УИД № 78RS0017-01-2022-001488-58
Санкт-Петербургский городской суд
рег. №: 33-5043/2023 Судья: Мазнева Т.А.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Санкт-Петербург 02 марта 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
Председательствующего Игнатьевой О.С.
судей Бородулиной Т.С.
ФИО1
при секретаре Изосимовой А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 24 августа 2022 года по гражданскому делу № 2-2342/2022 по иску ФИО3 к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Игнатьевой О.С., объяснения представителя ответчика – ФИО4, действующей на основании доверенности, поддержавшей доводы жалобы, представителя истца – ФИО5, действующего на основании доверенности, возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
УСТАНОВИЛА:
Истец ФИО3 обратился в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ИП ФИО2 о взыскании денежных средств, в обоснование которого указал, что 06.09.2020 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и оплаты целевого коммуникационного и инфраструктурного взноса № Л-239, по условиям которого: п.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка (далее - «Основной договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа») на следующих существенных условиях: п. 1.1. «Продавец» обязуется передать в собственность «Покупателя» земельный участок общей площадью 1000 (Одна тысяча) кв.м., разрешенное использование: Отдельно стоящие 1-3 этажные жилые дома на одну семью с приусадебными участками, категория земель: Земли населённых пунктов, кадастровый №..., находящийся по адресу: <адрес>, а «Покупатель» обязуется принять и оплатить Земельный участок на условиях, предусмотренных Договором. Строения на земельном участке отсутствуют; п.1.2. Стоимость Земельного участка составляет 1 490 000 рублей 00 копеек.
Из договора следует, что в нем отсутствует точное указание на срок заключения основного договора, в связи с чем согласно п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации основной договор должен был быть заключен до 06.09.2021 года.
Однако в пункте 3.4. договора № Л-239 указано, что последний платеж по договору оплачивается в размере 20 000 рублей не позднее 15.08.2023, то есть уже после того, как должен быть заключен основной договор (после 06.09.2021 года) и до 06.09.2021 года основной договор не мог быть заключен по условиям договора.
Таким образом, истец полагает, что обстоятельства, предусмотренные пунктом 1 договора, а именно заключение основного договора до 06.09.2021 года никак не могли наступить.
Истец во исполнение условий договора произвел платежи на общую сумму 290 000 рублей. Истец не осуществляет предпринимательскую деятельность, а поэтому имеет право на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору. С 16.04.2021 года ввиду тяжелой финансовой ситуации, связанной с пандемией короновирусной инфекции COVID19, истец не смог оплачивать дальнейшие платежи и 18.04.2021 официально уведомил ответчика о расторжении договора, просил вернуть уплаченные им денежные средства.
В ответ на заявление о расторжении договора ответчик не отказал истцу, но при этом сообщил свои условия для возврата уплаченных денежных средств, указав, что ему необходимо написать заявление о расторжении договора на эл.почту info@zemlo.ru в свободной форме, а далее ответчик выставит земельный участок на продажу и после повторной реализации встретится с истцом для подписания документов и возврата денег, но по состоянию на начало июня 2021 года ответчик перестал выходить на связь.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд взыскать с ИП ФИО2 в свою пользу 290 000 рублей в качестве возврата обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 06.09.2020 г№ Л-239, а также 6100 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Решением Петроградского районного суда г. Санкт-Петербурга от 24.08.2022 года исковые требования удовлетворены: суд взыскал с ИП ФИО2 в пользу ФИО3 в качестве возврата обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 06.09.2020 290 000 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6100 рублей.
В апелляционной жалобе, поданной представителем ответчика ФИО4, ответчик ФИО2 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Стороны в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, доказательств их уважительности не представили, доверили ведение дела представителям, воспользовавшись правом, предоставленным ст. 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах в силу положений части 1 статьи 327, части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия не усматривает препятствий для рассмотрения дела в отсутствие сторон.
Судебная коллегия, проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 06.09.2020 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и оплаты целевого коммуникационного и инфраструктурного взноса №Л-239.
В соответствии с условиями договора стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка (Основной договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа) в отношении земельного участка по адресу: <адрес>. Стоимость земельного участка стороны определили в 1 490 000 рублей. В соответствии с п. 2 Договора из определённой цены договора 290 000 рублей оплачивается покупателем продавцу для передачи в ТСН «Лето» на основании агентского договора, заключенного между продавцом и ТСН «Лето», а 1 200 000 рублей оплачивается покупателем продавцу за земельный участок. Сторонами договора также предусмотрен график выплат обеспечительных платежей, в соответствии с которым обеспечительный платеж 42 000 рублей оплачивается в момент подписания договора в счет оплаты целевого взноса в размере 290 000 рублей, обеспечительный платеж в размере 210 000 рублей оплачивается равными аннуитентными платежами в размере 42 000 рублей в течение 5 месяцев не позднее 15 числа каждого месяца, начиная с октября 2020 года; обеспечительный платеж в размере 38 000 рублей оплачивается не позднее 15.03.2021. Сумма в размере 1 200 000 рублей оплачивается также поэтапно, последний платеж подлежит оплате не позднее 15.08.2023.
Земельный участок, указанный в предварительном договоре, в соответствии с выпиской из ЕГРН принадлежит на праве собственности ФИО2 с 24.07.2017.
Истец перечислил в рамках исполнения договора 294 000 рублей, что подтверждается представленными в дело чеками, данный факт ответчиком не оспаривался.
18.04.2021 истец уведомил ответчика о расторжении договора, просил вернуть уплаченные им денежные средства.
01.09.2021 истец направил ответчику требование о расторжении предварительного договора купли-продажи в течение 10 дней и о возврате оплаченных им денежных средств. Данные требования изложены в претензии. Денежные средства ответчиком не возвращены.
Разрешая заявленные требования, суд руководствовался ст. 431, п.1, п.4, п.6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора, пришел к выводу, что поскольку в предварительном договоре не был предусмотрен срок заключения основного договора, то он подлежал заключению не позднее 06.09.2021, в то же время в п.3.4 договора указано, что последний платеж по договору оплачивается не позднее 15.08.2023; до направления истцом ответчику досудебной претензии основной договор сторонами не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении договора. При таких обстоятельствах, учитывая, что обеспечительный платеж был внесен истцом в качестве обязательств по заключению в будущем договора купли-продажи земельного участка для личных нужд, суд пришел к выводу, что удержание ответчиком денежных средств в качестве обеспечительного платежа является необоснованным и денежные средства подлежат возврату.
Применительно к п.7 предварительного договора суд пришел к выводу, что поскольку земельный участок истцу передан не был, в связи с чем ответчик не понес затрат на восстановление состояния земельного участка, то оснований для удержания ответчиком части денежных средств, внесенных в качестве обеспечительного платежа, не имеется.
Судебная коллегия не может в полной мере согласиться с выводами суда, находя заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы.
В обоснование доводов жалобы представитель ответчика указывает, что по соглашению сторон цена земельного участка составляла 1 490 000 рублей и подлежала внесению поэтапно в рассрочку в течение 35 месяцев, рассрочка оплаты земельного участка и внесение последнего платежа в срок до 15.08.2023 не может быть расценена как обстоятельство, препятствующее заключению основного договора, или обстоятельство, исключающее его заключение, напротив, условиями договора была предусмотрена возможность заключения основного договора с регистрацией ипотеки в силу закона (п.5 ст. 488 ГК РФ) и законом предусмотрена возможность отчуждения объектов недвижимости на условиях оплаты после заключения договора купли-продажи. Согласно п.11 предварительного договора единственным условием заключения основного договора и осуществления регистрации перехода права собственности на земельный участок является оплата покупателем в пользу продавца денежных средств в размере 290 000 рублей в качестве обеспечительного платежа, который передается в ТСН «Лето» как целевой взнос, о чем дополнительно указано в п.п.2,3 предварительного договора.
В связи с тем, что в предварительном договоре отсутствовало условие о сроке заключения основного договора, он должен был быть заключен в течение одного года с момента заключения предварительного договора в силу положений п.4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Со стороны продавца была исполнена обязанность по передаче земельного участка, выводы суда об обратном не соответствуют обстоятельствам дела, и препятствий с его стороны для заключения основного договора не имелось.
В свою очередь, договором не было предусмотрено право на односторонний отказ покупателя от договора и оснований для его расторжения не имелось.
В то же время п.7 предварительного договора было предусмотрено право продавца удержать за счёт обеспечительного платежа компенсацию издержек, понесенных в связи с заключением договора, в виде выплаты неустойки в размере 50 % от стоимости земельного участка, но не менее 200 000 рублей, расторжение договора не освобождает покупателя от возмещения издержек и выплаты неустойки в силу п.9 предварительного договора.
Ответчик на основании п.п.7 и 9 предварительного договора вправе был удержать неустойку в размере 600 000 рублей, но являясь добросовестным и клиентоориентированным продавцом, принимая во внимание обстоятельства, в связи с которыми истец отказался от исполнения договора, ответчик принял решение об удержании минимального размера неустойки в сумме 200 000 рублей. При этом ответчик готов вернуть 94 000 рублей за вычетом удержанной суммы неустойки.
Таким образом, решение подлежит отмене как постановленное при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, нарушении норм материального права ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора.
Изучив материалы дела, доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п.п.1, 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно п.п.1 и 2 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Поскольку договором не был предусмотрен срок заключения основного договора, он подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть не позднее 06.09.2021. Предусмотренная договором рассрочка оплаты не увеличивает срок заключения основного договора до даты последнего платежа 15.08.2023 и препятствий для заключения основного договора, предусматривающего оплату земельного участка в рассрочку, не имелось. Такой способ оплаты цены договора предусмотрен ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации и предшествующее основному договору заключение предварительного договора не ограничивает стороны в установлении такого порядка оплаты цены договора. До наступления срока заключения основного договора истец, исполнивший обязательство по внесению обеспечительного платежа, отказался от договора. Ответчик в жалобе ссылается на недопустимость одностороннего отказа от договора, вместе с тем, между сторонами отсутствует спор относительно прекращения предварительного договора, в связи с чем, данные доводы сами по себе не имеют существенного правового значения. Спор возник по размеру подлежащих возврату денежных средств, уплаченных в качестве обеспечительного платежа.
В силу вышеприведенных положений п.2 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Соглашением сторон в п.7 предусмотрено, что помимо неустойки, установленной п.6 договора (за просрочку внесения обеспечительного платежа), продавец вправе потребовать от покупателя компенсацию издержек, понесенных в связи с заключением договора, в виде выплаты неустойки в размере 50 % от стоимости земельного участка, но не менее 200 000 рублей или удержать соответствующие суммы из платежей, поступивших от покупателя по договору, в том числе сумму, покрывающую расходы продавца на восстановление состояния земельного участка до существовавшего на момент передачи его покупателю. В случае расторжения договора денежная сумма, оставшаяся после удержания неустоек, подлежит возврату покупателю в безналичном порядке в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда о расторжении договора в законную силу или отказа продавца от договора в одностороннем внесудебном порядке, в случае последующей реализации земельного участка при условии возврата покупателем продавцу земельного участка и предоставления покупателем своих банковских реквизитов для перечисления продавцом денежных средств.
Таким образом, соглашением сторон предусмотрена возможность удержания из обеспечительного платежа компенсации издержек продавца, понесенных в связи с заключением договора, в виде неустойки, в том числе расходов на восстановление земельного участка в прежнее состояние.
Выводы суда о неприменении данного пункта договора основаны на том, что земельный участок истцу не передавался, что не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку предварительный договор являлся одновременно актом приема-передачи земельного участка (п.8).
Поскольку договор прекращен по инициативе покупателя ввиду невозможности исполнять финансовые обязательства, то продавец вправе рассчитывать на удержание неустойки за счет средств обеспечительного платежа.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положение пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющее право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25 января 2012 г. № 185-О-О, от 22 января 2014 г. № 219-О, от 24 ноября 2016 г. № 2447-О, от 28 февраля 2017 г. № 431-О, постановление от 6 октября 2017 г. № 23-П).
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 г. № 263-О).
В абзаце втором пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, определение размера подлежащей взысканию неустойки сопряжено с оценкой обстоятельств дела и представленных участниками спора доказательств, а также со значимыми в силу материального права категориями (разумность и соразмерность), обусловлено необходимостью установления баланса прав и законных интересов кредитора и должника.
С учётом разъяснений, данных в абзаце втором пункта 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7, согласно которому вопрос об уменьшении неустойки, взыскиваемой с лиц, не являющихся коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией при осуществлении ею приносящей доход деятельности, может быть поставлен на обсуждение сторон судом апелляционной инстанции независимо от перехода им к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (части 1 и 2 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебной коллегией на обсуждение сторон был поставлен вопрос о соразмерности неустойки.
Представитель истца полагал, что неустойка является несоразмерной ввиду того, что земельный участок не выбывал из собственности продавца, какие-либо работы на нем не проводились, соответственно, он не требует восстановления.
Представитель ответчика полагала соразмерной неустойку в размере 200 000 рублей, учитывая, что земельный участок на год был изъят из оборота продаж ответчика, а сумма неустойки 200 000 рублей предусмотрена в качестве минимальной.
Оценив доводы сторон, исходя из условий предварительного договора, судебная коллегия при определении размера неустойки учитывает, что размер неустойки предусматривал расходы продавца на восстановление земельного участка, однако, доказательств необходимости несения таких расходов не представлено. Таким образом, неустойка как способ обеспечения обязательств покупателя по заключению основного договора должна соразмерно компенсировать потери продавца, который рассчитывал на получение выгоды от продажи участка при заключении предварительного договора с истцом.
С учётом тех критериев, которые закладывали стороны в размер неустойки и обстоятельств конкретного дела судебная коллегия полагает возможным определить размер неустойки в сумме 100 000 рублей, что в наибольшей степени обеспечивает баланс прав и законных интересов сторон, не влечет необоснованной выгоды на стороне кредитора.
Доводы представителя ответчика об установленном в договоре минимальном размере неустойки отклоняются судебной коллегией, поскольку, как разъяснено в п.70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статей 332, 333 ГК РФ, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом.
На основании изложенного решение суда подлежит изменению ввиду допущенных судом нарушений ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации вследствие неправильного установления фактических обстоятельств дела. Поскольку истцом внесено по договору 294 000 рублей, которые не возвращены на момент рассмотрения дела, что ответчиком не оспаривалось, а размер неустойки составляет 100 000 рублей, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 194 000 рублей (294 000 рублей – 100 000 рублей); в соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации изменение взысканной суммы влечет изменение подлежащих возмещению судебных расходов по уплате государственной пошлины, которые составят пропорционально удовлетворенным требованиям 4 087 рублей.
Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 24 августа 2022 года изменить.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (<...>) в пользу ФИО3 (<...>) 194 000 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 087 рублей.
Председательствующий:
Судьи:
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 04 апреля 2023 года.
