о регистрации права собственности ЗАО СК <данные изъяты> на спорное нежилое помещение, по мнению истцов нарушает их права, как собственников квартир в многоквартирном жилом доме, в котором находится и спорное помещение, данное право не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено только путем предъявления иска о признании права отсутствующим.
Признание права отсутствующим является особым способом защиты гражданских прав, подлежащим применению лишь в случае, если использование иных способов защиты нарушенного права (признание права, истребование имущества из чужого незаконного владения) невозможно.
Одним из оснований защиты права собственности на объект недвижимого имущества, осуществляемой посредством признания права отсутствующим, является факт регистрации права собственности на указанный объект за разными лицами, порождающий конкуренцию регистрационных записей в ЕГРП.
Вместе с тем отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.
Право собственности истцов, обладающего правом на имущество в силу прямого указания закона, нарушается самим фактом регистрации в ЕГРП права собственности ответчика на указанный объект, а не основанием для такой регистрации.
Учитывая, что ответчик зарегистрировал право собственности на помещение, которое относиться в общему имуществу многоквартирного дома основания, и этим нарушаются права истцов на данное имущество, судебная коллегия полагает решение суда, которым исковые требования оставлены без изменения, подлежащими отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований, признании отсутствующим право собственности Закрытого акционерного общества Строительная компания <данные изъяты> на нежилое помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м, технический этаж № кадастровый номер № по адресу: <адрес>.
Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для отказа в иске со ссылкой на пропуск истцами срока исковой давности, являются верными, основаны на материалах дела и правильном применении норм материального права.
Суд первой инстанции правильно отклонил доводы ответчика о пропуске истцами срока исковой давности, подлежащего, по мнению ответчика, исчислению с момента ввода жилого дома в эксплуатацию - ДД.ММ.ГГГГ.
В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Кодекса). В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
Как разъяснено в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданским кодексом Российской Федерации.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности ЗАО СК <данные изъяты> на спорное помещение, такая запись в ЕГРП внесена ДД.ММ.ГГГГ. С настоящим иском истцы обратились в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть в течение установленного законом трехлетнего срока.
Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса.
В связи с удовлетворением требований истцов, в пользу истца Заева А.И. с ЗАО Строительная компания <данные изъяты> в возмещение расходов по оплате государственной пошлины подлежит взысканию <данные изъяты> рублей.
Документы, подтверждающие данные расходы, в материалах дела имеются.
Другие истцы расходы на оплату государственной пошлины не производили, в связи с чем оснований для взыскания в их пользу возмещения судебных расходов не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Московского районного суда города Твери от 10 декабря 2014 года отменить, постановить новое решение, которым исковые требования Зайцева О.В., Зайцевой О.И., Заева А.И., Заевой З.Б., Шувариковой Л.В., Шейдаевой А.А.к. к Закрытому акционерному обществу Строительная компания <данные изъяты> о признании отсутствующим права собственности удовлетворить.
Признать отсутствующим право собственности Закрытого акционерного общества Строительная компания <данные изъяты> на нежилое помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м, технический этаж № кадастровый номер № по адресу: <адрес>.
Взыскать с Закрытого акционерного общества Строительная компания <данные изъяты> в пользу Заева А.И. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины <данные изъяты> рублей.
Председательствующий: М.П. Золин
Судьи: М.В. Гудкова
А.С. Беляк
