САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Рег. №: 33-18849/2020 Судья: Кирсанова Е.В.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Санкт - Петербург «8» октября 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
Председательствующего | Осининой Н.А., |
Судей | Нюхтилиной А.В., Пошурковой Е.В., |
При помощнике судьи | Верещагиной А.Ю. |
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Глуминой А. С. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 30 июня 2020 года по гражданскому делу №2-416/2020 по иску ИП Глуминой А. С. к Зюзину А.А., ИП Зюзину Д. А. о взыскании денежных средств и по встречному иску Зюзина А.А. к ИП Глуминой А. С. о взыскании задолженности по договору аренды.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., выслушав объяснения представителя ИП Глуминой А.С. – Прокопенко Н.Ю., возражения представителя Зюзина А.А. и ИП Зюзина Д.А. – Потапова Р.В., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
У С Т А Н О В И Л А:
ИП Глумина А.С. обратилась в суд с иском к Зюзину А.А., Зюзину Д.А. о взыскании с ИП Зюзина Д.А. стоимости неотделимых улучшений в размере 842005 руб., о взыскании с Зюзина А.А. обеспечительного платежа в размере 175 000 руб., стоимости неотделимых улучшений в размере 842005 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 13285 руб., ссылаясь в обоснование требований на то, что Зюзин А.А. является собственником жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, ИП Зюзин Д.А., действующий на основании договора поручения от имени Зюзина А.А., заключил с ООО «Берта» договор аренды данного имущества, в связи с ликвидацией арендатора, 27.01.2017 ИП Зюзин Д.А. заключил с ИП Глуминой А.С. соглашение, по которому последняя приняла на себя все права и обязанности по ранее заключенному договору аренды, данное соглашение расторгнуто 03.03.2018, в период действия договора аренды в 2015 году ООО «Берта» произвело ремонт в лице подрядчика ИП Зюзина Д.А. данного помещения стоимостью 500 000 руб., осуществила подключение объекта к центральному водоснабжению с согласия ИП Зюзина Д.А. потратив 269170 руб., в 2017 году присоединение объекта к дополнительной мощности 15кВт/390В стоимостью 175000 руб. (оплачено арендодателем и компенсировано арендатором в размере 72835 руб.), то есть арендаторы понесли расходы неотделимых улучшений, которые подлежат возмещению ответчиками истцу; при подписании договора аренды ИП Зюзин Д.А. принял обеспечительный платеж в размере 175000 руб., который при расторжении соглашения возвращен не был.
В ходе рассмотрения дела Зюзиным А.А. предъявлен встречный иск о взыскании с ИП Глуминой А.С. задолженности по арендной плате по договору от 02.03.2013 за июнь-август 2014 года в размере 507 000 руб., пени за период с 21.05.2014 по 01.08.2014 в размере 199 420 руб., расходы по оплате государственной пошлины 8000 руб. (л.д.217-219 том 1). В обоснование требований указывал на то, что правопреемство ИП Глуминой А.С. по отношению к правам и обязанностям ООО «Берта» подтверждается Соглашением №5 от 09.01.2017, решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.08.2014 в отношении ООО «Берта» постановлено решение в соответствии с которым взысканы вышеуказанные суммы, однако требование по уплате задолженности не исполнено.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 30 июня 2020 года постановлено:
- взыскать с Зюзина А.А. в пользу ИП Глуминой А.С. денежные средства, оплаченные в счет получения дополнительных электрических мощностей в размере 14503 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 580, 12 руб., а всего 15083 рубля 12 копеек;
- в удовлетворении остальной части исковых требований ИП Глуминой А.С. к Зюзину А.А., ИП Зюзину Д.А. о взыскании денежных средств отказать;
- в удовлетворении встречных исковых требований Зюзина А.А. к ИП Глуминой А.С. о взыскании задолженности по договору аренды отказать.
Не согласившись с решением суда в той части, в которой в удовлетворении заявленных ею требований судом отказано, ИП Глумина А.С. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда в указанной части отменить.
При этом решение суда в той части, в которой требования ИП Глуминой А.С. удовлетворены, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска сторонами не обжалуется, а потому в соответствии с частью 2 статьи 327.1 ГПК РФ предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силе п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Пунктом 2 ст. 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Таким образом, лицо, обратившееся с настоящим иском о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества, должно было доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.
Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 названного Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В силу п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 указанной статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Как следует из материалов дела, жилой дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, принадлежит на праве собственности Зюзину А.А. (л.д. 8-13 том 1).
01.03.2013 между ИП Зюзиным Д.А. (Поверенный) и Зюзиным А.А. (Доверитель) заключен договор поручения №1/2013 по условиям которого поверенный взял на себя обязательство найти арендатора на вышеуказанный объект недвижимости – жилой дом или объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 78:36:0013382:17, заключить Договор аренды, либо Договор имущественного найма, либо Соглашение о передаче во временное пользование (л.д. 84-85 том 1).
02.03.2013 между ИП Зюзиным Д.А., действующим на основании вышеуказанного договора поручения, и ООО «Берта» заключен договор аренды объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №..., по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером №..., состав имущества и характеристики установленного оборудования перечислены в акте, являющимся приложением №1 к договору (л.д. 15-26, том 1).
Согласно п. 3.5 Договора аренды, произведенные арендатором улучшения здания, являются его собственностью. В случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с письменного согласия Арендодателя улучшения Объекта, неотделимые от него без вреда арендатор имеет право поле прекращения договора на возмещение стоимости таких улучшений с учетом нормального износа, но только в случае если Арендодатель письменно заявил о необходимости для него сохранения указанных улучшений, в противном случае, Арендатор обязан за счет собственных сил и средств привести Объект и имущество, переданное по акту приема-передачи в состояние, которое было на момент предшествующий производству указанных улучшений.
Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 30.04.2014 (л.д. 23-26, т. 1).
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.08.2014 по делу №А56-40292/2014 исковые требования ИП Зюзина Д.А. к ООО «Берта» удовлетворены, с ООО «Берта» взыскана задолженность по арендной плате в размере 507 000 руб. пени 199 420 руб., расходы по оплате государственной пошлины 8000 руб. (л.д. 128-131 том 1).
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2014, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015, по делу №А56-40281/2014 по иску ИП Зюзина Д.А. к ООО «Берта» о расторжении договора аренды, обязании возвратить имущество и определении порядка и размера компенсации на случай неисполнения судебного решения требования удовлетворены частично, на ООО «Берта» возложена обязанность возвратить имущество, переданное по договору аренды от 02.03.2013, при этом в удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано, поскольку на момент рассмотрения спора правоотношения сторон по договору прекращены путем направления арендодателем соответствующего уведомления арендатору 10.06.2014 (л.д. 88-89 том 1, л.д. 81-83 том 2).
В ходе рассмотрения настоящего дела стороны не оспаривали, что арендованное имущество не было возвращено арендатором ООО «Берта» арендодателю Зюзину А.А.
09.01.2017 между ООО «Берта» и ИП Глуминой А.С. заключено соглашение №5 об уступке прав и переводе долга по договору аренды объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, от 02.03.2013, по которому все права и обязанности передаются последней в полном объеме, существующем на момент заключения данного соглашения (п. 1.2) (л.д. 114-115 том 1).
26.01.2017 деятельность ООО «Берта» прекращена (л.д. 150-157, т. 1).
27.01.2017 между ИП Зюзиным Д.А., действующим от имени Зюзина А.А. на основании договора поручения, и ИП Глуминой А.С. заключено соглашение (т. 1, л.д. 27), согласно которому ИП Глумина А.С. принимает во временное пользование объектов недвижимости – жилого дома с кадастровым номером №... по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером №.... По указанному соглашению ИП Глумина А.С. берет на себя права и обязанности, указанные в Приложении №1 к соглашению (договор аренды объекта недвижимости от 02.03.2013, заключенный между ИП Зюзиным Д.А., действующим на основании договора поручения №1/2013 от 01.03.2013, и ООО «Берта», при этом ИП Зюзин Д.А., действующий от имени Зюзина А.А. на основании договора поручения, передает во временное пользование ИП Глуминой А.С. вышеуказанный объект и берет на себя права и обязанности на условиях, указанных в Приложении №1 к соглашению.
Указанное соглашение одновременно является актом приема-передачи объекта.
Договор аренды объекта недвижимости от 02.03.2013, заключенный между ИП Зюзиным Д.А., действующим на основании договора поручения №1/2013 от 01.03.2013, и ООО «Берта», а также акт приемки-передачи объекта недвижимости (приложение 1) к договору аренды объекта недвижимости от 02.03.2013, являются неотделимой частью указанного Соглашения – Приложением №1, их условия являются типовыми для формы договора временного пользования объектом.
Таким образом, указанным соглашением Зюзиным Д.А., действующим от имени Зюзина А.А. на основании договора поручения, и ИП Глуминой А.С. приняты на себя права и обязанности по договору аренды объекта недвижимости от 02.03.2013, который является Приложением №1 к соглашению.
03.03.2018 ИП Зюзиным Д.А., действующим от имени Зюзина А.А. на основании договора поручения, и ИП Глуминой А.С. заключено соглашение о расторжении соглашения от 27.01.2017 и подписан акт приема-передачи объекта недвижимости (л.д. 28-35, том 1).
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.08.2018 по делу №А56-42509/2018, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.05.2019, с ИП Глуминой А.С. в пользу Зюзина А.А. взыскана задолженность по арендным платежам, штраф (л.д. 88-98, т. 1).
В обоснование заявленных требований ИП Глумина А.С. ссылалась на то, что в ходе исполнения договора аренды от 02.03.2013 за счет арендатора ООО «Берта» произведены неотделимые улучшения арендованного имущества (ремонтные работы на сумму 500 000 руб., подключение объекта к центральному водоснабжению на сумму 269 170 руб., подключение объекта к дополнительной мощности на сумму 72 835 руб.), стоимость которых подлежит компенсации ИП Глуминой А.С., а также при подписании указанного договора арендатором ООО «Берта» внесен обеспечительный платеж арендодателю в размере 175 000 руб. в соответствии с п. 2.7 договора, который подлежит возврату ИП Глуминой А.С. в связи с окончанием арендных правоотношений.
В ходе рассмотрения дела ответной стороной заявлено о пропуске ИП Глуминой А.С. срока исковой давности.
Оценивая заявленные ИП Глуминой А.С. требования, суд первой инстанции исходил из того, что арендатор ООО «Берта» в соответствии со ст. 623 ГК РФ и условиями договора аренды от 02.03.2013 приобрел право требовать возмещения своих расходов на неотделимые улучшения арендованного имущества и возврата обеспечительного платежа после окончания действия самого договора аренды, в связи с чем срок исковой давности начинал течь с момента прекращения договора аренды 10.06.2014 и истек 10.06.2017, а потому пришел к выводу, что требования ИП Глуминой А.С. заявлены за пределами срока исковой давности. Кроме того, районный суд исходил из того, что на момент заключения соглашения от 09.01.2017 между ООО «Берта» и ИП Глуминой А.С. договор аренды от 02.03.2013 был прекращен, в связи с чем ООО «Берта» не могло передать никакие права по указанному договору аренды, кроме того, ответчики не являлись сторонами соглашения от 09.01.2017 и не давали своего согласия на переуступку данных прав.
При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований полагать ИП Глумину А.С. правопреемником ООО «Берта» по требованию о взыскании денежных средств за проведенный ремонт в арендуемом помещении в размере 500000 руб., за подключение к водоснабжению в размере 269170 руб. и по возврату обеспечительного платежа в размере 175000 руб., в связи с чем отказа в удовлетворении названных требований.
При этом, придя к выводу, что обязанность по возмещению расходов на подключение к дополнительной мощности возложена на арендодателя и установив, что ИП Глуминой А.С. произведена оплата подключения к дополнительной мощности в размере 14 503 руб., суд взыскал указанную сумму с Зюзина А.А. в пользу ИП Глуминой А.С., при этом в остальной части требований о возмещении расходов на подключение к дополнительной мощности отказано, поскольку доказательств оплаты в ином размере ИП Глуминой А.С. не представлено.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что требования Зюзина А.А. уже являлись предметом рассмотрения суда, поскольку имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 27.08.2014 по делу №А56-40292/2014 в отношении ООО «Берта» о взыскании задолженности по арендным платежам за аналогичный период, при этом определением Арбитражного суда по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 10.06.2020 по делу №А56-40292/2014 в удовлетворении заявления ИП Зюзина Д.А. о замене ООО «Берта» на ИП Глумину А.С. отказано, поскольку судом не установлено, что на основании соглашения от 09.01.2017 ИП Глумина А.С. приняла на себя обязанность по оплате задолженности ООО «Берта» по арендным платежам за предшествующий период (л.д. 58-60 том 2).
Решение суда в той части, в которой требования ИП Глуминой А.С. удовлетворены, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска сторонами не обжалуется, а потому в соответствии с частью 2 статьи 327.1 ГПК РФ предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.
При этом, оценивая доводы жалобы ИП Глуминой А.С. о несогласии с решением суда в той части, в которой в удовлетворении ее требований отказано, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В п. п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 №23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.Судебная коллегия полагает, что указанным требованиям решение суда в части отказа в удовлетворении требований ИП Глуминой А.С. не соответствует.
Оценивая выводы суда, обусловившие отказ в удовлетворении требований ИП Глуминой А.С., судебная коллегия полагает таковые ошибочными.
Как указано ранее, решением Арбитражного суда по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 25.09.2014, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015, по делу №А56-40281/2014 по иску ИП Зюзина Д.А. к ООО «Берта» о расторжении договора аренды, обязании возвратить имущество и определении порядка и размера компенсации на случай неисполнения судебного решения требования удовлетворены частично, на ООО «Берта» возложена обязанность возвратить имущество, переданное по договору аренды от 02.03.2013, при этом в удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано, поскольку на момент рассмотрения спора правоотношения сторон по договору прекращены путем направления арендодателем соответствующего уведомления арендатору 10.06.2014.
Вместе с тем, в ходе рассмотрения настоящего дела стороны не оспаривали, что арендованное имущество не было возвращено арендатором ООО «Берта» арендодателю Зюзину А.А., фактически арендные правоотношения между указанными лицами не были прекращены, при этом материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что условия договора аренды от 02.03.2013 продолжали исполняться его сторонами, арендованное имущество продолжало использоваться арендатором, арендодатель продолжал начислять арендатору арендную плату и пени за просрочку внесения таковой.
Впоследствии 09.01.2017 между ООО «Берта» и ИП Глуминой А.С. заключено соглашение №5 об уступке прав и переводе долга по договору аренды объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, от 02.03.2013, по которому все права и обязанности передаются последней в полном объеме, существующем на момент заключения данного соглашения (л.д. 114-115 том 1).
Пунктом 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Поскольку фактически арендные правоотношения между ООО «Берта» и Зюзиным А.А. не были прекращены, при этом по смыслу п. 2 ст. 623 ГК РФ право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает у арендатора после прекращения арендных правоотношений, поскольку в период таковых арендатор использует имущество, включающее неотделимые улучшения, ООО «Берта», вопреки выводам суда, имело право уступить ИП Глуминой А.С. право требовать с арендодателя стоимость произведенных ООО «Берта» неотделимых улучшений.
Согласно п. 2.7 договора аренды от 02.03.2013 при подписании настоящего договора вносится также страховой платеж в размере не менее размера ежемесячного платежа за аренду. Страховой платеж находится на хранении у арендодателя на весь срок арендных отношений и предназначен для удержания из него компенсации арендодателю размера затрат на восстановление объекта и имущества, переданного арендатору, в первоначальное состояние, какое было на момент приема-передачи, за вычетом суммы за естественный износ, по окончании срока действия арендных отношений и возврата арендодателю объекта и имущества, переданного по акту приема-передачи. Также страховой платеж предназначен для удержания из него штрафных санкций за досрочное расторжение договора по инициативе или вине арендатора.
Следовательно, поскольку страховой платеж хранится у арендодателя на весь срок арендных правоотношений и по окончании такового подлежит возврату арендатору, а фактически арендные правоотношения на 09.01.2017 между ООО «Берта» и Зюзиным А.А. не были прекращены, ООО «Берта», вопреки выводам суда, имело право уступить ИП Глуминой А.С. право требовать с арендодателя возврата страхового платежа.
Таким образом, соглашением от 09.01.2017 ООО «Берта» уступило ИП Глуминой А.С. право требовать с арендодателя компенсацию стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества и обеспечительный платеж, при этом согласия арендодателя на уступку указанных прав в соответствии с положениями п. 2 ст. 382 ГК РФ не требовалось.
26.01.2017 ООО «Берта» прекратило свою деятельность, и Соглашением от 27.01.2017 Зюзин Д.А., действующий от имени Зюзина А.А. на основании договора поручения, и ИП Глумина А.С. приняли на себя права и обязанности по договору аренды объекта недвижимости от 02.03.2013, который определен сторонами как Приложение №1 к соглашению. В дальнейшем арендные правоотношения между Зюзиным А.А. и ИП Глуминой А.С. фактически прекращены соглашением от 03.03.2018.
Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса.
В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Судебная коллегия полагает, что срок исковой давности определяется периодом фактического прекращения арендных правоотношений в марте 2018 года (соглашение от 03.03.2018), когда ИП Глумина А.С. фактически прекратила пользоваться недвижимым имуществом, включающим неотделимые улучшения, и, соответственно, узнала о нарушении своих прав, в том числе и на возврат страхового платежа, и в пределах течения трехлетнего срока 19.06.2019 обратилась в суд с данным иском.
При этом судебная коллегия полагает, что надлежащим ответчиком по заявленным ИП Глуминой А.С. требованиям является Зюзин А.А., поскольку имущество, являющееся предметом договора аренды, принадлежит ему на праве собственности, именно Зюзин А.А. выступал в качестве арендодателя в правоотношениях сторон, а ИП Зюзин Д.А. действовал только в качестве поверенного Зюзиа А.А. на основании договора поручения.
Обращаясь в суд с иском, ИП Глумина А.С. просила взыскать в свою пользу страховой платеж в размере 175 000 руб., уплаченный ООО «Берта» арендодателю при заключении договора аренды.
Факт уплаты указанного страхового платежа подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 03.04.2014 (т. 1, л.д. 61).
Доказательств того, что данные страховой платеж был зачтен в счет уплаты задолженности по договору аренды либо возвращен арендодателем, в материалы дела в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответной стороной по первоначальным требованиям не представлено.
Возражая против требования о взыскании страхового платежа, ответная сторона представила уведомление ИП Зюзина Д.А. в адрес ООО «Берта» от 09.06.2014, которым ИП Зюзин Д.А. сообщил, что в связи с нарушением ООО «Берта» обязательств по оплате арендных платежей арендодателем будет удержан обеспечительный платеж (л.д. 159, т. 1), между тем, материалами дела не подтверждается, что фактически страховой платеж был удержан арендодателем в счет задолженности по арендным платежам.
Так, в ходе рассмотрения Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области дела №А56-40292/2014 по иску ИП Зюзина Д.А. к ООО «Берта» о взыскании задолженности по договору аренды, вопрос страхового платежа не был предметом рассмотрения, в рамках указанного дела страховой платеж к зачету в счет оплаты задолженности по арендным платежам не заявлялся, размер исковых требований не был уменьшен истцом на сумму удержания, указанного в уведомлении от 09.06.2014.
Также страховой платеж не был зачтен в счет погашения задолженности по арендным платежам решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.08.2018 по делу №А56-42509/2018, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.05.2019, по иску Зюзина А.А. к ИП Глуминой А.С. о взыскании задолженности по договору аренды, размер исковых требований также не был уменьшен истцом на сумму удержания, указанного в уведомлении от 09.06.2014.
В силу п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 указанной статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
При таком положении, в связи с прекращением арендных правоотношений между сторонами, обеспечительный платеж в размере 175 000 руб. подлежит взысканию с Зюзина А.А. в пользу ИП Глуминой А.С.
Обращаясь в суд с иском, ИП Глумина А.С. просила взыскать в свою пользу также компенсацию стоимости неотделимых улучшений, произведенных ООО «Берта» в связи с выполнением на объекте ремонтных работ, в сумме 500 000 руб.
Ответной стороной представлена копия договора поручения №1/2013 от 01.03.2013 (л.д. 84-85 том 1), в соответствии с п. 2.1.1 которого Поверенный не вправе выполнять либо согласовывать выполнение любых отделимых и неотделимых улучшений и перепланировок без письменного согласия Доверителя. Оригинал данного договора не представлен.
При этом ИП Глуминой А.С. представлен договор поручения, который, по утверждению истца, был передан ООО «Берта» ИП Зюзиным Д.А. со всеми документами и в котором данный пункт 2.1.1 отсутствует (л.д. 116-117, том 1).
В ходе рассмотрения дела стороны подтвердили, что при разрешении настоящего спора надлежит руководствоваться условиями договора, представленного ИП Глуминой А.С.
Согласно п. 3.5 Договора аренды от 02.03.2013 произведенные арендатором улучшения здания, являются его собственностью. В случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с письменного согласия Арендодателя улучшения Объекта, неотделимые от него без вреда арендатор имеет право поле прекращения настоящего договора на возмещение стоимости таких улучшений с учетом нормального износа, но только в случае если Арендодатель письменно заявил о необходимости для него сохранения указанных улучшений, в противном случае, Арендатор обязан за счет собственных сил и средств привести Объект и имущество, переданное по акту приема-передачи в состояние, которое было на момент предшествующий производству указанных улучшений.
В обоснование требований о взыскании стоимости произведенных вследствие ремонтных работ неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 500 000 руб. ИП Глумина А.С. представила незаверенную копию неподписанного договора подряда от 02.03.2013 №2013/03/02 между ИП Зюзиным Д.А. (Подрядчик) и ООО «Берта» (Заказчик) в лице Глуминой А.С., в соответствии с которым Подрядчик обязался выполнить перепланировку помещения гаража объекта под нужды Заказчика, а именно устройство помещений для охраны, для пищеприготовления, санузла, котельной, коридора, оборудовав их всеми необходимыми инженерными коммуникациями с производством строительно-отделочных работ (л.д. 41-42, т. 1). Подписей сторон в соответствующих графах в представленной копии договора подряда не имеется, копия договора никем не заверена, оригинал договора в материалы дела не представлен.
Ответчики в ходе рассмотрения дела указывали, что какие-то ремонтные работы на объекте проводились, однако само по себе указанное обстоятельство основанием для удовлетворения требований истца не является, поскольку достоверно установить факт выполнения работ за счет арендатора и их стоимость не представляется возможным, так как материалы дела не содержат допустимых и относимых письменных доказательств, подтверждающих указанные обстоятельства.
Представленные в материалы дела копии квитанций на общую сумму 400 000 руб. (л.д. 44, т. 1) также не могут быть оценены в качестве оснований к удовлетворению требований ИП Глуминой А.С. о взыскании стоимости неотделимых улучшений вследствие произведенных ремонтных работ, поскольку договора на проведение ремонтных работ, подписанного его сторонами, не представлено, при этом указанные копии квитанций не позволяют установить основания произведенных по ним ИП Глуминой А.С. ИП Зюзину Д.А. платежей, объем и перечень выполненных работ, кроме того, представлены копии квитанций на сумму 400 000 руб., тогда как ИП Глумина А.С. заявляет ко взысканию сумму за ремонтные работы в размере 500 000 руб.
При таком положении судебная коллегия не усматривает оснований для взыскания в пользу ИП Глуминой А.С. стоимости неотделимых улучшений объекта аренды вследствие производства ремонтных работ.
ИП Глумина А.С. также просила взыскать в свою пользу стоимость неотделимых улучшений вследствие подключения объекта к центральному водоснабжению в размере 269 170 руб. (109 170 руб. + 160 000 руб.).
В материалы дела представлено согласие арендодателя Зюзина А.А. в лице ИП Зюзина Д.А., действующего на основании договора поручения, от 03.03.2013, которым арендодатель выразил свое согласие на подключение объекта недвижимости к центральному водоснабжению и обязался компенсировать или произвести зачет взаимных однородных требований на стоимость данного подключения арендатору на сумму не превышающую 300 000 руб. (т. 1, л.д. 53).
По запросу суда из ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» поступили документы, свидетельствующие о подключении жилого дома по спорному адресу к централизованным системам водоснабжения.
Так, согласно ответу ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» в адрес Зюзина А.А. от 25.09.2012 ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» выдало Зюзину А.А. технические условия подключения с точкой подключения на сетях коммунального водопровода, а также уведомило о том, что обязательства по сооружению необходимых для подключения объектов инженерно-технической инфраструктуры, могут быть исполнены заказчиком самостоятельно (л.д. 25-26, т. 2).
К указанному ответу приложены технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (л.д. 27, т. 1).
Также в материалы дела ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» представлен акт обследования узла учета от 11.05.2016, из которого следует наличие на объекте водоснабжения (л.д. 28-29, т. 2).
15.01.2016 между Зюзиным А.А. и Г.Г.В. заключено соглашение о совместной эксплуатации водопроводных сетей (л.д. 30, т. 2).
23.06.2016 ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» и Зюзиным А.А. составлен акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон по водопроводным сетям (л.д. 31-32, т. 2).
Таким образом, представленные ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» документы подтверждают факт подключения жилого дома по спорному адресу к централизованным системам водоснабжения, при этом указанное подключение осуществлено с согласия Зюзина А.А., выданного в том числе в письменной форме.
06.08.2015 между ООО «Берта» и ООО «ГТК Строймонтаж» заключен договор №06-2015/08-СМР на выполнение монтажных работ по врезке в существующую водопроводную сеть с подключением объекта с установкой тройника, стоимость работ составила 109170 руб. (л.д. 45-51, т. 1).
Между тем, каких-либо доказательств оплаты ООО «Берта» работ по указанному договору не представлено, в связи с чем у судебной коллегии не имеется оснований полагать, что такая оплата была фактически произведена ООО «Берта».
Также в материалы дела представлена расписка, согласно которой Г.Г.В. получила 160 000 руб. для строительства водопровода согласно договору №05/10/10 от 05.10.2010 по Фермерскому переулку от Глуминой А.С. (т. 1, л.д. 52). Указанное подтверждает факт несения арендатором расходов по подключению объекта к системам водоснабжения.
Таким образом, поскольку ИП Глуминой А.С. представлены доказательства несения арендатором расходов по подключению объекта к системам водоснабжения только на сумму 160 000 руб., при этом доказательств оплаты по договору №06-2015/08-СМР не представлено, судебная коллегия полагает, что расходы по подключению объекта к системам водоснабжения подлежат взысканию с Зюзина А.А. в пользу Глуминой А.С. в размере 160 000 руб.
Также ИП Глуминой А.С. заявлены ко взысканию расходы на подключение объекта к дополнительной мощности 15 кВт/390В в размере 72 835 руб., в обоснование указанного требования ссылаясь на то, что в 2017 году было осуществлено присоединение спорного объекта к дополнительной электрической мощности 15кВт/390В, стоимость работ составила 150000 руб., данные работы были оплачены самим арендодателем, а арендатором компенсирована часть полученного неотделимого улучшения в размере 72835 руб.
Судебная коллегия не усматривает основания для взыскания указанных расходов в пользу ИП Глуминой А.С.
Так, согласно расписке от 31.01.2018 (т. 1, л.д. 59) ИП Глумина А.С. обязалась погасить задолженность перед ИП Зюзиным Д.А. в виде ежемесячного возмещения в январе 2018 года в размере 14 503 руб. части от суммы 175 000 руб. разбитые на 12 месяцев с 01.09.2017 по 01.09.2018 за работы по подключению мощности 15 кВт/380В на спорный объект (п. 4).
Между тем, указанная расписка не свидетельствует об осуществлении арендатором неотделимых улучшений, подлежащих компенсации арендатору, данная расписка лишь свидетельствует о наличии задолженности на стороне ИП Глуминой А.С.
При этом в материалы дела не представлено никаких доказательств выполнения работ по подключению объекта к дополнительной мощности, согласования таких работ и их оплаты арендатором.
Представленные в материалы дела квитанции (т. 1, л.д. 58) лишь подтверждают факт внесения ИП Глуминой А.С. ИП Зюзину Д.А. денежных средств, однако не подтверждают доводов ИП Глуминой А.С. о факте оплаты ею стоимости работ по подключению объекта к дополнительной мощности.
При таком положении, в отсутствие каких-либо доказательств выплаты арендатором арендодателю денежных средств за подключение объекта к дополнительной мощности в размере 75 835 руб., оснований для взыскания в пользу ИП Глуминой А.С. указанной суммы не имеется.
При этом решение суда в той части, в которой требования ИП Глуминой А.С. о взыскании компенсации за подключение объекта к дополнительной мощности удовлетворены, сторонами не обжалуется, а потому в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.
Таким образом, в соответствии с вышеуказанными установленными по делу обстоятельствами с Зюзина А.А. в пользу ИП Глуминой А.С. подлежат взысканию денежные средства в размере 335 000 руб. (175 000 руб. + 160 000 руб.).
С учетом изложенного, решение суда в части отказа в удовлетворении требований ИП Глуминой А.С. подлежит отмене на основании п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с вынесением в указанной части нового решения о взыскании с Зюзина А.А. в пользу ИП Глуминой А.С. денежной суммы в размере 335 000 руб.
В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.
Исходя из положений ст. 98 ГПК РФ с учетом того, что решение суда в части требований, в которых ИП Глуминой А.С. отказано, отменено с вынесением в данной части нового решения о частичном удовлетворении требований, с Зюзина А.А. в пользу ИП Глуминой А.С. также подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 6 550 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 30 июня 2020 года в части отказа в удовлетворения исковых требований ИП Глуминой А. С. к Зюзину А.А. отменить. В указанной части принять новое решение.
Взыскать с Зюзина А.А. в пользу ИП Глуминой А. С. денежную сумму в размере 335 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 550 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований ИП Глуминой А. С. отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Глуминой А. С. – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
