Судья: Куц Е.В. Дело № 33-3823/2013
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 декабря 2013 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Руди О.В.,
судей Кребеля М.В., Мурованной М.В.,
при секретаре Кошкиной Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске по апелляционной жалобе Механошина Д.А. на решение Советского районного суда г.Томска от 10 октября 2013 года
дело по иску муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска к Механошину Д. А. о сносе самовольной постройки,
заслушав доклад председательствующего, объяснения Механошина Д.А. и его представителя Федотова А.Н., поддержавших доводы жалобы, представителя администрации Города Томска Тарасенко Н.С., полагавшей решение суда законным и обоснованным,
установила:
муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска (далее – администрация г.Томска) обратилось в суд с иском к Механошину Д.А., в котором с учетом уточнений просило обязать ответчика произвести снос самовольной постройки, расположенной на земельном участке по адресу: /__/, кадастровый номер /__/, в течение одного календарного месяца со дня вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения решения суда – предоставить администрации г.Томска право снести названную самовольную постройку с отнесением расходов по сносу на ответчика.
В обоснование требований указано, что проверкой, проведенной комитетом по сохранению исторического наследия по объявлениям о продаже квартир в строящихся домах в отношении земельного участка по адресу: /__/ выявлено, что ответчиком на данном участке осуществляется строительство (предположительно многоквартирный жилой дом с количеством этажей 4). Указанными действиями ответчик нарушает требования Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку строительство осуществляется без разрешительных документов, без соблюдения установленных зонами ЗРФ 1-12, ОЗФ 1-26, ЗРР 1-23 правил застройки и использования земельного участка, в охранной зоне объектов культурного наследия, где запрещено новое строительство.
В судебном заседании представитель истца Тарасенко Н.С. уточненные требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Механошин Д.А., и его представитель Федотов А.Н., действующие также в интересах третьих лиц Рыжкина С.А. и Андрейчика И.М., иск не признали, пояснив, что акты об обследовании земельного участка и о выявленных нарушениях являются ненадлежащими доказательствами, поскольку ответчик не был уведомлен об их составлении. Ответчиком ведется строительство двухэтажного индивидуального жилого дома в соответствии с периметром застройки, при этом градостроительный план не нарушается. Механошин Д.А. пояснил, что не знал об отмене градостроительного плана от 08.07.2008. Кроме того, земельный участок расположен в двух территориальных зонах, поэтому администрация г.Томска должна изменить зонирование путем исправления технической ошибки с установлением зоны ЗРФ 1-12, поскольку 70% земельного участка находится в этой зоне, где не запрещено строительство новых объектов.
Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц Рыжкина С.А., АндрейчикаИ.М.
Обжалуемым решением на основании п. 1 и 2 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), п.2 ст.83 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ст. 23, 35, ч.1 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), Правил землепользования и застройки в Городе Томске, утвержденных решением Думы Города Томска от 27.11.2007, подп.7 п.10 положения о Департаменте по культуре и туризму Томской области, утвержденного постановлением Губернатора Томской области от 30.06.2007 № 91, п. 22 – 31 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г.Томска удовлетворен.
В апелляционной жалобе Механошин Д.А. просит решение Советского районного суда г.Томска от 10.10.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Указывает, что ответчиком приняты все необходимые меры для получения разрешения на строительство от уполномоченных органов. Сохранение спорного объекта не препятствует нормальной эксплуатации земельного участка, не создает помехи, следовательно, спорный объект не может быть признан самовольной постройкой.
Кроме того, на спорном земельном участке разрешено размещение жилых домов в 2-4 этажа, поэтому спорный объект вписывается в существующую застройку г.Томска.
Считает, землепользователь не должен испытывать неблагоприятные последствия несоблюдения органами местного самоуправления положения о том, что каждый земельный участок должен отвечать требованию принадлежности только к одной территориальной зоне. До внесения изменений в правила землепользования и застройки собственнику земельного участка, расположенного в нескольких зонах должно быть предоставлено право выбора вида разрешенного использования.
Отмечает, что сведения о наличии зон охраны объекта культурного наследия вносятся в единый государственный реестр объектов культурного наследия, а обременения прав на земельные участки, возникающие на основании решения об установлении зон охраны объекта культурного наследия, подлежат государственной регистрации, вместе с тем свидетельство о государственной регистрации прав на спорный земельный участок и кадастровая выписка на земельный участок не содержат отметок о регистрации каких-либо обременений.
Полагает, истец злоупотребляет своими правами, поскольку до ответчика не был доведен факт принятия нового градостроительного плана земельного участка.
Указывает, что истцом не представлено доказательств того, что сохранение спорного строения нарушает права и законные интересы других лиц.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации г.Томска Тарасенко Н.С. просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.
В соответствии с ч.1 ст.327, ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц Рыжкина С.А., Андрейчика И.М., Департамента по культуре и туризму Томской области, извещенных о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о его отмене.
В соответствии с п. 1 и 2 ст.263 ГК РФ, п.2 ч.1 ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка может возводить на нем жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка и его разрешенном использовании (п.2 ст.260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст.222 ГК РФ.
В силу п. 1 и 3 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как видно из дела, ответчик Механошин Д.А. на основании договора купли-продажи от 16.07.2012 приобрел земельный участок площадью /__/ кв.м по /__/ с назначением «земли населенных пунктов, индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками, кадастровый номер /__/, право собственности на который зарегистрировано 20.07.2012 (№/__/), что следует из выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.08.2013 (л.д.122).
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано ограничение (обременение) права – ипотека (дата государственной регистрации 20.07.2012, /__/ на срок с 20.07.2012 по 01.08.2013) в пользу Рыжкина С.А., Андрейчик И.М. (л.д.122).
Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г.Томска проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: /__/ (кадастровый номер /__/), в результате которого установлено, что на данном земельном участке вырыт котлован, залит ленточный фундамент, уложены железобетонные фундаментные блоки, при этом разрешение на строительство названного объекта не выдавалось (л.д.7-11, 22).
Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Томска от 02.04.2013 № 01-01-19/3486 указанный земельный участок расположен в зоне охраны объектов культурного наследия (зона регулирования застройки ЗРР 1-23). Помимо этого, одна часть данного земельного участка находится в зоне ЗРФ 1-12, другая – в зоне ОЗФ 1-26.
Удовлетворяя заявленные администрацией г.Томска требования о сносе строения, расположенного по адресу: /__/, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком по названному адресу в нарушение требований территориальных зон, в которых расположен земельный участок, а также без получения необходимых разрешений возведен вновь строящийся объект в зоне исторических территорий, основания для сохранения которой отсутствуют.
С таким выводом и его обоснованностью судебная коллегия не может согласиться.
Так, оценивая выводы суда первой инстанции о существенном нарушении градостроительных норм в связи с отсутствием разрешения на строительство, судебная коллегия исходит из следующего.
В соответствии с ч.3 ст.48 ГрК РФ (в редакции Федерального закона от 31.12.2005 № 210-ФЗ) осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).
Однако такое положение не исключает необходимость получения от уполномоченных органов разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства, что предусмотрено ч.9 ст.51 ГрКРФ.
К случаям, когда выдача разрешения на строительство не требуется, указанным в ч.17 ст.51 ГрК РФ, возведение объектов индивидуального жилищного строительства не относится.
Вместе с тем в соответствии с пунктом 4 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 26 постановления № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В связи с изложенным при наличии законной возможности легализации объекта, предусмотренной Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», одно лишь отсутствие разрешения на строительство не может быть признано существенным нарушением градостроительных норм и правил, влекущим снос самовольной постройки.
Оценивая довод истца о нарушении вида разрешенного использования земельного участка по основанию возведения многоквартирного дома, судебная коллегия полагает его не доказанным, исходя из следующего.
Так, истец указывает, что территориальная зона земельного участка ответчика – ЖИ-1 (зона застройки малоэтажными домами в исторических районах). Кроме того, часть земельного участка ответчика расположена в зоне охраны объектов культурного наследия (зона регулирования застройки ЗРР 1-23), а часть – в зоне ОЗФ 1-26 (л.д.3).
В соответствии с ч.3 ст.17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (не только собственников, но и иных лиц).
Учитывая данные конституционные гарантии, судебная коллегия не может согласиться с доводами истца о том, что нарушение при строительстве спорного объекта вида разрешенного использования земельного участка и требований зоны регулирования застройки безусловно влечет правовые последствия в виде сноса возведенного строения.
Так, согласно подп.2 п.1 ст.7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе земли населенных пунктов.
Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п.2 ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1, 2 ст.37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Решением Думы г.Томска от 27.11.2007 № 687 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Томск» (далее – Правила), в которых градостроительный регламент определяется как устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков.
Из дела видно, что земельный участок ответчика расположен в зоне ЖИ-1 (зона застройки малоэтажными жилыми домами в исторических районах). Разрешенное использование – индивидуальные жилые дома с приусадебными участками.
В соответствии с Правилами территориальная зона ЖИ-1 предназначена для низкоплотной застройки индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками, допускается размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, преимущественно местного значения, иных объектов согласно градостроительным регламентам.
В то же время согласно постановлению Администрации Томской области от 14.06.2012 №226а «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории г.Томска, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон охраны» зоны ЗРР 1-23 и ЗРФ 1-12 представляют собой особо ценные, четко локализуемые фрагменты исторической планировки, которые относятся к градостроительным ансамблям и достопримечательным местам, максимально сохранившие характеристики традиционной пространственно-планировочной организации, застройка которых имеет наиболее высокую степень сохранности исторической и природной среды. Максимальное сохранение исторической (градостроительной) среды. Допускается капитальный ремонт и реконструкция объектов градостроительной среды или их замена в случае неудовлетворительного технического состояния без изменения их планировочных и высотных габаритов, а также новое компенсационное строительство при сохранении высотных параметров, исторических границ владений, линий застройки улиц и функционального содержания.
Зона ОЗФ 1-26 в соответствии с названным постановлением включает особо ценные, четко локализуемые фрагменты исторических территорий, застройка которых имеет высокую концентрацию историко-культурной ценности, в том числе культурного слоя (памятники археологии). Перед проведением любых хозяйственных работ проводится полное археологическое исследование территории. Запрещается новое строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и восстановление (регенерацию) историко-градостроительной среды объекта культурного наследия. Предусматривается сохранение исторического композиционно-пространственного типа застройки, сохранение исторически ценных градоформирующих объектов, их консервация и капитальный ремонт, восстановление утраченных элементов.
Таким образом, в зоне ОЗФ 1-26 запрещено новое строительство, а в зоне ЗРФ 1-12 разрешено новое компенсационное строительство при сохранении высотных параметров, исторических границ владений, линий застройки улиц и функционального содержания, капитальный ремонт и реконструкция.
Из заключения судебной экспертизы №2313, выполненной ООО «/__/», следует, что по адресу: /__/ расположен фундамент, выполненный из бетонных блоков. Определить тип, наименование и назначение объекта по окончании его строительства не представляется возможным, поскольку имеющийся фундамент подходит под строительство индивидуального жилого дома, многоквартирного жилого дома или нежилого здания.
При этом эксперт установил, что имеющийся объект в состоянии капитального ремонта не находится; определить, находится ли он в состоянии реконструкции, замены неудовлетворительного технического состояния без изменения его планировочных и высотных габаритов, компенсационного строительства при сохранении высотных параметров, исторических границ и владений, линий застройки улиц и функционального содержания, не представляется возможным, поскольку на момент исследования эксперт не может определить статус исследуемого объекта в дальнейшем (после окончания строительства). Вместе с тем, установив, что материал, используемый при строительстве фундамента новый, а объем котлована, в котором находится фундамент, соответствует его габаритам, т.е. выполнен именно для этого фундамента, эксперт сделал вывод о том, что на земельном участке возведен вновь строящийся объект (л.д.160).
Между тем, принимая во внимание, что в зоне ЗРФ 1-12, в которой расположен спорный земельный участок, разрешается новое компенсационное строительство при сохранении высотных параметров, исторических границ владений, линий застройки улиц и функционального содержания, возведенный ответчиком на спорном земельном участке объект недвижимости, о сносе которого просит истец, по мнению судебной коллегии, не нарушает требований территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, поскольку как следует из пояснений ответчика, им осуществляется компенсационное строительство находившегося там ранее индивидуального жилого дома.
Доказательств, бесспорно опровергающих данные пояснения, истец в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не представил.
Кроме того, принимая во внимание, что режимами использования земель и градостроительными регламентами в охранной зоне объектов культурного наследия, утвержденными постановлением Администрации Томской области от 14.06.2012 № 226а, в качестве требований и ограничений к дисгармоничным объектам предусмотрены не только их снос, но и реконструкция или нейтрализация объекта, приведение его в соответствие с градостроительным регламентом, при этом истцом невозможность устранения нарушения требований и ограничений к объектам капитального строительства в зоне ОЗФ1-26, ЗРФ 1-12 иными (кроме сноса строения) способами в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не доказана, судебная коллегия и в связи с указанным не может согласиться с решением суда.
При таких данных, учитывая изложенное, а также то, что доказательств угрозы жизни и здоровью граждан в результате эксплуатации спорного строения истцом не представлено, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем решение суда подлежит отмене с принятием нового – об отказе в удовлетворении иска муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г.Томска.
Руководствуясь п.2 ст.328, ст.329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г.Томска от 10 октября 2013 года отменить, принять новое решение.
В удовлетворении иска муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска к Механошину Д. А. о сносе самовольной постройки, расположенной на земельном участке по адресу: /__/, кадастровый номер /__/, отказать.
Председательствующий
Судьи:
