Судья Гриценко Ю.А. дело № 33-20752/2018
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
26 ноября 2018 г. г. Ростов-на-Дону
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда
в составе председательствующего Филиппова А.Е.
судей Мельник Н.И., Ковалева А.М.
с участием прокурора Черновой Е.В.
при секретаре Макаренко З.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.Таганрога к Турзаеву Константину Фамильевичу о принудительном изъятии аварийного жилого помещения,
по встречному иску Турзаева Константина Фамильевича к Администрации г. Таганрога о взыскании выкупной стоимости изымаемого имущества и прекращении права собственности, по апелляционной жалобе Администрации г.Таганрога на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 06 сентября 2018 года. Заслушав доклад судьи Филиппова А.Е., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Администрация г.Таганрога обратилась в суд с иском к Турзаеву К.Ф. о принудительном изъятии аварийного жилого помещения.
Истец просил суд изъять в собственность муниципального образования «Город Таганрог» жилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН адресу: гАДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с выплатой выкупной стоимости согласно отчету от 05.10.2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об оценке рыночной стоимости имущества, проведенному экспертным учреждением ООО «Союзэкспертиза» в размере 716760 рублей.
Также истец просил суд прекратить право собственности Турзаева К.Ф. на жилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с его изъятием, и выселить Турзаева К.Ф. из жилого помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Ответчик Турзаев К.Ф. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Администрации г. Таганрога о взыскании выкупной стоимости изымаемого имущества.
Турзаев К.Ф. просил суд взыскать с Администрации гор. Таганрога в его пользу выкупную стоимость изымаемого у имущества, расположенного в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, жилые повешения пНОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН размере 1 403 358 рублей и с момента выплаты указанной денежной компенсации, прекратить его право собственности на указанное имущество.
Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 06 сентября 2018 года исковые требования Администрации г.Таганрога к Турзаеву К.Ф. оставил без удовлетворения.
Встречный иск Турзаева К.Ф. к Администрации г. Таганрога о взыскании выкупной стоимости изымаемого имущества и прекращении права собственности суд удовлетворил, возложив на Администрацию города Таганрога Ростовской области обязанность выплатить Турзаеву К.Ф. денежную компенсацию за принадлежащее ему жилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 1 403 358 рублей.
Решением суда прекращено право собственности Турзаева К.Ф. на принадлежащее ему жилое помещение жилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН после выплаты денежной компенсации.
Суд взыскал с Администрации города Таганрога Ростовской области в пользу Турзаева К.Ф. расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей, а в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Эксперт» расходы на оплату услуг эксперта в размере сумме 30 351 рублей.
В апелляционной жалобе Администрации города Таганрога Ростовской области ставится вопрос об отмене решения суда со ссылкой на следующие обстоятельства.
Администрация города Таганрога считает решение суда незаконным и необоснованным, постановленным с существенным нарушением норм материального права и процессуального права.
При постановке оспариваемого решения суд нарушил нормы материального права, а именно не применил норму п. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Постанавливая решение по делу, суд необоснованно положил в его основу заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Альфа-Эксперт» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26 июля 2018 г..
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Альфа-Эксперт» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26 июля 2018 г. была определена рыночная стоимость спорного жилого помещения, которая составляет 649 241 руб., при площади земельного участка 3540 кв.м.
Между тем, площадь земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 2021 кв.м. согласно имеющемуся в материалах дела постановлению Администрации города Таганрога от 14.03.2013 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом литер А по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Не смотря на возражения представителя Администрации города Таганрога суд первой инстанции на основании ошибочного сделанного расчета эксперта, произвел расчет выкупной стоимости жилого помещения с учетом земельного участка площадью не 2021 кв.м, а 3540 кв.м, что не соответствует действительности и прямо противоречит материалам дела.
Суд первой инстанции в нарушение п. 1 ст. 67 ГПК РФ не дал объективную оценку заключению эксперта, не оценив данное заключение во взаимосвязи с постановлением Администрации города Таганрога от 14.03.2013 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, которое содержит достоверную информацию о площади земельного участка и отчетом ООО «Союзэкспертиза».
По мнению апеллянта, расчет эксперта прямо противоречит п. 7 ст. 32 ЖК РФ. В своем заключении эксперт определил, что размер возмещения за жилое помещение производится не с учетом доли в праве общей собственности на имущество, а с учетом площади самого жилого помещения 21,55 кв.м, что противоречит п. 7 ст. 32 ЖК РФ и является недопустимым.
Применительно к норме п. 2 ст. 87 ГПК РФ суд не назначил повторную экспертизу, несмотря на указанные очевидные факты, свидетельствующие о неправильности заключения эксперта.
Суд первой инстанции в нарушение п. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части оспариваемого решения не указал доводы, по которым отвергает отчет ООО «Союзэкспертиза».
В соответствии с положениями части третьей статьи 4 и абзаца четвертого части второй статьи 24 Закона об оценочной деятельности с 1 апреля 2018 года оценщик может осуществлять оценочную деятельность только по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.
На момент подписания заключения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26 июля 2018 г. эксперт Т.И.О. не имел квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости».
Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, явившихся в процесс, заключение прокурора Черновой Е.В., полагавшей решение изменить в части взысканной судом суммы, судебная коллегия приходит к следующему.
Установлено, что в соответствии с постановлением Администрации г. Таганрога от 29.07.2010 № 3329 «Об утверждении акта от 15.04.2010 года № 2 городской межведомственной комиссии (МВК) по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания граждан и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», на основании акта МВК от 15.04.2010 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, многоквартирный дом литер А по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признан аварийным и подлежащим сносу.
На основании норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, областной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного строительства в 2013- 2017 годах», утвержденной Постановлением Правительства Ростовской области от 18.04.2013 № 196, действующего в период возникновения спорных правоотношений, предусмотрен выкуп квартиры, находящейся в аварийном жилищном фонде, в собственность муниципального образования «Город Таганрог».
Постановлением Администрации города Таганрога от 14.03.2013 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом литер А по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и жилые помещения в указанном доме были изъяты для муниципальных нужд.
Установлено также и то, что ответчик Турзаев К.Ф. является собственником жилого помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: ул. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора дарения от 04.09.2012. Дата регистрации: 14.03.2013. Номер регистрации: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, о чем в Едином государственном реестре-прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.03.2013 сделана запись регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
В рамках рассматриваемого спора с достоверностью было установлено, что многоквартирный дом, в котором находится принадлежащее ответчику на праве собственности жилое помещение, является аварийным и подлежащим сносу, дальнейшее проживание в нем ответчика создает сальную угрозу жизни и здоровью.
Таким образом, при разрешении данного спора, основным вопросом являлся вопрос об определении стоимости жилого помещения, принадлежащего ответчику по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости жилого помещения 4, 5, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, от 05.10.2017 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, произведенной экспертным учреждением ООО «Союзэкспертиза», Турзаеву К.Ф. предусмотрена сумма возмещения в размере 716 760,00 рублей за аварийное жилое помещение, общей площадью 19,8 кв. м.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включены рыночная стоимость жилого помещения, с учетом всех возможных убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
В п.п. «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.
Поскольку между сторонами возник спор о размере возмещения за изъятие жилого помещения, судом была назначена экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Альфа-Эксперт».
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Альфа-Эксперт» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26 июля 2018 г. определена рыночная стоимость жилого помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, находящейся но адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН которая составляет 649 241 руб.
При этом экспертом произведен расчет в отношении указанного жилого помещения исходя из его площади, указанной в свидетельстве о праве собственности па данное имущество, которая составляет 19,8 кв.м.
Рассчитывая сумму компенсации, суд исходил из данных представленной технической документации, откуда усматривается, что указанные жилые помещения находятся в коммунальной АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общая площадь которой 42,8 кв.м., в том числе жилая площадь 39,30 кв.м., из них жилые помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН имеют площадь 19,8 кв.м., помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, имеют площадь 19,5 кв.м.
Спорная коммунальная квартира имеет общий коридор, через который каждый из ее собственников попадает в свои жилые помещение, площадь коридора составляет 3,5 кв.м.
Учитывая данные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что указанный коридор в коммунальной АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН площадью 3,5 кв.м, является общей собственностью собственников коммунальной АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, за которое подлежит взыскание в пользу ответчика стоимость ? части площади коридора.
В соответствии с расчетами эксперта в заключении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26 июля 2018 г. рыночная стоимость 1 кв.м, составляет 32 789 руб. 95 коп.
Соответственно, стоимость 1,75 кв.м, составляет 57 382 руб.41 коп. (32789,95*1,75), следовательно, рыночная стоимость и выкупная стоимость изымаемого у Турзаева К.Ф. указанного спорного имущества составляет по мнению суда - 706 621 руб.(649 241 руб.+ 57 382 руб.), которая и подлежит взысканию с Администрации г. Таганрога.
Кроме того, судом был произведен расчет стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом пропорционально принадлежащей Турзаеву К.Ф. доле в праве общей собственности на такое имущество.
Расчет стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, судом был определен пропорционально принадлежащей Турзаеву Ф.К. доле в праве общей собственности на такое имущество, не из 19,8 кв.м, а исходя из 21,55 кв.м.
Из этой площади была рассчитана судом площадь земельного участка и соответственно его рыночная стоимость: на 21,55 кв.м, квартиры приходится 148,47 кв.м. земельного участка, из расчета, аналогичного сделанному экспертом: 21,55 х 3540 : 513,80 = 148,47 кв.м. .
Поскольку экспертом определена стоимость 1 кв.м, указанною земельного участка, которая составляет 4251 руб., рыночная стоимость части земельного участка, которая должны быть выплачена Администрацией г. Таганрога по расчету суда составляет 631 171 руб.73 коп., с округлением до 631 172 руб..
В заключении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26 июля 2018 г. экспертом рассчитана суммарная величина убытков, сумма которой составила 65 563 рубля, следовательно, общий размер возмещения судом определен в сумме 1 403 358 руб. (706623+631172+65563).
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не верно была рассчитана компенсация за земельный участок, площадь которого судом была принята в размере 3540 кв.м, по мнению судебной коллегии, заслуживают внимания.
Как следует из текста постановления Администрации города Таганрога от 14.03.2013 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом литер А по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадь земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 2021 кв.м. (т.1. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН).
Из выписки ЕГРН об объекте недвижимости, следует, что площадь земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 2021 кв.м.. +/- 16 кв. м. (т.1 л.д. 109).
Таким образом, площадь земельного участка, который изымался ответчиком для муниципальных нужд, не мог превышать площади, указанной в постановлении Администрации города Таганрога от 14.03.2013 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и площадь при расчете компенсации должна быть рассчитана исходя из площади 2021 кв.м.
Также судебная коллегия не усматривает правовых оснований для увеличения площади изымаемой квартиры на 1,75 кв.м. То обстоятельство, что спорная квартира имела коридор площадью 3 кв.м, которым пользовались оба собственника, не является правовым основанием для возникновения права собственности на его ? часть у Турзаева К.Ф..
Исходя из приведенных выше выводов судебная коллегия приходит к выводу о том, что компенсация за земельный участок должна исчисляться из пропорции, где площадь жилого помещения исчисляется в размере 19,8 кв.м, а площадь земельного участка – 2021 кв.м.
Судебная коллегия полагает, что в остальной части заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26 июля 2018 г., следует принять как достоверное и допустимое доказательство по делу, в связи и с чем, его выводы необходимо учитывать при расчете общей суммы денежной компенсации.
Заключение эксперта проведено на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании предоставленных сторонами и собранными по делу доказательств, с учетом прав и обязанностей эксперта в силу ст.85 ГПК РФ. Исследование проведено с применением норм действующего законодательства и соответствующих методических рекомендаций, содержит все необходимые исходные сведения, взятые и использованные экспертом.
При этом, предоставленное экспертами ООО «Альфа-Эксперт» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26 июля 2018 г. экспертное заключение, полученное с соблюдением процедуры, обеспечивающей ответственность экспертов за результаты исследования, взывают суда большее доверие, нежели другие данные, добытые истцом в своих интересах без соблюдения предписанной процедуры, в частности, отчет ООО «Союзэкспертиза», представленный истцом при подаче иска.
С учетом изложенного, расчет денежной компенсации должен быть произведен следующим образом.
Учитывая, что жилое помещение имеет общую площадь 513,8 кв.м. (т.1 л.д. 228), площадь земельного участка составляет 77,88 кв.м (19,8 кв.м * 2021 кв.м /513, 8 кв.м).
Как установлено экспертом, стоимость 1 кв.м земельного участка составляет 4 251 руб., следовательно общая стоимость доли земельного участка Турзаева К.Ф. составит 331 076, 6 руб. (77,88 кв.м *4 251 руб.).
С учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости доли земельного участка, а также стоимости суммарной величины убытков, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, общая сумма составит – 1 045 588, 62 руб. (649 241 руб. – жилое помещение + 331 076,6 – доля земельного участка + 65 563 руб. – убытки).
Таким образом, денежная компенсация за принадлежащее Турзаеву К.Ф. жилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, должна быть снижена с 1 403 358 рублей до 1 045 588,62 рублей.
На основании ст. 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с администрации города Таганрога в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Эксперт» подлежат взысканию расходы на оплату услуг эксперта в сумме 30351 рублей, на основании счета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.08.2018 года.
В силу положений ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Как следует из разъяснений, приведенных в п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определений разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрениж дела и другие обстоятельства.
Из материалов дела усматривается, что интересы Турзаева К.Ф. представлял адвокат Турзаева Е.К. по ордеру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.04.2018 года. Согласно квитанции 24 от 11 апреля 2018 года Турзаевым К.Ф. произведена оплата услуг представителе в размере 40 000 руб.
Учитывая объем проведенной представителем Турзаевой Е.К. работы пи представлению его интересов, участие в шести судебных заседаниях, составление встречного иска, сложность дела, а также принципы разумности и справедливости, суд пришел к выводу о том, что заявленная ко взысканию сумма в размере 40 000 руб. подлежит снижению до 20 000 руб.
Судебная коллегия, с учетом доводов апелляционной жалобы не усматривает оснований для переоценке выводов суда в части взыскания судебных расходов.
Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 06 сентября 2018 года изменить в части возложения на Администрацию города Таганрога Ростовской области обязанности выплатить Турзаеву Константину Фамильевичу денежную компенсацию за принадлежащее ему жилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, снизив сумму компенсации с 1 403 358 рублей до 1 045 588,62 рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г.Таганрога – без удовлетворения.
Мотивированный текст определения составлен 05 декабря 2018 года.
Председательствующий
Судьи
