Судья Омельченко В. В. дело № 33-540/2013
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ город Ставрополь 29 января 2013 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Задорневой Н. П.,
судей Турлаева В. Н., Киселева Г. В.,
при секретаре судебного заседания Фатневой Т. Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе полномочного представителя истца и ответчика по встречному иску – МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» Гончаровой А. Г.
на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 07 ноября 2012 года
по исковому заявлению Муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» к Куманиной Н. Г., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Куманиной Ю. А., и Куманину С. А. о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, выселении без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета; встречному иску Куманиной Н. Г.., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Куманиной Ю. А., к Куманину С. А., администрации г. Пятигорска, Муниципальному учреждению «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, признании права на бесплатную приватизацию жилого помещения и признании права общей долевой собственности на жилое помещение в порядке бесплатной приватизации,
заслушав доклад судьи Турлаева В. Н.,
установила:
Муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» обратилось в суд с иском к Куманиной Н. Г., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Куманиной Ю. А., и Куманину С. А. о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения – квартиры № … по ул. … г. Пятигорска, выселении без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета, мотивируя тем, что указанную квартиру ответчики занимают на основании заключенного с ООО «ЖКК» договора коммерческого найма № … от 01.01.2010 года. С момента передачи жилых помещений по ул. … г. Пятигорска в муниципальную собственность за ответчиками сохраняется право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма от 01.01.2010 года, а наймодателем по данному договору в соответствии со ст. 675 ГК РФ является МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска». Постановлениями администрации г. Пятигорска № … от 20.09.2010 года и № … от 11.03.2011 года жилые помещения по ул. … г. Пятигорска отнесены к категории жилых помещений коммерческого использования. По состоянию на август 2012 года за нанимателем квартиры № … по ул. … г. Пятигорска образовалась задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в размере … рублей, то есть, существенно нарушены условия договора коммерческого найма жилого помещения, что в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ и п. 2 ст. 687 ГК РФ является основанием для его расторжения в одностороннем порядке. В связи с изложенным, МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» просило суд расторгнуть заключенный с Куманиной Н. Г. договор коммерческого найма № … от 01.01.2010 года жилого помещения – квартиры № … по ул. … г. Пятигорска, выселить Куманину Н. Г., Куманину Ю. А., Куманина С. А. из указанной квартиры без предоставления другого жилого помещения.
Не согласившись с заявленными требованиями, Куманина Н. Г., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери Куманиной Ю. А., подала встречный иск к Куманину С. А., администрации г. Пятигорска, Муниципальному учреждению «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска», в котором просила признать за ней и ее несовершеннолетней дочерью Куманиной Ю. А. право пользования квартирой № … по ул. … г. Пятигорска на условиях договора социального найма, признать за ними право на бесплатную приватизацию жилого помещения и признать за ними право общей долевой собственности на указанное жилое помещение в порядке бесплатной приватизации в равных долях – по 1/2 доли за каждой. Свои требования Куманина Н. Г. мотивировала тем, что она вместе со своими детьми Куманиной Ю. А., … года рождения, и Куманиным С. А., … года рождения, с 01.10.2004 года на законных основаниях в соответствии с выданным разрешением ООО «ЖКК» вселилась в квартиру № … (ранее квартира № …) общежития по ул. … г. Пятигорска на условиях договора социального найма, где они проживают в настоящее время. Несмотря на то, что в письменном виде договоры найма жилого помещения не заключались, с момента вселения в указанную квартиру оплату коммунальных услуг она производила регулярно как наниматель по городским тарифам, что дает ей основание считать свое проживание в общежитии на условиях договора социального найма. По состоянию на октябрь 2012 года задолженности по уплате коммунальных платежей у нее не имеется. Указала, что в 2005-2010 годах ООО «ЖКК», ссылаясь на необходимость передачи жилья в муниципальную собственность, заключило с нанимателями срочные договоры коммерческого найма на предложенных ООО «ЖКК» условиях, которые по существу являлись ничтожными, так как общество не владело жилыми помещениями общежития на праве собственности, праве оперативного управления или праве хозяйственного ведения. Ежегодное перезаключение договора под названием «договор коммерческого найма жилого помещения», рассматривался ею как право пользования жилым помещением на тех же условиях социального найма, как и при вселении в общежитие. 01.01.2010 года между ней и ООО «ЖКК» г. Пятигорска вновь был заключен договор коммерческого найма спорной квартиры, который 14.07.2010 года был расторгнут по инициативе директора ООО «ЖКК». Куманина Н. Г. полагала, что продолжает использовать спорную квартиру по договору социального найма, соответственно имеет право на ее бесплатную приватизацию. Иным жилым помещением на условиях социального найма или праве собственности ни она, ни ее дети не располагали и не располагает в настоящее время, ранее участия в приватизации жилья не принимали. Сослалась на то, что передача общежития, жилые помещения в котором относятся к государственному жилищному фонду, в муниципальную собственность не влечет изменения субъективного права каждого конкретного гражданина, фактически занимающего на правах нанимателя жилое помещение в государственном жилищном фонде. Считает, что при передаче общежития в собственность муниципального образования оно теряет свой статус, и это делает возможным заключение договора социального найма и реализацию права на приватизацию. На момент вселения в жилое помещение им было известно, что жилой дом по ул. … г. Пятигорска является общежитием, а жилые помещения в нем относятся к государственному жилищному фонду и являются государственной собственностью, так как указанное общежитие по данным БТИ было возведено в 1964 году и находилось на балансе государственной организации - треста «Кавмикурортстрой», то есть за государственные средства и задолго до приватизации предприятия, а не за счет прибыли и средств АО «Кавминкурортстрой-М», ООО «ЖКК» и других коммерческих организаций, которым общежитие передавалось в пользование. Полагает, что имущество подлежало передаче в муниципальную собственность в ходе приватизации предприятия, однако, несмотря на то, что такие действия, вопреки требованиям нормативных актов в этой области, не осуществлялись, она с дочерью вправе реализовать свое право на приватизацию занимаемого жилого помещения. Ничтожный договор коммерческого найма не влечет никаких правовых последствий, а потому его условия не могли являться обременением получаемого в муниципальную собственность жилья и основанием включения спорной квартиры в перечень используемого на условиях коммерческого найма жилья в постановлениях администрации г. Пятигорска № … от 20.09.2010 года и № … от 11.03.2011 года.
Обжалуемым решением Пятигорского городского суда от 07 ноября 2012 года оставлены без удовлетворения исковые требования Муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» и удовлетворен встречный иск Куманиной Н. Г.
Суд признал за Куманиной Н. Г. и несовершеннолетней Куманиной Ю. А.: право пользования жилым помещением – квартирой № … по ул. … г. Пятигорска на условиях договора социального найма; право на бесплатную приватизацию указанной квартиры и право общей долевой собственности на занимаемое жилое помещение в порядке бесплатной приватизации в равных долях – по 1/2 доли за каждой.
Судом указано, что данное решение является основанием для регистрации за Куманиной Н. Г. и Куманиной Ю. А. права на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
В апелляционной жалобе полномочный представитель истца и ответчика по встречному иску – Муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» Гончарова А. Г. просит решение суда отменить как незаконное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование своих доводов сослалась на необоснованность вывода суда о том, что действия ООО «ЖКК» по коммерческому использованию переданного ему в пользование государственного жилищного фонда свидетельствует о распоряжении данным имуществом в нарушение условий договора № … от 17.12.1993 года и положений п. 1 ст. 131, ст. 216 ГК РФ, закона о государственной регистрации, так как право оперативного управления и хозяйственного ведения относится к вещным правам и подлежит государственной регистрации, доказательств которой суду не представлено. При вынесении решения суд не учел, что из представленных документов, а именно договора от 17.12.1993 года, распоряжения Правительства СК от 17.03.2010 года № 82-рп, акта приема передачи имущества от 25.05.2010 года, следует, что государственное имущество находилось у ООО «ЖКК», а ранее у АО «Кавминкурортстрой-М» не на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, а на праве безвозмездного пользования. Данное обстоятельство не может ставиться судом под сомнение. В силу п. 3.2. договора от 17.12.1993 года, пользователь государственного имущества обязался осуществлять все необходимые меры, связанные с эксплуатацией, содержанием и рациональным использованием имущества, закрепленного на праве пользования. Затраты, связанные с эксплуатацией и содержанием имущества, возлагаются на пользователя. С данной целью ООО «ЖКК», а ранее АО «Кавминкурортстрой-М», сдавало в коммерческий найм для покрытия затрат по эксплуатации и содержанию государственного имущества, пустующие жилые помещения, в числе которых была и занимаемая Куманиной Н. Г. и членами ее семьи спорная квартира. Не согласна с утверждением суда о том, что администрацией г. Пятигорска необоснованно принято решение об определении использования спорной квартиры на условиях коммерческого найма. Ссылаясь на положения ст. 675 ГК РФ, указывает, что жилые помещения в доме № … по ул. … в г. Пятигорске в рамках разграничения полномочий между органами государственной власти и органами местного самоуправления переданы из государственной собственности Ставропольского края в собственность муниципального образования города-курорта Пятигорска, эти жилые помещения обременены договорами коммерческого найма и использовались ООО «ЖКК» как жилищный фонд коммерческого использования. Соответственно, с момента передачи жилых помещений по ул. … г. Пятигорска в муниципальную собственность за Куманиной Н. Г. сохранилось право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма от 01.01.2010 года, а наймодателем по данному договору является МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска». Постановлением администрации г. Пятигорска № … от 20.09.2010 года, а впоследствии постановлением администрации г. Пятигорска № … от 11.03.2011 года, принятые в муниципальную собственность жилые помещения отнесены к категории «жилых помещений коммерческого использования». Условия заключенного договора Куманиной Н. Г. не оспаривались, она была согласна с требованиями, прописанными в заключенном договоре. Доказательств признания договора коммерческого найма на жилое помещение ничтожным суду представлено не было. Суд не принял во внимание, что в соответствии с положениями ст. ст. 684, 678 ГК РФ, п. 4.5 договора коммерческого найма, а также в соответствии с расчетом ОАО «Управление жилым фондом» от 01.08.2012 года за Куманиной Н. Г. по состоянию на 01.08.2012 года образовалась задолженность в размере … рублей, что подтверждает факт неоднократного неисполнения Куманиной Н. Г. обязательств по внесению платы за жилое помещение.
Возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав представителя МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» и администрации г. Пятигорска Прибыткова М. С., поддержавшего доводы жалобы и просившего об их удовлетворении, заключение прокурора Ледовской Н. В., полагавшей состоявшееся по делу решение правильным и не подлежащим отмене, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения.
Судом первой инстанции правильно установлено, что общежитие по ул. … г. Пятигорска возведено в 1964 году, находилось на балансе государственного предприятия - треста «Кавминкурортстрой», было закреплено за ним на праве оперативного управления и являлось объектом государственной собственности.
Согласно Уставу строительно-монтажного треста «Кавминкурортстрой», утвержденному 11.02.1988 года начальником Главставропольстроя, трест организован в соответствии с приказом Главставропольстроя № 112 от 04.05.1987 года, является государственным и осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом СССР «О государственном предприятии», имеет в своем составе производственное объединение и структурные единицы, в том числе, согласно перечню, являющемуся приложением к Уставу, Жилищно-коммунальную контору, созданную на основании приказа Минпромстроя СССР № 135 от 07.06.1968 года.
Исходя из положений ст. 94 ГК РСФСР, действовавшей на тот период, государственное имущество, закрепленное за государственными организациями, состоит в оперативном управлении этих организаций, осуществляющих в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения имуществом, которые являются вторичными и производны от права собственности государства.
Распоряжением исполкома г. Пятигорска № 10-1 от 29.03.1991 года на основании решения, принятого учредительной конференцией треста «Кавминкурортстрой» от 21.03.1991 года о создании проектно-строительно-монтажного объединения «Кавминкурортстрой», строительно-монтажный трест «Кавминкурортстрой» был ликвидирован с переходом правопреемства к ПСМО «Кавминкурортстрой», учредителем которого согласно перечню (приложение № 1 к протоколу конференции) являлось, в том числе, и арендное предприятие Жилищно-коммунальная контора.
Согласно протоколу заседания Совета руководителей проектно-строительно-монтажного объединения «Кавминкурортстрой» от 10.01.1992 года соучредителем создаваемого АОЗТ «Кавминкурортстрой» явился краевой комитет по управлению имуществом, находящимся на балансе объединения «Кавминкурортстрой» (разд. 2.). Учредительным договором участников АОЗТ «Кавминкурортстрой», заключенным решением собрания участников от 23.01.1992 года, доля Комитета по управлению госимуществом складывается в уставном капитале Общества из стоимости государственной собственности, переданной в пользование участникам Общества (ст. 10), и Общество вправе от имени Комитета наделять этим имуществом свои дочерние общества и филиалы, передавая его им в пользование с правом выкупа. Условия передачи госимущества дочерним обществам и порядок его выкупа определяется учредительными договорами дочерних Обществ (ст. 11).
Переход имущества в виде спорного жилого дома в частную собственность в порядке выкупа не был произведен, так как вплоть до Распоряжения Правительства СК 82-рп от 17.03.2010 года «О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО «Жилищно-коммунальная контора» по договору безвозмездного пользования из государственной собственности СК переданные в муниципальную собственность города-курорта Пятигорск» жилые помещения жилого дома литер «А» по ул. … г. Пятигорска, расположенные на 3-м этаже №№ 145-194, на 4-м этаже - №№ 195-243, на 5-м этаже - №№ 245-294 являлись государственной собственностью, и собственником назначение и пределы его использования не изменялись.
В дальнейшем распоряжением главы администрации г. Пятигорска № 1465-р от 23.03.1992 года ПСМО «Кавминкурортстрой» было преобразовано в АОЗТ «Кавминкурортстрой», соучредителем которого явился Комитет по управлению имуществом Ставропольского края. При этом доля Комитета в уставном капитале общества складывалась из стоимости государственной собственности, переданной в пользование участникам общества.
На основании распоряжения главы администрации г. Пятигорска № 6646-р от 30.12.1992 года АОЗТ «Кавминкурортстрой» перерегистрировано в АООТ «Кавминкурортстрой» (сокращенно АО «Кавминкурортстрой») в соответствии с государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ. Учредителем образованного АО «Кавминкурортстрой» явился Ставропольский комитет по управлению имуществом и другие организации.
АООТ «Кавминкурортстрой» (сокращенно АО «Кавминкурортстрой») учреждено в соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992 год, утвержденной Постановлением ВС РФ от 11.06.1992 года № 2980-1 путем преобразования АОЗТ «Кавминкурортстрой». Учредителем образованного АО «Кавминкурортстрой» явился Ставропольский Комитет по управлению имуществом и другие организации (ст. ст. 1, 2 Устава). Согласно ст. 5 Устава для обеспечения деятельности общества образован уставной фонд на базе государственной собственности, что является долей Комитета по управлению имуществом СК и подлежит приватизации согласно утвержденного проспекта эмиссии, а также за счет паевых взносов предприятий – учредителей. Доля Комитета по имуществу СК складывается из стоимости госсобственности, ранее переданной аппарату АО «Кавминкурортстрой».
В плане приватизации АО «Кавминкурортстрой», включающего в себя подразделения, в том числе и ЖКК в г. Пятигорске, по ул. … г. Пятигорска предусмотрена передача Комитетом по договору в пользование АО «Кавминкурортстрой» (п. 8) используемых акционерным обществом объектов социально-культурного и социально-бытового назначения (в том числе, имеющих самостоятельный баланс) и других объектов, не подлежащих приватизации.
Протоколом № 37 заседания директоров АО «Кавминкурортстрой» от 02.08.1993 года при рассмотрении вопроса о работе по приватизации госпредприятия было принято решение, что ЖКК (Жилищно-коммунальные конторы) не приватизируются и остаются госпредприятиями.
Распоряжением главы администрации г. Пятигорска № 2376-р от 29.03.1993 года АО «Кавминкурортстрой» преобразовано в АО «Кавминкурортстрой-М», учредителем которого явился согласно утвержденному Уставу Комитет по управлению имуществом СК, созданное в соответствии с государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992 год на базе государственной собственности СМУ-19, ПМК-132, УММ, УКК, аппарата АО «Кавминкурортстрой».
17.12.1993 года по договору № 161 Комитет по управлению имуществом СК, как собственник, в соответствии с планом приватизации госимущества, утвержденным решением Комитета по управлению имуществом от 17.12.1993 года № 2006/536, на основании ст. 5 Закона РСФСР «О собственности» передал АО «Кавминкурортстрой-М» на праве безвозмездного пользования государственное имущество – общежитие по ул. 1… г. Пятигорска (ранее ул. …), предусмотрев п. 4.2. возможность пролонгации на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении.
08.12.2000 года соглашением сторон (на стороне собственника выступало Министерство госимущества СК) в указанный договор № 161 от 17.12.1993 года были внесены изменения о том, что спорное общежитие передано на праве безвозмездного пользования ООО «Промжилстрой» с согласия его учредителя ОАО «Кавминкурортстрой-М».
В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 17.10.2002 года № 1453-р хозяйствующим субъектам, имеющим на балансе объекты жилищно-коммунального хозяйства и социально культурной сферы, было рекомендовано осуществить их передачу в муниципальную собственность в соответствии с положением о порядке передачи таких объектов федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, утвержденным постановлением Правительства РФ от 07.03.1995 года № 235.
21.01.2003 года было заключено аналогичное соглашение к договору № 161 от 17.12.1993 года о передаче общежития по ул. … г. Пятигорска на праве безвозмездного пользования ООО «ЖКК».
Из письма ОАО «Кавминкурортстрой-М» от 20.01.2003 года в адрес Министерства имущественных отношений следует, что АО признавало, что по ул. 1… г. Пятигорска находится общежитие, имеющее минимум коммунальных удобств, подлежащее приватизации, которое, несмотря на неоднократные обращения в органы местного самоуправления в связи с их отказом в муниципальную собственность не переданы.
Распоряжением Правительства СК № 82-пр от 17.03.2010 года «О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО «Жилищно-коммунальная контора» по договору безвозмездного пользования из государственной собственности Ставропольского края переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорска жилые помещения по ул. … г. Пятигорска на третьем этаже №№ 145-194, на четвертом этаже №№ 195-243, на пятом этаже №№ 245-294.
10.07.2010 года на перечисленные выше жилые помещения зарегистрировано право муниципальной собственности, что подтверждается записью регистрации № … и свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от 10.07.2010 года.
Указанные обстоятельства подтверждаются надлежащими письменными доказательствами по делу и не оспариваются сторонами.
Судебная коллегия полагает, что судом в условиях состязательного процесса правильно дана оценка представленным сторонами доказательствам, определены правоотношения сторон и обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Материальный закон применен и истолкован верно. Существенных нарушений процессуальных норм не допущено.
В соответствии со ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно п. п. 2, 3 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Как следует из представленного МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» расчета по лицевому счету № … на имя Куманиной Н. Г., проживающей в квартире № … (ранее - квартира № …) по ул. … г. Пятигорска, за период с сентября 2010 года по август 2012 года за нанимателем указанной квартиры значится задолженность по оплате за жилое помещение в размере … рублей.
Однако, судом достоверно установлено и подтверждается квитанцией об к приходному кассовому ордеру ОАО «Управление жилым фондом» г. Пятигорска от 14.09.2012 года и соответствующей справкой № … от 14.09.2012 года (том 1 л. д. 58, 59) до рассмотрения по существу спора по заявленным МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» исковым требованиям Куманиной Н. Г. полностью была погашена образовавшаяся у нее задолженность по оплате за жилое помещение.
С учетом изложенного, являются несостоятельными доводы жалобы о наличии факта неоднократного неисполнения Куманиной Н. Г. обязательств по внесению платы за жилое помещение и обоснованности данных исковых требований.
Удовлетворяя встречные исковые требования Куманиной Н. Г. о признании за ней и ее несовершеннолетней дочерью права на использование жилого помещения на условиях социального найма, права на бесплатную приватизацию занимаемого ими жилого помещения – квартиры № … по ул. … г. Пятигорска и права общей долевой собственности на спорное жилое помещение, суд обоснованно исходил из того, что Куманина Н. Г. вселена в занимаемое ею жилое помещение в установленном законом порядке и приобрела право на проживание в нем, что не оспаривается МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» и не оспаривалось предыдущим собственником имущества, договоры коммерческого найма являются ничтожными, полномочий у пользователя имущества по сдаче спорных жилых помещений в коммерческий наем не имелось, собственником не передавалось.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Куманина Н. Г. вместе с детьми Куманиной Ю. А. и Куманиным С. А. 01.10.2004 года была вселена в изолированную комнату № … (ранее комната № …), расположенную в здании общежития по ул. … г. Пятигорска, принадлежавшего государственному предприятию, по настоящее время они проживают в ней, состоят на регистрационном учете и с момента вселения Куманина Н. Г. производит оплату всех необходимых платежей, несет расходы по оплате коммунальных услуг. Иного жилья, предоставленного на каком-либо праве Куманина Н. Г., как и ее дети, не имеют, ранее в приватизации жилых помещений участия не принимали.
В материалах дела представлен договор коммерческого найма, заключенный 01.01.2010 года между Куманиной Н. Г. и ООО «Жилищно-коммунальная контора». Куманина Н. Г. представила суду доказательства тому, что вселилась в спорное жилое помещение с согласия собственника (в данном случае законного пользователя ООО «Жилищно-коммунальная контора») в лице руководителя Шапедько А. П. Доказательств обратному МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» суду не представил.
Кроме того, наличие регистрации по месту жительства у Куманиной Н. Г. и ее детей по месту их проживания свидетельствует об их постоянном проживании по указанному адресу и исключает временный (срочный) характер их вселения и проживания.
Указанные обстоятельства стороны не оспаривают, они подтверждаются письменными материалами гражданского дела и свидетельствуют о том, что МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» фактически признает за Куманиной Н. Г. право пользования спорным жилым помещением.
В соответствии со ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетнего признается место жительства его родителей. Поскольку суд установил, что Куманина Н. Г. проживает в квартире № … по ул. … г. Пятигорска, то местом жительства ее детей признается указанное жилое помещение, соответственно, они также имеют право на получение занимаемого жилого помещения в собственность и доли их признаются равными.
Вопреки утверждению апеллянта о неправильном применении и толковании норм материального права, суд обоснованно применил законодательство, регулирующее спорные правоотношения.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя встречные требования Куманиной Н. Г., суд первой инстанции правомерно исходил из того, что жилые помещения в доме по ул. … г. Пятигорска на момент их предоставления относились к государственному жилищному фонду, в настоящее время переданы в муниципальную собственность, а сама Куманина Н. Г. и ее дети пользуются занимаемой жилой площадью именно на основании договора социального найма. Собственником занимаемых Куманиными помещений в спорном доме ни АО «Кавминкурортстрой», ни ООО «ЖКК» никогда не являлись, а лишь использовали их на праве безвозмездного пользования.
Судебная коллегия считает правильным такой вывод суда первой инстанции по следующим основаниям.
Так, согласно ст. 7 ФЗ от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавшим государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. С учетом этого, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, несут все права и обязанности, предусмотренные для нанимателя жилого помещения, в том числе, и право приобрести их в собственность.
Данной правовой нормой законодатель определил правовой режим жилых помещений в зданиях общежитий, ранее находившихся на балансе государственных или муниципальных предприятий, а затем в связи с приватизацией этих предприятий переданных в ведение органов местного самоуправления.
Проживающие в таких жилых помещениях граждане, которым они изначально были предоставлены на законных основаниях, независимо от того, до или после введения в действие ЖК РФ эти граждане приобрели право пользования жилыми помещениями, а здание общежития передано в ведение органа местного самоуправления, равным образом подлежат защите при реализации своего конституционного права на жилище.
В ст. 40 Конституции РФ закреплено право каждого на жилище и недопустимость произвольного лишения кого-либо жилища. Одновременно указанная норма закона обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права, в том числе, гражданам, нуждающимся в жилище, путем предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в установленном законом порядке.
Таким образом, государство должно гарантировать равенство прав граждан, проживающих на законных основаниях в жилых домах, ранее использовавшихся в качестве общежитий, независимо от даты передачи таких домов в ведение органов местного самоуправления.
Такой вывод суда первой инстанции полностью согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ № 4-П от 11.04.2011 года «По делу о проверке конституционности ст. 7 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в связи с жалобой граждан А. С. Епанечникова и Е. Ю. Епанечниковой» и в Постановлении Конституционного Суда РФ № 8-П от 16.05.2000 года «По делу о проверке конституционности отдельных положений п. 4 ст. 104 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой компании "Timber Holdings International Limited».
Как усматривается из материалов дела, спорное жилое помещение в доме по ул. … г. Пятигорска на момент его предоставления Куманиной Н. Г. относилось к государственному жилищному фонду, в настоящее время передано в муниципальную собственность, а сама Куманина Н. Г. вместе со своими детьми пользуется занимаемой жилой площадью именно на условиях социального найма.
При этом, собственником занимаемого Куманиными помещения в спорном доме ни АО «Кавминкурортстрой», ни ООО «Промжилстрой», ни ООО «ЖКК» никогда не являлись, а лишь использовало его на праве безвозмездного пользования.
Судебная коллегия полностью соглашается с таким выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 18 Закона РСФСР от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда РСФСР» с учетом изменений, внесенных ФЗ от 23.12.1992 года № 4199-1, при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление приемников этих предприятий, учреждений либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе, и права на приватизацию жилья.
П. 1 Указа Президента РФ от 10.01.1993 года № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.
Согласно абз. 1 п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8 от 24.08.1993 года «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе, и на право бесплатной приватизации жилья.
Указанными выше нормами, действующими с 23.12.1992 года и подлежащими применению в системной взаимосвязи со ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде, на приватизацию таких помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.
При приватизации АОЗТ «Кавминкурортстрой» жилищный фонд, в том числе, дом, в котором проживают Куманины, не был включен в перечень приватизируемых объектов недвижимости, так как не подлежал такой приватизации в силу приведенных выше нормативных актов.
Спорное недвижимое имущество построено до приватизации и акционирования государственного предприятия на денежные средства, принадлежащие государству, осталось в государственной собственности, в полное хозяйственное ведение АО «Кавминкурортстрой», ООО «Промжилстрой», ООО «ЖКК» не передавалось, поэтому указанный жилищный фонд в силу названных выше нормативных актов должен был быть передан в ведение органов местного самоуправление, что и было сделано собственником – Комитетом по управлению имуществом СК на основании распоряжения Правительства СК № 82-пр от 17.03.2010 года, что повлекло для Куманиных возникновение права на приватизацию.
Как указывалось выше, спорное жилое помещение, находящееся в общежитии, по договору № … от 17.12.1993 года между Комитетом по управлению имуществом края (собственником) и АО «Кавминкурортстрой-М» передано последнему в безвозмездное пользование, а в последствии на основании дополнительных соглашений к указанному договору – ООО «Промжилстрой», далее ООО «ЖКК».
Куманины вселились в спорное жилое помещение общежития в соответствии со ст. 109 ЖК РФ и п. 10 Примерного положения об общежитиях, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 года № 328, действовавших на момент вселения.
В соответствии со ст. 7 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.
Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления указанных документов.
Таким образом, утрата статуса общежития в силу закона и применение правового режима, установленного для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, исключает возможность заключения с лицами, проживающими в таких помещениях, иных гражданско-правовых договоров, в том числе и коммерческого найма.
Поскольку на момент нахождения общежития в государственной собственности субъекта РФ собственник не отнес спорные жилые помещения к жилищному фонду коммерческого использования, не предоставил пользователям имущества прав по заключению договоров коммерческого найма этих жилых помещений, правовых оснований у пользователей – юридических лиц распоряжаться имуществом путем заключения указанных договоров не имелось, соответственно ссылка кассатора на ст. 675 ГК РФ о том, что при переходе права собственности новый собственник стал наймодателем на условиях ранее заключенных договоров, является несостоятельной.
Кроме того, Конституционный суд РФ в определении № 379-О-П от 15.05.2007 года «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Блинова А. М. на нарушение его конституционных прав п. 6 ст. 9 ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» и п. 15 ст. 43 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» указал на то, что Жилищным кодексом РФ предусмотрены различные правовые последствия перехода права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, и на жилое помещение, занимаемое по договору найма специализированного жилого помещения. Так, в соответствии с его ст. 64 переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.
Ст. 102 ЖК РФ, устанавливающей основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения, предусмотрено прекращение договора найма жилого помещения в общежитии при переходе права собственности, а также передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (часть 2), поскольку в силу ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд включает в себя только те помещения, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и не могут находиться в собственности открытых акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и других субъектов гражданского права, не являющихся публичными образованиями.
Исключение составляют случаи, когда новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано это жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения (ч. 2 ст. 102 ЖК РФ). Тем самым жилищное законодательство защищает интересы соответствующих предприятий, учреждений, организаций как юридических лиц, являющихся собственниками жилья либо его владельцами, ограничивая в праве пользования конкретной жилой площадью только тех граждан, которые не состоят с ними в трудовых правоотношениях.
Это, однако, не означает, что проживающие в таких помещениях граждане ограничены в закрепленном ст. 40 Конституции РФ праве на жилище по сравнению с другими лицами: в силу ст. 13 ФЗ от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.
При этом в соответствии со ст. 675 ГК РФ, поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, в том числе, если это условия договора найма специализированного жилого помещения. Это означает, что во всяком случае недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения.
Согласно представленным в материалах дела документам, распоряжению Правительства СК от 17.03.2010 года № 82-рп, дом № … по ул. … г. Пятигорска был передан в муниципальную собственность как жилой дом, а не как общежитие, не отнесен к специализированному жилищному фонду, в связи с чем, законных оснований рассматривать в настоящее время спорное жилое помещение как специализированный жилищный фонд, у суда не имелось.
Проанализировав в совокупности все представленные сторонами доказательства, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания того, что Куманина Н. Г. и ее дети занимают спорное жилое помещение на условиях коммерческого найма, поскольку никогда ООО «ЖКК» собственником жилых помещений в доме по ул. … г. Пятигорска не являлось, полномочиями в отношении спорного жилья государственного жилищного фонда не обладало и, соответственно, было не вправе заключать с жильцами договоры коммерческого найма.
С учетом вышеизложенного, судом первой инстанции правильно констатирована ничтожность заключения ООО «ЖКК» договора коммерческого найма спорного жилого помещения с Куманиной Н. Г., так как в силу ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания, и суд вправе дать оценку ничтожности сделки, даже и в том случае, когда истец на это не ссылается, а потому доводы апелляционной жалобы в этой части являются необоснованными.
Постановления администрации г. Пятигорска № … от 20.09.2010 года и № … от 11.03.2011 года в части включения жилых помещений в доме по ул. … г. Пятигорска в жилищный фонд коммерческого использования, обоснованно не приняты судом во внимание при разрешении спора, так как отнесение этих жилых помещений к жилищному фонду коммерческого использования основано на ничтожных договорах коммерческого найма, заключенных ООО «ЖКК», в связи с чем, признание данных постановлений недействительными в самостоятельном порядке не требовалось. Сами по себе они не могут являться основанием для нарушения жилищных прав Куманиной Н. Г. и членов ее семьи.
Судебная коллегия, как и суд первой инстанции, с учетом вышеизложенного не усматривает каких-либо ограничений для передачи жилого помещения – квартиры № … в доме № … по ул. … г. Пятигорска Куманиной Н. Г. и ее несовершеннолетней дочери Куманиной Ю. А. в общую долевую собственность бесплатно в порядке приватизации, несмотря на отсутствие оформленного в письменном виде договора социального найма указанного жилого помещения, поскольку такое право у них возникло в силу прямого указания закона (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилого фонда в РФ». При этом суд первой инстанции обоснованно принял во внимание письменный добровольный отказ сына Куманиной Н. Г. – Куманина С. А. от участия в приватизации спорной квартиры (том 2 л. д. 38).
Таким образом, учитывая изложенное, судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Выводы суда, изложенные в обжалуемом решении, являются исчерпывающими, подробно аргументированы с применением норм материального права и подтверждены анализом представленных доказательств, судом полно и всесторонне проверены обстоятельства дела, правильно определен круг юридически значимых по делу обстоятельств и распределено бремя доказывания, дана объективная, соответствующая нормам процессуального права оценка доказательств.
Решение суда первой инстанции отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности, и оснований для его отмены по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 327-1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 07 ноября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
