Судья Иванченко М.В. Дело № 33-13019/2021
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
27 июля 2021 года г. Ростов-на-Дону
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Мельник Н.И.
судей Ковалева А.М., Минасян О.К.
при секретаре Закаряне С.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-46/2021 по иску Кузьменко Сергея Ивановича к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога и Администрации г. Таганрога об определении рыночной стоимости изымаемого помещения, по апелляционным жалобам Комитета по управлению имуществом г. Таганрога и Администрации г. Таганрога на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 25 января 2021 г. Заслушав доклад судьи Ковалева А.М., судебная коллегия
установила:
Кузьменко С.И. обратился в суд с настоящим иском к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога и Администрации г. Таганрога, в обоснование указав? что является собственником нежилых помещений литер п/А, комнаты 1НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер А1 (пристройка), 1 этаж, комнаты: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 854,3 кв.м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Заключением межведомственной комиссии от 27.09.2012 многоквартирный жилой дом по вышеуказанному адресу признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации г. Таганрога от 17.12.2012 № 4435 Отделу по жилищной политике и ипотечному кредитованию Администрации города Таганрога установлена обязанность направить собственникам многоквартирного дома требование о его сносе в разумный срок: до 04.11.2013г. Однако Администрацией города Таганрога на протяжении длительного времени никаких действий не предпринималось. Апелляционным определением Ростовского областного суда от 28 мая 2018г. по делу № 33a-8234/2018 суд обязал Администрацию г. Таганрога принять меры по изъятию земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и нежилых помещений литер п/А, комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер А1 (пристройка), 1 этаж, комнаты: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 854,3 кв.м., принадлежащих на праве собственности Кузьменко С.И. Постановлением Администрации города Таганрога от 20.11.2018 принято решение об изъятии для муниципальных нужд вышеуказанных земельного участка и нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 854,3 кв.м., принадлежащее Кузьменко С.И. Письмом от 21.04.2020 КУИ г. Таганрога направил в адрес Кузьменко С.И. проект соглашения об изъятии нежилых помещений и отчет от 20.04.2020 об определении рыночной стоимости размера возмещения за изымаемое нежилое помещение площадью 854,3 кв.м. Размера возмещения за изымаемое нежилое помещение составил 986 200 руб. с учетом НДС, в том числе 984 200 руб. — рыночная стоимость нежилого помещения, 2 000 - размер убытков, связанных с переездом. Истец указывает, что в данном отчете не учтены рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на указанное имущество, упущенная выгода, а также сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Кроме того, стоимость нежилого помещения значительно занижена. На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истец просил суд определить выкупную стоимость изымаемого нежилого помещения литер п/А, комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН литер А1 (пристройка) в следующем размере: стоимость помещений - 5 561 920 руб., доля в праве собственности на общее имущество, включая земельный участок - 1 548 037 руб., сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома - 184 905 руб.; взыскать с ответчиков в пользу истца судебные расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в размере 15 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб.
Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 25 января 2021 года постановлено: определить выкупную стоимость спорного нежилого помещения в общем размере 6 191 840 руб. и взыскать с Администрации г. Таганрога в пользу истца судебные расходы по уплате госпошлины в размере 300 руб., а в пользу ООО «Альфа-Эксперт» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 53 560 руб.
Не согласившись с решением суда, Комитет по управлению имуществом г. Таганрога подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на то, что судебным экспертом при составлении заключения неверно определена площадь земельного участка, пропорционально принадлежащей истцу доле в праве собственности на нежилое помещение. При этом экспертом неверно определена рыночная стоимость земельного участка. У суда также не имелось оснований для включения в выкупную стоимость нежилого помещения расходов за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку на момент приобретения истцом нежилого помещения у наймодателя не возникла обязанность по проведению такого ремонта. Указанный многоквартирный дом не был включен в программу по проведению капитального ремонта, оплата соответствующих взносов не осуществлялась, экспертом неверно применена ставка при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Кроме того, оплата расходов за проведение судебной экспертизы в сумме 53 560 руб. была произведена апеллянтом в адрес экспертной организации, что подтверждается платежным поручением от 25.12.2020.
С решением суда также не согласилась Администрация г. Таганрога, которая в своей апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новое решение, которым установить выкупную стоимость спорного нежилого помещения в размере 984 200 руб.
В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что судом первой инстанции дана неверная оценка отчету от 20.04.2020, согласно которому в стоимость нежилого помещения уже включена стоимость земельного участка. Исполнение решения суда повлечет нецелевое использование бюджетных средств и улучшение жилищных условий собственника помещения.
В возражениях на апелляционные жалобы истец просил суд оставить решение суда без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.
В заседание суда апелляционной инстанции истец не явился, применительно к ст. 113 ГПК РФ во взаимосвязи со ст. 165.1 ГК РФ был извещен о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом.
Представитель истца Смирнова А.В. просила отложить дело по причине её нахождения в период с 21 по 29 июля в Нижегородской области.
Судебная коллегия, учитывая, что непосредственно от истца, как это предусмотрено ч. 6 ст. 167 ГПК РФ, ходатайство об отложении дела в связи с неявкой его представителя не заявлялось, а о причинах своей неявки он не сообщил.
Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону также в суд не явился, о причинах своей неявки не сообщил.
При таком положении судебная коллегия признала неявку названных лиц неуважительной и рассмотрела дело в их отсутствие в порядке ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Комитета по управлению имуществом г. Таганрога, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался ст. 290 ГК РФ, ст.ст. 32, 36-38 ЖК РФ, положениями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и исходил из наличия оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, Кузьменко С.И. на праве собственности принадлежат нежилые помещения литер п/А, комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер А1 (пристройка), 1 этаж, комнаты: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 854,3 кв.м. в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕНл.д.24-27). Постановлениями Администрации города Таганрога от 17.12.2012 № 4435 и от 02.07.2013 № 2028 вышеуказанный многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.19).
Апелляционным определением Ростовского областного суда от 28 мая 2018г. по делу № 33a-8234/2018 Администрация г. Таганрога обязана принять меры, установленные ст. 32 ЖК РФ по изъятию земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и нежилых помещений литер п/А, комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер А1 (пристройка), 1 этаж, комнаты: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 854,3 кв.м., расположенных по вышеуказанному адресу, принадлежащих на праве собственности Кузьменко С.И. (л.д.121-124).
Письмом от 21.04.2020 № 60.4.3/3883 Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - КУИ г. Таганрога) направил в адрес Кузьменко С.И. проект соглашения об изъятии для муниципальных нужд нежилых помещений литер п/А, комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер А1 (пристройка), 1 этаж, комнаты: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 854,3 кв.м, а также отчет от 20.04.2020 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении рыночной стоимости размера возмещения за изымаемое нежилое помещение, принадлежащее Кузьменко С.И. Согласно указанному отчету, стоимость размера возмещения составила 986 200 руб. с учетом НДС, в том числе: 984 200 рублей — рыночная стоимость нежилого помещения, 2 000 - размер убытков, связанных с переездом (л.д.19-23,28-105). При этом в указанном отчете АО «Приазовский центр Смет и Оценки» не учтена рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истца в праве общей собственности на указанное имущество, а также сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
С учетом приведенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данная оценка не соответствует положениям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, в связи с чем определение выкупной цены по данным отчета невозможно.
По ходатайству КУИ г. Таганрога судом первой инстанции по настоящему делу назначена экспертиза, согласно выводам заключения ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от 24.09.2020 рыночная стоимость исследуемых нежилых помещений составляет 5 561 920 руб., стоимость доли истца в праве собственности на общее имущество, включая земельный участок, составляет 1 548 037 руб., сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 184 905 руб. Указанное заключение не принято судом в качестве допустимого доказательства по делу, в связи с несоответствиями и противоречиями, имеющимися в заключении.
Определением суда по настоящему делу назначено проведение повторной судебной экспертизы, согласно заключению ООО «Альфа-Эксперт» от 16.12.2020 рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 1 951 140 руб., рыночная стоимость доли земельного участка определена в размере 3 122 045 руб., компенсация собственнику за не произведенный ремонт составляет 1 118 655 руб. Суд первой инстанции признал указанное заключение допустимым доказательством по делу, поскольку данное заключение составлено с соблюдением требований статьи 86 ГПК РФ, содержит исследовательскую часть, является ясным и полным, выводы носят категорический характер при отсутствии противоречий.
При определении обоснованности взыскания компенсации собственнику за не произведенный ремонт, суд первой инстанции исходил из того, что жилой дом, в котором находятся спорные помещения, возведен в 1916 году, доказательств проведения капитального ремонта в установленный законом срок материалы дела не содержат.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу об установления выкупной цены в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы.
Вместе с тем в полной мере с выводами суда согласиться нельза, так как они сделаны без учета и оценки следующего.
Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ.
Как усматривается из материалов дела, истцом заявлялось ходатайство об уточнении требований, в котором он просил суд определить выкупную цену изымаемого нежилого помещения в пределах стоимости нежилых помещений в размере 5 561 920 руб., доли в праве собственности на общее имущество, включая земельный участок, в размере 1 548 037 руб. и компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома в сумме 184 905 руб. (том 1, л.д. 239).
Однако в нарушение положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О судебном решении" суд вышел за пределы цены иска в части взыскания доли в праве собственности на общее имущество, включая земельный участок, а также денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, и вместо требуемых истцом сумм за долю в участке 1 548 037 руб. и компенсации за капремонт 184 905 руб., взыскал стоимость доли земельного участка и компенсации за капремонт в большем размере в сумме 3 122 045 руб. и 1 118 655 руб., соответственно.
Кроме того, взыскивая денежную компенсацию за капремонт, суд оставил без внимание Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, где указано, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч. 1); суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (ч. 2).
Между тем, материалы дела не содержат доказательств тому, что на момент приобретения истцом в 2002 году нежилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, и у наймодателя была обязанность по производству капитального ремонта.
Также в деле нет доказательств, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в том числе с предельным сроком эксплуатации дома. Напротив, из материалов дела усматривается, что нежилое помещение приобреталось истцом с учетом существовавшего на тот период технического состояния жилого дома, а сведений о том, что с даты приобретения истцом нежилого помещения и до настоящего времени существенно изменилось техническое состояние дома, вследствие не проведения капитального ремонта, не имеется.
В связи с чем нет оснований считать, что не проведение капитального ремонта жилого дома с момента возникновения права собственности истца на нежилое помещение и по настоящее время оказало существенное влияние на изменение рыночной стоимости изымаемого помещения, и соответственно, истцу должна быть произведена какая-либо денежная компенсация за капитальный ремонт.
При недоказанности того, что на момент приобретения истцом нежилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, и именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным, то есть к снижению уровня надежности здания, у суда не было оснований для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену нежилого помещения.
Следует обратить внимание и на то, что в целях реализации Областного закона Ростовской области от 11.06.29013 № 1101-ЗС «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области» издано Постановление Правительства Ростовской области от 26.12.2013 № 803, которым утверждена региональная программа по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области на 2015-2049 годы.
В связи с этим обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникла у собственников помещений. А, поскольку Постановлением Администрации г. Таганрога от 17.012.2012 № 4435 многоквартирный дом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признан аварийным, подлежащим сносу, данный дом не был включен в региональную программу по проведению капитального ремонта, оплата взносов не осуществлялась собственниками помещений.
Таким образом, в рассматриваемом случае сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома не может быть включена в выкупную цену нежилого помещения и не подлежала взысканию в пользу истца (собственника нежилого помещения).
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия полагает, что имеются основания, предусмотренные ч. 1 ст. 330 ГПК РФ для изменения решении суда в части взысканного общего размера выкупной стоимости изымаемого нежилого помещения, расположенного в литере п/А комнаты: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер А1 (пристройка), первый этаж, комнаты: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 854, 3 кв.м., по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и определении её в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы ООО «Альфа-Эксперт» от 16.12.2020 в размере рыночной стоимости нежилого помещения в сумме 1 951 140 руб., и рыночной стоимости доли в праве собственности на земельный участок, но в пределах цены этого требования в сумме 1 548 037 руб., заявленной истцом в уточненном иске, а всего в размере 3 499 177 руб. (1 951 140 + 1 548 037).
Решение суда в части взыскания с Администрации г. Таганрога в пользу ООО «Альфа-Эксперт» судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 53 560 руб. подлежит отмене, так как данные расходы уплачены были КУИ г. Таганрога добровольно и до вынесения судом об этом решения, что подтверждается платежным поручением от 25.12.2020 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, а потому их взыскание с Администрации г. Таганрога исключается (ст. 95 ГПК РФ).
В остальной части судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, и не подлежащим отмене или изменению по доводам апелляционных жалоб.
Так, доводы апелляционных жалоб относительно того, что выкупная цена изымаемого нежилого помещения определена в завышенном размере, являлись предметом судебного исследования, получили в соответствии с требованиями ст. ст. 194, 196, 198 ГПК РФ надлежащую мотивированную правовую оценку в решении суда, с которой судебная коллегия соглашается, не повторяя их. В данной части апелляционные жалобы содержат доводы, по существу которых следует, что их авторы фактически не согласны с той оценкой, которую суд первой инстанции дал имеющимся по делу доказательствам и обстоятельствам, установленным на основании этой оценки.
Между тем, судебная коллегия оснований для переоценки доказательств в указанной части решения суда не усматривает, учитывая, что нарушений правил их оценки судом в этой части не допущено, а при рассмотрении дела в апелляционном порядке не предполагается произвольная переоценка доказательств (ст. 327.1 ГПК РФ).
С учетом изложенного и руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 25 января 2021 года в части определения выкупной стоимости изымаемого нежилого помещения изменить.
Определить выкупную стоимость нежилого помещения, расположенного в литере п/А комнаты: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер А1 (пристройка), первый этаж, комнаты: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 854, 3 кв.м., по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 3 499 177 рублей.
Решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 25 января 2021 года в части взыскания с Администрации г. Таганрога в пользу ООО «Альфа-Эксперт» судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 53 560 рублей отменить.
В остальной части указанное решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом г. Таганрога и Администрации г. Таганрога - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированный текст апелляционного определения составлен 03.08.2021
