№ 33-921/2018 судья Махова Т.Н.
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
11 апреля 2018 года г.Рязань
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего – Платоновой И.В.,
судей - Языковой В.Л., Максимкиной Н.В.,
при секретаре Лексиной Л.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам представителей истца Герасимова Сергея Владимировича – Золоторевой Любови Николаевны, Лисунова Сергея Владимировича на решение Шиловского районного суда Рязанской области от 26 января 2018 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Герасимова Сергея Владимировича к Администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области и Управлению имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора № от 25 февраля 2015 года аренды земельного участка общей площадью 2000 кв. м, из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым №, заключенного между Герасимовым Сергеем Владимировичем и Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области, совершенную Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области, в форме (на основании) уведомления о расторжении договора аренды указанного земельного участка за № от 18.10.2017 года, подписанного начальником названного Управления Крюковым А.Б. и признании указанного договора аренды земельного участка действующим - отказать.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Платоновой И.В., объяснения истца Герасимова С.В., его представителей Лисунова С.В., представителя ответчиков Администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области, Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области Куликовой И.В., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Герасимов С.В. обратился в суд с иском к Администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области, Управлению имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка и признании договора аренды земельного участка действующим.
В обоснование требований указал, что ему на праве аренды на срок с 25 февраля 2015 года по 31 января 2020 года, согласно постановления администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области № 194 от 25 февраля 2015 года и договора № аренды земельного с кадастровым № от 25 февраля 2015 года, предоставлен земельный участок общей площадью 2000 кв.м с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.
С целью строительства на указанном земельном участке индивидуального жилого дома 10 октября 2017 года он, через своего представителя, обратился к главе муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство, приложив к нему договор аренды земельного участка, градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, однако письмом от 18 октября 2017 года №3878 за подписью первого заместителя главы муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области ему в выдаче испрашиваемого разрешения на строительство было отказано со ссылкой на письмо (уведомление) Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области за №771 от того же числа о расторжении договора аренды земельного участка.
Полагает, что действия ответчиков по расторжению договора аренды земельного участка в одностороннем порядке являются незаконными и нарушают его права, поскольку он своего согласия на добровольное расторжение договора не давал, условия об одностороннем отказе от договора в последнем не содержится и содержаться не могут, в связи с чем расторжение договора, по его мнению, должно производиться в судебном порядке. Кроме того, письменных предупреждений, в порядке ст. 619 Гражданского кодекса РФ, ему не направлялось, нарушения сроков внесения арендной платы более двух раз подряд он не допускал, неоднократно с 2015 года пытался получить разрешение на строительство жилого дома на арендуемом им земельном участке, тогда как ему отказывали в этом. При этом, при осуществлении права на отказ от договора ответчики, как публичные субъекты, воспользовавшись своим преимущественным положением (наличием властных полномочий) действовали недобросовестно, причинив ему ущерб (убытки), вопреки балансу интересов сторон, в отсутствие оснований для расторжения договора и не соблюдая процедуру расторжения договора аренды.
На основании изложенного, истец просил суд признать недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора № от 25 февраля 2015 года аренды земельного участка общей площадью 2000 кв.м, из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым №, заключенного между ним и Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области, совершенную Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области, в форме (на основании) уведомления о расторжении договора аренды указанного земельного участка за № от 18.10.2017 года, подписанного начальником названного Управления Крюковым А.Б. и признать указанный договор аренды земельного участка действующим.
Суд, рассмотрев заявленные требования, в их удовлетворении отказал.
В апелляционной жалобе представитель истца Герасимова С.В. – Золоторева Л.Н. просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований Герасимова С.В. В обоснование доводов жалобы указано, что в отношении договора аренды, который заключен на определенный срок, односторонний отказ нормами гл. 34 ГК РФ не предусмотрен. Полагает, что условие о праве на односторонний отказ от договора аренды во внесудебном порядке, между сторонами не согласовано. При согласовании данного условия ответчик должен был предложить формулировку «односторонний отказ во внесудебном порядке». Кроме того, в решении суда не указывается в чем конкретно и по каким платежам, в какой сумме и на какой срок, истцом не выполнены обязательства по арендным платежам, когда и в чем выражается неоднократность нарушения. Неоплата платежей должна иметь место в течение двух сроков подряд. Ответчиком не представлены доказательства того, когда и в какой сумме поступили платежи истца на корреспондентский счет банка арендодателя. Считает, что судом не дана оценка разумности срока с момента погашения арендатором всей суммы задолженности для предъявления ответчиком требования о расторжении договора аренды. Также, судом не дана оценка тому обстоятельству, что по вопросу получения разрешительной документации истец обращался к ответчикам, а также в Управление Росреестра по Рязанской области и ему был дан ответ.
В апелляционной жалобе представитель истца Герасимова С.В. – Лисунов С.В. просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований Герасимова С.В. Считает, что решение принято в нарушении норм материального и процессуального права. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Однако, за все время действия договора со стороны арендодателя к истцу никаких претензий не предъявлялось, письменные предупреждения о необходимости исполнения обязательств ему не направлялись и им не получались. Кроме того, арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора, только при заключении договора на неопределенный срок. Считает, что задолженность по арендной плате в размере 1 рубля 09 копеек, пени в размере 0,01 копейки, возникла по вине ответчиков, так как оплата истцом производилась по тем данным, которые ответчики давали для оплаты. Что касается сроков, то за весь период аренды задержка оплаты имела место только один день. Данные нарушения были исправлены в разумные сроки. Полагает, что действия ответчиков по расторжению договора аренды носят немотивированный характер, положенные в его основу обстоятельства не соответствуют действительному положению вещей, оно влечет причинение ущерба истцу.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчиков Администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области, Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области Куликова И.В., считает, что решение районного суда является законным и обоснованным, просит указанное решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему:
Судом установлено, что на основании постановления за № 194 от 25 февраля 2015 года администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области и заключенного на его основе между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области, как арендодателем, и Герасимовым С.В., как арендатором, договора № от 25 февраля 2015 года - истцу Герасимову С.В. на срок с 25 февраля 2015 года по 31 января 2020 года предоставлен на праве аренды земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Рязанская область, Шиловский район, с. Срезнево, ул. Дачная.
Данный договор, являющийся одновременно актом приема - передачи участка между арендодателем и арендатором (п.1.6 договора), зарегистрирован в установленном законом порядке - 11 марта 2015 года.
В соответствии с пунктами 2.2, 2.5, 2.6 и 2.8 указанного договора размер годовой арендной платы, которая вносится ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября, не является постоянным и может быть изменен на основании нормативно-правовых актов, составляет 2 400 рублей (годовая) и 600 рублей (квартальная). При этом существенным условием договора является обязанность арендатора предоставлять арендодателю копию платежного документа с одновременным предъявлением его оригинала о перечислении суммы арендной платы или пени в десятидневный срок после даты платежа.
Согласно пункту 4.2 указанного договора, арендатор обязуется использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (разрешенным использованием) (подпункт «а»), выполнять в полном объеме все условия договора (подпункт «б»), своевременно и в соответствии с договором вносить арендную плату (подпункт «в»), при прекращении права аренды произвести окончательный расчет по ней (подпункт «е»), приступить к строительству жилого дома после получения разрешения на строительство в Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области в течение одного года с даты заключения договора (подпункты «п» и «с»), установить ограждение строительной площадки (подпункт «т»).
Из содержания пункта 3.1.1 указанного следует, что арендодатель имеет право досрочно, в одностороннем порядке, с соблюдением требований законодательства, предварительно (за 30 дней) письменно уведомив об этом арендатора, расторгнуть договор в порядке и случаях, предусмотренных законодательством, а также в случаях, перечисленных, в том числе в подпунктах «в», а именно:
при неуплате арендной платы более двух сроков оплаты подряд (в полном объеме с учетом погашения пени), при этом подтверждением просрочки (неуплаты) арендной платы и пени является факт непредставления арендатором арендодателю копии платежного документа в порядке, определенном пунктом 2.8 договора;
при невыполнении арендатором подпункта «с» пункта 4.2 договора, предусматривающего обязанность арендатора – получить разрешение на строительство жилого дома в течение одного года с даты заключения договора.
Как усматривается из материалов дела, Герасимов С.В. 10 августа 2015 года заключил договор с ОАО «МРСК Центра и Приволжья» об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям в отношении земельного участка. Кроме того, истцом выкопана траншея под ленточный фундамент. Других действий на земельном участке не производилось. На момент рассмотрения дела участок не огорожен, доступ к нему свободный, участок зарос бурьяном и сорной растительностью, на части земельного участка произведена вырубка древесно-кустарниковой растительности, в центральной части обнаружены разрушенные траншеи для монтажа ленточного фундамента жилого дома.
Разрешение на строительство до 25 февраля 2016 года, согласно условий договора, им получено не было.
С целью строительства на указанном земельном участке индивидуального жилого дома Герасимов С.В. через своего представителя по доверенности Золотореву Л.Н. 10 октября 2017 года обратился к главе муниципального образования – Шиловский муниципальный район с заявлением о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома, приложив необходимые для выдачи указанного разрешения документы: договор аренды земельного участка № от 25 февраля 2015 года, градостроительный план от 05 октября 2017 года и схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, однако в выдаче разрешения ему было отказано решением от 18 октября 2017 года за №, оформленным в виде письма, со ссылкой на письмо (уведомление) Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области за № от 18 октября 2017 года о расторжении с Герасимовым С.В. договора аренды земельного участка. Решение Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области от 18 октября 2017 года получено истцом 13 ноября 2017 года, а уведомление Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области за № от 18 октября 2017 года о расторжении договора аренды земельного участка, с проектами соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи арендуемого земельного участка получено Герасомовым С.В. 23 октября 2017 года.
18 декабря 2017 года Управление имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области представило в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление, с соответствующим пакетом документов о прекращении аренды в отношении спорного земельного участка.
Согласно уведомления о приостановлении государственной регистрации № от 22 декабря 2017 года, Управление Росреестра по Рязанской области приостановило с 22 декабря 2017 года осуществление действий по заявлению названного Управления, в связи с тем, что в орган регистрации поступило определение Шиловского районного суда Рязанской области по настоящему гражданскому делу от 18 декабря 2017 года о запрете совершения регистрационных действий в отношении спорного земельного участка.
Из акта осмотра земельного участка с кадастровым № с фотографиями к нему следует, что 16 января 2018 года был произведен комиссионный осмотр названного земельного участка с участием истца и представителя ответчиков. При осмотре земельного участка установлено, что он не огорожен, доступ к участку свободный, участок зарос бурьяном и сорной растительностью, на части земельного участка произведена вырубка древесно-кустарниковой растительности, в центральной части обнаружены разрушенные траншеи для монтажа ленточного фундамента жилого дома.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что у арендодателя имелись основания для отказа от договора аренды земельного участка в одностороннем порядке, так как истцом нарушены условия договора, несоблюдение которых дает арендодателю указанное право.
Вывод суда соответствует нормам материального права, обстоятельствам, установленным судом на основе исследованных доказательств.
В соответствии со ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В силу пунктов 1 и 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01 июня 2015 года, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01 июня 2015 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
Согласно п.1,2 ст.2 Федерального закон от 08 марта 2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 июня 2015 года. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Согласно разъяснений, содержащихся в п.13 Постановления Пленума
Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
Исходя из указанных норм материального права, суд пришел к верному выводу о том, что не получение истцом в течение года со дня заключения договора разрешения на строительство индивидуального жилого дома ( п.4.2 п.п. «с») давало арендодателю право, в силу п.3.1.1 договора, отказаться от его дальнейшего действия. То обстоятельство, что 10 октября 2017 года Герасимов С.В. обратился за получением указанного разрешения, не свидетельствует о незаконности действий ответчика Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области, так как на момент направления в адрес истца уведомления об отказе от договора в одностороннем порядке, разрешение на строительство не выдано, а сроки его получения, предусмотренные договором, истекли.
Позиция Герасимова С.В. в суде первой и апелляционной инстанции на попытку получить разрешение на строительство сразу после заключения договора в 2015 году обоснованно не была принята во внимание судом первой инстанции, а также не учитывается судебной коллегией при проверке решения суда, так как доказательств, свидетельствующи х о направлении в адрес администрации заявления о выдаче разрешения на строительство с приложением всех необходимых документов, либо препятствованием администрации в этом, истцом в суд представлено не было. Представитель администрации отрицал факт надлежащего обращения Герасимова С.В. с указанным заявлением.
Кроме того, истец как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции утверждал, что не оформил разрешение на строительство, так как предполагал зарегистрировать право собственности на жилой дом в упрощенном порядке – по «дачной амнистии».
Доводы апелляционных жалоб о неверном толковании судом норм материального права, ссылка на наличие со стороны арендодателя предложения о расторжении договора, что не равнозначно понятию «односторонний отказ от договора», а в связи с этим, на возможность расторжения договора только в судебном порядке, отсутствие извещения арендатора о необходимости устранения нарушений договора, судебная коллегия находит не обоснованными и не влекущими за собой отмену обжалуемого решения.
Для арендодателя возможность отказа в одностороннем порядке от договора аренды земельного участка, при несоблюдении его условий арендатором, предусмотрена заключенным между сторонами договором от 25 февраля 2015 года. Данное положение договора не противоречит и действовавшей на момент заключения договора ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и действующей в настоящее время ст. 450.1 указанного Кодекса. При этом ни договором, ни Кодексом не определено содержание извещения об отказе от договора. В связи с этим, направление истцу Управлением имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области Уведомления о расторжении договора аренды земельного участка со ссылкой на п.3.1.1 Договора обоснованно расценено судом как односторонний отказ от договора. Об этом свидетельствуют и дальнейшие действия ответчика, который после истечения срока, предусмотренного указанным пунктом Договора, подал в Управление Росреестра документы о регистрации прекращения договора аренды.
Таким образом, решение районного суда об отказе в удовлетворении исковых требований Герасимова С.В. является законным и обоснованным.
В то же время заслуживают внимание доводы апелляционных жалоб о том, что несвоевременная уплата арендной платы Герасимовым С.В., на что сослался арендодатель и суд, как на второе основание для одностороннего отказа от договора, не давала Управлению имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области такой возможности.
В силу ст. 450.1. п.п.4,5 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
Как следует из материалов дела, Герасимов С.В. действительно со дня заключения договора аренды неоднократно допускал нарушения в части внесения арендной платы.
Пункт 2.2 Договора аренды предусматривал внесение арендной платы арендатором ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца квартала. Не внесение арендной платы более двух сроков подряд давало арендодателю право на односторонний отказ от договора ( п.3.1.1 п.п. «в»).
Из акта сверки расчетов по арендной плате усматривается, что в марте, июне, сентябре, ноябре 2015 года Герасимов С.В. арендную плату, как требовали условия договора, не вносил. Впервые аренда была оплачена в феврале 2016 в размере 2400 руб. и принята арендодателем, действия договора продолжено. В марте, июне, сентябре, ноябре 2015 года Герасимов С.В. вновь нарушил условия договора, так как не вносил арендную плату. Однако арендодатель своим правом на расторжение договора не воспользовался. Платеж от арендатора был принят 15 марта 2017 года в размере 2691 руб.77 коп. и пени за неуплату 308 руб. 23 коп. В марте, июне, сентябре 2017 года Герасимов С.В. арендную плату не вносил. 02 октября 2017 года им было оплачено 2340 руб. 47 коп. и пени за несвоевременную уплату 44 руб. 53 коп. На момент направления Управлением имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области уведомления об отказе от договора 18 октября 2017 года просрочки по оплате со стороны Герасимова С.В. не имелось.
Таким образом, с учетом вышеприведенных норм материального права, обстоятельств дела, арендодатель не вправе отказаться от договора аренды по основанию не регулярной оплаты арендной платы Герасимовым С.В., так как им неоднократно принималось исполнение обязательства со стороны истца с просрочкой, после чего действие договора подтверждалось.
На основании изложенного вывод районного суда о наличии основания для расторжения договора в одностороннем порядке по причине нарушения сроков внесения арендной платы истцом подлежит исключению из мотивировочной части решения, а решение - изменению.
Руководствуясь ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Шиловского районного суда Рязанской области от 26 января 2018 года изменить, исключив из мотивировочной части решения суда вывод о наличии основания для отказа от договора аренды земельного участка, заключенного между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области и Герасимовым Сергеем Владимировичем 25 февраля 2015 года, ввиду нарушения сроков внесения арендной платы.
В остальной части решение районного суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителей истца Герасимова Сергея Владимировича – Золоторевой Любови Николаевны, Лисунова Сергея Владимировича – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи-
