Судья: Головина Е.А. гр. дело № 33-5490/2019
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
08 мая 2019 года г.о.Самара
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего – Елистратовой Е.В.
Судей – Занкиной Е.П., Маркина А.В.
При секретаре – Лещевой А.А.
Рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО2 на решение Кировского районного суда г.Самары от 12 февраля 2019 года, которым постановлено:
«Исковые требования АКБ «Легион» (АО) в лице конкурсного управляющего АКБ «Легион» (АО) – Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворить.
Расторгнуть Договор купли-продажи недвижимого имущества б/н от 05.07.2017, заключенный между АКБ «Легион» (АО) и ФИО1.
Обязать ФИО1 возвратить АКБ «Легион» (АО) - в лице конкурсного управляющего АКБ «Легион» (АО) - Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» переданные по Договору купли-продажи недвижимого имущества № б/н от 05.07.2017 объекты недвижимости в составе: - жилой дом, назначение: жилое здание, площадь: общая - 153,60 кв., этажность 2, инвентарный № Литера Аа, кадастровый №, адрес объекта: <адрес>; - земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 858 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый №.
Встречные исковые требования ФИО1 к АКБ «Легион» (АО) в лице конкурсного управляющего АКБ «Легион» (АО) – Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» об обязании предоставить согласие на совершение сделки и совершить необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества оставить без удовлетворения».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Елистратовой Е.В., возражения на жалобу представителя АКБ «Легион» (АО) в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» - ФИО3, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
АКБ «Легион» (АО) в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.
В заявлении указали, что 05.07.2017г. между АКБ «Легион» (АО) (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого дома, назначение: жилое здание, площадь: общая - 153,60 кв., этажность 2, инвентарный №, Литера Аа, кадастровый №, адрес объекта: <адрес>, принадлежащего АКБ «Легион» (АО) на праве собственности.
Объект расположен на земельном участке категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 858 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый №, принадлежащем продавцу на праве собственности.
По условиям договора, жилой дом и земельный участок передаются продавцом в срок до 05.07.2017г. по договору купли-продажи, который имеет силу акта приема-передачи. Покупатель обязан уплатить продавцу цену объекта и земельного участка в размере 6 000 000 руб. в следующем порядке: 1 000 000,00 руб. - не позднее дня подписания договора купли-продажи; 5 000 000 руб. - в рассрочку на три года из расчета 14 % годовых в соответствии с графиком (начиная с 05.08.2017г. в сумме ежемесячного платежа (без учета процентов) - 138 889,00 руб.). Право собственности у покупателя на объект и земельный участок возникает с момента государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимое имущество. До момента полной оплаты недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца.
06.07.2017г. договор купли-продажи был сдан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области для регистрации перехода права собственности, однако зарегистрирован не был в связи с приостановкой государственной регистрации (п.48 ч.1 ст.26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и подп.3 пункта 4 ст.183.9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 сентября 2017г. по делу № А40-129253/17-129-160Б, АКБ «Легион» (АО) признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утверждена Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов». Поскольку АКБ «Легион» (АО) на дату открытия конкурсного производства сохранило право собственности на недвижимое имущество, являющееся объектом сделки по договору купли-продажи, стало невозможным наступление основного предусмотренного договором купли-продажи правового последствия - перехода права собственности покупателю, а конкурсный управляющий не в праве совершать действия, направленные на регистрацию перехода права по ранее заключенным сделкам (т.е. в порядке ином, чем предписано законодательством о банкротстве).
Ответчик, в нарушение условий договора купли-продажи не производит оплату стоимости приобретаемого недвижимого имущества согласно графику, установленного договором. В общей сложности в счет оплаты цены приобретаемой недвижимости ответчиком выплачено Банку 1 100 000 руб.
Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи и является основанием для продавца потребовать расторжения договора на основании п.2 ст.450 ГК РФ.
22.01.2018г. истец направил в адрес ФИО1 уведомление о расторжении договора купли-продажи и разъяснением права обратиться к Конкурсному управляющему с требованием о включении в реестр требований кредиторов Банка на сумму, уплаченную им по Договору купли-продажи в размере 1 100 000 руб. Однако, до настоящего времени никаких ответных действий со стороны ФИО1 в отношении направленной претензии не последовало.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, АКБ «Легион» (АО) в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» просил суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества б/н от 05.07.2017г., заключенный между АКБ «Легион» (АО) и ФИО1; обязать ФИО1 вернуть АКБ «Легион» (АО) - в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» переданные по договору купли-продажи недвижимого имущества № б/н от 05.07.2017г. объекты недвижимости в составе: - жилой дом, назначение: жилое здание, площадь: общая - 153,60 кв., этажность 2, инвентарный № Литера Аа, кадастровый №, адрес объекта: <адрес>; - земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 858 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый №.
ФИО1 обратился в суд со встречным исковым заявлением к АКБ «Легион» (АО) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» об обязании предоставить согласие на совершение сделки и совершить необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.
Встречные требования мотивированы тем, что 05.07.2017г. между сторонами заключен вышеуказанный договор купли-продажи. Все существенные условия договора сторонами были достигнуты, договор уполномоченными лицами подписан. ФИО1 в общей сложности внесены 1 100 000 рублей.
В соответствии с п.2.1.2 договора объект и земельный участок передаются в срок до 05.07.2017 года. Договор имеет силу акта приема- передачи.
06.07.2017 года договор купли-продажи сдан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области для регистрации перехода права собственности, однако зарегистрирован не был по причине приостановки. 08 сентября 2017 года АКБ «Легион» (АО) признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначено ГК «Агентство по страхованию вкладов».
Никакого отказа от совершения сделки (ст.ст. 102, 129 Закона о банкротстве) ФИО1 от конкурсного управляющего не получал. Соответственно, имеет законное право на государственную регистрацию сделки.
Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 13.10.2017г. был отказ в государственной регистрацией в связи не предоставлением процедуры согласования в временной регистрацией банка сделки. Было также указано, что в случае устранения причин отказа, не препятствует другой стороне вновь обратиться с заявлением о государственной регистрации. Таким образом, АКБ «Легион» (АО) в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» изначально не дало согласие на государственную регистрацию договора купли-продажи от 06.07.2017 года и в одностороннем порядке нарушило договор (п.2.1.3) и закон.
ФИО1 просил суд обязать АКБ «Легион» (АО) в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов»
предоставить согласие на совершении сделки - договора купли-продажи от
05.07.2017г. б/н недвижимого имущества - жилой дом, назначение: жилое
здание, площадь: общая - 153,60 кв.м., этажность 2, инвентарный номер:
№, кадастровый №, адрес объекта: <адрес> и земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 858 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый № и
совершить все необходимые действия, для государственной регистрации
перехода права собственности на Объект и Земельный участок в Едином
государственном реестре недвижимости. Возложить на ответчика судебные расходы.
Судом постановлено вышеуказанное решение, которое в апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО2 просит отменить, как незаконное и необоснованное, принять новое решение, отказав АКБ «Легион» (АО) в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» в удовлетворении исковых требований, встречные исковые требования ФИО1 – удовлетворить.
В суде апелляционной инстанции представитель АКБ «Легион» (АО) в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» - ФИО3 возражал против доводов жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ФИО2 представил ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.
Третье лицо ФИО4 в суд апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки судебной коллегии не сообщила.
Судебная коллегия на основании ст.ст. 167, 327 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п.1 ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Согласно п.п. 1, 2 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
В силу п.1 ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Согласно п.2 ст.489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-27, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 05.07.2017г. между АКБ «Легион» (АО) и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости – жилой дом, назначение: жилое здание, площадь: 153,6 кв.м., этажность 2, инвентарный № Литера Аа, кадастровый №, адрес объекта: <адрес>. Объект расположен на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 858 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес> кадастровый №.
В соответствии с п.1.5 указанного договора купли-продажи одновременно с передачей права собственности на объект продавец передает покупателю право собственности на земельный участок под ним.
Согласно п.3.4 право собственности у покупателя на объект и земельный участок возникает с момента государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимое имущество.
Стороны договорились, что до момента полной оплаты, имущество будет находиться в залоге у продавца (п.3.5 договора).
Согласно условиям договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.07.2017г. сумма договора включает цену Объекта и цену Земельного участка и составляет 6000000 руб. (п.3.1). Сумма Договора оплачивается Покупателем в следующем порядке: 1000000 руб. – не позднее дня подписания настоящего договора, 5000000 руб. покупатель оплачивает в рассрочку на три года из расчета 14 % годовых в соответствии с графиком, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение 1) (п.3.2. Договора).
В силу п.7.2 стороны договорились, что договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.
06.07.2017г. договор купли-продажи был сдан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области для регистрации перехода права собственности.
12.07.2017г. государственная регистрация перехода права и права собственности, ограничения (обременения) ипотеки приостановлена в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Приказом Банка России от 07 июля 2017г. № ОД-1891 у АКБ «Легион» (АО) с 07 июля 2017 года отозвана лицензия на осуществление банковских операций и назначена временная администрация по управлению Банком. Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 сентября 2017г. по делу № А40-129253/17-129-160Б, резолютивная часть которого была объявлена 08 сентября 2017г., АКБ «Легион» (АО) был признан несостоятельным (банкротом), в его отношении было открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утверждена Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов».
Уведомлением от 13.10.2017г. в государственной регистрации права собственности и ипотеки отказано в связи с назначением временной администрации финансовой организации, являющейся правообладателем или стороной сделки.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривалось, что ФИО1 выплатил Банку в день подписания договора купли-продажи сумму в размере 1 000 000 руб. 05.08.2017г. им внесен еще один платеж в размере 100 000 руб.
Иных платежей от ФИО1 в пользу АКБ «Легион» (АО) в счет исполнения своих обязательств по договору купли-продажи не поступало, что самим ФИО1 во встречном исковом заявлении и апелляционной жалобе не оспаривается.
22.01.2018г. АКБ «Легион» (АО) направил в адрес ФИО1 уведомление о расторжении договора купли-продажи с разъяснением права обратиться к конкурсному управляющему с требованием о включении в реестр требований кредиторов Банка на сумму, уплаченную им по Договору купли-продажи в размере 1 100 000,00 руб. Ответа на претензию от ФИО1 не поступило.
Установив ненадлежащее исполнение ФИО1 условий договора купли-продажи недвижимого имущества, суд пришел к правильному выводу о том, что неоплата за проданное имущество является существенным нарушением условий договора купли-продажи, что является основанием для расторжения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком и возврата продавцу переданного покупателю имущества.
Разрешая встречные исковые требования ФИО1 к АКБ «Легион» (АО) в лице конкурсного управляющего АКБ «Легион» (АО) – Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» об обязании предоставить согласие на совершение сделки и совершить необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.
В соответствии с ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно абзацу четвертому пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.
Смысл названных правовых норм заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами. При несоблюдении хотя бы одного условия договора сделку нельзя считать исполненной и совершенной в надлежащей форме. Государственная регистрация договора при таких обстоятельствах будет умалять право одной из сторон, так как она лишится того, на что могла рассчитывать при заключении договора.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения покупателем ФИО1 обязательств по оплате по договору купли-продажи от 05.07.2017г., нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, суд правомерно отказал ФИО1 в удовлетворении встречных исковых требований.
У судебной коллегии не имеется оснований не соглашаться с данными выводами суда, так как они основаны на правильно установленных обстоятельствах, а также собранных по делу доказательствах, которым дана надлежащая оценка в соответствии с положениями ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы апелляционной жалобы представителя ФИО1 – ФИО2 повторяют доводы встречного искового заявления, основаны на неправильном толковании положений действующего законодательства и не могут быть приняты во внимание по вышеизложенным мотивам.
Суд первой инстанции достаточно полно исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда первой инстанции не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Кировского районного суда г.Самары от 12 февраля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 – ФИО2 - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
