Судья Монина О.И. Дело № 33-1027
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
13 марта 2018 года город Саратов
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Петровой Н.А.,
судей Кучминой А.А., Щипуновой М.В.,
при секретаре Черновой К.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску финансового управляющего Гавриличевой Н. М. – Тюрина П. Ю. к жилищно-строительному кооперативу «Абсолют» о возложении обязанности совершить определенные действия по апелляционным жалобам финансового управляющего Гавриличевой Н. М. – Максюты А. Н., Стебловского И. П. на решение Октябрьского районного суда города Саратова от 11 сентября 2017 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Кучминой А.А., объяснения истца, представителя третьего лица Гавриличевой Т.Н. - Гавриличевой Н.М., представителя финансового управляющего Гавриличевой Н.М. – Максюты А.Н. – Полякова В.Н., третьего лица Стебловского И.П., его представителя – Сапрыкиной Е.М., поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя ответчика жилищно-строительного кооператива «Абсолют» - Плотникова А.С., полагавшего решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия
установила:
финансовый управляющий Гавриличевой Н.М. – Тюрин П.Ю. обратился в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу «Абсолют» (далее – ЖСК «Абсолют») о возложении на ЖСК «Абсолют» обязанности передать Гавриличевой Н.М. трехкомнатную квартиру на втором этаже №, трехкомнатные квартиры на третьем этаже № и №, находящиеся в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.
Требования мотивированы тем, что Гавриличева Н.М. признана несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества сроком на пять месяцев до 23 апреля 2017 года, финансовым управляющим утвержден Тюрин П.Ю.
14 мая и 11 августа 2008 года по договорам купли-продажи № и №ФИО12, Стебловский И.П., ФИО13 приобрели в собственность по 1/3 доли каждый на находящиеся в государственной собственности земельные участки с кадастровыми номерами № по адресу: <адрес>, № и №. 15 ноября 2008 года между ФИО29 Стебловским И.П. и ФИО12 заключен договор долевого (совместного) строительства четырехэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> на земельных участках по адресу: <адрес>. Соглашением о распределении долей, являющимся приложением № к договору на долевое (совместное) строительство жилого дома от 15 ноября 2008 года, определены доли каждого во вновь построенном четырехэтажном жилом доме. 27 марта 2009 года к договору долевого (совместного) строительства жилого дома заключено дополнительное соглашение, по условиям которого ФИО14, Стебловский И.П., ФИО12 и Гавриличева Н.М. пришли к соглашению о долевом участии ФИО1 в финансировании проектирования и строительства четырехэтажного жилого дома, по условиям которого Гавриличева Н.М. обязалась внести взнос в сумме 9000000 руб. В соответствии с дополнительным соглашением от 27 марта 2009 года между вышеуказанными лицами распределены доли во вновь построенном четырехэтажном жилом доме, в соответствии с которыми доля Гавриличевой Н.М. составляет 493,45 кв.м, в том числе: 3-х комнатные квартиры №.
Во исполнение дополнительного соглашения от 27 марта 2009 года между ФИО14, Стебловским И.П., ФИО12 и Гавриличевой Н.М. подписан акт сверки взаиморасчетов, подтверждающий внесение Гавриличевой Н.М. денежных средств в размере 9000000 руб. на строительство дома.
03 апреля 2010 года к договору долевого (совместного) строительства жилого дома заключено дополнительное соглашение, по условиям которого ФИО14 и Стебловский И.П. пришли к соглашению о долевом участии в финансировании и строительстве дополнительных площадей, выше четвертого этажа жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Распоряжением администрации муниципального образования «Город Саратов» № от 03 июня 2010 года по заявлению Стебловского И.П., ФИО14 и ФИО12 утвержден градостроительный план земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, площадью 0,0601 га, 0,0456 га, 0,0358 га, с кадастровыми номерами №.
25 февраля 2011 года Стебловскому И.П., ФИО14 и ФИО12 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - многоквартирного 10-этажного жилого дома на указанных выше земельных участках.
09 марта 2011 года ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО12, ФИО17 на собрании учредителей приняли решение об организации (учреждении) ЖСК «Абсолют», в том числе для управления жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном 10-этажном жилом доме по адресу: <адрес>.
С целью отчуждения имущественных прав на квартиры третьим лицам, а также осуществления ввода жилого дома в эксплуатацию участники совместного строительства приняли решение о создании кооператива, а для соблюдения и исполнения обязательств по договору от 15 ноября 2008 года по соглашению участников строительства ФИО14, ФИО12 стали учредителями ЖСК «Абсолют», а Стебловский И.П. выступил в роли заказчика строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
На момент создания ЖСК «Абсолют» многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, был выстроен, однако, участники договора от 15 ноября 2008 года своих имущественных прав по договору не передавали.
04 апреля 2011 года между ЖСК «Абсолют» и ФИО14 заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которым застройщик обязался передать ФИО14 квартиры №, имущественные права на которые ранее были переданы Гавриличевой Н.М. по дополнительному соглашению от 27 марта 2009 года к договору долевого (совместного) строительства от 15 ноября 2008 года.
Решением Октябрьского районного суда города Саратова от 05 марта 2013 года по делу № 2-383/2013, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Саратовского областного суда от 08 октября 2013 года, удовлетворены исковые требования Гавриличевой Н.М., признаны недействительными договоры долевого участия в строительстве от 04 апреля 2011 года, заключенные между ответчиком и ФИО14 Применены последствия недействительности ничтожности сделок в виде прекращения имущественного права на приобретение в собственность ФИО14 квартир №, указанные жилые помещения выведены из наследственной массы.
Кроме того, 15 марта 2013 года между Гавриличевой Н.М. и ЖСК «Абсолют» были заключены договоры № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которых ответчик обязался передать истцу спорные квартиры. Истцом обязательства по указанным договорам исполнены в полном объеме.
В связи с тем, что в конце 2013 года жилой дом был введен в эксплуатацию, 21 февраля 2014 года Гавриличева Н.М. направила в адрес ЖСК «Абсолют» письмо с просьбой предоставить акты приема-передачи на указанные выше квартиры, однако, председатель ЖСК «Абсолют» ФИО15 по настоящее время отказывается предоставить соответствующие документы, что является препятствием для регистрации за Гавриличевой Н.М. права собственности на спорные квартиры. Полагает о недобросовестности действий ответчика.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе с учетом ее дополнения финансовый управляющий Гавриличевой Н.М. – Максюта А.Н. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Автор жалобы, повторяя доводы искового заявления, указывает о несогласии с выводами суда о незаключенности договоров участия в долевом строительстве. Отсутствие государственной регистрации договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Также, вопреки выводам суда, п. 2.1.5 договоров долевого участия предусмотрено, что квартира передается участнику долевого строительства по акту приема-передачи в течение 30 рабочих дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Кроме того, в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 08 октября 2013 года по делу № 33-5927 указано, что Стебловский И.П., ФИО12 и ФИО5 в ходе рассмотрения дела признали факт заключения с Гавриличевой Н.М. дополнительного соглашения и соглашения о распределении долей от 27 марта 2009 года, а также факт внесения ею платы на строительство дома. Также в рамках рассмотрения настоящего дела подлинность договоров от 15 марта 2013 года доказана экспертным заключением. При этом ЖСК «Абсолют» в лице ФИО15 сделки, заключенные до принятия апелляционного определения от 08 октября 2013 года, не оспаривал, соответственно, одобрил их заключение, а в ходе рассмотрения настоящего дела ЖСК «Абсолют» занял крайне противоположную позицию, нежели при рассмотрении иного дела в 2013 году.
Полагает о недобросовестности действий ответчика при осуществлении материальных и процессуальных прав, выразившихся в том числе на уклонение от передачи имущества, принадлежащего Гавриличевой Н.М., право на которое было ранее признано ЖСК «Абсолют».
Указывает, что после вынесения обжалуемого решения суда третьим лицом Стебловским И.П. на обозрение истцу был представлен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 30 июля 2010 года, заключенный между Стебловским И.П. – застройщиком и ФИО15 – участником долевого строительства, на основании которых осуществлена регистрация права собственности ФИО15 на указанные в договоре помещения.
В апелляционной жалобе Стебловский И.П. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований по доводам, аналогичным доводам апелляционной жалобы финансового управляющего Гавриличевой Н.М. – Максюты А.Н. Считает, что суд необоснованно отклонил доводы автора жалобы, выступившего в поддержку заявленных исковых требований. Указывает, что ЖСК «Абсолют» был создан формально в связи с изменениями действующего законодательства в целях ввода спорного жилого дома в эксплуатацию. При этом на момент создания ЖСК «Абсолют» многоквартирный дом был полностью построен. Участники договора от 15 ноября 2008 года, в том числе заказчик Стебловский И.П., в установленном законом порядке своих имущественных прав по договору ЖСК «Абсолют» не передавали.
В письменных возражениях на апелляционные жалобы представитель
ЖСК «Абсолют» просит решение суда оставить без изменения апелляционные жалобы – без удовлетворения.
Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).
Финансовый управляющий Гавриличевой Н.М. – Максюта А.Н., третье лицо Гавриличева Т.Н., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах с учетом положений ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к выводу, что имеются предусмотренные п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основания для отмены судебного постановления.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку договоры № от 15 марта 2013 года не прошли в установленном порядке государственную регистрацию, и сторонами не согласованы все их существенные условия, в частности, условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства, данные договоры являются незаключенными. Оценивая действия сторон по указанным договорам, в частности истца, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств выполнения истцом своих обязательств по оплате договоров.
Судебная коллегия, проанализировав обстоятельства рассматриваемого дела и представленные в их подтверждение доказательства, считает выводы суда об отказе в удовлетворении исковых требований, основанными на неправильном применении норм материального права и не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.
В силу ст. ст. 11,12 ГК РФ защите подлежит нарушенное право.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица (ч. 2 ст. 61 ГПК РФ).
Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 г. № 111-ФЗ, от 17.06.2010 г. № 119-ФЗ)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу п. 1 ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату возникновения спорных правоотношений) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Следует отметить, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.
Независимо от наименования договора следует установить действительное содержание договора, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.
Решением Октябрьского районного суда города Саратова от 05 марта 2013 года по делу № 2-383/2013 по иску Гавриличевой Н.М. к ЖСК «Абсолют», ФИО5 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, исключении имущества из наследственной массы, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 08 октября 2013 года признаны недействительными договоры № долевого участия в строительстве от 04 апреля 2011 года, заключенные между ЖСК «Абсолют» и ФИО14 Применены последствия недействительности ничтожности сделок в виде прекращения имущественного права на приобретение в собственность ФИО14 квартир №, указанные жилые помещения исключены из наследственной массы ФИО14 Названное решение постановлено с учетом признания иска ответчиками.
Как установлено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 08 октября 2013 года по гражданскому делу № 2-383/2013 и следует из материалов данного дела, 15 ноября 2008 года между ФИО14, Стебловским И.П. и ФИО12 был заключен договор долевого (совместного) строительства, предметом которого являлось долевое (совместное) участие в финансировании проектирования и строительства согласно представленному и утвержденному сторонами проекту четырехэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащих сторонам на праве общей долевой собственности.
Согласно п. 1.2 названного договора стороны участвуют в финансировании проектирования и строительства жилого дома путем внесения личных денежных средств.
Соглашением о распределении долей от 15 ноября 2008 года определены доли каждого во вновь построенном жилом доме.
Из копии дополнительного соглашения от 27 марта 2009 года к вышеназванному договору долевого строительства от 15 ноября 2008 года следует, что ФИО14, Стебловский И.П., ФИО12 и Гавриличева Н.М. пришли к соглашению о долевом участии Гавриличевой Н.М. в финансировании проектирования и строительства четырехэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Первый взнос в сумме 9000000 руб. Гавриличева Н.М. обязана была внести в момент подписания настоящего соглашения, о чем составляется акт сверки взаиморасчетов сторон.
В соответствии с дополнительным соглашением от 27 марта 2009 года между вышеуказанными лицами распределены доли во вновь построенном четырехэтажном жилом доме, согласно которым доля Гавриличевой Н.М. составляет
493,45 кв.м, в том числе, 3-х комнатные квартиры №.
В подтверждение исполнения дополнительного соглашения от 27 марта 2009 года к договору долевого строительства от 15 ноября 2008 года о внесении на строительство дома 9000000 руб. Гавриличевой Н.М. представлен акт сверки взаиморасчетов от 27 марта 2009 года, подписанный ФИО14, Стебловским И.П., ФИО12 и Гавриличевой Н.М.
03 апреля 2010 года между ФИО14 и Стебловским И.П. было заключено дополнительное соглашение к указанному договору, предметом которого являлось долевое участие в финансировании и строительстве дополнительных площадей, выше четвертого этажа жилого дома.
09 марта 2011 года ФИО14, ФИО15, ФИО19, ФИО12 и ФИО17 на собрании учредителей приняли решение об организации (учреждении) ЖСК «Абсолют» в целях строительства и текущего содержания многоквартирного 10-ти этажного жилого дома по адресу: <адрес>. Председателем ЖСК избран Герман Г.Г.
Также как установлено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 08 октября 2013 года по гражданскому делу № 2-383/2013 Стебловский И.П., ФИО12, ФИО5 в ходе рассмотрения дела признали факт заключения с Гавриличевой Н.М. дополнительного соглашения и соглашения о распределении долей от 27 марта 2009 года, а также факт внесения ею платы в строительство дома (т. №).
Согласно вступившему в законную силу решению Октябрьского районного суда города Саратова от 19 ноября 2013 года и апелляционному определению судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 11 марта 2014 года по гражданскому делу № 2-2089/2013 по иску ФИО5 к
ЖСК «Абсолют», Гавриличевой Н.М., Гавриличевой Т.Н. о применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании отсутствующим в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним обременения в отношении объекта строительства, признании имущественного права на объект строительства распоряжением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 03 июня 2010 года № по заявлению
ФИО14, ФИО4 и ФИО12 утвержден градостроительный план земельных участков, расположенных по адресу: <адрес> площадью 0,0601 га, 0,0456 га, 0,0358 га с кадастровыми номерами № из земель населенных пунктов.
25 февраля 2011 года ФИО12, Стебловскому И.П. и ФИО14 администрацией муниципального образования «<адрес>» выдано разрешение на строительство № объекта капитального строительства - многоквартирного десятиэтажного жилого дома на земельных участках площадью 601 кв.м, 456 кв.м, 358 кв.м, по адресу: <адрес>.
Сведения о создании ЖСК «Абсолют» в установленном порядке внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 24 марта 2011 года.
ЖСК «Абсолют» в своей деятельности руководствуется уставом, утвержденным собранием учредителей ЖСК «Абсолют» 09 марта 2011 года (протокол №).
26 июня 2012 года администрацией муниципального образования «Город Саратов» выдано разрешение ЖСК «Абсолют» на строительство многоквартирного 10-ти этажного жилого дома на земельных участках площадью 601 кв.м, 456 кв.м, 358 кв.м, по адресу: <адрес>, сроком до 26 марта 2013 года. Затем действие разрешения на строительство продлено до 26 декабря 2013 года.
Строительство дома осуществлялось на земельных участках, арендованных ЖСК «Абсолют» у ФИО12, Стебловского И.П., ФИО14, ФИО15
Согласно выписке из ЕГРН строительство дома осуществлялось с привлечением денежных средств физических лиц путем заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Застройщиком многоквартирного десятиэтажного жилого дома <адрес> является ЖСК «Абсолют» (т. №).
Как следует из имеющейся в материалах гражданского дела № 2-383/2013 копии дополнительного соглашения от 27 марта 2009 года к договору долевого строительства от 15 ноября 2008 года между ФИО14 (сторона 1), Стебловским И.П. (сторона 2), ФИО12 (сторона 3) и Гавриличевой Н.М. (сторона 4) по окончании строительства запроектированного жилого дома каждая из сторон принимает в собственность помещения на условиях и в соответствии с совместно утвержденным соглашением о распределении долей между сторонами во вновь построенном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> с учетом изменений, внесенных участием стороны 4 (приложение № 1 к настоящему дополнительному соглашению).
В случае изменения проектно-сметной документации и увеличения этажности жилого дома расходы по строительству дополнительных площадей производят сторона 1 и сторона 2, право собственности на дополнительную площадь возникает у стороны 1 и стороны 2 соразмерно вложенным средствам. Сторона 3 и сторона 4 не имеют возражений против изменения проекта и не несут расходы на строительство дополнительных площадей и оформление права собственности на них (т. №).
В соответствии с дополнительным соглашением от 27 марта 2009 года (приложение № 1) между вышеуказанными лицами распределены доли во вновь построенном четырехэтажном жилом доме, в соответствии с которыми доля ФИО1 составляет 493,45 кв.м, в том числе: спорные 3-х комнатные квартиры на 2 этаже №, на 3 этаже № и № (т. №).
Как следует из представленной в материалы дела № 2-383/2013 копии дополнительного соглашения от 03 апреля 2010 года, последнее заключено в связи с изменением проектно-сметной документации, увеличением этажности, и увеличением доли вложений ФИО14 и Стебловского И.П. в совместное строительство. В качестве приложения № к дополнительному соглашению от 03 апреля 2010 года между ФИО14 и Стебловским И.П. в этот же день подписано соглашение о распределении долей с пятого по одиннадцатый этажи строящегося жилого дома при условии полного финансирования (т. №).
Согласно содержанию представленных в материалы настоящего гражданского дела п. 3.1 договоров №, № и № от 15 марта 2013 года (т. №) ЖСК «Абсолют» (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить (создать) дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать Гавриличевой Н.М. (участнику долевого строительства), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома жилые помещения: №, 2 этаж, количество комнат три, проектной площадью 91,64 кв.м, №, 3 этаж, количество комнат три, проектной площадью 91,64 кв.м, №, 3 этаж, количество комнат три, проектной площадью 100,55 кв.м (т. №). Цена каждой квартиры по договорам составила 2500000 руб., которая является фиксированной и изменению не подлежит (п. 4).
Как следует из п.п. 5.1, 5.2 договоров №, № и № от 15 марта 2013 года, участник долевого строительства сумму, указанную в п. 4 настоящих договоров, оплатил на основании дополнительного соглашения от 27 марта 2009 года к договору долевого (совместного) строительства жилого дома от 15 ноября 2008 года. Факт оплаты участником долевого строительства стоимости квартир будет подтверждаться актом взаиморасчетов между сторонами (т. №).
В силу приведенных выше обстоятельств и норм права, принимая во внимание действительное содержание договора долевого строительства от 15 ноября 2008 года, дополнительного соглашения к нему от 27 марта 2009 года и договоров
№, № и № от 15 марта 2013 года, исходя как из буквального значения содержащихся в них слов и выражений, так и из существа указанных сделок с учетом действительной общей воли сторон, цели обозначенных договоров и соглашения (получение Гавриличевой Н.М. помещений по завершении строительства многоквартирного дома) и фактически сложившихся отношений сторон, их поведения в период с 2008 по 2013 г.г. и на дату рассмотрения настоящего дела, судебная коллегия приходит к выводу о возникновении между сторонами отношений по участию в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>.
Доводы стороны ответчика об отсутствии между ЖСК «Абсолют» и истцом Гавриличевой Н.М. каких-либо отношений по договору долевого строительства от
15 ноября 2008 года и дополнительного соглашения к нему от 27 марта 2009 года, поскольку ЖСК «Абсолют» стороной данных договора и соглашений не являлось, являются необоснованными.
Так, из тома № дела правоустанавливающих документов № следует, что регистрация договора долевого участия в строительстве многоквартирного <адрес> от 04 апреля 2011 года была произведена по заявлению ФИО14, к которому были приложены сведения о ЖСК «Абсолют» как о застройщике дома, а также проектная декларация ЖСК «Абсолют от 24 марта
2011 года, имеющая ссылку на положительное заключение Государственной экспертизы №, выданного ГАУ «Саратовский региональный центр экспертизы в строительстве», в отношении разработанной по заказу ФИО14 проектной документации (без сметы на строительство) и результаты инженерных изысканий при строительстве многоквартирного 10-ти этажного жилого дома по адресу: <адрес>
исх. № от 21 октября 2010 года, а также ссылку на выданное 25 февраля 2011 года ФИО12, Стебловскому И.П. и ФИО14 разрешение на строительство
№.
При этом, как было указано ранее, ЖСК «Абсолют» как юридическому лицу разрешение на строительство спорного дома выдано лишь <дата>.
В представленных в материалы дела письменных возражениях ЖСК «Абсолют» на исковое заявление указано о том, что строительство жилого дома осуществлялось, в том числе на основании проектной декларации от 24 марта 2011 года (т. №), и согласно объяснениям представителя ответчика в заседании судебной коллегии иной проектной декларации в отношении спорного многоквартирного дома, кроме обозначенной выше, у ЖСК «Абсолют» не имеется, дом введен в эксплуатацию на основании данной проектной декларации.
Таким образом, вопреки доводам ответчика, из приведенных выше документов и объяснений представителя ответчика усматривается, что строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ЖСК «Абсолют», несмотря на его создание в 2011 году и получение разрешения на строительство в 2012 году, осуществлялось на основании документации, полученной и разработанной участниками (физическими лицами) договора долевого строительства от 15 ноября 2008 года и дополнительного соглашения к нему от
27 марта 2009 года, т.е. ЖСК «Абсолют» фактически принял права и обязанности, возникшие в связи со строительством указанного многоквартирного дома, в том числе с учетом условий названного договора и дополнительного соглашения, в частности, по передаче по завершении строительства помещений на основании соответствующих сделок.
В силу приведенных обстоятельств ссылка представителя ответчика на имеющееся в томе № дела правоустанавливающих документов № соглашение от 20 апреля 2010 года о распределении долей во вновь построенном жилом доме по адресу: <адрес>, в соответствии с которым, по мнению ответчика, участники договора 2008 года исполнили свои обязательства, а, следовательно, соглашение от 27 марта 2009 года не могло существовать, по мнению судебной коллегии, не свидетельствует об отсутствии обязанности ЖСК «Абсолют» передать Гавриличевой Н.М. спорные квартиры, поскольку из содержания соглашения от 20 апреля 2010 года усматривается о распределении иных, имеющих отличные характеристики от спорных квартир (трехкомнатные квартиры на втором этаже №, на третьем этаже № и №), помещений, расположенных только на 1, 2 и 3 этажах многоквартирного дома, в частности однокомнатной квартиры № на 1 этаже, однокомнатной квартиры № на 2-м этаже, четырехкомнатная квартира № на 3-м этаже.
Также, как указано в решении Октябрьского районного суда города Саратова от 19 ноября 2013 года по гражданскому делу № 2-2089/2013, из справки Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» № от 22 марта 2011 года и акта от 21 марта 2011 года следует о сносе трехэтажного жилого дома, а предметом соглашения от 27 марта 2009 года, участником которого являлась Гавриличева Н.М., являются распределение квартир в четырехэтажном доме, этажность которого, как указано выше, в последующем была увеличена, т.е. не спорного дома. Третье лицо Стебловский И.П. в заседании судебной коллегии также показал, что многоквартирный дом, строительство которого было начато на основании договора от 15 ноября 2008 года, снесен не был. Достоверных доказательств обратного ЖСК «Абсолют» не представлено ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции.
Кроме того, участники договора от 15 ноября 2008 года, в частности,
ФИО14 и ФИО12, также являющиеся учредителями ЖСК «Абсолют», в последующем действия ФИО5 как председателя ЖСК «Абсолют» по подписанию с Гавриличевой Н.М. 15 марта 2013 года №, № и № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, имеющих ссылки на соглашения от 15 ноября 2008 года и 27 марта 2009 года, не оспорили. При этом названные договоры от 15 марта 2013 года также скреплены печатью ЖСК «Абсолют». Из изложенного следует о фактическом признании ЖСК «Абсолют» прав Гавриличевой Н.М. по соглашению от 27 марта 2009 года на помещения в строящемся ЖСК «Абсолют» многоквартирном доме, что также опровергает доводы ответчика об исполнении договора от 15 ноября 2008 года в 2010 году.
При этом согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» (далее – ООО «НИЛСЭ») № от 18 августа 2017 года, составленному на основании определения суда первой инстанции, подписи, расположенные на 5-ых листах договоров № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15 марта 2013 года в 12 разделе «адреса, реквизиты и подписи сторон» перед печатным текстом ФИО31» и в трех приложениях под № к указанным договорам после печатного текста «председатель правления», выполнены ФИО5 (т. №).
Доводы ответчика о совершении договоров № от 15 марта 2013 года в период рассмотрения спора об оспаривании решений внеочередного общего собрания членов ЖСК «Абсолют» от 14 февраля 2013 года, в частности, об избрании ФИО5 председателем ЖСК «Абсолют», действия мер по обеспечению иска в виде приостановления действия данных решений, т.е. отсутствия у ФИО5 полномочий на подписание договоров от 15 марта 2013 года являются несостоятельными.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 183 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату возникновения спорных правоотношений) при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Как следует из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 08 октября 2013 года по гражданскому делу № 2-383/2013, после признания недействительными решений о принятии ФИО5 в члены ЖСК и избрании его председателем правления, новое руководство ЖСК «Абсолют» решение Октябрьского районного суда города Саратова от 05 марта 2013 года, из содержания которого следует о признании за Гавриличевой Н.М. имущественного права на спорные квартиры, не оспаривало, ЖСК «Абсолют» в лице председателя ФИО15 отказался от поданной апелляционной жалобы на указанное решение суда, что в силу ст. 183 ГК РФ свидетельствует об одобрении действий лица, действовавшего от имени ЖСК.
На дату рассмотрения дела новым руководством ЖСК «Абсолют», в частности являющимся с 2013 года по день рассмотрения спора председателем
ЖСК «Абсолют» ФИО15, договоры № от 15 марта 2013 года также не оспорены, недействительными не признаны.
Исходя из приведенных выше обстоятельств и норм права, судебная коллегия полагает и необоснованными доводы ответчика и выводы суда первой инстанции об отсутствии доказательств оплаты истцом договоров №, № и № от 15 марта 2013 года, поскольку в п. 5.1 указанных договоров буквально указано о производстве Гавриличевой Н.М. оплаты по указанным договорам на основании дополнительного соглашения от 27 марта 2009 года к договору долевого (совместного) строительства жилого дома от 15 ноября 2008 года, а обстоятельства факта внесения
Гавриличевой Н.М. на строительство дома на основании дополнительного соглашения от 27 марта 2009 года к договору долевого строительства от 15 ноября 2008 года 9000000 руб. установлены определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 08 октября 2013 года по гражданскому делу № 2-383/2013, в связи с чем в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ не подлежат оспариванию ЖСК «Абсолют». При этом, исходя из определенной в договорах №, № и № от 15 марта 2013 года стоимости каждой из квартир, равной 2500000 руб., а всего 7500000 руб., оплаченные Гавриличевой Н.М. на основании дополнительного соглашения от 27 марта 2009 года денежные средства являются достаточными для оплаты стоимости каждой квартиры в полном объеме.
При таких обстоятельствах само по себе отсутствие предусмотренных в
п. 5.2 договоров №, № и № от 15 марта 2013 года актов взаиморасчетов между сторонами, как и выводы заключения эксперта ООО «НИЛСЭ» № от 18 августа 2017 года о том что подписи, расположенные в справках б/н от 15 марта 2013 года об отсутствии задолженности по указанным квартирам №, 10 и 12 перед печатным текстом «ФИО32», выполнены не ФИО5, а другим лицом, не свидетельствуют о невыполнении Гавриличевой Н.М. обязанности по оплате данных договоров.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о наличии доказательств, подтверждающих оплату Гавриличевой Н.М. застройщику жилого дома спорных квартир, в том числе по договорам №, № и № от 15 марта 2013 года в полном объеме.
Также, из содержания договоров №, № и № от 15 марта 2013 года следует, что взаимосвязанными условиями, указанными в пункте 2.1.5, срок передачи участнику долевого строительства объекта определен установлением двух последовательных периодов: датой ввода объекта в эксплуатацию, а также периодом, в течение которого после ввода объекта в эксплуатацию объект должен быть передан участнику долевого строительства (в течение 30 дней с момента ввода объекта в эксплуатацию), и подобного рода определение срока исполнения обязательства в зависимости от обстоятельства, которое наступит раньше, нормам гражданского права не противоречит.
При этом сторонами факт ввода многоквартирного дома по адресу: <адрес>, в эксплуатацию в конце 2013 года не оспаривался.
Таким образом, доводы ответчика и выводы суда первой инстанции о несогласованности условий договоров №, № и № от 15 марта 2013 года о сроке передачи объектов долевого участия в строительстве являются необоснованными.
В силу приведенных выше обстоятельств, поскольку нормы Федерального закона № 214-ФЗ, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального № 214-ФЗ, в связи с чем сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договоров долевого участия от 15 марта 2015 года не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца о передаче ей спорных квартир, учитывая исполнением истцом условий указанных договоров в полном объеме.
Доводы ответчика об обременении спорных квартир правами ФИО14, как дольщика, не являются безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Как следует из поступивших по запросу судебной коллегии из филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, принятых в качестве новых доказательств, имеющих юридическое значение для правильного рассмотрения дела, выписок из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 12 февраля 2018 года и копий правоустанавливающих и иных документов на объект недвижимого имущества с кадастровым номером №, а также подлинных дел правоустанавливающих документов, исследованных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, в ЕГРН имеются осуществленные на основании заявлений ФИО14 о государственной регистрации договоров №, № и № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 04 апреля 2011 года, регистрационные записи, соответственно, №, № и №.
Вместе с тем, как указано выше, вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда города Саратова от 05 марта 2011 года признаны недействительными договоры № долевого участия в строительстве от 04 апреля 2011 года, заключенные между ЖСК «Абсолют» и ФИО14, спорные квартиры № на втором этаже, квартиры № и № на третьем этаже исключены из наследственной массы ФИО14 Также в названном судебном постановлении указано, что решение является основанием для погашения указанных регистрационных записей, т.е. в частности, записи №, на основании которой была произведена также и государственная регистрация ипотеки, залога земельного участка под строительство многоквартирного дома на основании признанного недействительным договора долевого участия в строительстве ФИО14 относительно одной из спорных квартир.
Также, вопреки доводам ответчика, из представленной в материалы дела справки ЗАО «Экономбанк» от 27 января 2015 года усматривается о погашении выданных Стебловскому И.П. в 2010-2011 гг. кредитов, в обеспечении которых были представлены залог ряда квартир и поручительство ФИО14 и ФИО15
(т. №).
Необоснованными являются и доводы ответчика о применении к заявленным требованиям срока исковой давности.
Как следует из объяснений стороны истца Гавриличевой Н.М., последней ответчиком чинятся препятствия в фактической передаче спорных квартир. При этом достоверных сведений о передаче спорных квартир иным лицам (кроме ФИО14) не представлено.
Таким образом, исходя из положений ст. ст. 208, 304, 305 ГК РФ, поскольку обращение Гавриличевой Н.М. с настоящим иском имеет целью восстановление ее нарушенного имущественного права на спорные квартиры, судебная коллегия считает, что, вопреки доводам представителя ЖСК «Абсолют», в данном случае к исковым требованиям исковая давность не подлежит применению.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1).
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2).
В соответствии ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу положений ст. ст. 11, 12 ГК РФ в суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса истца.
В материалах дела сведения о направлении ЖСК «Абсолют» в адрес Гавриличевой М.Н. предложения о подписании передаточного акта, иного документа о передаче квартир отсутствуют.
При таких обстоятельствах, вопреки доводам ответчика, судебная коллегия полагает заявленные Гавриличевой Н.М. требования о возложении на
ЖСК «Абсолют» обязанности передать ей спорные квартиры согласующимися с приведенными выше нормами Федерального закона № 214-ФЗ об исполнении обязательств по договору участия в долевом строительстве.
В силу положений ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Из приведенных норм следует, что согласование окончательных характеристик помещений, в частности их площади, являющихся объектами долевого строительства, осуществляется в момент их фактической передачи участнику долевого строительства с составлением соответствующих документов согласно требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.
Таким образом, с учетом приведенных выше обстоятельств и норм права судебная коллегия полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования Гавриличевой М.Н. о возложении на ЖСК «Абсолют» обязанности передать Гавриличевой Н.М. трехкомнатную квартиру на втором этаже №, трехкомнатные квартиры на третьем этаже № и №, находящиеся в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.
На основании изложенного судебная коллегия считает необходимым решение суда отменить по основаниям, предусмотренным п. 3 и п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, принять по делу новое решение, которым обязать ЖСК «Абсолют» передать Гавриличевой Н.М. квартиру № на втором этаже, квартиры № и № на третьем этаже в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда города Саратова от 11 сентября
2017 года отменить. Принять по делу новое решение.
Обязать жилищно-строительный кооператив «Абсолют» передать Гавриличевой Н. М. квартиру № на втором этаже, квартиры № и № на третьем этаже в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.
Председательствующий
Судьи
