78RS0017-01-2022-005358-88
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Рег. №33-19610/2023 | Судья: Мазнева Т.А. |
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Санкт-Петербург | 13 сентября 2023 года |
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего | Илюхина А.П., |
судей | Петухова Д.В., Хвещенко Е.Р., |
при секретаре | Ильенковой Ю.Д., |
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Шкурат Натальи Николаевны на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 22 ноября 2022 года по гражданскому делу № 2-4545/2022 по иску Шкурат Натальи Николаевны к Карахановой Екатерине Александровне о признании условия договора найма недействительным и взыскании обеспечительного платежа.
Заслушав доклад судьи Илюхина А.П., выслушав объяснения истца, представителя ответчика Иванова А.И., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
УСТАНОВИЛА:
Шкурат Н.Н. обратился в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Карахановой Е.А. о признании условия договора найма недействительным и взыскании обеспечительного платежа.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 05 декабря 2021 года между сторонами заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого истец внесла в пользу ответчику обеспечительный платеж в размере 60 000 рублей. В дальнейшем договор найма расторгнут в связи с односторонним отказом истца от исполнения договора, ввиду чего истец просила вернуть ответчику обеспечительный платеж за вычетом суммы на уборку (5 000 рублей) и суммы на оплату коммунальных услуг (3 180 рублей). Ответчик в возврате обеспечительного платежа отказала, сославшись на положения п. 3.6. договора, согласно которому обеспечительный платеж удерживается наймодателем в случае расторжения договора, если наниматель не прожил в квартире минимум 11 месяцев. Указывая, что упомянутый пункт договора является недействительным, поскольку противоречит положения п. 1 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просила признать его таковым, а также взыскать с ответчика в свою пользу обеспечительный платеж в размере 51 820 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 055 рублей.
Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 22 ноября 2022 года отказано в удовлетворении исковых требований.
Полагая указанное решение незаконным, Шкурат Н.Н. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах заявленных доводов, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что 05 декабря 2021 года между истцом (наниматель) и ответчиком (наймодателем) заключен договор найма жилого помещения – <адрес>, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, сроком до 04 ноября 2022 года.
Договором предусмотрено внесение страховой залоговой суммы, которая квалифицируется как обеспечительный платеж по смыслу п. 3.6. договора и положений ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в размере 60 000 рублей, который был передан истцом в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.
Согласно п. 3.5 договора, обеспечительный платеж возвращается наймодателем нанимателю, в том числе при расторжении договора по основаниям, предусмотренным п. 5.1.2 договора, согласно которому договор может быть расторгнут по требованию нанимателя, с письменным предупреждением наймодателя за 30 дней.
26 июня 2022 года истец предупредила ответчика о том, что июль будет являться последним месяцем найма жилого помещения и 05 августа 2022 года договор между сторонами будет являться расторгнутым, что подтвердила ответчик в переписке (л.д. 58).
05 августа истец по акту приема-передачи передал ответчику квартиру.
До момента расторжения договора истец потребовала вернуть обеспечительный платеж за вычетом стоимости уборки, предусмотренной п.7.4.2 и оплату коммунальных услуг за июль, однако ответчик в возврате платежа отказала, ссылаясь на положения п. 3.6. договора.
В соответствии с п. 3.6 договора, обеспечительный платеж удерживается полностью или частично, в том числе в случае, если наниматель расторгает договор по собственной инициативе, не прожив в квартире минимум 11 месяцев.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что правовые основания для признания договора недействительным отсутствуют, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям ст. 329, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы об ошибочности данных выводов суда первой инстанции по следующим мотивам.
По мнению судебной коллегии, спорное условие договора вводит для нанимателя плату за отказ от договора, поскольку предоставляет наймодателю право удерживать обеспечительный платеж, в случае расторжения договора по инициативе нанимателя не прожив в квартире минимум 11 месяцев.
Между тем, истец справедливо указывает, что пункт 3.5. указывает на возврат обеспечительного платежа, в том числе по основаниям, предусмотренным п. 5.1.1, 5.1.2.
Из пункта 5.1.2. договора следует, что договор может быть расторгнут по требованию нанимателя в любое время с письменным предупреждением наймодателя за 30 дней.
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно условиям договора, страховая залоговая сумма не возвращается, в случае прерывания договора аренды по инициативе нанимателя, что указано в договоре: в соответствии с пунктом 3.6. Договора «Страховая залоговая сумма удерживается полностью или частично в случаях…, если Наниматель расторгает договор по собственной инициативе, не прожив в квартире минимум 11 месяцев»; в соответствии с п. 7.4.1 Договора «прерывая по инициативе Нанимателя обеспечительный платеж не возвращается, это является страховкой Наймодателя».
Применяя буквальное толкование, судебная коллегия усматривает, что спорный пункт 3.6. и пункт 7.4.1 договора об удержании обеспечительного платежа в связи с расторжением договора в случае расторжения по инициативе нанимателя, не прожившего в съемном жилье 11 месяцев, и взаимосвязанные положения пунктов 3.5. и 5.1.2. договора, противоречат друг другу по смысловому содержанию: один из пунктов предоставляет наймодателю право на удержание в связи с расторжением договора по инициативе нанимателя, другой указывает на обязанность наймодателя возвратить обеспечительный платеж также ввиду расторжения по требованию нанимателя.
Ответчик в объяснениях указал, что пункт 3.5 договора содержит явную опечатку - ссылку на пункт 5.1.2 вместо п. 5.1.4, что явствует из всех иных условий договора, с чем согласился суд первой инстанции.
Судебная коллегия с такой позицией согласиться не может, поскольку описка не является очевидной, так как отсылает к другому пункту договора, который по смыслу также является подходящим, иных доказательств, кроме объяснений ответчика, свидетельствующих об описке, в материалы дела не представлено.
Судебная коллегия отмечает, что в случае противоречия условий договора, приоритет в данном случае будет иметь пункт 3.5. договора, поскольку он является более специальным по отношению к пунктам 3.6., 7.4.1 договора, так как в системном единстве с пунктом 5.1.2. предоставляет нанимателю право на возврат обеспечительного платежа при расторжении договора по его инициативе, устанавливает для расторжения и возврата специальный порядок (предупреждение наймодателя за 30 дней).
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что применению подлежат именно пункты 3.5. и 5.1.2, тогда как пункты 3.6. и 7.4.1 не применяются.
Кроме того, судебная коллегия считает, что спорное условие договора может быть признано несогласованным, поскольку из содержания противоречащих пунктов договора следует сделать вывод, что между сторонами не достигнуто соглашение по вопросу о взимании платы за отказ от договора в одностороннем порядке.
При таких обстоятельствах, применяя по аналогии к несущественным условиям (плата за отказ от договора) положения ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что условия договора об удержании обеспечительного платежа или о его возврате являются несогласованными, и, как следствие незаключенными.
В соответствии с п. 2 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 данной статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
С учетом признания спорного условия договора о праве на удержание обеспечительного платежа незаключенного, либо действия пункта 3.5. и 5.1.2 как специальных, в порядке п. 2 ст. 381.1 ответчик в отсутствие правовых оснований не возвращает обеспечительный платеж, ввиду чего исковые требования о взыскании 51 820 рублей подлежат удовлетворению.
Возражения ответчика о том, что при заключении договора истец знала о наличии спорного условия, ввиду чего истец действует недобросовестно, заявив исковые требования о взыскании обеспечительного платежа, подлежат отклонению, поскольку судебная коллегия не усматривает совершения недобросовестных действий со стороны истца, заключившей договор с условиями, противоречащими друг другу и являющимися незаключенными, и оспаривающей данные условия в судебном порядке.
Также отклоняются возражения ответчика о том, что она не получала сообщения истца об одностороннем расторжении договора, по следующим мотивам.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 65 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (например, в форме размещения на сайте хозяйственного общества в сети "Интернет" информации для участников этого общества, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и т.п.).
Из представленной переписки с очевидностью следует, что установившиеся взаимоотношения сторон по договору найма позволяли сторонам обмениваться юридически значимыми сообщениями через мессенджер, ввиду чего судебная коллегия полагает, что уведомление об отказе от договора доставлено ответчику в день направления, что также усматривается из диалога сторон, где ответчик выражает позицию, схожую с той, которая высказана ею в рамках настоящего дела.
Также по правилам ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика понесенные истцом расходы на оплату государственной пошлины в размере 2205 рублей (2055 рублей государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска, 150 рублей государственная пошлина, уплаченная за подачу апелляционной жалобы).
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Апелляционную жалобу Шкурат Натальи Николаевны удовлетворить.
Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 22 ноября 2022 года отменить, принять по делу новое решение.
Исковые требования Шкурат Натальи Николаевны к Карахановой Екатерине Александровне удовлетворить частично.
Взыскать с Карахановой Екатерины Александровны (паспорт №...) в пользу Шкурат Натальи Николаевны (паспорт №...) обеспечительный платеж в размере 51 820 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2205 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований Шкурат Натальи Николаевны к Карахановой Екатерине Александровне отказать.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15 сентября 2023 года
Председательствующий:
Судьи:
