Судья Курасова Е.А. Дело № 33-2029/2017
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
8 февраля 2017 года г. Ростов-на-Дону
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Афанасьева О.В.,
судей Сеник Ж.Ю., Голубовой А.Ю.,
при секретаре Шерстобитовой Е.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федорцовой Т.П. к Федорцову В.А. о расторжении договора аренды объектов недвижимого имущества, по апелляционной жалобе Федорцова В.А. на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 25 октября 2016 года.
Заслушав доклад судьи Голубовой А.Ю., судебная коллегия
установила:
Федорцова Т.П. обратилась в суд с иском к Федорцову В.А. о расторжении договоров аренды недвижимого имущества и аннулировании регистрационной записи, указав, что 05.12.2013 стороны заключили договор аренды жилого дома, общей площадью 238,7 кв.м., литер «Ф», этажность 2, и земельного участка, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Жилой дом и земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности.
Также, 05.12.2013 стороны заключили договор аренды холодильника общей площадью 677,2 кв.м., инвентарный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и земельного участка пл.1465 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН1. Холодильник и земельный участок для эксплуатации холодильника принадлежит арендодателю на праве собственности.
Согласно заключенным договорам аренды, плата за аренду жилого дома и земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН составляет 50 000 руб. в год, за аренду холодильника и земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН1, плата также составляет 50 000 руб. в год. Указанные договоры заключены на 30 лет до 05.12.2043.
Помимо указанной арендной платы между сторонами были согласованы ежемесячные платежи в размере 62 000 руб., о чем истицей выдавались расписки при их получении.
В настоящее время указанные ежемесячные платежи прекращены, с середины августа 2015 г. по настоящее время не выплачиваются.
Ответчик перевыставляет на имя истца квитанции по коммунальным платежам, электроэнергии и иным расходам, связанным с эксплуатацией арендуемых объектов. Сумма перевыставляемых на истца расходов по электроэнергии в месяц в несколько раз превышает установленную договором арендную плату. Сложившиеся условия являются для истца убыточными и кабальными. Ответчик злоупотребляет своими правами, поскольку передал арендованное имущество в субаренду для коммерческих целей.
В настоящее время задолженность арендатора по договорам аренды составляет 744 000 руб.
В адрес ответчика неоднократно направлялись претензии с требованиями о расторжении договоров и погашении задолженности.
На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ Федорцова Т.П. просила суд расторгнуть договор аренды от 05.11.2013 жилого дома, общей площадью 238,7 кв.м., литер «Ф», этажность 2, земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью 2823 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между Федорцовой Т.П. и Федорцовым В.А. и погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.12.2013, расторгнуть договор аренды от 05.11.2013 холодильника назначение нежилое здание, общей площадью 677,2 кв.м., инвентарный НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, этажность 1, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации холодильника, площадью 1465 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН1, заключенный между Федорцовой Т.П. и Федорцовым В.А. и погасить реестровую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.12.2013.
Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 25 октября 2017 года исковые требования Федорцовой Т.П. удовлетворены.
Суд постановил расторгнуть договор аренды от 05.12.2013 жилого дома, общей площадью 238,7 кв.м., литер «Ф» и земельного участка, площадью 2823 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между Федорцовой Т.П, и Федорцовым В.А. и погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.12.2013.
Расторгнуть договор аренды от 05.12.2013 холодильника назначение нежилое здание, общей площадью 677,2 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и земельного участка, площадью 1465 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН1, заключенный между сторонами и погасить реестровую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.12.2013.
Суд взыскал с Федорцова В.А. в пользу Федорцовой Т.П. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.
Не согласившись с принятым решением, Федорцов В.А. подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
По мнению апеллянта, суд не принял во внимание, что дополнительное соглашение об изменении договора должно совершаться в той же форме, что и договор.
Дополнительное соглашение также должно быть зарегистрировано в органах Росреестра. Такой договор считается заключенным с момента регистрации. Вопрос о внесении ответчиком дополнительной арендной платы являлся правом ответчика, а не обязанностью по договору аренды. В расписках не указано за аренду какого именно имущества выплачиваются денежные средства.
Решением суда от 18.02.2016 установлено, что спор по внесению ежемесячной арендной платы, предусмотренной в договорах от 05.12.2013 не имеется.
Не соглашается с выводами суда о несоответствии арендной платы за использование имущества, поскольку договоры аренды подготовлены МАУ «МФЦ в г.Таганроге». Таким образом, договоры подготовлены незаинтересованной стороной и с учетом воли сторон.
Поскольку решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 24.05.2016 были удовлетворены исковые требования Федорцова В.А к Федорцовой Т.П. о взыскании расходов, понесенных в связи с неисправностью системы электроснабжения, следовательно, предъявленные к Федорцовой Т.П. счета являются законными.
Обращает внимание, что он был вынужден обращаться к истцу с соответствующими претензиями, поскольку по состоянию на октябрь 2016 года и по настоящее время отсутствуют договорные отношения между ресурсоснабжающими организациями и собственником объектов недвижимости – Федорцовой Т.П. Стороной по таким договорам является умерший 18.08.2012 Федорцов М.А.
В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства факта сдачи арендованного имущества в субаренду.
Также, апеллянт ссылается на его ненадлежащее извещение о судебном заседании.
На апелляционную жалобу поступили возражения.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав Федорцова В.А., его представителя Литвиненко Н.В., Федорцову Т.П., её представителя Бушуева В.А., судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
В пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Между тем, решение суда данным требованиям не соответствует.
Принимая решение, суд руководствовался положениями статей 10, 12, 423, 450, 614, 619, 629 Гражданского кодекса РФ, статей 61 ГПК РФ, принял во внимание правовую позицию, изложенную в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» и исходил из наличия оснований для удовлетворения исковых требований.
К такому выводу суд пришел, установив, что 05.12.2013 между Федорцовой Т.П. (арендодатель) и Федорцовым В.А. (арендатор) был заключен договор аренды жилого дома, общей площадью 238,7 кв.м., литер «Ф», земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью 2823 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Жилой дом и земельный участок принадлежат Федорцовой Т.П. на праве собственности.
Также 05.12.2013 между сторонами был заключен договор аренды холодильника, назначение нежилое здание, общей площадью 677,2 кв.м., инвентарный НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации холодильника, площадью 1465 кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН1. Холодильник и земельный участок для его эксплуатации принадлежат Федорцовой Т.П. на праве собственности.
По условиям договора аренды от 05.12.2013 (л.д.14), плата за аренду жилого дома и земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН согласно п. 3.1. договора составляет 50 000 руб. в год. Договор заключен сроком на 30 лет, до 05.12.2043 (п.5.1 договора).
Согласно пункту 3.1. договора аренды от 05.12.2013 (л.д. 14) арендная плата за аренду нежилого здания - холодильник и земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН1, также составляет 50 000 руб. в год. Договор заключен сроком на 30 лет, до 05.12.2043 (п.5.1 договора).
Также суд указал, что помимо указанной арендной платы стороны согласовали ежемесячные платежи в размере 62 000 руб., о чем Федорцовой Т.П. выдавались расписки при их получении. Ответчик прекратил выплату ежемесячных платежей в размере 62 000 руб. с середины августа 2015 г. и до настоящего времени им не выплачиваются. Задолженность по договору составила 744 000 руб.
В нарушение условий договора и в отсутствие согласия арендодателя, ответчик передал арендованное имущество в субаренду третьему лицу -«СтройДвор» (ИП ФИО9), что подтверждается показаниями свидетелей ФИО10, ФИО11, ФИО12, показаниями экспертов ФИО13 и ФИО14, подтверждено заключением эксперта Таганрогской межрайонной торгово-промышленной палаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.11.2015.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что стороны путем совершения конклюдентных действий согласовали изменение условий договоров аренды, что нашло свое подтверждение в действиях арендатора, который в период с декабря 2013 года по июль 2015 года ежемесячно оплачивал 62 000 руб., а арендодатель принимала данные платежи в качестве арендной платы, выдавая соответствующие расписки. Поскольку ответчик не исполнял принятые на себя обязательства по ежемесячным платежам (62 000 рублей) в течение длительного времени – с августа 2015 года по настоящее время, суд посчитал данное обстоятельство как существенное нарушение условий договоров аренды, что является основанием для их досрочного расторжения.
Кроме того, суд принял во внимание информацию Отдела оценки Таганрогской межрайонной Торгово-промышленной палаты и пояснения эксперта ФИО14, допрошенной в судебном заседании, которая подтвердила заниженную стоимость аренды в размере 50 000 руб. в год. Здание склада-холодильника использовалось не по назначению, передано в субаренду третьему лицу в отсутствие согласия арендодателя – собственника. В настоящее время имеется неоплаченная задолженность по электроэнергии в размере 9 826,05 руб., а ответчик неправомерно перевыставляет на истца расходы по содержанию и обслуживанию арендованных объектов. Данные обстоятельства также послужили основанием для расторжения договоров аренды.
Однако, с указанными судом основаниям для расторжения договоров аренды судебная коллегия согласиться не может.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случая, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В силу п. 1 ст. 424 ГК исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
По смыслу приведенных норм свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
Как усматривается из материалов дела, стороны согласовали стоимость аренды объектов недвижимости - 50 000 руб. в год. В данной части договор аренды ответчиком исполнялся и истцом не оспаривалось. Обстоятельства добровольного внесения ответчиком ежемесячных платежей в отсутствие письменного соглашения сторон об изменении стоимости арендной платы не свидетельствует об изменении стоимости оплаты по договорам аренды и порядке уплаты арендных платежей.
Таким образом, вывод суда о существенном нарушении условий договора со стороны ответчика, выразившегося в прекращении внесения платежей в размере 62 000 руб., не свидетельствуют о нарушении условий договоров аренды.
Кроме того, действия ответчика по перевыставлению на истца счетов по оплате коммунальных платежей также не свидетельствуют о существенных нарушениях договоров аренды, поскольку между ответчиком и энергоснабжающими организациями отсутствуют договорные отношения. У ответчика отсутствует возможность напрямую оплачивать коммунальные услуги.
Выводы о заниженной стоимости арендной платы – 50 000 руб. в год также не являются основанием для расторжения договоров аренды, поскольку при заключении договоров стороны согласовали данную стоимость. С данной стоимостью аренды Федорцова Т.П. согласилась, что подтверждается личной подписью в договоре.
Кроме того, истица вправе обратиться в суд об изменении условий арендной платы по договорам.
Выводы об использовании имущества не по назначению также материалами дела не подтверждаются.
Согласно пункту 4.1. договора, жилое помещение передается без имущества, в соответствии с актом приема-передачи жилого помещения.
Имущество передается арендатором и принимается арендодателем в состоянии, в котором они были переданы в аренду, с учетом их естественного износа (п.4.3 договора).
Как указано в договоре аренды жилого дома и земельного участка, так и в договоре аренды холодильника-нежилого помещения и земельного участка от 05.12.2013, так и в представленных в материалы дела Актах приема-передачи жилого помещения и земельного участка от 05.12.2013, Акта приема-передачи нежилого помещения и земельного участка от 05.12.2013, подписанного сторонами, сведений о том, что ответчик принял на какое-либо иное имущество, кроме арендованного. Следовательно. Истцом не представлено доказательств передачи холодильника - нежилого помещения именно с холодильными оборудованием.
Данные обстоятельства нашли свое подтверждение в решении Таганрогского городского суда Ростовской области от 18 февраля 2016 года, вступившим в законную силу.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Таким образом, законодательством установлена специальная защита интересов арендатора при расторжении долгосрочного договора аренды, поскольку арендатор по такому договору при его заключении был вправе рассчитывать на заранее определенный значительный срок использования участка, гарантирующий возможность реализации долгосрочных проектов.
Истцом не представлено каких-либо доказательств существенных нарушений со стороны арендатора условий договора аренды.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Федорцовой Т.П. о расторжении договоров аренды объектов недвижимости имущества.
Таким образом, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Федорцовой Т.П.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 25 октября 2016 отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Федорцовой Т.П. к Федорцову В.А. о расторжении договора аренды объектов недвижимого имущества отказать.
Мотивированное определение изготовлено 13 февраля 2017 года.
Председательствующий:
Судьи:
