Дело № 33-1099 Судья Лазарева М.А. 2015 год
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда
в составе председательствующего судьи Золина М.П.,
судей Гудковой М.В., Крыловой В.Н.,
при секретаре Волошиной Е.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
07 апреля 2015 года
по докладу судьи Гудковой М.В.
дело по апелляционной жалобе Вахонева С.И., поданной представителем Александровой Е.В.,
на решение Калининского районного суда Тверской области
от 17 ноября 2014 года, которым постановлено:
«исковые требования Филиппова О.Н. удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью
<данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, почтовый адрес ориентира: <адрес>, заключенный <данные изъяты> между Вахоневым С.И. и Филипповым О.Н.; взыскать с Вахонева С.И. в пользу Филиппова О.Н. уплаченную по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей; возложить обязанность на Филиппова О.Н. вернуть Вахоневу С.И. земельный участок с кадастровым номером №, почтовый адрес ориентира: <адрес>.
Взыскать с Вахонева С.И. в пользу Филиппова О.Н. расходы по уплате государственной пошлины в размере
<данные изъяты> рублей.
Данное решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Филиппова О.Н. на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, почтовый адрес ориентира: <адрес>, и государственной регистрации права собственности на данный земельный участок Вахонева С.И.».
Судебная коллегияустановила:
Филиппов О.Н. обратился в суд с исковым заявлением к Вахоневу С.И. о расторжении договора купли-продажи земельного участка.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Вахоневым С.И. заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>. После приобретения указанного земельного участка, он обратился к И.о. главы администрации МО <данные изъяты> Калининского района Тверской области для получения разрешения на возведение на указанном земельном участке жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ он получил уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство, со ссылкой на то, что данный земельный участок попадает в 25 метровую охранную зону газопровода-отвода высокого давления, строительство в таких охранных зонах запрещено. Ответчик Вахонев С.И. передал истцу земельный участок, на котором уже был залит фундамент под строительство дома, что подтверждается фотосъемкой, из чего следует, что продавец, запрашивал разрешение на строительство, и ему было отказано по выше указанной причине. Таким образом, заключая договор купли-продажи земельного участка, Вахонев С.И. знал о нахождении земельного участка в охранной зоне, о том, что строительство на таком земельном участке запрещено, однако скрыл данные обстоятельства от истца.
Филиппов О.П. просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с Вахонева С.И. уплаченную денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей; возложить на истца Филиппова О.Н. обязанность вернуть земельный участок Вахоневу С.И.; возложить на ответчика обязанность по уплате госпошлины.
Истец Филиппов О.П. участия в судебном заседании не принял, извещен о слушании дела надлежащим образом, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался.
В судебном заседании представитель истца Львов В.А., поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в иске, просил удовлетворить требования в полном объеме.
Ответчик Вахонев С.И. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснил, что он знал о том, что строительство на данном земельном участке запрещено, ввиду прохождения рядом газопровода, при продаже земельного участка, покупатель (истец) был об этом извещен.
Представитель ответчика Александрова Е.В. в судебном заседании также возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что ни в Управлении Росреестра по Тверской области, ни в кадастровой палате ограничения (обременения) права на данный земельный участок не зарегистрированы.
Третьи лица ООО <данные изъяты>, администрация муниципального образования <данные изъяты> Калининского района Тверской области, ООО АН <данные изъяты>, Гагурин Г.В. в судебном заседании участия не приняли, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Вахонева С.И. ставится вопрос об отмене решения суда и постановлении нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. В жалобе имеет место ссылка на то, что до заключения договора купли-продажи земельного участка покупатель был предупрежден о невозможности строительства индивидуального жилого дома. На сегодняшний день законом предусмотрена упрощенная регистрация индивидуальных жилых домов без получения разрешения на строительство. Следовательно, истец может производить строительные работы по возведению жилого дома на спорном земельном участке и в дальнейшем зарегистрировать право собственности в упрощенном порядке в Управлении Росреестра по Тверской области, тем более, что никаких обременений на земельном участке не зарегистрировано. Кроме того, суд не выяснил вопрос, находится ли в охранной зоне весь земельный участок. Возможно, обременение распространяется только на часть участка, следовательно, на оставшейся части возможно строительство жилого дома.
Истец Филиппов О.Н., ответчик Вахонев С.И., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация муниципального образования <данные изъяты> Калининского района Тверской области, ООО АН <данные изъяты>, Гагурин Г.В. в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем, обусловленные положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации препятствия для рассмотрения дела в апелляционной инстанции, отсутствуют.
Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях, относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика Вахонева С.И. по доверенности Александрову Е.В., поддержавшую доводы жалобы, представителей истца Филиппова О.Н. по доверенности Львова В.А. и Зайцеву Е.И., возражавших против удовлетворения жалобы, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО <данные изъяты> по доверенности Горячева А.В., оставившего разрешения вопроса относительно заявленного спора на усмотрение суда, утверждавшего о невозможности строительства на земельном участке, являющемся предметом спора, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Вахоневым С.И. (продавец) и Филипповым О.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с договором Филиппов О.Н. оплатил Вахоневу С.И. <данные изъяты> рублей. Данные обстоятельства сторонами не оспаривались.
Право собственности Филиппова О.Н. на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.
Однако использовать земельный участок в соответствии с его назначением – для индивидуального жилищного строительства истец не смог, поскольку администрация МО <данные изъяты> Калининского района Тверской области отказала в выдаче разрешения на строительство, а ООО «<данные изъяты> - в согласовании проекта по строительству дома на данном земельном участке, со ссылкой на то, что земельный участок попадает в 25 метровую охранную зону газопровода-отвода высокого давления.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (статьи 460, 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Последствия существенного нарушения продавцом условий договора предусмотрены пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Согласно пункту 3 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Приобретая земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства, истец имел намерение построить на данном земельном участке индивидуальный жилой дом.
Вместе с тем, при заключении договора купли-продажи земельного участка истцу не были предоставлены сведения о том, что земельный участок находится в охранной зоне газопровода-отвода к ГРС <данные изъяты> и, соответственно, о наличии ограничений в использовании земельного участка в соответствии с Правилами охраны магистральных трубопроводов, утвержденных постановлением Госгортехнадзора России от 22 апреля 1992 года № 9).
Таким образом, при заключении сделки истец был введен в заблуждение в отношении качества предмета сделки, поскольку имел намерение приобрести участок для размещения жилого дома, а юридически сделка была оформлена на участок не подходящий для этих целей.
Из материалов дела усматривается, что ответчик Вахонев С.И. на момент заключения договора достоверно знал о наличии ограничений (обременений) прав на земельный участок, поскольку сам обращался в администрацию МО <данные изъяты> Калининского района Тверской области по вопросу выдачи ГПЗУ и разрешения на строительство, на что получил соответствующие разъяснения о невозможности строительства.
В объяснениях, которые он давал в суде первой инстанции
Вахонев С.И. не отрицал, что знал о наличии ограничений в использовании земельного участка, в связи с нахождением земельного участка в охранной зоне газопровода высокого давления.
Доводы Вахонева С.И., аналогичные содержащимся в апелляционной жалобе, о том, что уведомлял Филиппова О.Н. об имеющихся ограничениях в использовании земельного участка, проверялись судом первой инстанции и обоснованно отвергнуты как не нашедшие подтверждения.
Филиппов О.Н. отрицал, что Вахонев С.И. в устной форме уведомлял его об ограничениях в пользовании земельным участком, нахождении его в охранной зоне газопровода и невозможности строительства жилого дома.
Судом установлено, что Филиппову О.Н. о наличии обременений стало известно после заключения договора купли-продажи земельного участка. При заключении договора такими сведениями он не располагал, напротив, содержание договора, подписанного сторонами свидетельствует о том, что ответчиком истцу было сообщено о том, что ограничений в пользовании земельным участком не имеется.
Так в договоре купли-продажи земельного участка указано, что земельный участок не обременен правами других лиц (п.<данные изъяты>); ограничений в пользовании земельным участком нет (п.<данные изъяты>).
Иного стороной ответчика не доказано и не опровергнуто.
Показания свидетеля ФИО1 не являются достоверным доказательством надлежащей информированности истца о нахождении земельного участка в охранной зоне, поскольку об этих обстоятельствах свидетель знает со слов своего отца.
Таким образом, зная об имеющихся ограничениях в пользовании земельным участком, Вахонев С.И. представил Филиппову О.Н. ложную информацию об отсутствии ограничений пользовании земельным участком, об отсутствии обременений правами третьих лиц.
Нахождение земельного участка в охранной зоне газопровода высокого давления, проходящего вдоль земельного участка, делает невозможным использование приобретенного Филипповым О.Н. земельного участка по назначению, в частности для возведения жилого дома, в то время как в силу части 2 статьи 4 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, используется для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений.
Довод жалобы о том, что в охранной зоне может находится только часть участка, судебная коллегия отклоняет, поскольку данный довод носит предположительный характер, и опровергается полученными истцом отказами о выдаче разрешения на строительство, согласования строительства применительно ко всему земельному участку.
Ссылки ответчика на то, что обременения на земельный участок не зарегистрированы, с учетом наличия у ответчика на момент заключения сделки сведений о таких ограничениях, не могут служить основанием к иной оценке поведения ответчика при заключении сделки.
Наличие ограничений (обременений) земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи, является существенным условием договора, по которому должно быть достигнуто соглашение между сторонами. Неисполнение продавцом обязанности по сообщению покупателю о наличии ограничений (обременений) является существенным нарушением, дающим покупателю право требовать расторжения договора купли-продажи.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что решение суда является законным, поскольку вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям. В решении отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости.
Оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Калининского районного суда Тверской области от 17 ноября
2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Вахонева С.И., поданную представителем Александровой Е.В., – без удовлетворения.
Председательствующий: М.П. Золин
Судьи: М.В. Гудкова
В.Н. Крылова
