Судья Попова Е.В. | Дело № 33-3315/2017 |
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Екатеринбург | 27 февраля 2017 г. |
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе
председательствующего | Ольковой А.А. |
судей | Зайцевой В.А. |
Мехонцевой Е.М. |
при секретаре Мезенцевой Е.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акимова В.Г. к Пимановой Т,М., Тишкову В.С., обществу с ограниченной ответственностью «Звездный дар», Соловьеву А.А. об установлении сервитута, устранении препятствий в пользовании общим имуществом по апелляционным жалобам Акимова В.Г., Соловьева А.А., ООО «Звездный дар» на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 19.09.2016.
Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., объяснения Акимова В.Г. и его представителя Л.., объяснения и возражения представителя ООО «Звездный дар» К.., возражения ответчика Пимановой Т.М. и ее представителей В.., Возчикова М.В., представителя ответчика Тишкова В.С. – П., судебная коллегия
установила:
Акимов В.Г. на основании договора купли-продажи от 23.06.2015 является собственником нежилого помещения № № площадью 73,4 кв.м с кадастровым номером №, расположенного в здании литер Б, Б1 по ул. .... Согласно договору помещение не имеет отдельного входа с улицы и доступ в него возможен только через места общего пользования.
Ответчики Пиманова Т.М. и Тишков В.С. являются собственниками (2/5 и 3/5 доли, соответственно) помещений общей площадью 837, 9 кв.м с кадастровым номером № в здании литер Б, Б1 по ул. ...: №№ 37-49, 67, расположенных на 1-м этаже, и №№ 43а, 47-59, расположенных на 2-м этаже.
Ответчик ООО «Звездный дар» является собственником нежилых помещений общей площадью 2575,3 кв.м в здании литер А по ул. ...: подвал – помещения №№1-4, 23; 1-й этаж – помещения №№ 5-14, 16-23, 23а-57; 2-й этаж – помещения №№ 1-9, 11-15, 17-21, 31, 32, 44, 46, 66-70; 3-й этаж – помещения №№ 1,2.
Ответчик Соловьев А.А. является собственником подвальных нежилых помещений общей площадью 78,4 кв.м №№ 1-6, 9 с кадастровым номером №, расположенных в здании литер Б, Б1 по ул. .... Право собственности возникло на основании договора купли-продажи, заключенного с Акимовым В.Г. 20.07.2016.
Ссылаясь на отсутствие возможности доступа к своему помещению, а также на то, что ответчиками как собственниками смежных нежилых помещений незаконно была произведена реконструкция, в результате которой были ликвидированы имевшиеся дверные проемы в его помещение со стороны помещения № 51, принадлежащего ООО «Звездный дар» и помещений № 41 (бывшее помещение № 39) и 50, принадлежащих Пимановой Т.М. и Тишкову В.С., а кроме того последними была демонтирована лестница, ведущая из помещения истца через помещения ответчиков к выходу из здания, Акимов В.Г. обратился в суд с иском к ООО «Звездный дар», Тишковой Т.М. и Пиманову В.С. об установлении сервитута и устранений препятствий в пользовании принадлежащим ему имуществом. После неоднократных уточнений истец просил следующее.
В отношении ООО «Звездный дар» - устранить препятствия в пользовании имуществом путем проведения ремонтно-строительных работ по восстановлению дверного проема в капитальной стене между помещением истца и помещением № 52, принадлежащим ООО «Звездный дар», установить сервитут на принадлежащие ООО Звездный дар» нежилые помещения № 52, 18, 17, 23а, 20, 25, расположенные в здании литер А по ул. ...
В отношении ответчиков Тишковой Т.М. и Пиманова В.С. - обязать привести помещение с кадастровым номером № в прежнее состояние в соответствии с кадастровым паспортом от ( / / ) путем проведения ремонтно-строительных работ по восстановлению дверного проема между его помещением и помещением ответчиков № 41 (бывшее 39), демонтажа части перекрытия пола в помещении № 41 и восстановления лестничной клетки. Также истец просил обязать Тишкову Т.М. и Пиманова В.С. не чинить ему препятствия в пользовании своим помещением и лестничной клеткой (помещением № 39).
Ответчики Пиманова Т.М. и Тишков В.С. против удовлетворения требований истца возражали. Указали, что согласно экспертному заключению помещение истца по отношению к принадлежащим им помещениям является подвальным и восстановление лестничной клетки приведет к нарушению противопожарных норм, а также нарушению прав самого истца, поскольку количество людей, одновременно находящихся в подвальном помещении, ограничено. Полагали, что наиболее отвечающими балансу интересов сторон являются варианты 1 и 4 установления сервитута, определенные экспертом.
Ответчик ООО «Звездный дар» иск не признал, указав, что использует свои нежилые помещения под предприятие торговли продуктами питания, что исключает возможность нахождения в них третьих лиц. Перед продажей помещения истцу ООО «Рентинговая компания ФОРТ» должно было выделить данное помещение в качестве самостоятельного, обеспечив его доступом через свои помещения. Поскольку этого сделано не было, приобретение нежилого помещения, не имеющего отдельного входа, является предпринимательским риском Акимова В.Г. как индивидуального предпринимателя. Также, по мнению ответчика, продажа истцом принадлежащих ему подвальных помещений после установления экспертом возможности организации через них самостоятельного выхода свидетельствует о злоупотреблении истцом своими правами.
Ответчик Соловьев А.А., надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился. В отзыве указал, что возражает против предложенных экспертом 1 и 4 вариантов установления сервитута, предусматривающих проведение работ по устройству проемов в стенах, поскольку полагает, что стены являются общим имуществом всех собственников помещений в здании. Фактически согласен только на варианты, совпадающие с требованиями истца.
Решением суда иск удовлетворен частично. Суд установил право бессрочного ограниченного пользования Акимова В.Г. на принадлежащее ООО «Звездный дар» нежилое помещение № 51 площадью около 7 кв.м для обеспечения доступа в помещение № 50 литер Б, Б1 с кадастровым номером № путем пробивки дверного проема в кирпичной стене из смежного помещения № 51 литер А, устройства глухой перегородки для обеспечения изолированного прохода шириной, 1,2 м, пробивки дверного проема на лестничную клетку № 50 литер А. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с указанным решением, Акимов В.Г., ООО «Звездный дар», Соловьев А.А., обратились с апелляционными жалобами.
Акимов В.Г. в своей жалобе указывает на необоснованность отказа суда в удовлетворении требований к Пимановой Т.М. и Тишкову В.С., полагает, что суду представлено достаточно доказательств, свидетельствующих о незаконности произведенной ими реконструкции по демонтажу проема и лестницы, установлению пола. Полагает не имеющим правового значения факт проведения реконструкции иными лицами. Настаивает на том, что ответчиками заблокирован единственный эвакуационный выход из его помещения. Не согласен истец и с выбранным судом вариантом сервитута, поскольку полагает его неисполнимым ввиду необходимости получения разрешения на реконструкцию, получения согласия всех собственников помещений на такую реконструкцию и уменьшение объема общего имущества, отсутствия у истца возможности получить такое разрешение в компетентных органах в связи отсутствием права собственности на реконструируемые помещения. Не согласен истец с произведенной судом оценкой доказательств. Помимо этого полагает, что ему необоснованно было отказано в истребовании регистрационных документов в отношении помещений Пимановой Т.М. и Тишкова В.С., назначении экспертизы по определению соответствия произведенной ими реконструкции строительным нормам и допросе специалистов по данному вопросу.
ООО «Звездный дар» в апелляционной жалобе полагает, что судом необоснованно не были приняты во внимание факт кадастрового учета помещения истца только в 2014 г. и продажа им подвальных помещений Соловьеву А.А. сразу после установления экспертизой возможности оборудования прохода через них. Также считает необоснованным отсутствие в решении выводов, за счет кого должна производиться необходимая для сервитута реконструкция, а также о стоимости сервитута.
Соловьев А.А. в своей жалобе поддерживает позицию, изложенную ранее суду первой инстанции.
В заседании суда апелляционной инстанции Акимов В.Г. и его представитель доводы жалобы поддержали. Заявили ходатайство о проведении повторной экспертизы, поскольку полагают, что выводы эксперта являются неполными и необъективным.
Представитель ООО «Звездный дар» доводы жалобы поддержала.
Ответчик Пиманова Т.М. и ее представители, представитель Тишкова В.С. против удовлетворения жалоб возражали.
Иные лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьями 274, 277 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Как установлено судом и следует из материалов дела, здания литер А и Б, Б1 являются смежными, имеют переменную этажность и разные отметки уровня пола первых этажей. Помещение истца находится на одной высотной отметке с помещениями ООО «Звездный дар» и является подвальным по отношению к помещениям Пимановой Т.М. и Тишкова В.С.
Из технических планов следует, что изначально помещение истца состояло из нескольких подсобных помещений для сотрудников (гардероб, туалеты и т.п.) и имело выход в помещение № 39 (сейчас № 41), являвшееся лестничной клеткой, связывавшей его с помещениями Пимановой Т.М. и Тишкова В.С. В дальнейшем на технических планах 2012 г. появился проход из помещения истца в помещение № 52, принадлежащее ООО «Звездный дар». Экспертизой установлено, что на момент рассмотрения дела оба прохода ликвидированы. Кроме того, ликвидирована лестничная клетка с установлением вместо нее деревянной перегородки между помещениями истца и ответчиков, которая для истца является потолком, а для ответчиков – полом. В результате реконструкции помещение № 39 (лестничная клетка) было переименовано в помещение № 41.
Также из имеющихся в материалах дела технических планов и правоустанавливающих документов сторон следует, что вопреки указанию в договоре купли-продажи, на основании которого истец приобрел нежилое помещение, на наличие доступа к нему через места общего пользования, последнее никогда не имело выхода в помещения общего пользования. Как минимум с 2004 г. помещения, в которые когда-либо имелся выход, находятся в частной собственности ООО «Звездный дар» и Пиманова В.С. с Тишковой Т.М. (в том числе лестничная клетка).
Судебной строительно-технической экспертизой установлено, что имеется четыре варианта организации прохода из помещения истца в смежные помещения.
По первому варианту доступ возможен путем организации прохода через помещения № 50 и 51, принадлежащее ООО «Звездный дар», путем пробивки дверного проема в помещении № 51, установки в нем глухой перегородки для организации для истца изолированного прохода шириной 1,2 м и общей площадью 7 кв.м и далее пробивки дверного проема из помещения № 51 в помещение № 50 для выхода на лестничную клетку.
По второму варианту доступ возможен путем пробивки дверного проема в помещении № 52, принадлежащем ООО Звездный дар», и организации прохода по путям эвакуации ООО «Звездный дар» через помещения 25 ( общий коридор), 50 (лестничная клетка), 49 (тамбур).
По третьему варианту доступ возможен путем демонтажа деревянного перекрытия над лестницей, ведущей из помещения истца в помещения Пимановой Т.М. и Тишкова В.С., и восстановления проема.
Четвертый вариант предусматривает пробивку дверного проема из помещения истца в смежное подвальное помещение № 5, принадлежащее также Акимову В.Г., и устройство лестницы (перепад высот 1,29 м).
При этом, как указал эксперт, допустимыми из них являются первый и четвертый, поскольку второй вариант приведет к необходимости ликвидации кассы из помещения № 52, принадлежащего ООО «Звездный дар», нарушению требований СанПиН 2.3.5.021-94, а также возникновению сложностей с охраной товаров при возможном доступе в помещения разгрузки и хранения товара посторонних лиц. Третий вариант приведет к нарушению ответчиками Пимановой Т.М. Тишковым В.С. требований технического регламента о пожарной безопасности, поскольку помещение истца для помещений ответчиков является подвальным и имеет ограничения по количеству находящихся в нем лиц, а также особые требования к выходу, который должен сразу вести на улицу, исключая попадание в другие помещения.
Как установил суд, после проведения экспертизы 28.06.2016, истец 20.07.2016 продал Соловьеву А.А. принадлежавшие ему подвальные помещения, в том числе помещение № 5, через который возможен проход по четвертому варианту установления сервитута, после чего просил привлечь Соловьева А.А. в качестве ответчика, при этом никаких требований к нему не заявляя.
В ходе допроса в судебном заседании эксперт Я.. указал, что четвертый вариант при наличии технической возможности также не может быть физически реализован из-за сильного перепада высот (1,29 м).
Исходя из установленных обстоятельств, оценив все представленные по делу доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к правильному выводу, что для соблюдения баланса интересов всех сторон наименее обременительным и предпочтительным является первый из предложенных экспертом вариантов установления сервитута.
Соглашаясь с таким выводом, судебная коллегия отмечает, что в резолютивной части решения отсутствует указание, за счет кого должны быть произведены соответствующие работы по обеспечению установления сервитута. Поскольку установление сервитута осуществляется в интересах истца, коллегия приходит к выводу, что производство необходимых для этого работ должно осуществляться за его счет.
Соответственно, решение в части установления сервитута подлежит изменению с указанием на возложение расходов по производству необходимых работ на Акимова В.Г.
Доводы истца о несогласии с таким вариантом установления сервитута коллегией отклоняются.
Отсутствие у истца права собственности на реконструируемые помещения, принадлежащие ООО «Звездный дар», не свидетельствует о неисполнимости решения, которым закреплена лишь обязанность истца оплатить соответствующие работы по реконструкции. Поскольку пробивка дверного проема в помещение истца предполагает реконструкцию помещений истца и ООО «Звездный дар», проект такой реконструкции может быть составлен совместно. Судебной коллегии не представлено доказательств, свидетельствующих о невозможности проведения предложенной экспертом реконструкции.
Из апелляционной жалобы истца следует, что не смотря просьбу отменить решение в полном объеме, фактически все доводы истца направлены на оспаривание выводов суда относительно отсутствия оснований для удовлетворения требований к Пимановой Т.М. и Тишкову В.С., как в части признания реконструкции незаконной, так и в части требований не препятствовать истцу в пользовании лестничной клеткой (помещением № 39).
Указанные доводы судебная коллегия также отклоняет, поскольку имевшаяся до реконструкции лестничная клетка (помещение № 39) согласно свидетельствам о государственной регистрации до ее демонтажа принадлежала ответчикам на праве собственности, в силу чего истец при отсутствии сервитута не может требовать устранения препятствий в пользовании ею. Так как истец не просил установить сервитут на данное имущество, признание реконструкции помещения № 39 незаконной не может привести к восстановлению его прав по пользованию данным имуществом. Таким образом, исходя из выбранного истцом способа защиты, его требования о признании реконструкции незаконной могли быть удовлетворены лишь при доказанности того факта, что произведенная ответчиками реконструкция своего помещения затрагивает его права как собственника смежного помещения. Истец не ссылался на негативное влияние произведенной ответчиками реконструкции на несущую способность стен его помещения, не представлял каких-либо доводов и доказательств, свидетельствующих о нарушении его прав произведенной реконструкцией, кроме тех, которые связаны с отсутствием доступа в помещение ответчиков. В силу этого коллегия приходит к выводу о том, что решение суда об отказе в признании реконструкции незаконной является правильным по существу. Исходя из выбранного истцом способа защиты, суд обоснованно отказал в проведении экспертизы на предмет соответствия произведенной ответчиками реконструкции требованиям строительных норм и правил, а также в запросе регистрационных документов и допросе специалистов по данному предмету.
Доводы Соловьева А.А. о том, что выбранный судом способ установления сервитута затрагивает права остальных собственников помещений на общее имущество, являются несостоятельными. Из материалов дела видно, что кирпичная стена, в которой необходимо организовать проем, является смежной с помещением ООО «Звездный дар», не находится в общем пользовании, доступа к ней не имеется ни у кого, кроме истца, фактически данная стена соединяет два здания литер А и литер Б, Б1. Организация прохода осуществлена взамен существовавшего ранее прохода из помещения истца в помещение № 52, принадлежавшее ООО «Звездный дар». Соответственно, полагать нарушенными какие-либо права собственников помещений здания литер Б, Б1 не имеется.
Доводы ООО «Звездный дар» о злоупотреблении истцом своими правами путем продажи подвальных помещений Соловьеву А.А., судебной коллегией отклоняются, поскольку это обстоятельство не является причиной, по которой судом был отвергнут четвертый вариант установления сервитута, предусматривающий использование подвальных помещений.
Доводы о необходимости установления платы за сервитут не могут служить основанием к отмене решения, поскольку отсутствие в решении соответствующих выводов не препятствует ООО «Звездный дар» заявить самостоятельные исковые требования.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы отказать. Решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 19.09.2016 в части установления сервитута изменить.
Установить в целях обеспечения доступа Акимова В.Г. к своему нежилому помещению № 50 с кадастровым номером №, расположенному в здании литер Б, Б1 по ул. ... право ограниченного пользования (сервитут) на принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью «Звездный дар» и расположенные по ул. ... в здании литер А нежилые помещения:
1) № 51 (сервитут площадью 7 кв.м путем пробивки дверного проема в кирпичной стене между помещениями 51 литер А и 3 50 литер Б, Б1 и устройства изолированного прохода шириной 1,2 м путем установки глухой перегородки);
2) № 50 (путем пробивки дверного проема между помещениями 51 и 50 литер А).
Возложить расходы по производству указанных работ на Акимова В.Г.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы Акимова В.Г., ООО «Звездный дар» - без удовлетворения.
Председательствующий Олькова А.А.
Судьи Зайцева В.А.
Мехонцева Е.М.
