Судья Иванова О.А. Дело № 2-4214/2020 УИД 66RS0005-01-2020-003029-25 | Дело № 33-976/2021 (33-19035/2020) |
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Екатеринбург | 21.01.2021 |
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Киселевой С.Н.,
судей Торжевской М.О.,
Орловой А.И.
при помощнике судьи Узяркиной А.Э., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску ( / / )1 к ( / / )2 о взыскании денежных средств по договору найма жилого помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда
по встречному иску ( / / )2 к ( / / )1 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, пени
по апелляционной жалобе истца ( / / )1 на решение Ленинского районного суда г.Екатеринбурга от 08.10.2020.
Заслушав доклад судьи Киселевой С.Н., объяснения представителя истца – ( / / )6 (доверенность № 1 от 10.03.2020 сроком на 2 года), поддержавшей доводы жалобы; ответчика, возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
( / / )1 обратилась с исковыми требованиями к ( / / )2 о взыскании денежных средств по договору найма жилого помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда. В обосновании иска указала, что 21.08.2018 между сторонами был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора, ежемесячный платеж за наем составляет 38000 рублей, обеспечительный платеж (депозит) составил 38000 рублей. Истец при подписании договора уплатила ответчику 76000 рублей (ежемесячный платеж и депозит). Так как переданное в наем помещение не соответствовало санитарным нормам и пожарным правилам, оказалось с существенными скрытыми недостатками в виде неисправности входной и балконной двери, стороны расторгли договор в этот же день. Однако, ответчик удерживает денежные средства истца. Просит взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 76000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 8939,91 рублей, компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 35000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 2748 рублей.
Не согласившись с такими требования, ( / / )2 обратилась со встречными исковыми требованиями о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, пени. В обосновании встречного иска указала, что 21.08.2018 между сторонами заключен договор найма жилого помещения, согласно условиям которого истец обязалась выплачивать ежемесячный платеж за наем в размере 38000 рублей, а также коммунальные платежи. 23.08.2018 ( / / )1 уведомила ( / / )2 о своем желании расторгнуть договор в одностороннем порядке при этом не указала мотивы расторжения. Полагает, что договор фактически расторгнут 23.11.2018 с учетом положений статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации. Учитывая изложенное, просит взыскать с ( / / )1 в пользу ( / / )2 задолженность по договору найма в размере 34435,19 рублей, пени в размере 15000 рублей по день фактического исполнения обязательства, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3388,70 рублей.
Решением Ленинского районного суда г.Екатеринбурга от 08.10.2020 исковые требования ( / / )1 к ( / / )2 о взыскании денежных средств по договору найма жилого помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования удовлетворены частично. Взыскана с ( / / )1 в пользу ( / / )2 задолженность по договору найма жилого помещения от 21.08.2018 в размере 5213,35 рублей, пени в размере 3915,18 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 400 рублей. Взысканы с ( / / )1 в пользу ( / / )2 пени по договору найма жилого помещения от 21.08.2018 по ставке 0,1 процентов в день, начисленные на сумму фактического остатка просроченного основного долга с 09.10.2020 по дату их фактического погашения.
Не согласившись с таким решением, истец ( / / )1 принесла на него апелляционную жалобу, ссылаясь на неправомерность удержания ( / / )2 обеспечительного платежа (депозита), поскольку обосновывающие удержание обстоятельства не установлены, доказательства не представлены. Указывает, что не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или изменения его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной, так как изменение условий обязательства установлено императивной нормой. Также обращает внимание на нарушение ответчиком своих обязательств, поскольку помещение, переданное в наем, не соответствовало санитарным нормам и пожарным правилам (неисправность входной и балконной дверей), в связи с чем оснований для удержания депозитного платежа не имеется. Считает, что факт возврата ключей ( / / )2 представляет собой факт возврата помещения наймодателю и подтверждает прекращение договора 23.08.2018. Ссылается на злоупотребление ответчиком своими правами, так как договором для наймодателя установлена возможность одностороннего расторжения договора с уведомлением за 3 дня, в то время как наниматель помещения такого права не имеет. Указывает, что в решении суда допущены неустранимые противоречия, так как удержание обеспечительного платежа (депозита) влечет за собой отказ в удовлетворении иных финансовых требований ответчика, в том числе и коммунальных платежей, согласно п. 3.3 договора от 21.08.2018.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась истец ( / / )1, уполномочила на представление своих интересов ( / / )6, извещена почтовым отправлением от 16.12.2020. Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения дела своевременно размещена на официальном сайте Свердловского областного суда.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.
Выслушав объяснения сторон и их представителей, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Установлено судом, подтверждено материалами дела, что 21.08.2018 между сторонами заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 11 месяцев (л.д.13-14 оборот). Согласно условиям п. 2.1 договора, ( / / )1 обязалась своевременно осуществлять платежи за коммунальные услуги, электроэнергию, пользование междугородней и международной телефонной связью, услуги Интернет в установленном порядке, передавать документы, подтверждающие такую оплату, в срок не позднее последнего дня каждого календарного месяца или предавать наймодателю денежные средства, достаточные для осуществления такой оплаты в этот же срок.
Согласно п. 2.4 договора, любая из сторон имеет право отказаться от настоящего договора в одностороннем порядке до окончания срока его действия путем уведомления об этом другой стороны за тридцать дней до момента такого отказа, при этом в случае отказа нанимателя ранее, чем по истечении 11 месяцев с момента заключения настоящего договора, страховой депозит, установленный п. 3.3 договора, ему не возвращается.
Согласно п. 3.2 договора, установлена уплата в виде ежемесячного платежа за наем не позднее 21 числа текущего месяца в размере 38000 рублей.
Согласно п. 3.3 договора, обеспечительный платеж (депозит) составил 38000 рублей, за счет которого могут быть исполнены любые финансовые обязательства нанимателя, связанные нарушением им своих обязательство по договору. Наймодатель имеет право удержать страховой депозит на случай досрочного расторжения настоящего договора по инициативе нанимателя.
Факт оплаты ( / / )1 76000 рублей в счет оплаты за наем и обеспечительного платежа сторонами не оспаривается.
Согласно акту сдачи-приемки от 21.08.2018 ( / / )7 передала, а ( / / )1 приняла жилое помещение во временное пользование. Акт содержит перечисление имущества и оборудования, находящегося в квартире (л.д.15). Никаких недостатков имущества в акте приема-передачи не указано.
Согласно претензии от 21.08.2018, содержащей подпись ( / / )7 и не содержащей дату вручения претензии, ( / / )1 ссылается на передачу помещения со скрытыми существенными недостатками, уведомляет об отказе от исполнения договора и его расторжении, просит в срок до 23.08.2018 вернуть оплату в сумме 76000 руб. (л.д.15 оборот – 16). Указанная претензия, вопреки доводам истца не подтверждает факт ее получения ответчиком 21 либо 23 августа 2018 г.
Стороны составили расписку, также без даты, согласно которой ( / / )2 получила о ( / / )1 ключи от квартиры (л.д.20).
Согласно объяснениям сторон, расписка составлена 23.08.2018.
При этом суд обоснованно критически отнесся к тексту, написанному неизвестным лицом на обороте расписки и указывающему, что договор расторгнут по инициативе нанимателя ( / / )1 в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению.
30.08.2018 ( / / )1 направила в адрес ( / / )7 по почте претензию, содержащую отказ от найма жилого помещения в связи с выявленными существенными недостатками, которые препятствуют пользованию помещением, а также о расторжении договора и возврате ей 76000 руб. (л.д.16 оборот – 18).
Согласно пункту 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно пункту 1 статьи 676 Гражданского кодекса Российской Федерации наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
В соответствии с абзацами 1, 3 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации
В соответствии со статьей 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
В силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Пунктом 2.4 договора предусмотрено право любой из сторон на отказ от договора в одностороннем порядке до окончания срока его действия путем уведомления об этом другой стороны за тридцать дней с момента такого отказа.
В этой связи суд первой инстанции, разрешая спор, правильно определил, что датой расторжения указанного краткосрочного договора найма жилого помещения следует считать 23.09.2018, то есть спустя 30 дней после 23.08.2018, когда стороны составили расписку о передаче ключей. Факт написания расписки именно <дата> никем не оспаривался.
При этом доказательств того, что переданное истцу жилое помещение является непригодным для проживания, имеет скрытые недостатки, которые не могли быть обнаружены при подписании акта приема-передачи имущества, не представлено.
Стороны произвели осмотр жилого помещения, ответчик при истце открывала входную дверь и закрывала ее. Сторона ответчика также оспаривает, что в день написания расписки ( / / )1 уведомила ее о наличии недостатков, препятствующих в пользовании имуществом, расписка таких данных не содержит. Претензия была направлена только 30.08.2018.
Доводы истца о том, что в соответствии с пунктом 2.1.11 договора возврат ключей подтверждает факт прекращения договора именно 23.08.2018 по соглашению сторон, несостоятельны.
В соответствии с пунктом 2.1.11 договора найма жилого помещения, наниматель обязан вернуть квартиру, комплект ключей от нее и находящееся в ней имущество и оборудование наймодателя в состоянии, в котором они находились на момент передачи с учетом нормального износа, в срок не позднее дня прекращения настоящего договора.
Указанный пункт договора регламентирует обязанности нанимателя после прекращения договора, однако не регулирует порядок расторжения договора, который определен в пункте 2.4.
Доводы апелляционной жалобы о злоупотреблении ответчиком своими правами, так как договором установлена для наймодателя возможность одностороннего расторжения договора с уведомлением за 3 дня, в то время как наниматель помещения такого права не имеет, не являются предметом рассмотрения настоящего дела. Кроме того, указанный истцом пункт предоставляет такое право наймодателю при нарушении нанимателем обязанностей, установленных договором. Законодателем дано право нанимателю также требовать досрочного расторжения договора при определенных обстоятельствах (в том числе при наличии недостатков в переданном имуществе), однако истец не представила доказательств того, что квартира передана ей в ненадлежащем состоянии.
Доводы жалобы о том, что в решении суда допущены неустранимые противоречия, так как удержание обеспечительного платежа (депозита) влечет за собой отказ в удовлетворении иных финансовых требований ответчика, в том числе и коммунальных платежей, согласно п. 3.3 договора от 21.08.2018, несостоятельны.
Настоящим договором обеспечительный платеж (депозит) установлен как плата за односторонний отказ от исполнения договора до окончания срока его действия (п. 2.4), то есть является санкцией за действия нанимателя, влекущие неблагоприятные последствия для наймодателя. Обязанность нанимателя по оплате коммунальных платежей установлена отдельно от платежа за наем жилого помещения (п.2.1.2), обеспечительный платеж (страховой депозит) в этом случае мог покрыть расходы на коммунальные платежи в случае, если бы договор не был расторгнут досрочно, о чем прямо указано в пункте 3.3 договора.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно взысканы с ( / / )1 расходы на коммунальные платежи и отказано во взыскании страхового депозита.
Все доводы жалобы были предметом проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, указанные доводы выводов суда не опровергают, признаются судебной коллегией несостоятельными, а потому основаниями для отмены решения суда не являются.
Учитывая изложенное, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г.Екатеринбурга от 08.10.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ( / / )1 – без удовлетворения.
Председательствующий: С.Н.Киселева
Судьи: М.О.Торжевская
А.И.Орлова
