КОПИЯ
УИД 89RS0013-01-2021-000453-77
Апел. дело № 33-370/2022
Судья Балан А.С.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
25 февраля 2022 года город Салехард
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Кравцовой Е.А.,
судей коллегии Рощупкиной И.А., Старовойтова Р.В.,
с участием прокурора Давыдовой Л.А.,
при ведении протокола помощником судьи Зыряновой Ж.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца по первоначальному и ответчика по встречному искам Кутузова Дмитрия Игоревича на решение Губкинского районного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 октября 2021 года по иску Кутузова Дмитрия Игоревича к Администрации города Губкинский о признании отказа в предоставлении жилого помещения взамен аварийного незаконным, возложении обязанности предоставить равноценное благоустроенное жилое помещение взамен изымаемого, и встречному иску Администрации города Губкинский к Кутузову Дмитрию Игоревичу об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права собственности за муниципальным образованием, выселении, которым постановлено:
Исковые требования Кутузова Дмитрия Игоревича оставить без удовлетворения.
Удовлетворить встречные исковые требования Администрации муниципального образования город Губкинский в части.
Изъять жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, у собственника Кутузова Дмитрия Игоревича путем его выкупа, установив выкупную стоимость в размере 1 935 526 рублей.
Прекратить право собственности Кутузова Дмитрия Игоревича на жилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, после выплаты ему возмещения за жилое помещение.
Признать право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, за муниципальным образованием городской округ город Губкинский.
Выселить Кутузова Дмитрия Игоревича из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения в течение пятнадцати дней с момента регистрации права собственности на жилое помещение за муниципальным образованием город Губкинский.
Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Рощупкиной И.А., судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа
УСТАНОВИЛА:
Истец Кутузов Д.И. обратился в суд с иском к Администрации города Губкинский, с учетом уточнения исковых требований, просил признать отказ в предоставлении жилого помещения взамен аварийного незаконным, возложить на ответчика обязанность предоставить равноценное благоустроенное жилое помещение взамен изымаемого.
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником комнаты в общежитии, расположенном по адресу: <адрес>. Постановлением Администрации города Губкинский №1669 от 19 октября 2020 года принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположен дом, а также о сносе многоквартирного дома в связи с признанием его аварийным. 05 ноября 2020 года в адрес истца направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения и земельного участка, а также выкопировка из отчета об определении рыночной стоимости изымаемого имущества, согласно которому выкупная стоимость определена в размере 1 100 000 рублей в соответствии с договором купли-продажи. Акцентировал внимание на несогласии с определением стоимости в указанном размере, поскольку приобрел спорное жилое помещение в апреле 2019 года, тогда как положения части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ были введены в действие в декабре 2019 года и в данной связи к нему применяться не могут. Поскольку дом включен в адресную программу по переселению граждан, утвержденную Постановлением Правительства ЯНАО № 112-П от 11 февраля 2020 года «Об утверждении комплексной программы по переселению граждан из аварийного жилищного зонда и жилищного фонда, планируемого к признанию аварийным, на территории Ямало-Ненецкого автономного округа на 2018-2025 годы», ссылаясь на положения п. 3 ст. 2, ст. 16 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» полагал о наличии у него права на получение другого жилого помещения взамен изымаемого. Также обращал внимание на тот факт, что представленным Администрацией города Губкинский отчетом об оценке не установлена стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, что противоречит нормам жилищного законодательства. Просил с учетом уточнения исковых требований признать отказ Администрации в предоставлении иного жилого помещения взамен аварийного и подлежащего сносу, выраженный в письме № 89-172-01-108/423 от 04 февраля 2021 года - незаконным; возложить на Администрацию г. Губкинский обязанность заключить с истцом соглашение о предоставлении взамен изымаемого другого равноценного, благоустроенного жилого помещения с учетом мер дополнительной поддержки согласно ч. 2, 6 ст. 28-3 Закона № 36-3AO «О порядке обеспечения жильем граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе».
Не согласившись с исковыми требованиями, ответчик Администрация города Губкинский обратился к Кутузову Д.И. со встречными исковыми требованиями об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности, признании права собственности за муниципальным образованием и выселении.
В обоснование встречных требований указал, что постановлением Администрации города Губкинский от 25 января 2018 года № 154 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. В целях сноса аварийного жилого дома постановлением Администрации города Губкинский от 19 октября 2020 года № 1669 постановлено изъять земельный участок с кадастровым номером № площадью 11640 м.кв. и расположенные на нем объекты недвижимого имущества: жилые помещения согласно приведенному перечню в постановлении, в том числе и имущество, принадлежащее Кутузову Д.И. в виде комнаты № и земельного участка, пропорционально размеру общей площади комнаты - 20,6 кв.м.. 01 декабря 2020 года Кутузову Д.И. вручено уведомление № 01-1-07/1041, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд путем выкупа, документы, поименованные в ч. 4 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ и касающиеся указанного жилого дома, в том числе - выкопировка из отчета об оценке возмещения за изымаемое недвижимое имущество. Ссылаясь на положения ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, согласно которым граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение лишь в размере, не превышающем стоимости приобретения ими такого жилого помещения, и учитывая, что Кутузов Д.И. приобрел спорное жилое помещение 05 апреля 2019 года, то есть, уже после признания его аварийным, полагал необходимым установить выкупную стоимость в размере цены приобретения спорного помещения - 1 100 000 рублей. Поскольку ответчик с выкупом жилого помещения не согласен, выражает желание произвести обмен аварийного жилья на другое жилое помещение и с момента получения уведомления ответчиком прошло более 3 месяцев, и сторонами соглашение об изъятии до настоящего времени не подписано, истец просил изъять у Кутузова Д.И. путем выкупа на условиях, предусмотренных проектом соглашения о выкупе, принадлежащее ему жилое помещение; прекратить право собственности Кутузова Д.И. на жилое помещение после выплаты ему возмещения за жилое помещение; признать право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, за муниципальным образованием городской округ город Губкинский и выселить Кутузова Д.И. из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения в течение пятнадцати дней с момента регистрации права собственности на жилое помещение за муниципальным образованием город Губкинский.
Протокольным определением Губкинского районного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12 мая 2021 года встречные исковые требования приняты к производству (л.д. 117, том 1).
Истец по первоначальному и ответчик по встречному искам Кутузов Д.И. и его представитель Кононова Я.А., действующая на основании доверенности, на удовлетворении первоначальных исковых требований настаивали по изложенным в иске и дополнениях к нему основаниям. Встречные исковые требования просили оставить без удовлетворения ввиду их необоснованности.
Представитель ответчика по первоначальному и истца по встречному искам Администрации города Губкинский Оленичева И.И., действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении встречных исковых требований по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснила, что ссылки ответчика на включение дома в Комплексную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и жилищного фонда, планируемого к признанию аварийным, на территории ЯНАО на 2019 - 2025 годы несостоятельны, поскольку Комплексная программа не тождественна Региональной адресной программе по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории ЯНАО в 2019 - 2025 гг., утвержденной постановлением Правительства ЯНАО от 05 апреля 2020 во исполнение Федерального закона от 21 июля 2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В региональную адресную программу включались дома, признанные аварийными по состоянию на 01 января 2017 года, в настоящее время данная программа завершила свое действие, обязательства по ней исполнены, все дома расселены. Таким образом, у Администрации отсутствует обязанность по обеспечению истца другим жилым помещением взамен признанного аварийным. Выразила согласие с заключением судебной экспертизы по определению выкупной стоимости спорного жилого помещения, за исключением убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, указав, что убытки могут быть возмещены только после представления подтверждающих факт их несения документов, а компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не подлежит выплате, поскольку первая приватизация в спорном жилом доме состоялась в 2010 году. Требования первоначального иска просила оставить без удовлетворения.
Участвующий в деле прокурор Атутов С.А. полагал первоначальные исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку жилой дом включен в программу по переселению после 2017 года, что является препятствием для возложения на орган местного самоуправления обязанности по предоставлению другого жилого помещения взамен аварийного. Считал необходимым удовлетворить исковые требования Администрации города Губкинский, определив сумму возмещения исходя из заключения судебной экспертизы.
Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе и дополнениях к ней истец по первоначальному и ответчик по встречному искам Кутузов Д.И., ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, просит удовлетворить первоначальные исковые требования, оставив встречные требования без удовлетворения. В обоснование своей позиции выражает несогласие с позицией суда относительно не включения дома, в котором расположена принадлежащая истцу комната, в региональную адресную программу, утверждая о действии на территории округа двух адресных программ, одна из которых для домов, признанных аварийными до 01 января 2017 года, а вторая, куда входит и дом Кутузова Д.И., для домов, признанных аварийными после указанной даты. По мнению заявителя жалобы, суд отказал истцу в удовлетворении его требований, поскольку не ознакомился с «Комплексной адресной программой» и не выяснил, что именно в рамках данной программы всем жильцам домов признанных аварийными после 2017 года производится предоставление новых квартир. Кроме того, истец полагает, что имеет право на установленные ч. 2, 6 ст. 28-3 Закона № 36-ЗAO «О порядке обеспечения жильем граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе» меры дополнительной поддержки. Также истец не согласен с исключением судом из выкупной стоимости рассчитанной судебным экспертом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку, исходя из сведений технического паспорта, уже по состоянию на 2007 год износ дома был равен 60%. Таким образом, учитывая, что на момент приватизации спорного жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у собственника убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент, и обязанность по его проведению сохраняется у муниципального образования до его проведения, то изъятие комнаты для муниципальных нужд преобразовывает право требования проведения ремонта в право требования денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в определенном на дату оценки изымаемого имущества размере. Несмотря на то, что судом первой инстанции произведено взыскание убытков, которые собственник несет при переезде и регистрации прав на новую недвижимость, в полном объеме согласно заключению судебной экспертизы, заявитель жалобы немотивированно полагает об исключении судом из размера выкупной стоимости рассчитанных экспертом убытков и выражает в данной связи несогласие с решением суда и в этой части.
Возражения относительно доводов апелляционной жалобы не поступили.
В письменных пояснениях на судебный запрос представитель ответчика по первоначальному и истца по встречному искам Администрации г. Губкинского Оленичева И.И., действующая на основании доверенности, выражает несогласие с доводами собственника о наличии оснований для включения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную стоимость, поскольку на дату первой приватизации 31 мая 2010 года жилого помещения в доме капитальный ремонт по объективным причинам не требовался и Кутузов Д.И., приобретший право собственности на изымаемое ранее приватизированное жилое помещение после признания дома аварийным и подлежащим сносу на основании договора купли-продажи, не относится к субъектам, имеющим право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт при изъятии, и Администрация г. Губкинского по отношению к последнему не является наймодателем, обязанным выполнять работы по капитальному ремонту в соответствии с договором социального найма (т.2 л.д.115-116).
В суде апелляционной инстанции в заключении старший прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Ямало-Ненецкого автономного округа Давыдова Л.А. полагала решение суда первой инстанции подлежащим изменению в части установленного размера выкупного возмещения с определением такового в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы в редакции произведенного по указанию судебной коллегии экспертом расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату приватизации изымаемого жилого помещения.
Стороны, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, информация о слушании по настоящему делу также размещена на официальном сайте суда Ямало-Ненецкого автономного округа. В связи с чем, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц на основании статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений и письменных пояснений, заслушав заключение прокурора, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов апелляционных жалобы и представления, возражений на них.
Поскольку решение суда первой инстанции в части изъятия у Кутузова Д.И. комнаты <адрес> с учетом долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, прекращения права собственности последнего на нее с последующим признанием права муниципальной собственности и выселении после фактической выплаты определенного судом возмещения не обжалуется, то в силу диспозитивности гражданского процесса проверке в апелляционном порядке не подлежит.
Как усматривается из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 05 апреля 2019 года Кутузов Д.И. является собственником комнаты № в общежитии, общей площадью 20,5 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, которая приобретена за 1 100 000 рублей (т.1 л.д.17-19).
На основании заключения межведомственной комиссии от 27 декабря 2017 года №47 постановлением Администрации г. Губкинского №154 от 25 января 2018 года многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (т.1 л.д.69).
11 июня 2020 года в соответствии с положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией г. Губкинского в адрес Кутузова Д.И. направлено требование о необходимости в срок до 01 сентября 2020 года снести собственными силами и за счет собственных средств жилой дом, собственником комнаты в котором он является, и о принятии органом местного самоуправления в случае невыполнения данного требования в установленный срок решения об изъятии земельного участка под домом №21 в микрорайоне 2 г. Губкинского и принадлежащего истцу по первоначальному и ответчику по встречному искам в указанном доме жилого помещения для муниципальных нужд (т.1 л.д. 70).
26 августа 2020 года Кутузов Д.И. письменно отказался от сноса дома, предоставив данное право Администрации г. Губкинского для последующего решения вопроса о возмещении стоимости изымаемого жилого помещения и выразив согласие на предоставление другого жилого помещения по договору мены (т.1 л.д.71, 27).
Постановлением Администрации г. Губкинского № 1669 от 19 октября 2020 года у собственников изъяты для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1640 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений, и расположенные в данном доме принадлежащие гражданам на праве собственности жилые помещения, в том числе и принадлежащая Кутузову Д.И. комната № с кадастровым №, площадью 20,5 кв.м. (т.1 л.д.72-73).
05 ноября 2020 года Кутузову Д.И. направлено уведомление об изъятии земельного участка с приложением копий постановления Администрации г. Губкинского от 19 октября 2020 года № 1669 «Об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования город Губкинский земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества в связи с признанием многоквартирного дома <адрес> аварийным и подлежащим сносу», выкопировки из отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и проекта соглашения о возмещении за подлежащее сносу жилое помещение с установлением выкупной стоимости принадлежащего последнему на праве собственности жилого помещения (комнаты) в размере 1 100 000 рублей, определенном на основании договора купли-продажи от 05 апреля 2019 года с учетом положений части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не допускающих превышение размера компенсации за изымаемое жилое помещение договорной стоимости его приобретения после признания дома аварийным (т.1 л.д.74-76).
Данное уведомление об изъятии земельного участка с приложенным к нему проектом соглашения о возмещении за подлежащее сносу жилое помещение согласно почтовому извещению получено собственником лично 01 декабря 2020 года (т.1 л.д.77).
Получив указанный проект соглашения, Кутузов Д.И. 12 января 2021 года направил в Администрацию г. Губкинского протокол разногласий, в котором указал о несоответствии предложенной ему компенсации изымаемого жилого помещения его рыночной стоимости и необходимости ее установления без применения положений части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не имеющим обратной силы и не подлежащим в данной связи применению, а также просил в новой редакции соглашения рассмотреть вопрос предоставления взамен аварийной комнаты другого благоустроенного капитального жилья с возможным учетом положений Закона Ямало-Ненецкого автономного округа №36-ЗАО «О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе» о дополнительных мерах поддержки (т.1 л.д.79).
Письмом за исходящим №89-172-01-108/413 от 04 февраля 2021 года Администрация города Губкинского отказала внести изменения в ранее направленный Кутузову Д.И. проект соглашения о возмещении за жилое помещение и предоставить равноценное благоустроенное жилое помещение взамен изымаемого, указав на возможность обеспечения жилищных прав последнего при изъятии после 28 декабря 2019 года принадлежащих ему объектов недвижимости лишь путем выплаты выкупного возмещения в размере, определенном в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ и с учетом требований части 8.2 статьи 32 указанного Кодекса (т.1 л.д.23-25).
Исходя из содержащихся в выданной ООО «Расчетно-кассовый центр» справке №977 от 30 марта 2021 года сведений, в спорном жилом помещении числится зарегистрированным по месту жительства собственник Кутузов Д.И. (т.1 л.д.82).
Согласно занесенных в протокол судебного заседания от 04 июня 2021 года пояснений собственника, Кутузов Д.И. в Администрации г. Губкинского на учете малоимущих граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, не состоит (т.1 л.д.132).
Многоквартирный дом <адрес> не состоит в перечне многоквартирных домов, признанных аварийными до 01 января 2017 года, утвержденном постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 05 апреля 2019 года №346-П «Об утверждении региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа в 2019-2025 годах».
Не заключение соглашения о выкупной стоимости изымаемого жилого помещения и волеизъявление собственника на получение другого благоустроенного жилого помещения взамен изымаемого явились основанием для обращения сторон в суд с настоящими исковыми требованиями.
В целях установления юридически значимых по делу обстоятельств о размере выкупной стоимости изымаемого жилого помещения по ходатайству собственника Кутузова Д.И. по делу назначалась судебная оценочная экспертизы с поручением ее производства экспертам общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (т.1 л.д.158-159).
Порядок изъятия земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, а также принадлежащего Кутузову Д.И. жилого помещения для муниципальных нужд сторонами не оспаривается.
Разрешая заявленный спор и установив, что право собственности на спорное жилое помещение у Кутузова Д.И. возникло до введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ и Федеральный закон от 27 декабря 2019 года № 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" (далее Федеральный закон от 27 декабря 2019 года № 473-ФЗ) не содержит положений о распространении нового правового регулирования (части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ) на отношения, возникшие из заключенных до его вступления 28 декабря 2019 года в силу договоров, суд первой инстанции, исходя из толкования норм статьи 6 Жилищного кодекса РФ, статьи 3 Федерального закона от 27 декабря 2019 года № 473-ФЗ и содержащихся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснений, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для установления выкупной стоимости принадлежащей последнему на праве собственности комнаты в определенном на основании договора купли-продажи от 05 апреля 2019 года размере 1 100 000 рублей с учетом части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не допускающей превышение размера компенсации за изымаемое жилое помещение договорной стоимости его приобретения после признания дома аварийным, поскольку данные положения не имеют обратной силы и не могут в данной связи применяться к настоящему жилищному спору.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска о признании незаконным отказа Администрации г. Губкинского в предоставлении жилого помещения взамен аварийного и возложении обязанности по предоставлению равноценного благоустроенного жилого помещения взамен изымаемой комнаты, суд первой инстанции, руководствуясь положениями пунктов 8-10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, статьи 28-3 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 мая 2005 года №36-ЗАО «О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе» и изложенными в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснениями, исходил из отсутствия у Кутузова права выбора на такой способ обеспечения его жилищных прав собственника как предоставление жилого помещения ввиду не включения многоквартирного дома №21 во 2 микрорайоне г. Губкинского в утвержденный постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 05 апреля 2019 года №346-П «Об утверждении региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа в 2019-2025 годах» (далее - Региональная адресная программа) перечень многоквартирных домов, признанных аварийными до 01 января 2017 года.
Отклоняя доводы Кутузова Д.И. о возникновении у него права на получение взамен изымаемой комнаты равноценного жилого помещения в связи с включением дома в Комплексную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и жилищного фонда, планируемого к признанию аварийным, на территории Ямало-Ненецкого автономного округа на 2019 - 2025 годы, утвержденную постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 11 февраля 2020 года №112-П (далее - Комплексная программа), в соответствии с установленными ч. 2, 6 ст. 28-3 Закона № 36-ЗAO «О порядке обеспечения жильем граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе» мерами дополнительной поддержки, суд первой инстанции указал, что Комплексная программа не тождественна Региональной адресной программе по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа в 2019 - 2024 годы, утвержденной постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 05 апреля 2019 года во исполнение Федерального закона от 21 июля 2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
Поскольку исходя из преамбулы Комплексной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и жилищного фонда, планируемого к признанию аварийным, на территории Ямало-Ненецкого автономного округа на 2019 - 2025 годы, она разработана на основании Жилищного кодекса Российской Федерации и Закона Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 мая 2005 года №36-ЗАО «О порядке обеспечения жильем граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе», а Кутузов Д.И. не состоит на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, суд первой инстанции не усмотрел оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям сторон предусмотренных частью 3 статьи 28 - 3 Закона №36-ЗАО «О порядке обеспечения жильем граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе» мер дополнительной поддержки и возложения в данной связи на Администрацию г. Губкинского обязанности по предоставлению собственнику в связи с изъятием другого благоустроенного жилого помещения.
Данные выводы суда первой инстанции судебная коллегия признает правильным, соответствующим установленным по делу обстоятельствам и не противоречащим положениям закона, регулирующим спорные правоотношения.
Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к данным выводам, а также правовое обоснование и фактические обстоятельства подробно приведены в оспариваемом судебном акте, и оснований не согласиться с которыми у судебной коллегии не имеется.
Соглашаясь с выводом суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска, судебная коллегия исходит из следующего.
По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу положений части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Согласно части 10 данной статьи признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1- 3, 5 - 9 данной статьи.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства» настоящий Федеральный закон в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.
Согласно пункту 3 статьи 2 указанного Федерального закона под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. В случае, если действие такой программы начинается после 01 января 2019 года, она утверждается на период до 01 сентября 2025 года
В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 16 названного Закона, в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда включаются только те многоквартирные дома, которые признаны до 01 января 2017 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации в установленном порядке.
Таким образом, в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть, путем выкупа изымаемого жилого помещения.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда российской Федерации 29 апреля 2014 года, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.
Постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 05 апреля 2019 года №346-П утверждена региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа в 2019 - 2024 годах.
Вместе с тем, признанный аварийным и подлежащим сносу постановлением Администрации г. Губкинского №154 от 25 января 2018 года многоквартирный <адрес>, в котором расположена принадлежащая Кутузову Д.И. на праве собственности изымаемая комната №, не включен в данную региональную адресную программу и соглашение о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого сторонами спора не достигнуто.
При установленных обстоятельствах, вопреки доводам жалобы, у Кутузова Д.И. отсутствует право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав (предоставление другого жилого помещения либо выкуп) и последний вправе претендовать в связи с изъятием жилого помещения лишь на получение за него выкупной стоимости.
Вопреки позиции Администрации г. Губкинского, принимая во внимание принцип прямого действия норм жилищного права во времени и отсутствие в Федеральном законе от 27 декабря 2019 года № 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" оговорки о его обратной силе, право на получение ответчиком по встречному иску возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, без учета ограничений, установленных частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, Кутузов Д.И. как собственник жилого помещения вправе был рассчитывать на защиту своих прав с учетом действующего на момент приобретения квартиры законодательства.
Частично удовлетворяя требования Администрации г. Губкинского с учетом положений ст.32 Жилищного кодекса РФ, постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» и исходя из баланса интересов, как органа местного самоуправления, так и собственника изымаемых объектов недвижимости, при определении размера денежной компенсации за изымаемое жилое помещение, подлежащей выплате Кутузову Д.И., суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для изъятия у последнего спорной комнаты №, долей в праве общей долевой собственности, пропорциональных размеру общей площади жилого помещения 20,5 кв.м., на земельный участок и общедомовое имущество в жилом доме, и прекращения на них права собственности с последующим признанием на данные объекты недвижимости права муниципальной собственности после выплаты выкупного возмещения в размере 1 935 526 рулей, определенном экспертом ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» Разгоняевой Т.В. в экспертном заключением от 28 августа 2021 года, исключив из него размер определенной последней на дату оценки компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 217 364 рублей.
При этом, суд первой инстанции указал об отсутствии сомнений в достоверности экспертного заключения, составленного экспертом ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» Разгоняевой Т.В., имеющей соответствующие профессиональное образование и квалификацию, а также предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Исключая из выкупной стоимости изымаемого объекта компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, подтвержденную заключением эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» Разгоняевой Т.В., суд первой инстанции исходил из недоказанности собственником изымаемого жилого помещения на день приватизации комнаты обстоятельств нуждаемости жилого дома 1990 года постройки с учетом его технического состояния в проведении капитального ремонта и наличия у Администрации г. Губкинского в силу требований статей 8 и 307 Гражданского кодекса РФ обязанности по проведению такового.
В то же время, вопреки доводам жалобы, что судом первой инстанции в определенную на основании заключения судебной экспертизы выкупную стоимость в размере 1 935 526 рулей полностью включены рассчитанные экспертом убытки, которые собственник в связи с изъятием понесет на временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переезд, поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него и оформление права собственности на другое жилое помещение в общей их сумме 98 927 рублей.
Вывод суда первой инстанции о необходимости установления выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение на основании заключения судебной экспертизы, составленного экспертом ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» в соответствии с требованиями части 7 ст.32 ЖК РФ и не оспоренного сторонами, судебная коллегия признает правильным.
Вместе с тем, судебная коллегия находит обоснованными доводы жалобы о необходимости включения в выкупную цену размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт изымаемой комнаты и ошибочности вывода суда первой инстанции в указанной части по следующим основаниям.
В силу требований части 7 ст.32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
В силу статьи 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с данным Законом.
Согласно положениям ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ, ст. 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
В соответствии с ранее действовавшими нормами Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья), которым являлась администрация города, лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (статья 141 ЖК РСФСР).
С 1 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.
При этом, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении от 01 марта 2012 года № 389-О-О, определяя в Законе Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации" основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16).
Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (Определения от 19 октября 2010 года № 1334-О-О и от 14 июля 2011 года № 886-О-О).
Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.
На основании положений ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Исходя из вышеизложенного правового регулирования, применительно к рассматриваемому делу, юридически значимыми и подлежащими доказыванию в их совокупности обстоятельствами при разрешении вопроса о включении суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения являются: установление лица, являвшегося наймодателем жилых помещений; нуждаемость относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; установление факта неисполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, повлекшего ухудшение его технического состояния (потерю эксплуатационных, механических и других качеств), а также способствующего в дальнейшем утрате стоимости конструктивного элемента и здания в целом, и как следствие снижению его надежности.
В соответствии с пунктом 2 Приказа Минстроя России от 04 августа 2014 года № 427/пр "Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме" при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р) и ВСН 53-86(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденные приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года №312 (далее по тексту ВСН 58-88(р)).
Пунктом 2.2 ВСН 58-88 (р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.
Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (пункт 5.1 ВСН 58-88 (р)).
На основании пункта 5.5 ВСН 58-88(р) под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Перечень работ, проводимых при капитальном ремонте, определен в Постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Приложением № 3 к Положению "Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (Р)" установлен минимальный срок эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть тот период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для неопределенного круга лиц и по истечении которого требует капитального ремонта.
Вместе с тем, судебной коллегией по делу установлено, что изымаемая у Кутузова Д.И. в рамках заявленного спора комната до ее приобретения последним была приватизирована Полищуком В.Л. на основании заключенного с администрацией г. Губкинского договора №4729 от 06 июня 2012 года (т.1 л.д.115,т.2 л.д.147-148).
В то время как, первая приватизация жилого помещения в многоквартирном доме <адрес> согласно акту приватизации муниципального жилищного фонда по данному муниципальному образованию состоялась 31 мая 2010 года (т.1 л.д.115).
По данным технического паспорта на общежитие по адресу: <адрес>, физический износ здания по состоянию на 12 декабря 2007 года составлял 60% (т.1 л.д.111-114).
Исходя из выданной обособленным подразделением ГУП ЯНАО «Окружной центр технической инвентаризации» в г. Тарко-Сале справки за исходящим № 50 от 16 марта 2021 года, по учетным данным архивного дела актуальный на дату приватизации изымаемого жилого помещения физический износ дома <адрес> по состоянию на 10 августа 2012 года составлял 73% (т.1 л.д.20).
Согласно представленным по запросу судебной коллегии и приобщенным к материалам дела судом апелляционной инстанции на основании ст.327.1 ГПК РФ в целях восполнения доказательственной базы в качестве дополнительных доказательств составленному ООО «ФОРВАРД» заключению по результатам обследования технического состояния строительных конструкций здания от 23 декабря 2015 года, договору №5758 бесплатной передачи в собственность граждан жилого помещения от 06 июня 2012 года, заключению межведомственной комиссии №47 от 27 декабря 2017 года, техническому паспорту на жилое помещение (комнату <адрес>) по состоянию на 01 февраля 2012 года (т.2 л.д.118-153, 166-167) изымаемая у Кутузова Д.И. комната на дату ее приватизации находилась в муниципальной собственности и расположена в возведенном в 1990 году многоквартирном доме коридорного типа.
Из указанных дополнительных доказательств следует, что спорный многоквартирный двухэтажный дом коридорного типа, имел на дату последней инвентаризации 12 декабря 2007 года физический износ - 65%, имеет фундамент - железобетонные сваи; наружные несущие стены деревянные сборно-щитовые с фенольным утеплителем; перегородки - дощатые, толщиной 80 мм.; цокольное перекрытие - несущие балки, выполнены из металлической трубы 150 мм. и деревянного бруса 200х150 мм., «черный пол» выполнен из сплошного шпунтового настила толщиной 40 мм.; междуэтажное и чердачное перекрытия состоят из несущих деревянных балок, выполненных из бруса 200х100 мм. и подшитых к ним шпунтовых досок переменной ширины, толщиной 30-40 мм.; крышу - металлический профлист по деревянным стропилам; кровельное покрытие - лаускатное: деревянные висячие стропила выполнены из бруса сечением 150х70 мм с шагом 1300, установленные на составные прогоны, выполненные из бруса сечением 140х70 мм; фронтоны чердачного помещения - выполнены из шпунтовой доски толщиной 10 мм.; кровлю - металлический профилированный лист толщиной 0,8 мм, уложенный по сплошной обрешетке из досок толщиной 20 мм, с гидроизоляцией из рубероида; систему водоотведения - неорганизованный наружный водоотвод; освещение - комбинированное; теплоснабжение - центральное отопление; заполнение оконных проемов - оконное стекло в двойном деревянном переплете, стеклопакет из ПВХ профилей; внутренняя отделка - стены и потолок обшиты фанерой, окраска, обои; наружная отделка - окраска; полы-дощатые по лагам, лист ДСП, линолиум.
Проверяя нуждаемость дома в капитальном ремонте на дату первой приватизации жилого помещения по дому (31 мая 2010 года), суд апелляционной инстанции руководствуется предусмотренной в приложении № 3 к Положению ВСН 58-88 (р) минимальной продолжительностью эффективной эксплуатации элементов жилого дома до капитального ремонта, которая составляет: для фундамента из железобетонных свай - 60 лет, для стен и перегородок- 30 лет, для перекрытий деревянных -30 лет, для кровли - 30 лет, для полов с линолеумным покрытием - 10 лет, для проемов -40 лет, для отделочных работ -5-10 лет, для чердачных перекрытий из деревянных балок -20 лет, оконных проемов -40, для внутренней отделки - 5 лет, для внутренних санитарно-технических и электрических устройств - 40 лет, для деревянных лестниц - 20 лет.
Таким образом, с учетом года возведения многоквартирного дома <адрес> (1990 год), физического износа - 65 % на дату последней инвентаризации 12 декабря 2007 года и актуального на дату приватизации изымаемой комнаты физического износа - 73% по состоянию на 10 августа 2012 года, указанных в приложении № 3 к Положению ВСН 58-88 (р) параметров для определения минимальной продолжительности эксплуатации элементов здания до капитального ремонта, судебная коллегия, вопреки позиции суда первой инстанции и Администрации г. Губкинского, приходит к выводу о наличии нуждаемости многоквартирного дома как на момент первой по дому приватизации 31 мая 2010 года, так и приватизации 06 июня 2012 года изымаемой у Кутузова Д.И. комнаты в капитальном ремонте и возникновении в данной связи у наймодателя обязанности по проведению капитального ремонта на момент приватизации.
Поскольку в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ Администрацией г. Губкинского доказательств исполнения обязанностей по проведению когда-либо капитального ремонта спорного жилого дома либо отсутствия нуждаемости в проведении такого ремонта на момент приватизации квартир в доме, не представлено, то обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации жилых помещений, занимаемых в этом доме, сохраняется до исполнения обязательства.
Учитывая, что указанный дом находился в муниципальной собственности, эксплуатировался с 1990 года до первой приватизации 20 лет и обязанность по капитальному ремонту дома возникла у администрации до приватизации изымаемого жилого помещения в связи истечением минимальной продолжительности эффективной эксплуатации некоторых элементов жилого дома до капитального ремонта, судебная коллегия не усматривает оснований для освобождения Администрации г. Губкинского от таких работ и возложения обязанности по капитальному ремонту на собственников квартир в порядке ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Более того, с приватизацией первой комнаты в доме, право муниципальной собственности на другие жилые помещения, равно как и на общедомовое имущество, не прекращается и обязанность произвести капитальный ремонт за прежним собственником сохраняется.
Следовательно, вывод суда первой инстанции об установлении выкупной стоимости жилого помещения без компенсации за непроизведенный капитальный ремонт нельзя признать законным, а установленную выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение достоверной.
В связи с тем, что стороны в досудебном порядке не пришли к согласию о размере выкупной стоимости и размер возмещения за изымаемое жилое помещение должен быть установлен в соответствии с его рыночной стоимостью без применения к рассматриваемым правоотношениям положений ч.8.2 ст.32 ЖК РФ, а представленный Администрацией г. Губкинского составленный ООО «Оценочная компания Балицкой С.Н.» отчет №201019/9 от 21 октября 2020 года является не актуальным в силу ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» судом первой инстанции в целях установления юридически значимых по делу обстоятельств назначалась судебная оценочная экспертиза (т.1 л.д.158-159).
Согласно составленному экспертом ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» Разгоняевой Т.В. заключению судебной экспертизы от 28 августа 2021 года общая величина выкупного возмещения изымаемого жилого помещения, в том числе стоимость комнаты - 1 836 599 рублей с учетом доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество в жилом доме (122 594 рубля) и доли на земельный участок с кадастровым №, площадью 1640 кв.м. (225 237 рублей); убытки, которые собственник в связи с изъятием понесет на временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переезд, поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформление права собственности на другое жилое помещение в общей их сумме 98 927 рублей и компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 217 364 рубля, по состоянию на дату оценки составляет 2 152 890 рублей (т.1 л.д.163-247, 246).
Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома <адрес> экспертом определен в сумме 217 364 рублей за период с 1992 года по 2021 год, как минимально установленный период времени, в течение которого капитальный ремонт не проводился (л.71 заключения эксперта от 28 августа 2021 года, т.1 л.д.243).
В то время как, статья 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
В целях уточнения содержащихся в заключении судебной экспертизы выводов эксперта в части определения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт судебной коллегией на основании п. 2 ст. 57 ГПК РФ были истребованы у эксперта Разгоняевой Т.В. и приобщены после предварительного ознакомления сторон к материалам дела на основании ст.327.1 ГПК РФ в качестве дополнительных доказательств уточняющие развернутые расчеты сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, площадью 20,5 квадратных метра, в отдельности на дату первой приватизации в доме - 31 мая 2010 года и на дату приватизации спорной квартиры - 06 июня 2012 года (т.2 л.д.89, 154-156).
На основании произведенного экспертом по запросу судебной коллегии в соответствии с требованиями закона и с приведением алгоритма расчета сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт изымаемого у Кутузова Д.И. жилого помещения на дату приватизации комнаты 06 июня 2021 года составляет 148 624 рубля (т.2 л.д.154-156).
В данной связи, выкупная стоимость изымаемого у Кутузова Д.И. жилого помещения составляет 2 084 150 рублей и включает в себя определенные на дату оценки стоимость комнаты - 1 836 599 рублей (с учетом доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество в жилом доме и доли на земельный участок) и убытки, которые собственник понесет в связи с изъятием в общей их сумме 98 927 рублей, а также рассчитанную на дату приватизации 06 июня 2012 года компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 148 624 рублей.
Указанное экспертное заключение подготовлено экспертом Разгоняевой Т.В., имеющей соответствующее профессиональное образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», ответственность эксперта застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена дипломами о профессиональной переподготовке, свидетельством о повышении квалификации и квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности. Эксперт предупрежден судом апелляционной инстанции об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В этой связи профессиональный уровень эксперта не даёт оснований сомневаться в его компетентности.
Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости изымаемого у собственника для муниципальных нужд объекта недвижимости применительно к требованиям части 7 ст.32 ЖК РФ, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов; размер возмещения определен с учетом анализа местоположения объектов недвижимого имущества, стоимости жилого помещения в сравнении с объектами - аналогами на рынке недвижимости, прав собственника на долю в общем имуществе и в праве собственности на земельный участок, убытков, которые понесет собственник в связи с изъятием жилого помещения, и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт; экономических характеристик региона и города, в котором расположен объект экспертизы.
Исходя из действующего стандарта доказывания, оснований сомневаться в обоснованности данного отчёта у судебной коллегии не имеется.
Таким образом, при отсутствии сомнений в правильности и обоснованности заключения эксперта Разгоняевой Т.В. судебная коллегия, руководствуясь указанными выше правовыми положениями и позицией, а также учитывая установленные по делу обстоятельства, полагает необходимым установить выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение в размере 2084 150 рублей, определенном в соответствии с требованиями части 7 ст.32 ЖК РФ на основании заключения судебной экспертизы в редакции представленного по запросу суда апелляционной инстанции уточненного расчета в части компенсации за непроизведенный капитальный ремонт изымаемой комнаты на дату ее приватизации 06 июня 2012 года.
Довод Администрации г. Губкинского о сохранении обязанности по производству капитального ремонта за бывшим наймодателем лишь перед нанимателями по договору социального найма, каковым Кутузов Д.И., приобретший квартиру на основании договора купли - продажи после признания дома аварийным не являлся, судебная коллегия признает основанным на неправильном применении приведенных норм материального права, тогда как невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может являться основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Иные доводы апелляционной жалобы не заслуживают внимания судебной коллегии, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отвергнуты им по мотивам, приведённым в оспариваемом решении.
При указанных обстоятельствах, оспариваемое решение суда как постановленное с существенным нарушением норм материального права и при неправильном определении имеющих для дела обстоятельств подлежит изменению в части установленного размера выкупного возмещения с определением такового за изымаемое у Кутузова Д.И. жилое помещение, с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе на земельный участок с кадастровым номером №), а также убытков, которые собственник понесет в связи с изъятием, и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в размере 2 084 150 рублей.
В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения, поскольку судом первой инстанции требования процессуального закона выполнены, имеющие значение для рассмотрения заявленного спора обстоятельства и характер спорных правоотношений определены правильно, подлежащий применению к спорным правоотношениям закон определён и применён без каких-либо нарушений.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Губкинского районного суда Ямало - Ненецкого автономного округа от 21 октября 2021 года в части установленного размера выкупного возмещения изменить, изложив абзац третий резолютивной части в следующей редакции:
«Изъять жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 20,5 квадратных метра, у собственника Кутузова Дмитрия Игоревича путем его выкупа, установив выкупную стоимость с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе на земельный участок с кадастровым номером №), а также убытков, которые собственник понесет в связи с изъятием и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в размере 2 084 150 рублей».
В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы в течение трех месяцев со дня вынесения.
Судья /подпись/ И.А. Рощупкина
